设计指导建议书完成版Word格式.doc
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三、项目开发经济技术指标
序号
建筑参数名称
建筑参数
1
项目占地面积（m2）
18506.12
2
项目净用地面积（m2）
16142.7
3
地下建筑面积（m2）
17227.16
4
计容建筑总面积（m2）
64309.68
①
住宅建筑面积（m2）
55297.39
②
商业建筑面积（m2）
9012.29
5
容积率（%）
3.98
6
绿地率（%）
30.7
7
绿化率（%）
40%
8
控高（m）
100
9
抗震设防烈度
10
机动车停车位数
350
11
公寓标准层层高（m）
12
转换层层高（m）
5.6
13
商铺层高（m）
首层层高：
二层层高：
4.5
14
地下室层高（m）
负一层层高：
5.0；
负二层层高：
4.2；
净高：
≥2.4
第二篇项目设计基本要求
一、设计指导原则
1、德思勤城市广场整个项目定位为：
长株潭千万级城市群商业、文化娱乐及金融中心，中部消费中心。
2、德思勤城市广场坚持“低碳、生态、环保、节能、节约、高效、可持续发展”的开发理念，强调与国际接轨的运作思路，以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目和国家级低碳示范区项目。
3、设计应突出创新精神，融入当今科技成果，体现以人为本的思想，结合项目实际环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力、符合当地人文环境的新产品。
4、按照“统一规划、分块设计，统一开发、分期实施”原则进行开发。
5、A-1地块作为德思勤城市广场的一个组成部分，又是整个项目的首期开发项目，在设计理念、思路、风格、档次及配套设施上要与项目的开发理念、项目定位相一致，要充分结合长沙市的文化底蕴、发展模式、市场需求以及一线城市的成功范例，并在此基础上要有所创新、发展，以营造新的市场热点、亮点。
二、设计基本要求
1、本次施工图设计是指在德思勤城市广场规划设计、方案设计完成并走完审批程序后的A-1地块的施工图设计。
2、施工图设计应包含建筑、结构、机电<
包括管线综合>
、智能、幕墙设计、小区市政、园林环境、公共部分及样板房室内装修等专业的施工图设计。
3、施工图设计要创新性开展工作，要充分表现出建筑特色与亮点。
4、公寓设计应使居住者对建筑各部分的使用从生理到心理,从视觉到行为均感到方便、安全、舒适,注意空间分割与联系,采光、通风、家具布置与室内陈设等充分尊重人们的使用习惯。
5、在充分展示建筑风格、特色、品味的同时，更应注重对建筑安全、节能、环保、以人为本等方面进行充分的综合选择设计,例如太阳能、空气能、地热能、水源热泵、变频技术等的综合利用,高保温,实现自然通风,优良隔热性能和遮阳效果等方面。
6、控制建造成本，力求以合理的造价获得高品质的楼盘。
所有各专业的重大设计方案均需做技术、经济的比较，并向本公司汇报和报本公司批准。
7、设计质量要求
（1）设计质量必须符合所有适用于本项目的国家、行业和地方现行有效规范、标准、政策；
符合建设、规划、环保、消防、交通、节能、人防、防震、防雷、市政、地铁保护等主管部门以及其他相关主管部门和甲方相关规定要求。
（2）设计采用的标准如果与现行规范、标准和有关政策规定、要求有相佐，以质量要求高、并能实现本公司要求、目的者为优先标准，如依现行规范确需突破相应分项概算，在不违反强制性规范、建设资金不超过本公司审定的概算、预算的情形下，设计院应事先提出建议，报本公司批准。
（3）设计单位在设计过程中要充分考虑工程实施时的实际可操作性，对方案的实施工序提出相应的技术要求，特别是关键工序，应明确提出工艺要求、质量控制要求。
超越目前国内施工单位平均技术水平的设计方案、施工方法，设计单位应提出合理理由和可行的实施方案，以文字书面形式，报本公司、主管部门审核、签名盖章，同意后方可采用，否则，本公司有权要求设计单位修改设计。
（4）建筑材料、设备国产化应当是选型设计而不是科研开发设计，原则上要求所采用的建筑材料、设备和系统技术是成熟的，达到国家现行质量标准。
对于新技术、新成果的运用设计单位必须有把握，并有相应的工程实践和实际应用经验供参考。
（5）建筑、结构专业应与机电专业沟通良好，在满足使用标高的前提下，要给机电专业的设备、管线施工留有合理的安装空间，且具有可扩充性；
