蔬菜果品批发大市场升级改造项目可研报告.docx
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蔬菜果品批发大市场升级改造项目可研报告
**有限公司
蔬菜果品批发大市场升级改造项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.项目名称：
**市蔬菜果品批发大市场升级改造项目
2.项目选址：
**市五里牌
3.项目性质：
改扩建
4.投资规模：
2728万元
5.承办单位：
**市蔬菜果品批发大市场
6.项目法人：
向华芝
1.2可行性研究报告编制单位
单位名称：
**工程咨询公司
资质等级：
乙级
资质证书：
工咨乙*****
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
1.3项目编制依据、原则、研究范围
1.3.1项目编制依据
1.《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（经贸[2003]737号）；
2.《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；
3.《**市城市总体规划》；
4.**市统计年鉴；
5.**统计年鉴；
6.《投资项目可行性研究指南》；
7.项目建设单位提供的基础资料；
8.国家现行的其它有关规范、规程和标准。
1.3.2编制原则
1.贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用果蔬市场这一农产品流通的有效载体，发挥其支农惠农作用。
2.按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。
3.项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。
1.3.3研究范围
依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行全面论证和研究。
1.4主要经济技术指标
主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数据
备注
1
总用地面积
亩
56.22
2
建筑面积
m2
19400
3
项目总投资
万元
2728
3.1
建设投资
万元
2728
4
资金筹措
万元
2728
4.1
公司自筹
万元
1728
4.2
申请国家支持
万元
1000
5
经营收入
万元
905.04
年平均
6
总成本费用
万元
435.18
年平均
7
税金及附加
万元
49.78
年平均
8
净利润
万元
346.14
年平均
9
投资利润率
%
12.69
10
投资利税率
%
17.22
11
财务内部收益率
%
14.84
12
财务净现值
万元
649.35
Ic=10%
13
静态投资回收期
年
8.17
含建设期
14
动态投资回收期
年
11.28
含建设期
15
盈亏平衡点
%
39.33
年平均
1.5简要结论
**市蔬菜果品批发大市场升级改造项目符合国家产业政策和地方发展规划，升级改造将促进市场整体功能的提升，一是可以更加有效的发挥批发市场这一果蔬流通载体，促进自治州农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民提供优质的果蔬供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。
该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。
第二章项目提出背景及市场分析
2.1项目提出的背景
2.1.1项目单位概况
**市蔬菜果品批发大市场于1999年规划建设，2001年投入运营，是**市人民政府投资兴建的全市唯一的果蔬专业批发市场，是**市果蔬流通龙头企业。
2000年被中国蔬菜流通协会定为全国首批50家定点蔬菜批发市场之一。
2003年被国家农业部定位第八批定点农产品专业批发市场，2008年被州人民政府确定为州级农产品中心批发市场。
市场位于**市五里牌，占地50亩，预留土地约30亩，是湘鄂渝黔四省市边区规模较大、设施较全的果蔬批发市场，承担着湘西州蔬菜水果的调入调出任务，辐射周边30多个县市。
市场年销蔬菜12000万公斤，椪柑等各类水果8000万公斤，年交易额逾2亿元，为促进湘西州果蔬流通发挥了重大作用。
