总部项目拓展风险管理制度Word文档下载推荐.doc
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4.3.1接收项目拓展过程重要文件，进行备案与管理；
4.3.2配合发展中心发展中心进行项目拓展后评价；
4.3.2建立完善公司监督、检举制度与机制。
4.4法律部
4.4.1规范项目拓展过程中的法律文本；
4.4.2建立完善法律合约审批、核查制度。
4.5财务部
4.4.1配合项目拓展工作过程中融资计划与方案制定；
4.4.1配合项目拓展过程中对合作方企业财务审查。
5.
作业内容：
5.1
外部环境风险防范
5.1.1
政策风险防范
5.1.1.1发展中心每季度完成房地产宏观政策分析报告；
5.1.1.2项目责任人要针对项目涉及房地产国家政策及地方实施细则、行业
管制情况等前期工作进行调查分析；
作为项目分析材料组成部分；
5.1.1.3合约拟定中，将与合作方约定前期工作责任与分工，写入合作协议或相
关法律合约；
5.1.2融资风险防范
5.1.2.1项目责任人对当期地方资本市场融资方法、融资条件、融资成本进行调查分析
5.1.2.1项目责任人根据调查结合公司财务计划制定融资方案及预案，做为提交决策委员会议文件组成部门之一；
5.1.3市场风险防范
5.1.3.1发展中心市场研究部门每季度编写战略重点城市市场报告，作投资潜力评估；
5.1.3.2项目所在地为非战略重点城市，项目工作小组人员应在项目所在城市考查7天以上，并完成城市及区域市场投资潜力分析报告。
5.1.4竞争风险防范
5.1.4.1项目责任人组织调查竞争手企业背景、合作条件、与合作方管理者“利害”关系；
5.1.4.2项目责任人提交竞争方案或意见，做为谈判策略重要依据。
5.2
内部管理风险防范
5.2.1信息处理风险防范
5.2.1.1项目备案信息必须包含如下方面：
合作者信息、土地性质与用途、技术经济指标（如无，以地籍材料为准）、合作条件、以取得前期手续及权证等；
5.2.1.2项目责任人应在拓展项目立项前，核实前期手续文件及权证发布日期、发布机关，确定其时效性、有效性，如有过期，应根据最新法规核定其申请延期、更新等合法性，在报告材料中注明核实人、核实日期；
5.2.1.3项目责任人应在拓展项目立项前，通过公开信息渠道或相关机构核实项目相关信息，确保项目住处准确性、真实性，在报告材料中注明核实人、核实日期；
5.2.1.4项目责任人在进行项目考察时，要对项目用地的建设限制条件、施工条件、干扰因素等方面做完整清楚记录，要求注明规划特殊要求与规范、图象与视频等说明资料齐全；
5.2.1.5项目小组须尽职调查如下内容，由项目负责人组织完成，并提交《项目尽职调查报告》；
5.2.1.5.1项目调查主要包括：
场地邻里关系、前期工作可行、区域规划动态等；
5.2.1.5.2合作方企业调查主要包括：
财务、法律、主体受权等方面。
5.2.2作业风险防范
5.2.2.1严格按照《土地储备工作制度》完成初选、立项、决策程序，依照项目评价体系，进行评估与决策。
如有特殊情况，可通过董事会决议，方可简化；
5.2.2.2设立部门内部信息库使用权限，明确项目责任人，内部研讨及传递由专人登记管理，确保数据使用安全；
5.2.2.3项目责任人应严格按照项目工作计划时间表，明确内部传递、研讨、审批时限要求，明确责任部门、责任人，如有变更由总经理办公会议审议通过；
5.2.2.4参与项目的工作人员应严格执行《谈判工作制度》、《中介管理制度》、《项目评价制度》等制度与参照作业指导说明，完成相关工作。
5.3.2廉正风险防范
5.3.2.2公司内部或外部人员可向公司相关管理部门检举项目拓展过程中公司工作人员的欺诈行为，经调查属实，参照公司规定处罚；
5.3.2.3严格按照《项目谈判工作制度》规定，重要谈判必须由公司两个或两个以上工作人员共同参与。
5.3.3决策风险防范
5.3.3.1项目责任人要保证决策项目材料准确、完整；
5.3.3.2发展中心指定或决策委员会委派专人，对相关决策项目分析报告进行核查或抽查，若发现有相关内容与事实严重不符，责其改正；
5.3.3.2项目责任人在项目决策前七天向参与决策领导提交可研报告，并对决策委员进行问题答疑；
5.3.3.3所有参与决策人员在项目决策前，应对呈报项目资料深入了解；
5.3.3.4决策委员代表应在项目决策前，进行项目实地考查，并完成与合作方的初期谈判。
5.3.4合约风险防范
5.3.4.1法律文本要求规范化，法律文书的拟定应严格执行公司法律文本规范，如有特殊情况需要变动、更改，需要向公司法律部门批准许可；
5.3.4.2内部审查与外部咨询相结合，按照公司规定完成法律文书编写后，根据公司规定完成内部审批，向公司法律顾问单位进行法律咨询，书面咨询意见与合约共同备案。
5.3控制后评价
5.3.1拓展项目签署合作合约后，由发展中心对签约项目拓展过程工作进行评价，对参与人员工作表现进行评价，并编写《项目拓展工作评价报告》；
5.3.2
评价结果报送管理中心，作为修正工作方法及流程的依据，作为奖励激励的依据。
6.
