某市汽车商贸园新建工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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3.3.1目前的汽车市场格局特征
3.3.2汽车进出口以及中国入世对***市汽车市场的影响
3.4项目的市场定位、竞争对手及市场策略……
3.4.1市场定位
3.4.2竞争策略：
整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，
造福广大市民，打造支柱产业，迎击入世挑战
3.4.3市场策略：
搞活大市场，促进大流通，发挥大效益
3.4.4项目市场开发战略：
全面发展，分步推进
第四章项目选址及建设条件………………
4.1项目选址………………
4.2项目建设条件………………
4.2.1自然环境条件
4.2.2基础设施条件
4.3社会经济状况………………
4.3.1中国社会经济状况
4.3.2##省的社会经济状况
4.3.3***市的社会经济状况
第五章项目建设规模及内容………………
5.1建设规模………………
5.2建设内容………………
第六章建设方案………………
6.1工程概况………………
6.2设计依据………………
6.3设计理念………………
6.4总平面布置………………
6.5项目主要经济技术指标………………
6.6建筑设计………………
6.7结构设计………………
6.8给排水设计………………
6.9电气设计………………
第七章环境影响及节能………………
7.1环境影响………………
7.1.1生态环境影响
7.1.2声环境影响
7.1.3大气环境影响
7.1.4废渣
7.1.5废水
7.2节能………………
第八章投资估算及资金筹措………………
8.1编制依据………………
8.2编制说明………………
8.3项目投资估算………………
8.4资金筹措及使用计划………………
第九章建设进度……………
第十章财务评价和社会效益………………
10.1评价依据………………
10.2财务评价………………
10.2.1项目收益估算
10.2.2税金及附加估算
10.2.3项目总费用
10.2.4财务分析
10.2.5清偿能力分析
10.3不确定性分析………………
10.3.1盈亏平衡分析
10.3.2财务敏感性分析
10.4财务评价结论………………
10.5社会效益评价………………
第十一章结论和建议………………
11.1结论………………
11.2建议………………
附表
基本报表1项目投资现金流量表
基本报表2项目资本金现金流量表
基本报表3某汽车销售有限公司现金流量表
基本报表4利润与利润分配表
基本报表5财务计划现金流量表
基本报表6资产负债表
基本报表7财务指标汇总表
辅助报表1建设投资估算表
辅助报表3项目总投资使用计划与资金筹措表
辅助报表4借款还本付息计划表
辅助报表5营业收入、营业税金及附加估算表
辅助报表6总成本费用估算表
附图：
1.项目地理位置图
2.项目总平面布置图
3.项目鸟瞰图
4.主入口透视图
5.沿街透视图
附件：
附件1：
项目单位营业执照副本复印件
附件2：
其他附件
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称：
某市汽车商贸园新建工程
项目承办单位：
某汽车销售有限公司
项目承办单位简介：
项目区位图：
1.2项目建设背景：
***历史悠久、人文昌达。
东汉灵帝光和元年（公元178年）始设县治，因“南临乐安河，北接平林”而得名，至今已有1800多年历史。
1992年9月21日经国务院批准撤县设市，属于县级市，归瓷都景德镇市代管。
全市共有国土面积1973平方公里，辖16个乡镇、2个街道办事处、1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局；
城区面积达15平方公里，人口20万人；
全市总人口86万人（2009年底）。
***人民风质朴，尚文崇武，勤劳智慧，千百年来，***人以自强不息、坚忍不拔的精神创造了一方文明，特别是改革开放以后，从一个农业大市跻身到全省综合经济实力十强县（市），2004-2009年，被评为“全省工业三年翻番全面先进单位”和“全省农业发展先进县（市）”。
同时，支撑***经济发展的基础和条件发生了很大变化，多年积累的能量正在释放出来，形成了“强项在工业、特色在农业、活力在民营、后劲在园区、潜力在资源”的综合优势。
可以说，未来3至5年，将是***的高速增长期。
***龙灯
***庙会
***是##老工业基地，工业基础雄厚。
计划经济时代，拥有21家省属企业和80家市属国有集体企业。
***市地处“南昌-九江-景德镇”金三角区域，入口众多，市场发达，商贸繁荣，物流便捷，皖赣铁路穿境而过，境内现有206国道和乐上、乐弋、田乐三条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经该市并开设互通立交。
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正在开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
尤其以***市近年来经济增长持续发展，消费水平大大提高，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。
经济的发展，带旺了消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，***市汽车市场快速发展，大大小小的汽车市场遍布于***城乡各地。
汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，***市的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；
二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；
三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着***市汽车消费市场呈“井喷”的扩大，***汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。
无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，***都需要有规模宏大的，能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
本项目的承办单位某汽车销售有限公司敏锐地观察到了这一机会。
该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，在***建设一个汽车商贸园。
该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，***市市政府的领导对项目的发展十分关心和支持。
商贸园总用地面积200亩。
根据整体规划预建设具有完整功能以汽车为主题的汽车商贸园并配套相关商业服务设施，同时在基地的东北侧配套建设一个酒店以完善整个商贸园的功能布局，计划总投资人民币5亿元左右。
1.3项目编制依据及研究内容：
1.3.1项目编制依据：
（一）《***市城市总体规划》
（二）《***市人民政府关于十一五发展规划》
（三）***市现代汽车建设发展规划
（四）项目建设红线图及建设条件
（五）***市汽车商贸园新建工程概念性方案设计;
（六）***市汽车商贸园新建工程可行性研究报告编制委托书
1.3.2可行性研究报告研究内容
为了加快建设***市汽车商贸园新建工程的需要，我们受***商贸园项目业主的委托，对***市汽车商贸园项目进行了可行性研究报告的编制工作。