2.1.2项目提出背景
农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。
根据《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。
**市蔬菜果品批发大市场作为全市唯一的果蔬专业批发市场，在带动湘西州蔬菜、椪柑、猕猴桃等农产品生产销售，调节和保障**市“菜篮子”供应，维护社会稳定方面发挥了重要作用。
但是目前**市蔬菜果品批发大市场现有的蔬菜、水果交易大棚等设施已经老化，存在着基础设施薄弱、市场功能不完善，产业链较短，业务领域较狭窄的状况，不利于引导农民进入大市场，不利于促进农民增收和持续保障城乡居民蔬果供应。
特别是今年年初受特大冰雪灾害影响，市场基础设施薄弱、农产品流通性差导致水果蔬菜的积压，使湘西州及周边地区果农菜农遭受了巨大损失。
为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少农民损失，项目单位提出了**市蔬菜果品批发大市场升级改造项目的建设，意在完善市场功能，拓展业务领域，持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程，促进农民增收，保障城乡供应方面继续发挥重要作用。
2.2市场分析
2.2.1供应现状分析
1.自治州蔬菜、水果供应现状
近年来，**充分发挥地处湘、鄂、渝、黔四省（市）边区交界处和东西经济合作结合部这一地理区位优势，积极搞活流通，促进了贸易经济的可持续发展。
据统计部门提供的资料显示，2007年全州社会消费品零售总额72.45亿元，全州外贸出口总额3.22亿美元，较上年增长86.7%。
2007年全州蔬菜、水果供应现状如下：
蔬菜产业：
2007年，全州完成蔬菜播种面积75.82万亩，蔬菜总产量达到82.37万吨，总产值达10.83亿多元；其中，商品蔬菜播种面积达到46.2万亩，上市量54万多吨，交易额6.27亿多元。
水果产业：
2007年全州水果总产量56.4万吨。
（1）椪柑产业：
2007年全州种植面积50.96万亩，年产量约50万吨。
（2）猕猴桃产业：
2007年全州种植面积4万亩，产量为5万吨。
2.**市蔬菜、水果供应现状
2007年**市水果、蔬菜供应现状如下：
水果产业：
2007年全市水果总产量为7.3万吨。
其中椪柑产量6.5万吨，猕猴桃及其他水果产量0.8万吨。
蔬菜产业：
总面积为7.6万亩，产量为11.3万吨。
自治州（含**市）2007年水果、蔬菜供应现状表
水果产品
蔬菜
椪柑
猕猴桃
自
治
州
51万亩计50万吨
4万亩计5万吨
75.8万亩计82.37万吨
各类水果总产量为56.4万吨
吉
首
市
6.5万吨
0.7万吨
7.6万亩计11.3万吨
各类水果总产量为7.3万吨
3.周边县市水果、蔬菜供应现状
**市是湘、鄂、渝、黔四省（市）边区重要的交通枢纽、物资集散地、商贸中心，现已发展成为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区最大商品集散地和中转地。
每年，麻阳、秀山、松桃及来凤四县的大量水果、蔬菜及土特产通过**中转销往全省、全国。
我们对麻阳、秀山、松桃及来凤四县的水果蔬菜做了初步调查，结果如下表：
周边四县水果、蔬菜供应现状表
周边县市
水果产品
蔬菜
柑桔类
西瓜类
杨梅
秀山县
18万吨
麻阳县
22万吨
9万吨
12.75万吨
松桃县
1.7万吨
来凤县
2500吨
5万吨
总计
40万吨
9万吨
2500吨
19.45万吨
这四县现在及未来的水果、蔬菜基本通过**中转销往外地，作为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区交往的重要通道和物质集散地的**市，蔬菜果品批发大市场的市场前景是相当广阔的。
2.2.2拟建项目的流通量分析
调查表明，**市调入调出果蔬流通总量为121.3万吨，年交易额约为12.83亿元。
详见下表：
自治州及周边地区农产品通过**市流通量调查表
农产品名称
单位
调出量
调入量
单价
小计（万元）
一、水果
吨
595000
118000
78300
1.柑桔
吨
550000
1000元/吨
55000
2.猕猴桃
吨
45000
1400元/吨
6300
3.梨子
吨
20000
2400元/吨
4800
4.苹果
吨
20000
2000元/吨
4000
5.甘蔗
吨
40000
800元/吨
3200
6.柚子
吨
5000
2000元/吨