奖惩条例:
6.1奖惩依据
根据《项目拓展工作评价报告》对项目拓展过程中作业完成的时间节点、数量、质量、工作人员表现等方面评价，对参与项目拓展过程工作人员给出综合得分。
6.2奖惩标准
6.2.1根据《土地储备奖励制度》结合参与项目拓展工作人员综合评价得分进行奖励；
6.2.2项目拓展过程中出现廉政问题，通过监督、检举发现，由管理中心按照公司规定处罚；
6.2.3项目拓展过程中出现重大失职、特殊贡献，由发展中心向总经理办公会提出奖惩报告，经批准执行。
6.3奖惩执行
参照《土地储备奖励制度》及公司其它相关规定执行。
7.注意事项
无
8.附件
无
《鹏房总部项目前期开发手续流程监督制度V1.0版》
1.目的：
为保证集团公司发展战略认真贯彻，建立良好的项目风险控制体系、审计指标体系和规范项目开发的作业流程，特制定本办法。
2.范围：
鹏润房地产公司总部下属各个项目公司
3.名词解释：
3.1[前期开发手续流程]：
指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各项手续的办理流程。
3.2[流程的标准时间]：
指项目从立项到工程施工许可证为止，各个阶段、环节涉及的各
项手续的办理，按政策法规规定或行业惯例，正常的办理时间。
4.1总部发展中心风险控制部人员：
4.1.1负责编制项目前期开发手续流程；
4.1.2负责制定项目前期开发手续流程的标准时间指标；
4.1.3负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目前期开发手续各个环节时间指标；
4.1.4项目运行期间负责跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；
4.2总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员：
4.2.1配合发展中心制订项目前期开发手续流程的标准时间；
4.2.2配合发展中心下达项目前期开发手续流程的标准时间指标；
4.2.3项目运行期间配合发展中心跟踪和监督项目前期开发手续的完成时间和办理情况；
4.3各项目公司相关负责部门和人员：
4.3.1负责本项目的前期手续办理；
4.3.2按要求填报项目前期手续办理计划；
4.3.3及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；
4.3.3根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；
4.3.4如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报发展中心或总部其他相关中心部门；
4.4各项目公司下属项目部相关负责部门和人员：
4.4.1负责本项目的前期手续办理；
4.4.3及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通；
4.4.3根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；
4.4.4如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报项目公司领导或发展中心及总部其他相关中心部门；
作业内容：
5.1一级开发前期手续流程（祥见附件-一一级开发前期手续流程图）
5.1.1一级开发授权
5.1.1.1签订意向书
a）
土地现状调研、钉桩、测绘、评估；
b）
初步征地补偿方案；
c）
与乡镇政府签订意向书；
5.1.1.2规划可研编制
向规委申领规划要点，编制控制性详细规划；
编制项目可行性研究报告；
5.1.1.3一级开发授权
提交一级开发申请和实施方案
市国土局、发改委、规委、建委等举行联席会议，预审项目可研、规划和征地补偿方案等；
预审通过后获得一级开发授权，并签订一级开发合同；
5.1.2立项批复
5.1.2.1到计委提交立项报告；
计委函之规划局审核；
5.1.2.2规划局会签返计委；
计委统一立项，下发立项批复；
5.1.3规划意见书
做好整体详细规划，向市规委申请规划意见书；
5.1.4征地批复
5.1.4.1编制一级开发的一书四方案，报国土局审议；
a）建设项目承包说明书
b）农用地转用方案
c）补充耕地方案
d）征地方案
e）供地方案
5.1.4.2向国土局、规划局、建委、乡政府、村公所等部门征求意见，结果报市政府；
5.1.4.3是政府下文批地
5.1.5拆迁许可证
5.1.5.1冻结户口、入户调查、拆迁协议谈判等工作；
5.1.5.2制定拆迁安置方案，并报地方政府相关部门审查；
5.1.5.3审查通过，获取拆迁许可证；
5.1.6土地上市
5.1.6.1核算一级开发成本；
5.1.6.2验收土地；
5.1.6.3在土地中心入市交易；