在各部门的指导配合下，我们进行了广泛的调查研究，收集资料；
经过研究、论证、分析，进行了精心设计，于2011年4月编制完成了本可行性研究报告。
本可行性研究报告以某市汽车商贸园新建工程为研究对象，重点阐述项目建设的必要性与可行性、建设规模、建设方案、投资估算及资金筹措计划等。
1.4研究报告的主要结论
1.4.1项目主要技术经济指标：
本项目某市汽车商贸园新建工程估算总投资：
50607.69万元。
其中：
（1）土地费4026.26万元
（2）建安费38825.63万元
（3）各种前期费及管理规费4928.11万元
（4）管理和财务费用2827.69万元
项目主要经济技术指标：
主要经济技术指标
项目
面积
单位
备注
总用地面积
133320
平方米
200亩
总占地面积
85080
其
中
汽配装饰
1512
一层汽配市场入口
二手车市场
18168
4S店
14400
沿206国道的四栋
底层停车场
47500
酒店式办公
3500
总建筑面积
266445
19680
4S店
63360
69000
办证服务
3200
63705
容积率
2.22
建筑密度
63.8
%
绿地率
25
建设期：
2年2011年9月-----2013年9月
1.4.2研究报告主要结论
1．本项目建设是必要的
A．项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。
B．项目的建设对推动***发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用。
C．项目的建设将有利于***市国民经济及社会的发展。
D．项目的建设有利于整合***汽车市场，改善***汽车市场的形象。
E．项目的建设将进一步扩大***汽车市场的辐射范围。
2．本项目建设是可行的
A．省、市、区政府对汽车市场的建设都十分重视。
在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。
B．本项目的承办单位某汽车销售有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。
公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
C.本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
本项目采用“大3S”的经营发展方式。
“大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。
这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在***市汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。
D．项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
E．项目的区位、交通条件很好。
本案位于206国道与城市规划道路交叉口并处于“南昌—九江—景德镇”金三角区域，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经该市并开设互通立交。
因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。
第二章项目建设的必要性
2.1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而***市乃至##省又是中国有潜力的汽车消费市场。
今年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场的***却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。
因此，使用厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园，成为一个国际性的汽车城。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了***这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2.2项目的建设对推动***发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表***市形象的国际性的汽车流通市场。
项目建设的这一指导思想与***发展商贸流通业的思路和要求吻合，它可以在加快***现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升***市场的总体水平方面做出突出贡献。
物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其地位已逐渐为人们所认识和重视。
根据市立委、计委等部门的规划，***将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。
由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。
2.3项目的建设将有利于***市国民经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对***市地方经济的发展带来积极的影响。
一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展做出贡献；
另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。
此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集购物、休闲、游憩、信息等多种功能于一体的现代化大型企业，再加上***市地处“南昌—九江—景德镇”金三角区域，皖赣铁路穿境而过，境内现有206国道和乐上、乐戈、田乐线3条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，北离景德镇机场只有40公里，景鹰高速途经该市并开设互通立交。
因而项目开发完成后，将会成为***又一个既有特色的汽车文化旅游景点。
2.4项目的建设有利于整合***汽车市场，改善***汽车市场的形象
目前，***的汽车市场小而且多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，因此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因此多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。
这种状况对整个***汽车销售都带来不利影响，甚至影响了***汽车市场的整体形象。
本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合***汽车市场的作用。
因为，一方面将以其示范作用，使***汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；
另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变***汽车市场散乱的局面，形成***汽车市场的“航空母舰”，以增强***汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。
2.5项目的建设将进一步扩大***汽车市场的辐射范围
目前，***市汽车市场的辐射范围主要是***市及周边地区，辐射范围并不大。
其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。
汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量较高，辐射半径也应很大，较小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。
本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强***汽车市场的影响力。
第三章市场分析与预测及项目开发策略
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势
3.1.1我国汽车市场的现状特点
一、我国汽车市场处在大发展阶段
我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长、产品结构的迅速变化、新车品种和数量的日新月异、外来投资领域的不断扩大、汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。
从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。
1992年我国汽车产量突破100万辆大关，2000年突破200万辆，2002年突破300万辆。
我国实现汽车产量100万辆，奋斗近40年；
实现200万辆年产量，奋斗了8年时间；
而突破300万辆只用了2年时间。
300万辆的年产量使得我国成为世界第六汽车生产大国。
从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。
国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。
从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。
随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，据中国汽车工业协会最新统计,2008年国产轿车年销量首次突破五百万辆大关,达504.69万辆,同比增长6.78%，成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。
在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一枝独秀之势。
有关专家根据国际通行的预测模型，我国汽车已进入普及时代，推断汽车社会即将来临，（注：
汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等）。
按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50%，年消费量中超过70%作为私人汽车消费时代来临的标志，中国珠三角和长三角的一些城市已经进入私人汽车消费时代。
从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。
进入新世纪以来，汽车话题成为了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代化为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。
据了解，私有汽车市场购车主多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。
二、我国汽车市场处在群雄并起，竞争激烈的阶段
正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式。
营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。
在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。
国产车主要有：
1.产销结合模式。
以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度;
2.产销分离模式。
为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。
当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。
但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。
市场规模化和专业化倾向会越来越明显。
3.1.2我国汽车市场发展的存在问题与发展优势
1、存在问题
汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。
根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50-60%的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。
加入WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。
因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。
汽车产供销三者的关系不够协调，体质有待完善。
由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。
一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。
相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。
如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大的冲击。
汽车销售市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。
我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。
目前的弊端主要体现在：
缺乏市场规划：
临时建筑、假坑骗和占道的现象突出；
缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。
这些已成为很多城市汽车市场的问题。
它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。
因此，汽车市场建设迫在眉睫。
2、发展优势
基础优势
可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。
我国汽车行业效益不俗。
2008年，据汽车行业11376家规模以上企业1～11月主要经济指标快报显示，各主要经济指标保持增长。
累计完成工业总产值23145.95亿元，同比增长17.59%，；
累计完成工业销售产值22768.54亿元，同比增长18.72%，累计实现主营业务收入22766.23亿元，同比增长19.12%，累计实现利润总额1309.55亿元，同比增长9.05%。
主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。
政策优势
基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。
1994年，国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。
各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的
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