同时设计单位应对机电专业管线进行综合平衡设计，以检验建筑空间是否满足要求，并提供设计蓝图作为现场施工指导。
（6）由于整个项目为分期、分块实施，在总图设计、分块施工图设计时，对地下室、人防工程、各公共设备房、供配电、建筑智能化、给排水、消防栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、通风防排烟与空调系统、小区道路、园林景观、小区照明、景观照明、室外综合管网及燃气管网等要有整体、可行、完善的设计方案，同时要能满足分步实施的要求、与明确的各块衔接措施，既要保障整个建筑系统的合理布局、又要不影响各期工程的交付使用。
（7）设计图纸必须规范、完整，交待清楚、定位明确、标注清晰，无“错、漏、碰、缺”现象，能切实满足现场施工要求；
设计深度必须符合合同约定和现行国家规范、标准规定的要求；
否则，本公司有权拒收与要求设计单位重新修改，并保留处罚权利。
（8）在不违反合同约定的前提下，要积极推广使用新设备、新技术、新工艺、新材料，但要有合法、有效的质量检验证明。
设计单位应将推广使用新设备、新技术、新工艺、新材料的情况以书面形式事先提出建议，报本公司批准。
8、设备、材料选型要求
（1）档次、风格、格调、颜色、定位应满足本公司确认的方案设计要求。
（2）在满足设计要求的前提下，应充分考虑采购与现场施工的可行性、便利性；
（3）设计所选用的设备、材料，在进行性价比的分析后，原则上优先选用国内的产品；
但对一些关系到建筑物的形象、功能档次的建筑设备、材料，国内没有的或国内设备、材料性能（功能）不能达到设计要求或价格高时，应由设计单位事先提出，经本公司同意后，可考虑选用进口材料、设备。
（4）设计中选用的设备、材料均须按照国家和湖南省、长沙市的有关规定，提供明确的技术资料（包括性能指标、规格、型号等方面的资料）和质量证明文件。
（5）对于由本公司推荐的候选设备、材料，由设备、材料的厂家或代理商，提供国家或地方质检局的质量检测报告书，设计院应无偿帮助甲方鉴别其优劣、是否符合要求并提供相关咨询意见。
（6）选用进口设备、材料等，原则上须向本公司推荐三家以上可供货的国外厂商名称、产品质量标准、价格资料等，并提出评估意见（并提供所推荐的供应厂商以往业绩）。
推荐材料不能含有倾向性和排它性，不得推荐或选用具有唯一知识产权特征的独家产品，如确有必要，应提前取得本公司的认可。
（7）对采用的新设备、新技术、新工艺、新材料，要提供技术资料或资料来源，并向本公司、监理、施工单位做好设计交底。
（8）在不违反现行规范、标准与合同约定的情况下，本公司本着性价比从优的原则，保留对设计所选设备、材料调整品牌的权利。
9、设计配合要求
（1）设计单位应制定符合合同约定的各专业的出图计划，及与之相配套的工作流程、进度控制措施、组织措施、技术措施，并充分体现在事前、事中、事后控制的每一个环节中，必须考虑本公司工程招标、基础开挖、设备采购、物料准备等因素，提供满足上述工作所需要的各部分有关设计文件。
（2）本公司将按进度计划检查设计完成情况，检查内容包括设计进展、设计质量、限额设计落实情况、设计成果提交情况等，发现问题，有权督促设计单位采取必要的组织、经济及技术措施予以纠正。
（3）本公司对关键点的设计出图工作将作为重点检查项，根据设计进展的实际情况提出相应的意见、要求，发现偏离，会及时提请设计单位调整人员、调整计划和调整工作部署。
（4）设计院与甲方之间要做好密切配合、协调工作，及时处理好设计中的技术性问题、设计图纸中出现的问题、施工中的设计变更问题。
（5）设计进度要求：
按签订的设计委托合同约定的时间内完成本项目全部施工图设计任务，以将正式施工设计蓝图交付甲方之日为准。
10、设计蓝图每个专业要提供的套数与电子版应符合合同要求。
第三篇建筑部分
一、设计出图要求
1、出图应满足国家及地方相关图纸要求。
2、工程名称、各建筑物、构筑物名称和编号应一致。
3、出图按照楼栋编号，一一对应，分类清楚。
设计图纸应符合建筑制图标准和施工图设计深度要求。
4、一层平面室内外关系总图内容应包括：
一层建筑平面、建筑及其周围的关系，建筑与道路的关系等。
5、建筑单体平面、立面、剖面图纸出图比例为1：
100；
单元平面布置图1：
50，一级放大详图比例为1：
20；
二级放大详图比例为1：
10；
三级放大详图为1：
5或1：
2，以表达清楚为目标；
原则上不允许引用标注图，可将所有详图集中成通用详图，在本套施工图内互相引用，其余未说明部分参照国家标准。