5.2二级开发前期开发手续流程（祥见附件--二级开发前期开发手续流程图）
5.2.1立项手续——立项批复
5.2.1.1首先要选定项目，洽谈合同或协议；
也可以是考察准备挂牌或已挂牌的项目；
5.2.1.2申请规划要点的规划意见书，（已挂牌项目不需要）向计委申报立项报告；
5.2.1.3计委函至规划局，规划局会签反计委；
5.2.1.4计委下立项批复，要求进行可行性研究；
5.2.1.4如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，可以直接从土地中心转立项；
5.2.2规划手续
主要包括用地规划许可证和工程规划许可证；
5.2.2.1用地规划许可证
a）项目立项后应及时申报项目可行性研究报告，经建委和规委审核会签；
b）进行画桩，并获取《用地钉桩成果通知单》；
c）进行整体的规划设计，主要是总平面设计，层面、立面设计和重要剖面设计；
d）准备环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案；
e）如果是公开市场招、拍、挂获取的项目，需要准备《土地出让转让合同》；
f）手续准备齐全向市规委申请用地规划许可证；
5.2.2.1工程规划许可证
准备人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等；
向市发改委和市建委申报年度开工计划；
此时要交纳一定比例（一般20%以上）的综合地价款；
进行全套建设施工图设计，包括总平面设计，各层平面、各向立面设计、各层剖面设计和基础平面、基础剖面图；
d）
上报市规划局进行施工图审查。
e）
以上手续及其它手续（如立项、用地规划等手续）准备齐全后，获取工程规划许可证；
5.2.3土地手续——国有土地使用证
缴纳土地出让金，支付土地补偿费；
准备好公司执照、立项批复、建设用地规划许可证、征地批复、出让合同和出让金、补偿费缴款发票等手续，办理国有土地使用证；
5.2.4工程手续——工程施工许可证
准备建设用地规划许可证、土地征（或相关证明）和施工图审查通知书；
进行招投标工作，标底制作；
与中标的工程公司和监理公司签订合同；
交纳四源费、准备建设资金落实证明和人防施工图备案回执等手续；
到市建委办理工程施工许可证；
5.2.5其他手续
主要是在办理以上主要证件需要准备和办理的其他手续，如注册公司手续、资质级别证明、审定方案通知单、环境影响评估、交通影响评估、地震安全性评估报告、勘测设计招投标备案、人防设计审核批准、交通出入口及停车场、园林局绿地率和消防设计审核意见、工程档案登记证明、“七通”服务协议等手续；
5.3项目开发手续流程标准时间指标（针对二级开发）
5.3.1立项手续标准时间指标
5.3.1.1如果是公开市场通过招、拍、挂获取的项目，直接从土地中心转立项只需要1-2个工作日；
5.3.1.2非公开市场获取的项目办理各项立项手续，获取立项批复标准时间为45个工作日；
5.3.2规划手续标准时间指标
5.3.2.1项目办理用地规划许可证所需标准时间为45个工作日，但是不包含办理手续所需的总体设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；
5.3.2.2项目办理工程规划许可证所需标准时间为30个工作日，但是不包含办理手续所需的施工图设计图纸的出图时间，这需要根据项目设计要求情况而定；
5.3.3土地手续标准时间指标
5.3.3.1国有土地使用在获得用地规划许可证后标准时间为20个工作日；
5.3.3.2办理国有土地使用需要交纳土地出让金和补偿费，故具体办理时间也要根据项目资金安排和运营需要进行调整；
5.3.4工程手续标准时间指标
5.3.4.1项目施工图审查标准时间为35个工作日；
这些工作与土地手续办理可同时进行；
5.3.4.2项目招投标工作标准时间为30个工作日；
这些工作与土地手续办理可同时进行
5.3.4.2办理工程施工许可证标准时间为10个工作日；
5.3.5项目前期开发手续流程整体办理标准时间应为180个工作日，折合240个自然日，大约8个月的时间；
5.4.项目前期开发手续流程监督部门
5.4.1项目的立项手续和土地手续的办理主要由发展中心针对项目情况进行监督控制；
5.4.2项目的规划手续和工程手续的办理主要由发展中心配合总部总工办针对项目情况进行监督控制；
5.5项目开发手续流程监督方法
5.5.1项目公司针对项目具体情况，制定项目前期开发手续流程的办理计划，包括办理流程、时间、责任部门及责任人，上报发展中心审批；
5.5.2经发展中心审核通过的项目开发手续流程的办理计划，总部发展中心风险控制部和总工办安排专门人员组成项目监督小组；
5.5.3监督小组至少3人构成，其组员至少1个发展中心风险控制部人员，1个总工办工程人员，1个总工办设计人员；
