商品房开发的现状及影响因素Word文档下载推荐.doc
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一、引言
近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。
房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。
然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题，这种现象在全国中小城市尤为明显。
因此，弄清楚我国商品房价和开发现状，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么将是我们控制商品房市场的重要途径。
二、我国商品房开发现状
1.我国商品房价格现状
2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实,部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制,房价涨幅趋缓｡宏观调控措施初见成效,但房价过高仍是一个亟待解决的问题｡首先谈房价收入比,世界银行认为:
房价收入比在3-6倍之间比较适当｡据《中国行业景气分析报告》显示:
日本东京居民的收入与房价之比大约为1∶4.8,而我国城镇居民人均可支配收入与仅按人均22平方米的住房面积（人均22平方米的标准是“十五”规划确定的,而据去年年底建设部在南京召开的工作会议上的数据显示,2005年我国城镇人均住宅建筑面积已经达到26平方米）所需支出形成严重偏离,远高于国际上3-6倍的水平[1]｡这只是平均水平,没有考虑区位对房价的影响｡北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》称,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右｡根据我国2005年城市户均收入在1.5万元-1.7万元计算,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,4000元左右的商品房价格意味着在城市居民当中,至少70%没有购买新商品房的能力｡
而在2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。
数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算在全国范围内商品房销售均价已达到5034元/平方米。
通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。
因此，对于影响商品房价格的因素探讨具有十分重要的现实意义。
2.我国房地产开发现状
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；
房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；
房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；
房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；
土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
2010年8月4日国家统计局公布的数据显示，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6．4%。
国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。
根据统计局此次公布的数据，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2．7%；
2006年末为14550万平方米，同比下降0．9%；
2007年末为13463万平方米，同比下降7．5%；
2008年末为18626万平方米，同比增长38．3%。
2009年末为19947万平方米，同比增长7．1%。
其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，中国的房地产开发企业商品房待售面积一直在增长，2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38．3%。
截至2010年6月末，该项数据与2005年末相比，增加近5000万平方米[2]。
通过上面的数据可知，近一段时期以来，房地产开发仍然持续走高，商品房空置率进一步增加，我国的商品房开发产业仍将持续高速发展。
但是，房地产业的发展与经济建设人民生活水平是息息相关的任何脱离了人民本心期望的发展都将成为泡沫。
三、商品房开发的影响因素
1.影响我国商品房价格的因素
（1）.商品房供给和需求对商品房价格的影响
人多地少一直是我们的基本国情。
同时，中国的家庭规模正在逐年变小。
传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。
家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。
经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。
据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。
商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。
对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。
并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。
投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。
有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%，投资需求对商品房价格有极大影响[3]。
相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。
目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给不足。
同时，还有另一方面，那就是住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。
房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺。
住房供应结构失衡导致的直接结果就是：
一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。
如果住房的结构性失衡迟迟得不到纠正，房价上涨的步伐就不会停滞。
（2）.土地政策对商品房价格的影响
土地政策对房地产价格的影响在我国表现的非常明显。
土地价格是房价的主要成本，近年来，为了防止腐败现象，我国将土地的议价方式改为招标模式，实施价高者得，于是“地王”频现，周边地区的房价也就跟着“地王”飞速上涨。
（3）.税费等对商品房价格的影响
税、费是商品房价格构成的可控部分。
据调查，各地商品房价格构成中，各种费用均达八九十种，重复收费现象严重是其中的诟病之一。
依据国有土地使用权和转让权的相关规定，土地出让金由征地费、城市基础设施配套费、拆迁费等构成，但是目前各地的住宅建设都既收土地出让金，又同时征收出让金中的各项费用。
（4）.利率政策对商品房价格的影响
利率上升对房价有着很大的影响。
从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的利息成本，从而使房价上涨。
从房地产需求的角度来看，由于现在购买商品房普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。
从房地产价值是房地产预期未来收益和现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。
因此，综合来看，房价与利率负相关：
利率上升，房价会下降；
利率下降，房价会上升。
（5）.投资者心理对商品房价格的影响
