第7章投资性房地产Word格式.docx
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一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权
是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权
是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物
是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。
【提示】
（1）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产；
（2）企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
（2）作为存货的房地产。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；
不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题1·
多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物
C．已出租的土地使用权 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案】ACE
【解析】投资性房地产包括：
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；
（3）已出租的建筑物。
选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；
选项D，不属于企业持有的资产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
教材P138【例7-1】20×
8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。
甲企业的账务处理如下：
借：
投资性房地产——写字楼12000000
贷：
银行存款12000000
教材P138【例7-2】沿用【例7-1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产——成本（写字楼）12000000
贷：
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
教材P139【例7-3】20×
8年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。
20×
8年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。
8年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。
该块土地使用权的成本为600万元；
三栋厂房的实际造价均为l000万元，能够单独出售。
假设甲企业采用成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×
（1000÷
3000）]=200（万元）
借：
投资性房地产——厂房 10000000
贷：
在建工程 10000000
投资性房地产——已出租土地使用权 2000000
贷：
无形资产——土地使用权 2000000
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
参见“房地产转换和处置”部分内容。
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
教材P139【例7-4】20×
8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×
8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
投资性房地产——厂房（在建）14000000
投资性房地产累计折旧6000000
投资性房地产——厂房20000000
（2）20×
8年3月15日～l2月10日：
投资性房地产——厂房（在建） 1500000
银行存款 1500000
（3）20×
8年12月10日，改扩建工程完工：
投资性房地产——厂房 l5500000
投资性房地产——厂房（在建） l5500000
教材P140【例7-5】20×
11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累积公允价值变动200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
老师手写：
科目设置
成本模式：
公允价值模式：
投资性房地产投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧（摊销）——公允价值变动
投资性房地产减值准备
投资性房地产——厂房（在建）12000000
投资性房地产——成本10000000
——公允价值变动2000000
8年3月15日～11月10日：
投资性房地产——厂房（在建） 1500000
银行存款 1500000
8年11月10日，改扩建工程完工：
投资性房地产——成本 13500000
投资性房地产——厂房（在建） l3500000
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
教材P140【例7-6】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。
其他业务成本15000
银行存款15000
第三节投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；
存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
计提折旧或进行摊销时：
计提减值准备时：
其他业务成本借：
资产减值损失
投资性房地产累计折旧（摊销）贷：
投资性房地产减值准备
教材P141【例7-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。
当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为l500万元，以前未计提减值准备。
（1）计提折旧：
每月计提的折旧=1800÷
20÷
12=7.5（万元）
其他业务成本 75000
投资性房地产累计折旧 75000
（2）确认租金：
银行存款（或其他应收款） 80000
其他业务收入 80000
（3）计提减值准备：
资产减值损失 3000000
投资性房地产减值准备 3000000
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
投资性房地产——成本
——公允价值变动
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
教材P142【例7-8】甲公司为从事房地产经营开发的企业。
8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。
8年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。
假设甲公司采用公允价值计量模式。
8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
投资性房地产——成本 90000000
开发成本 90000000
8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
投资性房地产——公允价值变动 2000000
公允价值变动损益 2000000
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：
教材P143【例7-9】20×
7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。
9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。
9年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。
甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
投资性房地产——成本 95000000
投资性房地产累计折旧 2700000
投资性房地产 90000000
利润分配——未分配利润 6930000
盈余公积 770000、
【例题2·
单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
【答案】B
【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
第四节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日
1．转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2．转换日
“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：
租赁期开始日或用于资本增值的日期。
对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
“投资性房地产”转换为“自用房地产”：
房地产达到自用状态日期。
【例题3·
多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。
A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期
E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日
【答案】ABC
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。
（二）房地产转换的会计处理
1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
教材P145【例7-10】20×
8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧l235万元。
固定资产 50000000
投资性房地产累计折旧（摊销） 12350000
投资性房地产 50000000
累计折旧 l2350000
教材P146【例7-13】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×
8年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×
8年4月15日。
8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，未计提存货跌价准备，假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。
投资性房地产——写字楼 450000000
开发产品 450000000
教材P147【例7-14】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公，20×
8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×
8年4月15日，为期5年。
8年4月15日，该栋办公楼的账面余额为45000万元，已计提折旧300万元。
投资性房地产——写字楼450000000
累计折旧3000000
固定资产450000000
投资性房地产累计折旧3000000
2．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。
教材P145【例7-11】20×
8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。
8年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
固定资产 48000000
投资性房地产——成本 45000000
——公允价值变动 2500000
公允价值变动损益 500000
教材P146【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。
8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为600万元。
借：
开发产品58000000
投资性房地产——成本50000000
——公允价值变动6000000
公允价值变动损益2000000
教材P147【例7-15】20×
8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
租赁期开始日为20×
8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。
8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。
甲企业的账务处理如下：
8年4月15日：
投资性房地产——成本 470000000
开发产品 450000000
资本公积——其他资本公积 20000000
8年12月31日：
投资性房地产——公允价值变动 10000000
公允价值变动损益 10000000
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