1000
7.西瓜
吨
20000
1000元/吨
2000
8.其他水果
吨
10000
2000元/吨
2000
二、蔬菜
吨
460000
40000
1000元/吨
50000
总计
1055000
158000
128300
根据**市有关部门的市场统计数据调查分析表明，自治州及周边地区果蔬产品通过**市各类市场流通占总流通量的70%，约为85万吨，年交易额约为9亿元，本报告按拟建项目占各类市场果蔬流通总量的60%计算，则拟建项目蔬菜水果年流通量约51万吨，年交易额约5.4亿元。
2.2.3市场营销
**市蔬菜果品批发大市场升级改造项目实施后，按照现代企业制度进行全面管理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、地点”四方面进行营销策划。
1.市场定位
本批发市场的产品可以分为两种：
一是供入场经营者从事购销经营活动的场地，即门面和摊位：
二是经营管理机构所提供的供求信息、电子结算等服务。
因此，市场建设、经营管理机构应做到：
1.在市场的总体布局和单体门面、摊位的设计建设上，针对批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。
2.在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施，如果蔬信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。
2.价格构成
产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供的各项服务的价格。
市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、自身地理位置、投资成本及经营水平等因素确定本市场营业面积的合理价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、可行的收费方案，以减轻经营者的负担。
3.促销方式
促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市场的规划、设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益”。
制定优惠政策并具体落实，以赢得广大客商的信赖。
4.目标市场
营销策略所说的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖面。
因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规划，将市场的招商和辐射范围逐渐由**市—**其他县—州外周边县市（湘、鄂、渝、黔四省（市）交界区,特别是秀山、松桃、麻阳、来凤四县）—全省—中西部地区乃至全国，逐步推进，扩大影响，最终成为立足**市和自治州，辐射四省（市）边区区，面向中西部地区的大型专业性果蔬批发市场。
第三章项目建设内容及规模
3.1功能定位
本报告根据市场现状、自治州及周边县市果蔬供应现状，市场未来发展趋势及果蔬供应趋势分析，认为**市蔬菜果品批发大市场应以水果、蔬菜批发为主，以蔬菜加工、水果仓储以及信息采集发布、电子结算为辅的专业果蔬批发市场；目标市场近期定为**市、自治州其他县以及秀山、松桃、来凤、麻阳等周边地区，远期定为怀化、常德、张家界等省内其他地区及可辐射地区；目标客户主要为目标市场范围内从事果蔬批发零售、仓储加工的中间商，蔬果生产者及普通果农、菜农。
3.2建设内容及规模
根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设内容及规模如下表所示：
**市蔬菜果品批发大市场升级改造项目内容和规模一览表
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
1
果品交易大楼2栋
15000
3层，含交易大厅、蔬果农残检测中心、办公用房、果品仓储、电子信息发布厅、电子结算中心、机房等
2
蔬菜交易大棚改造
4000
老化建筑改造整修
3
其他辅助建筑
400
含大门、值班室、地磅房、配电室、污水预处理用房等
4
新建停车场
4500
5
绿化亮化工程
6
拆迁补偿
项目单位已与市场内一些商户签订长期合同，新建停车场拆迁经营户在市场内搭建的加工厂房等，需对其进行补偿
合计
19400
第四章项目选址和实施条件
4.1项目选址
