至中国商业地产发展报告商业营业用房Word格式文档下载.docx

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新开工面积

40％

30.7％

17461万平方米

销售额

15.2％

32.8％

5354亿元

销售面积

9.1％

24.4％

6921.5万平方米

销售均价

4724元

5.6％

11418元

6.8％

7735元

二、2010年行业增长背景与原因分析

原因：

二、2010年中国商业营业用房增长背景

与原因分析

三、2010年行业重要新闻事件回顾与启示

关键词一：

转型

关键词二：

创新

关键词三：

拓展

●万达进军旅游地产

大连万达旅游地产项目"

滇池卫城"

于2010年11月盛大开盘，

还投资了长白山国际旅游度假区，打造"

大型旅游度假项目"

。

第二部分2010年中国商业

营业用房发展环境

Ⅰ.2010年中国商业地产发展特征

Ⅱ.2010年城市商业吸引力与购物中心发展

Ⅲ.商业地产发展模式分析

Ⅳ.2010年行业十大重点关注项目

一、2010年中国商业地产发展特征

行业层面：

规范化

商业地产行业更加重视策划、设计、经

营，更加注重聘请专业人才或专业顾问

公司；

开发商自持物业比例显著增加，如万科、

保利、远洋、绿地、SOHO等，开发商信心

增强；

受政策规范，散售主要集中在独立商铺，

不再是虚拟铺位；

企业层面：

多元化

开发模式上，综合体、购物中心仍然是

主流模式；

OUTLETS逐步规模化发展；

首创置地在发

展OUTLETS基础上，推出“新城市主义”；

新出现文化型商业地产（诚品书店“文化

创意城中城”）、艺术型商业地产（K11购

物艺术中心）；

旅游地产兴起

项目层面：

时尚化

出现了较多定位时尚型的购物中心，走

时尚化路线；

“快速时尚品牌”受到热捧、迅速拓展。

ZARA、H&

M、GAP、C&

A、MANGO、

UNIQLO、Ochiely、ME&

CITY等品牌的拓

展在2010年显得尤为突出，从运动服装

热潮转向快速时尚领域。

2010年11月7

日，美国第一大零售品牌GAP进驻中国；

ZARZ已经进入了太原等发达程度一般的

内陆城市。

运作层面：

资本化

各路资本涌入商业地产，成为2010年一

个显著特征；

（正面）各路资本的进入缓解了发展商自

持商业的资金压力；

促进发展商的快速拓

展，促进行业持续快速发展；

（负面）短线资本扰乱商铺租期，影响整

个购物中心运营；

REITS仍然未出来，但出现了国内第一只

专注投资商办物业的私募基金——高和投

资。

二、2010年城市商业吸引力与购物中心发展

城市商业吸引力排名：

北京、上海为第一梯队，深圳、杭州、天津为第二梯队，成都、无锡等为第三梯队，太原、南宁等为第四梯队

图：

部分代表性城市商业吸引力指

数比较

资料来源：

TCBL研究中心

综合城市规模指标、发展水平指标、发展速度指标、商务水准指标、消费水准指标，构建成商业吸引力评估指标体系。

每个分指标又由若干个相关指标得出。

城市购物中心发展指数：

上海较成熟，北京、大连等

在提升中，青岛、杭州处于发展中，南京、天津逐渐成长，乌市、大同还处于起步期。

部分代表性城市购物中心发展

指数比较

根据各城市购物中心数量、购物中心在规模商业中的数量占比、面积占比，城镇人口人均商业面积、城镇人口人均购物面积，城镇人口购物中心数量等指标，综合得出城市购物中心发展指数。

城市购物中心发展速度：

相对来说，大连、沈阳在所抽选城市中，是购物中心发展相对比较超前的。

而天津、南京等城市百货比较多，近来购物中心开发力度才迅速加大。

部分代表性城市购物中心发展速度

比较

三、商业地产发展模式分析

●

对有产品系列的发展商，研究发展模式才更有意义，更有分析价值。

我们从两个维度进行分析：

（一）快速复制的城市综合体发展模式

模式特点：

－该类城市综合体对选址条件要求较苛刻；

－有较清晰的定位与模式，便于简单复制；

－发展商实力雄厚，能良好地解庆资金链―

－较有号召力，拥有一批"

跟着走"