房产的当前价格受到投资者对未来房产价格的预期、投资者的风险规避程度、投资者对未来风险资产的价格与房产价格之间的相关程度预期、投资者购买的风险资产的数量、人均房产供应量、房产未来的价格风险、无风险资产的利率等因素的影响。
其他条件不变的情况下，投资者对未来房产价格的预期越好，也就是如果大家投看好房地产市场，则房产的当前价格就高。
其他条件不变的情况下，投资者的风险规避程度越高，房产的当前价格就越低，因为房产的投资是带有风险的，如果市场上的投资者对风险的厌恶程度都很高，则投资房产的人就会减少，从而需求减少，房产的当前价格就低。
反之如果大家都喜好风险就会拉动需求，推高房价[4]。
其他条件不变的情况下，投资者对其他风险资产未来价格与房产未来价格相关性的预期越高，房产的价格就越低，因为如果其他的风险资产价格和房产价格之间高度相关，房产价格上涨时，其他风险资产的价格也上涨，房产价格下跌时，其他风险资产的价格也下跌，这样就扩大了投资者的选择范围，在财富约束既定的情况下相当于扩大了供给，当然就会拉低房产的价格。
其他条件不变的情况下，投资者所持有的其他风险资产的数量越多，房产的价格就越低，因为在有限的财富约束下，投资更加的分散了。
其他条件不变的情况下，人均房产供应量越大，房产的价格就越低。
其他条件不变的情况下，无风险资产的收益率越高，房产的价格就越低，因为无风险资产的收益率越高，就会有更多的钱投入到无风险资产的投资上面，减少了对房产的需求，从而房价下跌。
其他条件不变的情况下，投资者对未来房产价格风险的预期越高，房产的当前价格越低，因为随着房产市场风险的加大必然会有更多的投资者退出房产市场的投资，从而抑制了需求，降低了房价。
2.影响商品房开发面积增长的因素
（1）.商品房需求依然旺盛
尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。
需求是开发量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。
首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。
1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率未3.82%。
随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。
其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。
我国商品房有效需求不断增长。
目前我国人口构成中青年人口比例呈现迅速增长趋势，特别是新婚家庭比例比较大。
城乡居民储蓄存款也在不断增长，每年高达15万亿元，居民具备了较强的商品房消费能力和投资能力。
着居民收入水平的不断提高，城镇居民正在进入住房改善和住房消费和投资阶段，即消费结构转型时期，住房消费有效需求不断释放，使商品房销售市场的有效需求增加[5]。
其次，随着我国城市化进程的加快，城市改造和绿化、城市布局优化必然导致旧房改造和居民拆迁，从而促使居民住房的被动需求稳定增长。
再次，受人民币升值预期的影响，大规模的国外热钱和国内游资涌入房地产场，使房屋销售场的投资性需求增加。
这些让面的增长都促进了投资者对商品房市场的信心，增加了投入力度从而商品房开发面积不断增加。
（2）.国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。
与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。
近阶段以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重也有了相当大的提高[6]。
这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。
在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。
同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。
四、基于以上因素分析，促进我国新建商品房市场健康发展办法
现阶段，我国商品房市场供求结构不合理,空置面积不断增加｡居民所购房屋质量却难以保障，近年来消费者投诉的热点中,商品房买卖纠纷往往“榜上有名”｡为杜绝此类状况的发生应做到一下几点：
1.建立房地产市场信息系统和预警预报体系。
这是判断房地产市场是否健康、需要采取什么样调控措施的重要基础。
就好比医生给一个人诊断，首先，必须对可能引起身体不适的各种数据收集齐全，才能有针对性地提出解决方案。
房地产市场信息系统和预警预报体系就相当于给房地产做体检、做诊断、开处方。
只有全面采集房地产运行中的各种数据，才能准确进行判断。
目前，房地产的统计数据比较宏观，比如说到商品房平均价格，用销售额来除以销售面积，得出一个平均值说明不了问题。
预警预报体系就是收集分类的、分区域的、分结构的、分户型的详细数据，通过对这些详细数据的分析，准确判断市场形势[7]。
比如，外地投资商到一个城市做投资，在某一个区域搞项目，作为投资商关注的是这一区域的市场情况，全市的数据并不能满足其分析市场的需求。
现在的做法是请一个调查公司调查，调查公司收集的数据也不一定准确。
如果将来这套系统比较健全，应该能够解决这样的问题。
比如，可以查这个区域有多少投资项目，已经批准未来几年的供应量、什么样的户型好卖，这个区域有多少空置商品房，哪种户型空置的比较多等等。
这些信息对投资者来讲是非常有用。
在所有数据采集比较齐全的基础上，就可以进行预警预报。
现在有一些城市已经设定了预警指标。
2.完善统计指标。
空置指标是目前专家、媒体判断房地产是否过热的重要参数。
建设部已经会同国家发改委、国家统计局下发了文件，从明年开始，将空置商品房分成三档：
一年以内为待销商品房，一年到三年为滞销商品房，超过三年的为积压商品房，通过细分空置统计指标，便于对空置概念进行比较科学的分析。
3.发布房地产权威信息。
准确的信息是正确判断市场态势的关键，国家统计局、国家发改委、建设部拟在近期开始定期对房地产市场的各类数据进行公示，便于大家采用。
4.开展房地产专项整治。
依法查处房地产市场中的不规范行为，让老百姓放心买房，进一步启动住房消费，促进房地产市场持续、健康发展。
五、我国商品房市场未来发展展望
2011年以后房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。
如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；
而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；
目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年年末继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪已出现。
所以，预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
另外，保障性住房将得到加强。
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
预计中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程。
这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
六、结束语
房地产作为新经济增长点之一,对国民经济具有重要的影响作用,尤其是商品房市场牵动着亿万百姓的直接利益,关系到其最基本的生活条件之一。
商品房市场是一个非常复杂的综合系统,它受到各种宏观和微观因素的影响。
宏观方面,例如政府的政策措施、金融状况等因素会极大地影响甚至是改变一个区域的商品房运行状态;
微观方面,一个区域的GDP、收入状况、人口数量、价格水平等因素都是决定商品房市场健康运行的重要方面。
某个区域商品房市场的运行似乎无法用精确的函数来衡量,但这并不能说明这些影响商品房市场的因素都是同等效力的,恰恰相反,在实际的市场运行中,这些因素的影响效力是完全不同的,影响作用有大有小[8]。
研究影响商品房开发的内在因素对于调控我们商品房市场具有重大意义。
本文研究表明，虽然我国目前新建商品房市场存在的问题比较多，但只要政府宏观调控的各项政策措施能够得到较好的实施，同时，房地产开发企业能够增强社会责任感，商品房市场很快就会走向健康发展的轨道。
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