本项目选址于**市五里牌，**市蔬菜果品批发大市场内，距**老城区中心2km,占地面积56.22亩。
市场位于1828线旁，距4常吉高速**接口处4km，距**火车站1km，交通极为便利，区位优势明显。
项目实施后，将更大限度的发挥市场功能，有效解决果农菜农“卖菜难、卖果难”的问题、促进农民增收，同时有助于强化市场基础设施建设，提升服务水平，拉动**市及湘西州的经济发展。
4.2实施条件
4.2.1地形、地貌、地震情况
①地形地貌：
项目实施地点在原市场内，场地平整，为人工地表。
②地质地震：
根据国家地震局《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）湘西**为6度以下地震区，不需抗震设防。
4.2.2工程地质与水文地质
1.工程地质
选址区内多是可溶性碳酸灰岩，岩地貌发育完整，属溶蚀构造地貌。
东南部属白垩系紫色钯砂岩、砂质泥岩组成，裂隙不发育，剥蚀和物理搬运地表土壤的作用强烈，地表均为风化壳厚度浅薄，一般仅10m左右，不少地方岩石裸露，从地貌成因看，主要为剥蚀构造结构。
岩石层里一般较清晰，产状倾角不大，走向比较一致，局部地形有渗漏和塌陷，但不明显，土层厚薄不等，多为红黄壤。
2.水文地质
项目区有两条河流穿过，一条是**的母亲河--峒河，另一条是位于项目建设点西北的浪头河，场地水文地质条件较复杂，岩溶裂隙发育，地下水丰富，地下水补给主要来源于大气降水与地表水，地下暗河水等，受季度影响较大，地下水对基础施工影响，但对砼及钢筋基本不具腐蚀性。
4.2.3气候条件
据气象部门25年资料，**市年平均气温16℃，最高月（7月）平均气温27℃，最低月（1月）平均气温5℃，年活动积温5100°～5300°，年日照时数1382.5小时，无霜期285天，年降水量1440mm，属中亚热带山地季风性湿润气候。
4.2.4社会经济条件
**市行政区域1062平方公里，全市辖4个办事处，5个镇9个乡，192个行政村，总人口28.9万人，其中城镇人口18.27万人，少数民族人口20.21万人，城区面积15平方公里，远景规划面积35平方公里。
2007年，全市国内生产总值48.48亿元，其中，第一产业增加值34662万元，增长5.0%；第二产业增加值197905万元，增长15.2%；第三产业增加值252239万元，增长20.6%，三次产业结构调整为7：
41：
52。
全市财政总收入35260万元，城镇居民人均可支配收入10498元，农村居民人均纯收入2778元。
4.2.5交通运输条件
项目交通运输便利，一是有焦柳铁路经过，有客货火车站各一个，距离**站仅1km，距**南站仅6公里；二是紧挨1828线。
距常吉高速**接口仅3km；三是距南面的铜仁大兴机场仅75公里，不到1个小时车程，距北面的张家界荷花机场也仅153公里，2.5小时车程，对外交通联系十分方便。
4.2.6市政公共设施依托条件
供水方面：
**市现有石家冲、狮子庵、钟家寨三座自来水厂，又有一座引黄石洞水库和跃进水库水作为水源、日供应6万吨的自来水厂正在施工建设中，将为**市区按工业用水和生活用水不同水质提供用水。
供电方面：
**市现有220KV变电站3座，变电容量60万千伏安；110KV变电站17座，变电容量81.95万千伏安，另1座在建；35KV变电站7座，变电容量3.705万千伏安。
形成了以六回220千伏线路为骨干，多回110千伏线路为主干的区域性输变电网络。
供电网络属于国家电力网，供电质量好，电价较低，能充分满足**市老城区及乾州新区建设及建成后的用电需要。
电信通讯方面：
**市不断加快发展步伐，努力引领技术进步，提升网络、服务与业务领先优势，联通（CDMA）、移动网络信号无逢覆盖整个地区，城市的主要宾馆、酒店、商场、写字楼及其地下停车场和电梯内实现信号室内覆盖。
4.2.7施工条件
本项目施工难度较小，本地的施工队伍可满足施工需要。
石料、砂、砾料、石灰等材料：
开发区周围石灰石储量丰富，砂石料场较多，质量较好，可以作为建筑用石料，运输距离较短。
水泥：
**市有水泥厂2家，生产425＃硅酸盐水泥，且周边县市有多家水泥厂，可满足本项目建设的选购。
钢材：
可从**市内建材市场购买或直接从生产厂家调运，供应方便。
其它建筑材料：
**市专业建材市场可满足供应。
第五章项目建设方案
5.1总图布置及交通运输方案
5.1.1总图设计
