商品房合同备案登记业务知识Word下载.doc

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有关规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上房地产主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

可以确定备案机关的权利为：

有权对所辖地区的商品房预售合同进行备案登记；

有权要求并督促房地产开发企业将已签订的商品房预售合同送至备案机关进行备案。

和<

关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>

有关规定，可以确定备案机关的义务为：

对备案信息进行收集整理及统计、发布；

协助法院或有关部门对备案信息进行查询；

按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书对已备案的房屋办理协助执行事项。

二、合同备案业务的流程

开发商或业主持商品房买卖合同及有关材料（附件一）备案窗口申请工作人员审核资料工作人员查档录入合同信息打印备案证明　　　　工作人员复核誉表登记发放备案证明合同归档

三、解除合同备案业务的流程

业主本人持商品房合同备案申请表及有关材料（附件二）来备案窗申请　　　　工作人员审核资料收件　　工作人员查档后录入信息审批　

誉表登记　　　发放撤销合同

四、合同备案的主要业务

（一）商品房合同备案登记

（二）解除商品房合同备案登记

（三）经开发企业申请对已进行网上登记备案的合同，打印并发放备案证明

（四）配合产籍科查询有关商品房合同备案信息

（五）每月定期将合同整理归档

（六）将<

购买商品房屋产权证明书>

进行出售登记

（七）统计商品房备案信息

（八）备案证明遗失补办

五、手工备案时限：

为十个工作日，目前合同备案及解除合同备案都是免费办理。

六、常见问题：

1、常有法院判决过户的商品房前来申请备案到过户后的名下，一般都不受理此类的要求。

因为如果未符合办证条件的，法院只能先办理该套房屋的查封事项，而不能将备案的名字凭判决书直接更改，应等该房屋符合办理产权证的条件后，再由法院下达协助执行书将该房过户，新的房主可执法院判决书及相关办证材料直接申办房产证，按法院判决的办证类型办理。

理由如下：

合同登记备案期间，备案机关不应协助法院更改买受人姓名。

第二十七条，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

合同登记备案并不是房屋权属登记，依据<

城市房屋权属登记管理办法>

第三条关于房屋权属登记的定义，可以确定，只有第一手买受人办理了权属登记后，才能由权利受让人执相关法院裁定，到房地产管理部门申请权属变更、转移登记。

2、离婚后前来解除合同备案的，符合以下条件的可以受理：

购房者在未办理房产证前离婚，离婚协议中协商房屋归夫妻某一方所有。

前来将原备案撤销，并重新备案为新的一方。

所解除的房屋合同备案须无抵押、无查封。

解除合同备案与新的合同备案同时办理。

七、业务发展情况：

最初开始实行备案大概是93年，当时商品房开发量少，比较简单，递来合同登记，盖备案章；

96年开始慢慢建立较完整的楼盘表，利用电脑进行管理，2002年7月左右，利用新系统进行合同备案，发放商品房备案证明，取消在合同上盖备案章的做法。

2006年3月起，新办理商品房预售证的项目根据《南宁市商品房销售合同网上登记备案管理办法》，进行网上备案，到目前为止，每月网上备案量大概占总备案量（每月约4000份左右）的1/3。

八、近三年的业务量：

2004年合同备案总量为50443份（含撤销4536份）；

2005年合同备案总量为46684份（含撤销5609份），比上一年减少约8%。

2006年备案总量为56552份（含撤销5389份，网上备案16588份），2007年估计比上一年稍有增加。

九、房产趋势预测：

经历2001年-2003年的商品房开发量和成交高速增长后，2004-2006年增长出现缓慢甚至回调，说明南宁市现商品房已逐渐进入一个平稳发展的阶段，市场开始规范化和理性化。

附件一：

合同备案须提交的材料

1．商品房买卖合同一份

2．买受人身份证件　（复印件，需经验核原件）

（1）买受人为个人时，须提交居民身份证；

买受人为未成年的，需提交其法定监护人的身份证明（如户口本或派出所证明等），确认其监护关系。

（2）买受人为外籍人士，提交护照等有效身份证件（外文证件须提交有翻译资质机构的翻译件）以及有关机构出具的一年期以上的境内有效劳动雇用合同或学籍证明、所购商品住房符合实际需求自住原则的书面承诺。

（3）买受人为具有法人资格的单位组织，须提交营业执照（或组织机构代码证）、法人代表证、法人代表身份证

（4）买受人为境外机构在本市设立的分支、代表机构，需提交本市外经、工商部门批准设立的文件和有效登记证明、所购商品住房符合实际需求自住原则的书面承诺。

（5）若买受人是委托他人办理备案，还须提交委托书、受托人身份证。

3．商品房买卖合同登记备案申请表一份出卖人加盖公章。

合同备案注意事项：

1．合同的主要审核事项：

房屋状况描述、座落、建筑面积、金额，付款方式，一式几份，买卖双方签字盖章等。

2．买受人为未满18周岁的未成年人时，其未具完全民事行为能力，合同签署须由其法定监护人（如父母亲），在监护人一栏签字。

代为签署合同。

3．合同备案申请表须开发公司盖章申请

附件二：

解除合同登记备案须提交的材料

1．商品房买卖合同登记备案申请表一份

2．商品房合同备案证明第二、三联（买受人和出卖人各一联），若为2002年9月前备案的合同无备案证明，则须将业主手中及开发商手中所有合同交回，存于银行或他处的合同，银行须开具证明说明合同存于该处。

3．买受人本人身份证原件及复印件一份。

（1）买受人为个人时，提交居民身份证原件；

买受人为外籍人士，提交护照等有效身份证件原件。

（2）买受人为具有法人资格的单位组织，须提交营业执照（或组织机构代码证）原件、法人代表证原件、法人代表身份证原件、单位委托书原件、受托人身份证原件。

4．买受人因故或其它原因，无法亲自前来办理申请解除合同登记备案，委托他人办理时，须提交公证委托书，及受托人身份证原件和复印件。

（1）若买受人身在国内，委托书必须经当地公证机关公证，且公证委托书上必须写明委托办理哪一套房的解除合同登记备案，委托人姓名及身份证号。

（2）若买受人身在国外，委托书须由当地公证机关公证，翻译后并由大使馆认证。

解除合同登记备案注意事项：

1．解除合同登记备案本人来申请时，必须持身份证件原件经工作人员核实后，于工作人员面前，在申请表上签字并摁右手大拇指印。

且申请表上开发公司盖章同意。

2．解除合同登记备案为受托人申请时，受托人必须持本人身份证件由工作人员核实后，于工作人员面前，在申请表上签字摁右手大拇指印，且申请表上须开发公司盖章同意。

受托人不得再另行委托第三人（除委托人另行约定外）。

3．买受人为未满18周岁的未成年人时，未具完全民事行为能力，申请解除合同登记备案须由其法定监护人（如父母）代为办理，持户口簿、监护人身份证原件申请，手续如上。