威海老年康复养护中心建设项目商业计划书文档格式.docx
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5、威海市民政局、财政局《关于进一步加强敬老院建设和管理的意见》。
1.6项目建设单位情况介绍
威海海大投资管理有限公司成立于2009年，注册资金1000万元，主要业务：
实业企业的投资管理，医疗、福利项目的策划管理及投资业务，威海海大医院是投资公司的主要投资业务。
威海海大医院是经威海市卫生局批准设立的一所集医疗、急救、保健、康复、社区卫生服务于一体的二级甲等综合性医院。
医院所在地理位置优越，北临威海火车站、汽车站，东连威海港，南接威海机场，是威海市通往文登、荣成、乳山三市的重要交通枢纽。
医院占地5000平方米，建筑面积1.5万平方米，按设计可设病床240张。
现开放床位200张。
设有急诊科、产科、妇科、普外科、耳鼻喉科、骨科、胸外科、颅脑外科、泌尿外科、眼科、内科、儿科等十几个临床科室。
医院现有专业技术人员180余人，其中高级职称14人，享受国务院特殊津贴专家1人，中级职称20余人，研究生学历6名，本科学历60余名。
医院自成立以来，先后被确定为威海市职工医疗保险、生育保险、城镇居民医疗保险、新型农村合作医疗定点医疗单位、山东省贫困肢体残疾儿童矫治手术定点医院、威海市“120”院前急救定点医院。
2008年4月份，海大医院被中华慈善总会命名为威海市唯一一家“中华慈善威海医院”，确立了医院“面向大众、扶贫济困”的发展方向。
成立两年来，先后为贫困低保户、残疾人及各项公益活动捐助500多万元，得到了各级政府及社会的赞誉。
医院已发展成为威海市唯一的民营二级综合性医院，将为威海市卫生事业的发展做出巨大的贡献。
1.7项目建设地址
威海市经济技术开发区凤林
1.8项目建设内容
1.8.1本项目的主要功能是建立以养老、老年病医疗、康复、护理及残疾人矫形康复为一体的综合性健康养护中心。
总床位数500-600张。
1.8.2本项目的建设内容包括：
老年病养护中心、残疾人肢体矫形康复中心、肿瘤康复治疗中心、临终关怀中心、综合医疗楼、餐厅、中央热水淋浴室、老年文化活动中心、老年康复训练中心、儿童康复训练中心、阅览室、影视报告厅、洗衣房、工作人员宿舍及办公楼等。
原威海市凤林老年公寓，建于2007年，总建筑面积约56000㎡，其中1号综合公寓楼28800㎡、2号综合楼10000㎡,3号楼老年公寓楼4500㎡，其他用房约12000㎡，占地约100亩。
该公寓目前只有3号楼4500㎡老年公寓、2号楼10000㎡的综合楼投入使用，其余均未完工。
本项目一期计划收购老年公寓1号楼主体工程28000㎡，附属工程约12000㎡。
以后根据业务扩展情况，二期收购或租赁2号楼。
1.8.3购置的设备主要有：
1、按二级医院标准配置医疗设备（以200张床位设计）
2、康复训练设施
3、300床位的养老病房基本设施，电视、电脑、电话、冰箱、洗浴设施等。
4、肿瘤康复中心的设施：
CT、MRC、直线急速器、肿瘤射频热疗、数字成形血管造形机等肿瘤治疗设备。
5、现代化厨房设施及其他生活和娱乐设施。
1.9投资估算及资金筹措
1.9.1收购凤林老年公寓，房产价格约1.2亿元（含土地费），综合楼安装费、装修费3000万元，总计1.5亿元。
1.9.2医疗设备投资：
2000万元。
1.10财务生存及补偿能力分析
本项目为民办社会福利项目，符合中央及地方关于加快建设养老、敬老社会福利事业的有关规定，将会得到政府在税收，土地征用等方面的优惠政策，减轻财务支出负担。
项目前期支出由海大投资公司筹措资金2000-3000万元，工程结束后，可用土地及房产抵押贷款支付工程款，同时可由中心及海大业务支持项目的还贷，预计五年还清全部的投资。
1.11研究结论
经研究论证，本项目的建设依据充分，建设地址和建设条件较好，建设方案合理可行。
建议有关部门给予大力支持，使本项目能及早开工建设，努力取得预期的社会效益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1我国老龄化人口的现状及老年人社会福利现状
中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的《中国财政政策报告2010/2011》指出目前60岁以上老人占总人口的比例是12.5%，，到2030年中国65岁以上人口比例将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。