6、建筑设计总说明中各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，以说明清楚为目标；
子项说明可根据具体情况单独编写。
7、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并应随设计的加深不断核算直至最终成果。
建筑面积计算应严格按照国家与长沙市颁发的建筑面积计算标准执行。
8、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号（编号按照门窗大小从小向大进行编制）及统计数量，并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。
二、建筑平面设计基本要求
1、在进行总平面设计时，应根据长沙市规划要求与国家现行消防规范、标准的有关要求，合理确定各建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。
2、从功能区的划分、交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的利用等方面考虑平面设计，并应使建筑物符合建筑防噪设计要求。
3、根据使用功能，应使大多数房间或重要房间布置在有良好日照、采光、通风和景观的部位。
对有私密性要求的房间，应防止视线干扰。
4、平面布置宜具有一定的灵活性。
三、层高和室内净高设计基本要求
1、建筑层高应结合建筑使用功能、工艺要求和技术经济条件综合确定，并符合专用建筑设计规范的要求。
2、室内净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；
当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算。
3、建筑物用房的室内净高应符合相关建筑设计规范的规定。
4、层高和室内净高原则上应符合方案设计确定的标准进行设计。
四、建筑消防设计基本要求
1、建筑的周围环境应为灭火救援提供外部条件。
2、住宅建筑中相邻套房之间应采取防火分隔措施。
3、当住宅与其他功能空间处于同一建筑内时，住宅部分与非住宅部分之间应采取防火分隔措施，且住宅部分的安全出口和疏散楼梯应独立设置。
4、所有构筑物的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足相应消防规范、标准的要求。
5、建筑设备、系统配置、强弱电井、管道井、烟道、通风道和垃圾通道的设置和管线敷设应满足相应消防规范、标准的要求。
五、建筑隔声设计基本要求
1、在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。
在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。
2、住宅建筑允许噪声级、隔声标准应符合相关规范要求。
3、住宅楼群中的儿童游戏场的位置选择，应避免对住宅产生噪声干扰。
4、当住宅沿城市干道布置时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。
如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。
当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。
为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗缝必须严密，必要时应采用密封条。
5、在住宅平面设计时，应使毗连分户墙的房间和分户楼板上下的房间属于同一类型。
6、厨房、厕所、电梯机房不得设在卧室与起居室的上层，亦不得将电梯与卧室、起居室相邻布置。
当厨房或厕所与卧室、起居室、书房相邻时，其管道或设备等有可能传声的物件，不得设于卧室、书房与起居室一侧的墙上，且对于管道等固定于墙上可能引起传声的物件，应采取隔振措施与降噪措施。
7、安静要求高的住宅其封闭楼梯间或封闭的公共走廊内，宜采取吸声处理措施。
面临楼梯间或公共走廊的户门，其隔声量不应小于20dB。
8、对于有吊顶的房间，分户墙必须将吊顶内的空间完全分隔开。
9、相邻两户间的排烟、排气通道及上下水管，应采取防止传声的措施。
10、对于大板、大模等整体性较好的结构体系的建筑，在经常产生撞击、振动的部位，如厨房操作台、外门、阳台门、设备管道等处，应采取防止结构声传播的措施。
