项目运营管理流程.docx
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项目运营管理流程
项目运营管理流程
一、可行性方案
项目可行性研究报告所含部分一览表
部分
内容概要
封面
需包含反评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告的写作时间
报告摘要
需用简洁的语言介绍并评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况与特点、评估的结论等，文字需字斟句酌、言必达意
在摘要后面，应提出可行性研究报告的目录，指引相关人员阅读报告
正文
需包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近竞争对手、城市规划状况、建设方式、进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估基础数据的预测与选定、项目经济效益评
、风险分析、分析结论与建议等14项内容
附表
对正文中不变插入的较大型表格、文件进行补充，一般应包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等
附图
包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等
1、项目市场调研
第1条调查与预测的目的
项目开发部在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。
第2条市场调查和预测的内容与方法
项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。
第3条市场调查与预测内容
市场调查与预测的内容包括投资环境的调查与预测、市场状况的调查与预测等。
1．投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：
政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。
2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。
第4条市场调查方法
项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：
普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。
第5条市场预测方法
市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。
1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。
2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。
3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。
2、行业的市场发展趋势
1）政治环境调查分析
2）经济环境调查分析
3）文化环境调查分析
3、目标市场的目标客户
1）目标客户租赁行为调研
2）目标客户租赁行为分析
3）目标客户租赁动机分析
4、项目风险性报告
一、项目名称
二、项目编号
三、顾客名称
四、开发时间
五、技术能力
六、制造可行性及生产能力
七、生产成本
八、材料采购零部件外协
九、新增费用
一十、存在危险
二、立项
1、立项报告
项目立项报告包括以下几个方面：
一、项目概述
二、项目建设的必要性
三、需要解决的主要问题
四、项目设计与规划
五、投资预算
六、经济效益分析
三、项目规划及方案
1、项目分析市场预测
以下为项目分析市场预测模板
文书名称
项目分析市场预测
执行部门
监督部门
一、项目介绍
1．项目地理位置
2．地块解读
3．交通解读
4．配套解读
二、市场机会
三、开发项目主题
1．设计思路
2．项目主题
四、主题策划活动（分四个阶段）
1．预热阶段
2．升温阶段
3．沸腾阶段
4．保温阶段
五、相关费用预算
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
2、项目定位
1．形象定位
2．项目定位
3．客户定位
3、项目开发方案步骤
1、开发商提出开发设想是整个项目开发的起点
2、可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步
3、申请项目用地
4、项目设计
5、征地及拆迁安置
6、筹措开发资金
7、建设工程招标
8、施工
9、市场营销及策划
10、物业管理
4、项目（资源）租赁价格评估
估价程序一般包括：
1、接受估价委托；
2、明确估价基本事项；
3、拟定估价作业方案；
4、搜集估价所需资料；
5、实地查勘估价对象；
6、选定估价方法进行计算；
7、确定估价结果；
8、撰写估价报告；
9、估价资料归档。
5、项目风险控制
1.项目危害辨识记录表
岗位/工序：
作业活动/设备设施名称：
序号
施工作业步骤（设备状态）
潜在危害
控制措施
1
2
分析人员：
分析日期：
年月日
审核人：
审核日期：
年月日
2．设备安全风险检查表
单位：
工序/岗位：
设备设施：
序号
检查
内容
标准
产生偏差的
主要后果
现有控制
措施
L
S
风险度
（L×S）
风险等级
（R）
建议整改/
控制措施
1
2
分析人员：
分析日期：
审核人：
审核日期：
3.重大风险应对表
风险应对
总负责人
应对计划
制订部门
制定时间
风险名称
风险事件
风险应对措施
应对措施描述
具体负责人
开始时间
里程碑1
里程碑2
结束时间
6、项目财务评测
1、项目财务评估的程序是指进行项目财务效益分析的步骤，主要有：
1、项目基础财务数据的估算。
2、评价或编制财务效益分析基本报表。
3、计算与分析财务效益指标。
4、提出财务效益分析结论。
5、进行不确定性分析。
四、项目设计
1、初步设计
以下为项目初步设计方案模板
文书名称
项目初步设计方案
执行部门
监督部门
一、目的
二、职责分工
三、工程图纸设计管理
1．工程图纸设计评审
2．工程图纸审查与验收
3．工程图纸设计总结
四、工程图纸设计变更
1．因企划、销售、配套、资产、物业等原因导致的变更
2．因施工单位原因导致的设计变更
3．因设计单位原因导致的设计变更
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
2、总设计
以下为项目总设计方案模板
文书名称
工程设计方案
执行部门
监督部门
一、工程概况
二、工程经济指标
1．用地面积
2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）
3．总投资控制
4．市场定位
三、城市规划的要求
1．建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求
2．各类建筑所占比例
3．建筑高度
4．建筑体型、景观及环境的要求