到2050年60岁以上老人占比例将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。
据卫生部统计，我国60岁以上老人的慢病患病率是全国平均水平的3.2倍，伤残率是平均值的3.6倍，而退休职工参保率仅有25.2%，但住院花费却占到医保报销比例的60.3%。
在芬兰65岁以上老人人口比重为14%，医药费用占38%，75岁以上的人群占6%，却占用了22%的医疗资源；
日本2009年底，65岁以上老人占22.7%，2005年老龄化比例将达到40%左右。
以老年痴呆为例，全世界每7分钟就有1例新发的老年痴呆，致死率仅次于心脏病，癌症和脑卒中，已成为西方发达国家的第四位死因，中国有700万老年痴呆患者，占世纪总病例数的四分之一，并且每年平均有30万新发病例。
老年养老、医疗问题已成为我国政府经济发展的一项沉重负担。
2.1.2福利社会化的实践及国家给予老年社会福利的优惠政策的支持
2000年，国务院办公厅转发民政部等11部委《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，其中提出了推进社会福利社会化的目标和要求。
同年，财政部、国家税务总局联合下发《关于老年服务机构有关税收政策问题的通知》，对政府部门和社会力量兴办的老年服务机构暂免征收企业所得税。
民政部于当年召开了全国社会福利社会化工作会议，会议提出“社会福利社会化”，就是政府在倡导、组织、支持和必要的资助下，动员社会力量建设社会福利设施，开展社会福利服务，满足社会对社会福利服务的需求。
2001年，民政部颁布《老年人社会福利机构基本规范》。
2002年，劳动和社会保障部制定《养老护理员国家职业标准》，对养老护理员的职业概况、基本要求。
工作要求和鉴定标准考核办法都作了规定。
2006年，国务院发布《关于加强和改进社区服务工作的意见》，指出：
推进社区社会保障服务，推进社区救助服务，鼓励并支持群众性自我服务活动等。
全国很多城市和地区于1998年后都开始了社会福利社会化的系统探索。
积极支持老年养老失业，公办民营、民办公助等多种形式办养老院，鼓励和支持单位、组织和个人等社会力量兴办敬老院，让中国的养老事业看到了春天。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是建设威海市老年人社会保障体系的一个重要组成部分
根据全国第二次残疾人抽样调查专家对我市抽样调查数据的推算，威海共有残疾人16.8万。
肢体残疾者占残疾类别的第一位，比例达到33.25%；
其次为听力残疾、多重残疾、视力残
疾等。
环翠区、高区、经区残疾人的总数为3.16万人，占三区总人口的5.10％；
荣成市残疾人的总数为5.04万人，占当地总人口的7.60％；
文登市残疾人的总数为4.93万人，占当地总人口的7.70％；
乳山市残疾人的总数为3.67万人，占当地总人口的6.40％。
上述众多的残疾人尚不包括心脑血管疾病、肿瘤等造成的瘫痪、肢体残疾及智力残疾，急需康复治疗，减少残疾的发生，减轻家庭负担。
2009年来，威海市总人口252．9万人，比上年底增加7395人，人口保持低速增长，自然增长率为负增长为-1.17％o，出生率为6.184％o，死亡率为7.79％0。
平均人口寿命为75.4岁，一孩妇女比例为69.8％，农村独生子女户占57％，这更加重了威海老龄化的进程。
由于威海市独特的地理环境，特别适合居住、养老。
近几年来，大批内地人群来威购房置业，而这些人群中老年人口占70％以上，明显增加威海市的社会负担。
我国目前共有各类养老机构38060个，床位26627张，收养各类人员210.9万人，养老床位总数仅占全国老年人口的l.59％，低于发达国家的7％，也低于发展中国家2％-3％水平。
世界上一些发达国家均把养老事业纳入法制化管理，日本制定了《护理保险法》；
美国在40年前就颁布了《社会保障法》、《美国老年人法》，实施的联邦医疗保险制度为《老年法》的实施提供了有效的支持。
我国在1996年颁布的《老年人权益保障法》只将养老的主要责任给予家庭，却没有为社会机构开展有真正意义的老龄工作奠定基础。
威海养老院基本属于民政管辖，很少有医疗职能，大部分接收的是能够生活自理，不需要医疗照护的群体，而一些需要医疗照护的群体如慢性病后期不能自理，急症后期部分功能丧失，老年痴呆等群体无人关照。
目前威海市的主要养老机构有收养性福利单位73家，拥有床位14000张，除威海市老年公寓、凤林老年公寓规模较大外，余均为镇、村级敬老院，现设施、设备较落后。