11、受噪声影响的住宅周边应采取防噪措施。
六、建筑节能设计基本要求
建筑设计要认真贯彻执行国家有关节能设计的方面的规范、标准和有关政策，充分选用技术成熟、先进、可靠的新型节能、隔热材料、设备；
杜绝使用已明令淘汰的建筑设备、材料与技术。
七、无障碍设计基本要求
1、建筑物的设计应符合相关无障碍设计规定及标准，特别应注意建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道等部位；
2、供轮椅通行的推拉门和平开门，在门把手一侧的墙面，应留有不小于0.50m的墙面宽度；
3、供轮椅通行的门扇，应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇的下方应安装高0.35m的护门板；
门槛高度及门内外地面高差不应大于15mm，并应以斜坡过渡。
八、地下室设计基本要求
1、地下室应有综合解决其使用功能的措施，合理布置地下停车库、各类设备用房等功能空间及各类出入口部；
地下人行道及地下空间之间应综合开发，相互连接，做到导向明确、流线简捷。
2、地下室平面外围护结构应规整，其防水等级及技术要求除应符合现行国家标准《地下工程防水技术规范》GB50108的规定外，尚应符合下列规定：
①地下室原则上不是用外防水，考虑结构自防水加内防水；
②地下室应在若干处地面较低点设集水坑，并预留排水泵和排水管道；
③地下管道、地下管沟、地下坑井、地漏、窗井等处应有防止涌水、倒灌的措施。
3、地下室的耐火等级、防火分区、安全疏散、防排烟设施、房间内部装修等应符合防火规范的有关规定。
4、车库部分层高、坡道等设计应符合相应规范及标准。
5、库内直通住宅单元的楼（电）梯间应设门禁系统，严禁利用楼（电）梯间进行自然通风。
6、地下室层高还应充分考虑地下设备房对层高的要求。
在满足使用功能要求的基础上，还应充分考虑机电专业管线合理安装高度的要求。
九、竖向水、电、风道设计基本要求
1、强电井、弱电井、管道井、烟道和通风道应分别独立设置，不得使用同一管道系统，并应用非燃烧体材料制作。
2、厨房和卫生间应有竖向集中排风措施，应设置有防回流构造的排气通风道，且应预留安装排风机（扇）的位置和条件。
3、裙楼定位为餐饮场所的厨房，应考虑竖向排风及隔音措施处理，以避免对环境造成影响。
十、转换层设计基本要求
1、当公寓、住宅等建筑上部有管线较多的房间，下部为大空间房间或转换为其他功能用房而管线需转换时，宜在上下部之间设置设备层（转化层）；
2、转换层布置应便于市政管线的接入；
在防火、防爆和卫生等方面互有影响的设备用房不应相邻布置；
十一、厕所、盥洗室和浴室设计基本要求
1、建筑物的厕所、盥洗室、浴室不应直接布置在餐厅、食品加工、食品贮存、医药、医疗、变配电等有严格卫生要求或防水、防潮要求用房的上层；
除本套住宅外，住宅卫生间不应直接布置在下层的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。
2、卫生设备配置的数量应符合专用建筑设计规范的规定。
3、卫生用房宜有天然采光和不向邻室对流的自然通风。
4、楼地面、楼地面沟槽、管道穿楼板及楼板接墙面处应严密防水、防渗漏。
5、楼地面、墙面或墙裙的面层应采用不吸水、不吸污、耐腐蚀、易清洗的材料。
6、楼地面应防滑，楼地面标高宜略低于走道标高，并应有坡度坡向地漏或水沟。
7、室内上下水管和浴室顶棚应防冷凝水下滴，浴室热水管应防止烫人。
8、厕所和浴室隔间的平面尺寸应符合规范、标准的规定。
9、有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置。
十二、楼梯、电梯设计基本要求
1、楼梯的数量、位置、宽度和楼梯间形式应满足使用方便和安全疏散的要求。
消防电梯的布置应符合防火规范的有关规定。
2、楼梯踏步应采取防滑措施。
供老年人、残疾人使用及其他专用服务楼梯应符合专用建筑设计规范的规定。
4、普通电梯和消防电梯的布局及数量、候梯厅深度等应满足日常需求，并符合相关规范。
5、应注意电梯井道和机房不宜与有安静要求的用房贴邻布置，否则应采取隔振、隔声措施。
6、电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量与相关规范、标准要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。