的商家：

●发展商代表：

产品线：

资金链差异：

以住宅、写字楼、街铺及部分商铺的销售解决持有商业的资金问题

还没有很好解决之道，目前靠短期借贷、地产信托、出售金融资产等

靠来福士中国基金解决资金问题，受国内市场政策限制较小

主要依靠住宅销售解决资金问题，反过来，通过商

业提升住宅价格

（二）因地制宜的城市综合体发展模式

－发展商稳扎稳打，追求每个项目的成功；

－依托项目资源，根据地理环境量身打造

－有比较清晰的企业定位，推出系列产品：

●发展商代表：

企业定位：

寻找风景优美、有文化建筑底蕴、有自身特点的较发达城市，结合当地历史风貌和建筑特色，打造具传统风貌和现代功能的聚会场所。

在较发达城市的核心地段打造城市地标建筑，引领区域发展以高端写字楼为主，配以购物中心业态。

"

一主两翼"

的经营模式，即"

以房地产开发业务为主导，以物业管理和酒店经营管理业务为两翼"

（差异化指相对意义）

（三）快速复制的购物中心发展模式

－购物中心定位清晰，形成产品系列开发；

－对城市选择和项目选址都有较明确要求；

－发展商实力雄厚，对自持商业前景看好；

－较有号召力，拥有一批合作密切的商家；

定位差异：

时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中心

社区的、大众化的家庭型区域购物中心

人口密集度较高的社区型购物中心

交通便捷的核心地段区域型购物中心

符合大众品牌需求的社区型购物中心

（四）因地制宜的购物中心发展模式

－依托项目资源，根据竞争环境量身打造；

产品差异：

（五）城市综合体/购物中心混合发展模式

－既发展城市综合体，又有单体购物中心；

&

－根据地块条件定方案，选地自由度较大；

－既打造产品品牌，又不局限于业态限制；

发展战略：

在经济活跃的城市最优越的地段购置大型地块，打造包含先进可持续发展设施的世界级商业综合项目，并集中发展高端自持购物中心。

在增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段，发展综合商业物业，主要拓展有高增长潜力的二、三线城市。

四、2010年行业十大重点关注项目

【大连】大连时代广场

◆项目位置：

大连市中心商务区人民路

◆开发商：

香港九龙仓集团

◆开业时间：

2010年3月

◆体量：

占地近1.7万平方米

主力品牌：

6个首次进驻东北三省的品牌：

GiorioArmani、DiorHomme、Lanvin、Moschino、D&

G及眼镜名店Glasstique。

7个首次进驻大连的品牌：

Versace、Gucci、Prada、Fendi、Celine、Tod’s及Zara。

【杭州】华润万象城

杭州钱江新城核区

华润新鸿基房地产（杭州）有限公司

2010年4月

24万平方米

◆业态配比：

40％是零售，20％是餐饮，20％是休闲娱乐，还有20％是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

◆特色业态：

尚泰百货、冰纷万象冰场

【上海】IFC国际金融中心

上海市浦东新区世纪大道8号

香港薪鸿基地产

超过11万平方米

◆业态组合：

约合计180个店铺，其中50％为零售业态，30%为餐饮，20％为超市和影院。

15％的品牌是第一次进入内地市场，40％左右则是第一次进入上海。

【北京】朝阳大悦城

北京朝阳北路与青年路交叉口的东北角

中粮集团

2010年5月

23万平方米

◆主力店：

日本永旺、家庭梦工场、冠军空中滑冰场、金逸国际影院、金钱豹美食汇。

【沈阳】恒隆广场

沈阳中街

香港恒隆集团

2010年6月26日

占地3.5万平方米，建面13万平方米

包含各类零售商店、电影院、餐饮及地下车库设施。

【武汉】K11艺术购物中心

湖北省武汉市汉口建设大道566号

武汉新世界集团

一期2010年7月开

1万平方米

◆新世界的K11由三个子品牌组成：

K11艺术商场、K11艺术村、K11环保行动

【成都】仁恒置地

位于成都市人民路南路

二段红照壁十字路口

新加坡仁恒置地集团

：

2010年9月

总建面：

21万平方米，商面:

6万平方米

LV、PRADA、ZAGNA、BURBERRY等国际一线品牌旗舰店

【深圳】KKMALL

◆地理位置：

深圳市罗湖区金融中心广场

京基集团

2010年11月

6.5万平方米

IMAX影院、华润BLI超市旗舰店、京基粤菜王府、俏江南、金钱豹、大食代美食广场、AEVUMSPA、邦利服饰、苹果专卖店SUNIONLOCK&

LOCK深圳旗舰店、VJC、太平洋影院

【重庆】重庆大融城

重庆江北观音桥核心商圈

联想控股、光大控股

2010年12月

12万平方米

◆

WE、ARRTCO、ZACK、苹果专卖店、UGG、Alienware、YS、NON-NO、K-3、7hilo、beauti-keys、越香河、巴贝拉、韩林碳烤、顺风123、万达国际影城等。

【合肥】包河万达广场

合肥市芜湖路与马鞍山路

合肥万达

2010年12月24日

177万平方米

合肥万达广场国际购物中心、五星级威斯汀酒店、万达影城、国美电器和合肥大歌星餐饮

◆打造高端购物中心，首次在万达广场产品线中引入GUCCI高端品牌专卖店

第三部分中国商业营业用房发展趋势

中国商业营业用房发展趋势

1、商业地产市场规模增长仍然乐观

不同于日韩的较高城市化率，中国目前尚处在城市化的进程中。

与日本、韩国高达70％的城市化水平相比，中国的城市化率还较低，城市化进程，为商业地产发展提供了广阔空间。

中、日、韩城市化率比较（％）

世界银行数据库，TCBL研究中心整理

日韩经验表明，尚处于发展初期的中国零售行业将迎来"

黄金二十年"

1965年日本的人均GDP水平达到3000美元。

其后的25年期间日本的零售业一直保持快速的发展，直到1990年的亚洲金融危机，日本的经济衰退。

日本人均GDP与零售业发展情况比较单位：

美元

1986年韩国的人均GDP水平达到3000美元，到目前20多年的时间零售业一直保持快速的发展，虽然在近两年受美国次贷危机的影响，但其2007和2008年度的零售业仍保持了增长的势头。

韩国人均GDP与零售业发展情况比较单位：

参考日韩经验，中国人均GDP在2008年达到3000美元，达到了零售业快速发展的基础。

2009年受国际金融危机的影响，增长率略有下降。

在2010年恢复快度增长。

2010年中国人均GDP达到近3万元，折合约4500美元，今后廿十年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。

中国人均GDP与零售业发展情况比较单位：

人民币

国家统计局，TCBL研究中心整理

2、发展水平不均，呈现从东到西、从沿海到内陆的

阶梯状发展格局

中国的GDP主要集中于东部地区，北京、天津、上海、江苏、广东、浙江、山东是人均GDP最高的地区，均已接近或超过发达国家水平，商业地产发展基础良好。

而部分中西部省份地区还比较落后，商业地产的发展要"

谨慎乐观"

，不可盲目开发、蜂拥而上。

中国各地区人均GDP对比图：

中国各地区阶梯性发展示意

AccessAsia，中国经济季刊，国家统计局，TCBL研究中心整理

3、交通现代化改变商业地产布局

中国高铁规划：

近中期实现五纵六横七连线，远期实现八纵线。

以及各地高速公路与地铁建设加快了商业地产布局速度，拓宽了布局范围。

中国高速铁路、

高速公路规划图

中国铁路网，中国公路网

4、主力商户的话语权将进一步提高

●随着购物中心数量增多，以及规划不合理造成的扎堆出现，招商将变得愈加困难。

与此同时，比较有号召力的主力商户将在商谈中更加主动。

（由于2010年电影市场的暴涨，2011年院线与影院将继续奉行大力扩张的政策，影院的招商在2011年将会比较容易。

）

●另一方面，也会促使商户品牌的成长，及新的主力品牌出现。

5、受专业人才和市场资源的挤压效应，发展商两极分化

将更加明显

●由于规划不合理、发展水平不足、预期不合理、管理跟不上、……，费者与租户满意，从而会出现一些亏损、关门等案例。

部分开发商的满腔热忱被残酷的市场无情打击。

与此同时，优秀的开发商将稳步布局，树立形象，形成品牌效应，开出更多成功的购物中心。

商业地产市场对专业人士的需求将更加迫切，造成购物中心争抢人才的局面。