5.5.4监督小组根据项目具体情况和运营要求，制定针对性的详细的监督办法，并进行监督控制；
6.1超额完成指标奖励办法
6.1.1奖励标准：
能够保证前期开发手续流程的各项质量下，以最短的时间获取了各项开发手续，为项目操作节约大量时间，从而使项目运营获得更好的现金流和收益；
6.1.2奖励金额：
根据项目手续超额完成情况和给项目带来的间接收益情况，由项目公司负
责人申报；
6.1.3奖励申请和审核：
6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，工作达到奖励标准，可以提交书面的奖励申请书；
6.1.3.2奖励申请书经项目公司部门经理和项目总经理签字确认后，上报总部发展中心或总工办，经审核合格，上报总经理办公会审议；
6.1.4奖励的兑现
6.1.4.1奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号；
6.1.4.2团队获得的奖，金可以由团队负责人进行分配和安排，但应将分配或资金使用安排上报管理中心；
6.2未完成指标惩罚办法
6.1.1惩罚标准：
未能按时按质完成项目前期开发各项手续，加大了项目操作周期时间，从而使项目运营遭受损失；
6.1.2惩罚金额：
根据项目手续未完成情况和给项目带来的间接损失情况，由项目公司负
6.1.3惩罚审核：
6.1.3.1项目公司办理前期开发手续的相应部门和责任人，为完成工作达到惩罚标准，总部发展中心或总工办组成的监督小组下达惩罚通知单，上报总经理办公会审议；
6.1.4惩罚的兑现
6.1.4.1惩罚通知单经总经理办公会审议，决定惩罚的金额和方式，发展中心风险控制部和总工办组成的监督小组下达相关部门执行；
7.
注意事项:
7.1
此制度各项指标为标准开发流程和时间指标，各开发项目要根据项目实际情况随时调整监督审核的指标。
7.2本制度自发布之日起生效，由发展中心负责解释。
8.
附件:
一级开发前期手续流程图
二级开发前期手续流程图
《鹏房总部项目投资成本基础指标管理制度V1.0版》
为保证公司发展战略认真贯彻，建立良好的项目风险控制体系和审计指标体系，特制定本办法。
2.范围：
3.名词解释：
3.1[项目投资成本基础指标]：
指项目在前期可行性研究阶段，以投资估算为依据的，基础数据指标。
3.2[项目]：
本制度所指的项目是公司总部和各项目公司2007年后新获取并签订了项目合作或开发协议，可进行操作的项目。
3.3[项目公司]：
指获取新项目后负责操作该项目的公司。
4.职责：
4.1总部发展中心风险控制部人员：
4.1.1负责编制指标的依据，项目投资测算和可行性研究报告；
4.1.2负责制定项目投资成本基础指标；
4.1.3负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标；
4.1.4项目运行期间负责跟踪和审计项目土地及大配套费用指标；
4.1.5积极配合总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计
4.2.1配合发展中心制订投资成本基础指标；
4.2.2配合发展中心下达投资成本基础指标；
4.2.3项目运行期间管理中心主要跟踪和审计项目直接成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标；
4.2.4项目运行期间成本中心应跟踪和审计项目的各项成本指标；
4.2.5项目运行期间财务中心主要跟踪和审计项目财务费用指标和不可预见费用指标；
4.2.6项目运行期间总工办主要跟踪和审计项目建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标；
4.2.7项目运行期间营销中心主要跟踪和审计项目销售费用指标；
4.3.1负责本项目的成本控制和风险预警；
4.3.2按要求填报项目投资成本指标审核表；
4.3.4根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；
4.3.5如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报发展中心或总部其他相关中心部门；
4.4.1负责自身项目的成本控制和风险预警；
4.4.2按要求填报项目投资成本指标审核表；
4.4.4根据项目进展和需要，及时调整风险控制措施；
4.4.5如遇到特殊项目或特殊情况，需调整指标，及时上报个项目公司或发展中心及总部其他相关中心部门；
5.作业内容：
5.1项目投资成本基础指标构成如下：
（祥见附件《投资成本基础指标分解构成表》）
项目投资成本基础指标
成本指标
总额
单方成本
责任部门
责任人
备注
土地及大配套费
前期费用
建安工程费用
市政基础设施费
公用配套费
不可预见费
直接成本合计
财务费用
管理费用
销售费
升级会员 