**市蔬菜果品批发大市场先期平面规划设计时，已考虑到今后升级改造的需要，因此本项目平面设计基本沿袭原平面布置，仅对部分稍作改动。
对市场东南部的蔬菜批发大棚在原地进行整修改造；场地南部入口作为果品交易的主入口，在此设置地磅房、值班室；原4个果品交易大棚改建为果品交易大楼2栋，靠火车站货场道路为A栋，另为B栋；场地西北部靠近浪头河部分，拆迁原有低矮建筑物，改建为停车场；停车场南部布置配电房，北部设垃圾站和公厕。
5.1.2建筑结构方案及平面功能设计
果品交易大楼设计为框架结构，基础视地勘情况而定，建议采用深基础。
层数3层，层高4.5米，其中A、B栋均设1F设果品交易大厅；A、B栋2F设果品仓储用房、蔬果农残检测中心，A栋2F单设电子信息发布厅；A栋3F设电子结算中心、机房及部分办公用房，B栋3F设办公用房。
果品交易大楼A、B栋用房布置表
A栋
B栋
1F：
果品交易大厅2500㎡
2F：
蔬果农残检验中心100㎡、电子信息发布厅200㎡、水果仓储用房2200㎡
3F：
电子结算中心150㎡、机房（含消防控制室）100㎡、自用办公用房400㎡、供出租办公用房1850㎡
1F：
果品交易大厅2500㎡
2F：
水果仓储用房2500㎡
3F：
供出租办公用房2500㎡
地磅房、值班室、公厕等辅助建筑设计为砖混结构，基础可采用条形基础。
另在与值班室相邻的交易大楼南侧墙面布置电子显示屏，适时发布果蔬价格与供求信息和市场的有关信息。
5.1.3交通运输方案
1.交通组织
物流：
蔬菜类物流基本由市场东南部、与1828线连接的入口进入，完成交易等活动后，由场地中部出口疏散出市场；水果类基本由场地南部、与至**火车站货场道路连接的入口进入，完成交易等活动后由场地中部出口疏散出市场。
人流：
本市场各出入口设置较为宽阔，人车可共用出入口。
车辆停放：
货物运输车辆由进入市场后，可通过市场内的环形道路到达场地西北部的专用停车场。
2.运输
（1）运输量
根据市场分析资料，本市场蔬菜水果年流通量约51万吨，其中调出量44.3万吨。
调入量6.7万吨。
（2）运输方式
场内运输以汽车运输为主，结合其他人力车，如板车等运输为辅，场外运输主要采用汽车运输。
5.2电子信息系统
5.2.1电子信息系统建设内容
**市蔬菜果品批发大市场信息技术部分由计算机网络系统、信息业务管理系统、信息采集发布及电子结算系统、农药残留检测系统组成，设在果品交易大楼的2F、3F。
在本项目中拟设置计算机网络中心机房、农药残留检测站、电子信息发布显示屏，构筑上连互连网及全国大型农贸批发市场的信息网络，及时、快速地发布、交易、收集本地及全国农产品相关信息。
5.2.2设计依据
1.《电子计算机房设计规范》（GB50174-93）
2.《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
3.《网络结构标准》（总线标准IEEE802.5）
4.《综合业务数字网基本数据速率接口标准》（CCITTISDN）
5.《建筑防雷设计规范》（GB50057-94）
5.2.3设计原则
a．网络设计原则
1.高可靠性与安全性：
计算机网络系统的稳定可靠是市场信息系统正常运行的关键保证。
在设计中选用高可靠性的计算机和网络设备，合理设计网络架构，制订可靠的网络备份策略，保证网络具有故障自愈能力，最大限度地支持市场各业务系统的正常开展。
通过加密、防火墙等技术措施，确保网络平台的安全性。
2.技术先进性和实用性：
保证满足应用系统业务的同时，又要体现出网络系统的先进性。
在设计中把先进的技术与现有的成熟技术和标准结合起来，充分考虑信息技术应用的现状和未来发展趋势。
3.高性能和高效率：
充分考虑计算机系统的信息量高吞吐能力，保证各种信息（数据、语音、图像）的高质量、高效率传输。
4.标准化和开放性：
网络建设符合ELA/TLA-568A、ISO11801标准和中国有关的工程建设规范，网络协议使用TCP/IP国际通用标准的网络协议。
5.灵活性及可扩展性：
根据未来业务的增长和变化，网络可以平滑的扩容和升级，并在扩容和升级过程中最大限度地减少对网络架构和现有设备的调整。
6.可管理性和经济性:
对网络实行集中监测、分权管理。
选用先进的网络管理平台，可提供故障自动报警。
采用先进、合理实用的技术方案，配置性能价格比最佳的设备，充分体现经济性。
b.硬件平台设计原则
1.设备的先进性与成熟性：
当今世界计算机技术的发展日新月异，信息技术建设要适应技术发展的潮流，既兼顾技术上的成熟性，同时也要保证设备的先进性。
2.系统的开放性:
系统在设计时均采用国际标准协议，网络系统的软硬件平台和环境支持选用开放系统，便于异种机、异种软件系统的互联。
3.系统的可扩展性:
所有设备均能满足当前需求，又能扩展以保障将来升级。
4
升级会员 