最急需的是需求长期护理和临终关怀以及一种让整个体系联动的机制。
目前，威海市的肿瘤医疗较为落后，大量的医疗资源外流，因此建设一所高档次的肿瘤康复中心具有巨大的潜在市场。
2.2.2是建设符合威海市特点的养老服务设施体系的需求，有利于威海市养老福利服务水平的提高
国发【2000】119号，国办发【2006】6号文件中明确规定对发展社会福利事业及非营利性养老服务机构，免征营业税、企业所得税，养老机构自用房产、土地暂免住房产税、城镇土地使用税，对社会融资、供水、供电、供热等方面予以优惠政策。
积极支持鼓励“公办民营、民办公助”等方式发展养老事业，鼓励在养老机构内设置或合作设立医院门诊的医疗机构，经审查合格，纳入城镇职工基本医疗保险和新型农村合作医疗定点范围。
这些政策法规的出台将引导和促进社会力量参与养老服务事业。
威海市政府在2005年出台了《关于进一步加强敬老院建设和管理的意见》中，明确指出：
积极探索敬老院改造建设的新路子，采取公办民营、民办公助，建设慈善敬老院等形式，鼓励和支持单位组织、个人等社会力量兴办敬老院。
威海海大医院是中华慈善总会名下的慈善医院，近几年在医院建设方面取得了巨大的成绩，已成为威海市医疗机构中的一支重要力量，同时在慈善救助等公益事业中也做出了突出的贡献，同时为威海市医保、合作医疗的定点医疗机构。
对于建设一个集养老、医疗、康复、临终关怀为一体的综合性养老中心曲具有在管理、技术、资金等方面的优势。
该项目的建设，将弥补威海市养老事业中老年病医疗、临终关怀及残疾人康复矫形方面的不足，将减轻政府财政在养老、医疗资源方面的负担，减轻家庭压力，推动威海市养老服务事业的创新发展。
第三章项目建设地址及建设条件
3.1项目建设地址
3.1.1项目选址基本情况
1、经区人口：
威海经济技术开发区与1992年10月21日经国务院批准成立，总面积l94平方公里，辖2个镇、3个街道办事处、71个行政村、25个居委会，总人口14.5万人，其中，户籍人口ll．7万人。
2000年4月27日，经国务院批准，在开发区内设立威海出口加工区，面积1．34平方公里，与开发区实行“两区合一”的管理体制。
区工委、管委下设正处级行政局9个、正处级事业局l个、副处级事业局4个、正科级事业局ll个。
全区行政事业总编制717人，其中，行政编制223人。
2、地理位置：
威海市位于山东半岛最东端，东经l21°
11〞-122°
42〞、北纬36°
41〞一37°
35〞之间。
威海三面环海，一面连陆，东与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，北与辽东半岛成犄角之势，素有京津的钥匙与门户之称。
是亚太地区西环带、中国环渤海经济圈的中心位置。
3、气候：
威海市属典型的温带海洋气候。
四季分明，气候宜人。
年平均气温在12.1°
C，无霜期l43．2天。
夏无酷暑，冬无严寒。
是我国着名的旅游避暑胜地。
年平均降水量800毫米。
年日照总时数2516小时。
年平均湿度为60％。
4、交通状况：
威海经济技术开发区交通便捷，拥有青威、烟威两条全封闭高等级汽车专用路；
火车站、长途汽车站建在区
内，距威海机场20公里，已开通至北京、济南、哈尔滨、大连、
广州、海南等航线，威海至汉城的包机已开通。
区内有威海新港，
建有5万吨级的液体码头、2万吨级的集装箱码头、2万吨级的
煤炭专用码头、万吨级的通用泊位和5000吨级的客运泊位。
目
前已开通了威海至韩国仁川客货运输班轮和至香港、日本的货运
班轮。
第四章项目建设方案
4.1建设规模与内容
该项目建设主要考虑养老、老年病康复、临终关怀、肿瘤康复与残疾人康复四大功能。
按满足500人入住的规模，依据康复医院的设计规范，人均建筑面积55平方，综合业务楼面积约为30000平方米，行政及后勤配套面积5000平方米，总建筑面积约为35000平方米。
4.1.1设计方案
1、原凤林老年公寓是一座设计、配套较为完善的老年公寓，共有三个主体建筑。
建筑面积分别为一号楼28800平方米，二号楼1000平方米，三号楼4500平方米，另有12000方米的配套用房，其中只有二、三号楼投入使用为老年公寓，其余均未完工。
如选该方案，可进行如下的改造：
一号楼改为老年病康复、肿瘤康复及残疾人康复综合楼，设床位240张。
二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位200张。