5．占地系数、绿化系数、容积率的要求
6．防火间距及消防通道
7．主要及次要出入口与城市道路的关系
8．日照、通风、朝向
9．对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求
10．停车场及车库面积
11．对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求
四、建筑的风格及造型
1．建筑的特色、共性与个性
2．建筑群体与个性的体型结合
3．建筑的立面构图、比例与尺度
4．建筑物视线焦点部位的重点处理要求
5．外装饰的材料质感与色彩
五、使用空间设计方面的要求
1．使用空间的平、剖面形状及组成
2．使用空间的尺度、空间感
3．使用空间序列、导向、功能
4．使用空间的合理利用的要求
六、平面布局的要求
1．各组成部分的面积比例及使用功能的要求
2．各使用部分的联系与分隔要求
3．水平与垂直交通的布置与选型要求
4．出入口布置要求
5．防火、防烟、安全疏散及消防指导中心
6．人防设施
7．辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求
七、建筑剖面的要求
1．建筑标准层高度
2．对有特殊使用层要求的高度
3．建筑地上、地下高度满足规划及防火要求
八、室内装饰要求
1．一般的装饰要求
2．重点公共区域的装饰要求
3．有特殊用途的装饰要求
九、结构设计要求
1．地基基础的设计要求
2．抗震结构的设计要求
3．主体结构体系的选择
4．人防和特种结构的设计要求
5．结构设计主要参数的确定
十、设备设计要求
1．排水系统管网、污水处理及化粪池等
2．空调、采暖、通风的要求
3．电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求
4．电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等
十一、消防设计要求
1．消防等级
2．消防指挥中心
3．自动报警系统
4．防火及防烟分区
5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间
6．防火材料、设备及器材的要求
十二、环境设计要求
1．总体环境设计要求
2．中心规模及标准
3．环境设施设计要求
十三、图纸要求
1．总体平面图、各建筑物主要立面与剖面图
2．人车流分析、景观分析
3．环境设计总图、小区中心环境设计图纸
4．结构、水、电、消防、人防专业图纸
5．主要透视、效果图
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
3、项目施工方案
1、施工工序
2、材料及用料
3、施工机械
4、施工注意事项
五、项目建设
1、招投标
以下是招投标实施细则模板
制度名称
工程施工招标实施细则
受控状态
编号
执行部门
监督部门
编修部门
第1章总则
第1条目的
第2条适用范围
第3条职责分工
第2章招标工作准备
第4条招标前提条件
第5条标段划分
第6条招标备案登记
第7条编写招标文件
第8条招标文件内容
第9条发布招标公告
第10条发布招标公告渠道
第3章招标工作程序
第11条资格预审
第12条资格复审
第13条备案
第14条审核招标文件
第15条现场勘查及投标预备会
第16条开标
第17条评标
第18条招标结果备案
第19条合同签订
第20条合同备案
第21条工程开工
第4章检查与监督
第22条日常监督
第23条阶段性成果监督
第24条招标工作评估
2、工程进度跟进
以下是施工进度跟进规范模板
制度名称
施工进度跟进规范
受控状态
编号
执行部门
监督部门
编修部门
第1章总则
第1条目的
第2条相关定义
第3条适用范围
第2章职责分工
第3章编制施工进度计划
第8条施工进度计划编制原则
第9条施工进度计划分类
第10条施工总进度计划编制依据
第11条施工总进度计划的内容
第12条编制施工总进度计划的步骤
第13条单位工程施工进度计划编制依据
第14条单位工程施工进度计划内容
第15条施工审查
第4章施工进度计划的实施
第16条项目施工进度计划分解
第17条实施施工进度计划
第18条实施分包工程计划
第5章施工进度计划的检查与调整
第19条施工进度计划检查
第20条施工进度报告
第21条施工进度计划调整内容
第22条施工进度控制总结
第23条施工进度控制总结的内容
第24条问题处理
第25条考核
第6章附则
第26条本规范由市场运营部部制定，解释权、修改权归本公司所有。
第27条本规范由自发布之日起开始执行。
修
订
记
录
修订标记
修订处数
修订日期
修订执行人
审批签字
以下是施工进度中涉及的表格（包括：
施工进度计划表、施工进度异常整改表）
1.施工进度计划表
编号：
序号
工程
项目
持续
时间
开始
时间
完成
时间
紧前
工作
月
月
月
1
11
21
1
11
21
1
11
21
1
前期报建工程
2
进场准备
3
主体工程
2.施工进度异常整改表
编号：
日期：
年月日
分部名称
施工单位
计划日期
实际进度
故障原因分析
□停电□待料□设计变更□天气恶劣
□机械□安全□人力不足□品质异常
□其它（详细说明）
整改措施
1．
2．
计划变更与跟进
1．
2．
施工单位
项目经理
监理
工程师
主管
工程师
工程技术部经理
日期
日期
日期
日期
六、项目招商
1、招商方案
第一部分
本项目招商的目的与目标
一、本项目招商的目的
二、本项目的招商目标
第二部分
本项目招商人员要求
一、项目招商的机构建设
二、项目招商部门的人员职责及要求
三、项目招商培训
第三部分
本项目的招商原则
一、本项目招商原则制定的基础
二、本项目招商的具体实施基本原则
三、项目招商策略原则
第四部分
本项目的招商流程
第五部分
本项目的主要招商策略
一、本项目招商实施的总体策略
二、项目招商策略实施的步骤
三、项目招商策略实施中的相关具体措施
第六部分
项目招商准备
一、项目招商文件的准备
二、项目招商计划的制定
三、项目招商机构的建立和培训
四、项目招商硬件设施的完善
五、与相关政府及经营主管部门协商项目经营掩耳盗铃环境改善的相关事宜
六、项目宣传资料的设计及制作
七、确定项目目标商源并进行安排
八、辅助招商单位的确定
第七部分
本项目招商的初步工作计划
第八部分
项目招商成本估算
第九部分
招商尚存在的问题及解决建议
一、本项目目前已展开的工作状况
二、本项目就招商的经营商家要求而言尚不明确的情况和存在的问题
三、对于项目招商条件完善的相关建议
2、项目策划方案
以下是项目广告策划方案模板
文书名称
项目广告策划方案
执行部门
监督部门
一、项目广告目标
（一）总目标
（二）广告目标综述
二、本项目产品特点及目标市场分析
（一）项目SWOT分析
（二）项目广告目标市场分析
（三）目标消费群定位
三、本案的广告推广计划
（一）广告诉求重点
（二）广告表现
（三）广告媒体发布计划
四、本案广告费用的预算
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
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