具体设计可参考下表。
住宅电梯设计参数
电梯级别
楼栋名称
最大层数（层）
标准层户数（户）
电梯类型
电梯数量（台）
电梯容量（人）或扶梯梯级宽度（mm）
速度（m/s）
豪
华
级
A1
公寓式住宅
31+2
住户客梯
≥13（1000kg）
≥2.0
消防电梯
≥11（825kg）
A2
24+2
A3
27+2
15
A4
公寓式复式住宅
8+2
10或8
≥1.5
中庭
自动扶梯
≥1000
0.5
无机房电梯
≥8（630kg）
≥1.0
7、建议住户客梯同消防电梯一样，采用不分段、同上顶层、同下负二层。
8、消防电梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人（825kg）。
9、选择住户电梯规格还应考虑满足上下搬运家具的要求。
10、电梯品牌选择建议表
品牌名称
生产厂家
上海三菱电梯
上海三菱电梯有限公司
奥的斯（OTIS）电梯
奥的斯电梯（中国）投资有限公司•天津（客梯）/广州（扶梯）奥的斯电梯有限公司（OTIS）
广州日立电梯HITACHI
日立电梯（中国）有限公司（原称广州日立电梯有限公司）
蒂森克虏伯电梯
蒂森克虏伯电梯有限公司
11、电梯机房应考虑机械通风，必要时也可设空调，应设防雨通风百页窗。
为减少漏水的可能性，避免在建筑物主风口处设置百页窗、排风扇。
12、电梯底坑下方留有建筑空间的（不下地下室的电梯存在），在设计时应增加混凝土支墩。
13、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接；
如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。
14、电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。
15、电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。
16、电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×
800进出口。
17、速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600×
600带百页窗的通气孔。
18、电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。
19、不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。
20、电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。
21、电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。
22、电梯井道顶部设置的圆钢检修吊钩应符合规范与电梯检修安全要求。
23、电梯的设计选型应符合《电梯制造与安装安全规范》GB7588-2003、《电梯主参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸》GB/T7025.1-2008、《电梯安装验收规范》GB10060-93、《电梯工程施工质量验收规范》GB50310-2002等有关规范、标准要求。
24、客梯、消防梯的供电电源建议均按双电源供电的可能性考虑。
25、每台电梯配置独立的配电开关；
配电箱宜安装在入口门附近，便于操作。
26、井道内检修灯安装位置应注意避开电梯导轨。
27、机房内照明灯安装位置应注意避开检修吊钩。
28、预留专用的接地干线，方便电梯设备的接地连接。
29、机房内应设置火灾探测器、消防专用电话、火灾警铃、报警按钮等。
30、消防状态时，电梯应自动返回首层。
31、消防电梯在首层设置专用消防迫降开关。
32、建议电梯机房、电梯前室、电梯轿箱内均装摄像头纳入小区视频监控系统。
33、电梯设备的运行状态建议纳入楼宇自控系统实施统一监控。
十三、墙身和变形缝设计基本要求
1、墙身材料要求详见结构篇。
2、外墙应根据地区气候和建筑要求，采取保温、隔热和防潮等措施。
3、建筑物外墙突出物，包括窗台、凸窗、阳台、空调机搁板、雨水管、通风管、装饰线等处宜采取防止攀
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