三号楼改为临终关怀中心，设床位100张：
该公寓还配有康复训练室、游泳馆、洗浴中心、娱乐中心、餐厅'
、行政办公楼等基础设施，尚有一约30亩的中心广场，是一所理想的康复、养老选址。
2、土建工程项目投资
1）、风林老年公寓一号楼购置费（房产收土地费）1.2亿
2）、建安工程
（1）空调安装：
400万元
（2）水、电工程：
300万元
（3）消防工程：
3）、装饰工程：
约1500万元
4）、配套办公用品500万元
以上项目不含医疗投资设备投资。
3、风林公寓购置费（房产及土地费）：
1.2亿
4该项目的总投资约1.5亿元。
4.2设施、设备购置
4.2.1老年养护中心、临终关怀中心共设置床位300张。
根据宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理区。
自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。
半自理、非自理区按星级宾馆式设计，有单人间、两套间、三套间。
房间装饰舒适、豪华，配有电视、电话、电脑、洗浴设施和西式厨房设备，每间房均有中央供养系统、中央监控系统，对高危宾客心脏、呼吸、血压等生命体征进行遥控监测、自助报警，保证发病时得到及时的救护。
非自理、临终关怀区均配有特殊的护理床。
在每层楼均设一护理站，每层的一层设医生值班室、护理站、药房、治疗室、餐厅、酒吧、公共活动室等设施。
在半自理区、非自理区、临终关怀区，每层均设有中心洗浴室，满足不能自理的宾客冲澡、淋浴或泡澡。
4.2.2肿瘤康复中心设有单人间、两套室和三套室，满足不同宾客的需要，除按上述客房配置外，每层均设有医生办公室、护理站、护士站、治疗室等，在大楼一层设有影像设备、x光机、B超、功能检查室、药房、急救设备等，达到二级医院的设置标准。
大型检查项目依托海大医院来实施。
肿瘤康复中心与国内着名的肿瘤医院联营，主要采用传统医学化疗、生物疗法、放疗、微创治疗等技术，对肿瘤术后或晚期肿瘤患者进行康复治疗，建成胶东地区最大的肿瘤康复中心。
4.2.3残疾人康复中心，主要针对老年心脑血管疾病、外伤、工伤等造成的脑瘫、肢体、残疾、老年痴呆及儿童脑瘫肢体残疾等康复训练，帮助患者最大程度的恢复肢体功能，提高自理能力和生活质量，减轻家庭负担。
按《国家康复医院设备配置标准》配置康复设备、设有运动疗法室j针灸室、推拿室、电疗室、蜡疗室等。
4.3辅助配套工程设计
4.3.1污水污物处理方案
4.3.2供电通讯方案
4.3.3消防设施方案
4.3.4供暖供水方案
4.3.5供水工程
4.3.6放射性医疗设施工程方案
第五章环境影响评价与劳动安全
5.1概述
5.1.1环保设计依据
1、（86）“国环字第003号文”《建设项目环境保护办法》；
2、《中华人民共和国环境保护法》；
3、《建设项目环境保护管理条例》；
4、《环境空气质量标准》GB3095—1996；
5、《建筑施工场界噪声标准》GBl2525—90；
6、《污水综合排放标准》GB8978—1996。
5.1.2环保方案设计内容
根据拟建项目工程情况及周围环境特征，对工程环境影响的性质、影响程度进行环境影响因子分析。
5.2工程施工影响及防治措施
5.2.1空气影响分析
建设施工期间，在土方开挖、运转建筑材料砂石、水泥和石灰的运输装卸过程中，会造成多次扬尘，使项目区空气质量下降。
5.2.2噪声影响分析
施工时所使用的施工机械和车辆产生施工噪声。
施工车辆的噪声一般为75-85dB（A），挖掘机产生的噪声一般为95-98dB（A）推土机产生的噪声一般为94-99dB（A），搅拌机产生的噪声一般为95-100dB（A）。
预计在该项目施工过程中，昼间噪声影响距离为约55-65m，夜间噪声影响距离为约100-150m。
5.2.3防治措施
1、为了避免扬尘的影响，一方面要避免材料运输过程中的散落，通过工地于外界隔开，不允许车辆带土驶出现场。
另一方面及时清扫施工场地和采取在作业场所洒水的措施，可有效减少粉尘对学校环境空气和人群的不良影响。
2、施工工地周边应设置1.8m以上的硬质围墙或围挡，不得敞开式作业；
采取洒水、覆盖等防尘措施，定期对围挡落尘进行清洗，保证施工工地周围环境整洁。
3、施工工地的出入口必须进行净化处理，并配备专门的清洗人员，车体和车轮带有泥土的车辆不得驶出工地。
4、施工工地出入口必须设立环境保护监督栏（牌）。
其内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘措施等内容。
5、建设施工过程中应使用商品混凝土和袋装白灰。
建筑施工工程完工后，应在1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。
6、建筑弃渣应及时清运，不能及时清运的，必须采取覆盖等防尘措施。
对露天堆放的砂子、渣土、灰土等物料应进行围挡和覆盖，不得露天堆放。
7、遇有4级以上（含4级）风力时，施工单位必须停止土方施工和拆迁施工，并做好覆盖工作。
禁止露天焚烧垃圾、沥青、橡胶、塑料等严重污染环境空气的废弃物。
8、加强运输车辆的扬尘污染控制，对散装货物运输的车辆（如运输建筑垃圾、砂子、渣土等），应封盖严密，不得撒露，应与承运单位签订防止车辆运输遗撒、泄露责任书。
9、合理规划施工时间，保证施工场地噪声符合国家标准。
慈善养护中心在与施工单位签订工程合同时，应要求施工单位不得在午休和夜间施工，以保护周围城市环境。
10、建筑垃圾和弃土，应运至市政部门指定地点处置。
5.3项目建成后对周围环境的影响及防治措施
5.3.1废水
本项目废水主要为生活污水。
5.3.2废气
本项目无废气产生。
5.3.3废渣、医疗垃圾
本项目废渣主要为慈善养老中心宾客、职工的生活垃圾及医疗垃圾。
5.3.4噪音
本项目噪音主要来源于洗衣房、水泵房的机械噪音及部分生活噪音。
5.4环保措施
5.4.1废水处理
本项目的最大污水为生活污水及医疗污水，要按照医疗污水处理办法经消毒处理后排放至城市管网。
5.4.2废气处理
本项目无废气产生。
5.4.3废渣处理
生活垃圾实行分区集中堆放，由环卫部门定期清运处埋。
医疗垃圾由环保部门专项负责收集、清运及处理。
5.4.4噪声控制
为了控制外界噪音对慈善康复中心环境的影响，靠近公路的建筑采用双层密封玻璃窗和吸音装饰材料。
洗衣房、水泵房等设备设置减震装置，以减小对周边环境的固体传声。
5.5劳动保护
5.6项目建成后周边环境对本项目的影响
项目建成后，慈善康复中心周围主要以城市生活及绿化带为主，空气清新，故气体污染源较小。
几乎不受其他声音干扰，现该项目只有一个近50亩的花园式园林设施，可以为慈善康复中心创造一个清新、安静的老年人居住的安静环境。
5.7绿化原则
绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则。
在选择树种时，根据当地气候特点，选择根系发达，在当地大量生长、且对土壤要求不高的树种，并可拟制粉尘、吸收有害气体，同时加大绿化种植力度。
绿化种植应坚持“整体性规划、以人为本”的原则。
实际绿
化种植应在咨询有关专家的情况下实施。
第六章节能分析
6.1节能标准及设计规范
节能既是一项长期的战略任务，也是当前一项紧迫的任务。
本项目将严格按照以下标准及设计规范实施提高能源利用效率：
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中国节能技术政策大纲》（2006）；
3、《节能中长期专项规划》（发改委环资[2004]505号）；
4、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；
5、《中华人民共和国电力法》。
6.2能耗状况及节能分析
本项目属慈善康复中心建设，没有耗能高、耗水高设备。
主要消耗能源为：
电能、水及煤等。
但在项目实施过程中仍应采取节能节水措施，具体建设如下：
1、建立节能工作责任制，制定节能计划，实行能源成本核算制度和控制管理制度；
2、加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具；
3、建立能源消耗原始记录和统计台账制度，定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析；
4、建立节能培训制度，未经节能培训的人员，不得在重要耗能设备岗位工作；
5、建立节能奖励制度，结合本项目单位的实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励；
6、教育广大职工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。
第七章组织管理、人员配置及培训
7.1项目建设组织管理
7.1.1组织机构设置
本项目的工作建设施工、资金筹措的组织管理主体是威海海
大投资管理有限公司。
鉴
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