长春中澳城物流园区运营策划.docx

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长春中澳城物流园区运营策划

2015

张涛

2015-6-2

长春中澳城物流园区运营策划

物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。

物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。

物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。

社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。

具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。

另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。

因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。

物流园区的经营要坚持“以人为本、用户至上”的理念，以国内外物流园区发展模式研究为基础，为物流园区量身制定运营管理模式，从纵向、横向搭建园区架构清晰、职责分明、服务高效的运营管理体系，并全程跟踪服务。

同时，为物流园区提供委托管理服务。

主要服务方向包括园区组织架构设计、园区组织管理体系构建、园区公共服务平台搭建等。

其中，以组织架构设计、机构职能设计、企业入园条件及流程设计、土地经营管理模式研究、环境管理体系构建、招商引资模式构建、技术研发平台搭建、人力资源服务平台搭建、金融服务平台搭建、公共展示平台搭建、公共信息平台搭建等为主，创新园区发展模式，提升发展水平。

下面将从物流园区经营管理模式、物流园区招商模式、物流园区信息平台建设及物流园区的盈利模式等方面阐述针对中澳城物流园区的运营方案。

一、中澳城物流园区运营管理模式

1、组织机构及职能

物流园区由业务部、招商部、仓储部、运输部、信息部、后勤部、企业培训部7大部门组成。

（1）业务部职能：

业务部由客户计划、客户服务、合约管理、供应商管理、保险理赔及报关行（后续如有保税库或海关监管库后需要）等业务组成。

1）客户计划是指：

物流园根据客户仓储或运输订单对应根据运输地点、货物种类、送达时间等信息进行运期安排，运输排程要兼顾车载率、运输路线、货物种类、运输特殊要求等因素，以达到客户满意；对于客户仓储到货要根据客户计划日期提前告知仓储部以准备接收。

2）客户服务：

为客户提供一站式代理服务，为客户顺利进驻物流园区提供简单快捷服务；接收客户投诉信息，及时反馈相关部门处理，并及时将处理信息告知客户；对客户进行电话回访，了解客户对园区服务的意见和建议；为客户提供咨询服务等。

3）合约管理：

与客户或供应商进行谈判、签订合同、合同续签、合同终止及合同存档等。

4）供应商管理：

对为园区提供三方运输服务的物流公司进行考核；刷选第三方供应商；开发运输服务供应商等。

5）保险理赔：

为客户的货品投保运输责任险；对于发生运输事故的要及时与保险公司联络进行理赔。

为园区员工投保商业险，尤其是一线员工。

6）报关行：

为进出口货品提供报关报检服务。

（2）仓储部职能：

1）仓储中心：

为公共仓储物流区提供仓储服务，包括收货、发货集货、仓储、进出货位、装卸车、先进先出管理、及现场6S管理；为客户提供如：

打码、粘贴标签、倒箱、打包、简单加工及检验等物流附加增值服务等。

2）分拨中心：

为来自不同地域、企业不同的货品进行分拨整理，将分拨好的货品分发至各个仓储服务区进行入库。

3）质押监管库：

为贸易型客户提供物流金融融资服务所提供的原材料、商品等动产质押品标的进行质押监管；根据市场波动对质押货品总价值负责，如果价值少于合约规定的最低价值要及时通知客户补货或偿还相应本金；

（注:

质押监管其为物流金融中的动产质押，中澳城客户多为贸易型企业，条件允许的情况下，可以通过客户委托中澳城采购的方式对客户进行融资，其采购的货品则交由中澳城进行质押监管，客户可以通过用销售回款分期还款的方式分批赎回货物，达到双赢的局面。

）

4）保税库：

对海关核准的保税仓储进行相关服务。

5）特种库：

专门从事危险品、特种产品仓储的仓库。

如：

易燃易爆品、高酸高碱品、冷链商品等。

危险品存储要符合国家相关规定，有相关《化学品安全技术说明书》（MSDS）。

（3）运输部职能：

1）火车专线运输：

为适合火车运输的货品提供火车专线运输。

对火车专线沿线的货品进行保管、分拨、装卸等活动进行服务。

2）公路运输：

由自建车队或三方物流车队为客户提供点对点的货品运输。

3）转运中心：

不经过入库直接交由我方发货的货品进行转运中心进行转运处理。

（4）招商部职能：

1）广告宣传及形象设计：

为园区形象进行设计及包装，通过各种渠道对园区进行宣传，以增加园区的社会认知度。

2）业务推广：

发展潜在园区客户，与客户洽谈合作，开发实力企业入驻物流园区。

3）风险控制：

简称“风控”，对于潜在客户从经营状况、经营理念、管理方式、运营模式等方面进行评估。

对于劣质客户予以剔除，以防止对园区的其他企业及园区形象造成不良影响。

（5）信息部职能：

1）信息处理中心：

负责整个物流园区信息管理平台的维护和运行。

为客户和园区自身提供办公OA系统、为仓储运输部门和有需求的客户提供信息存储服务（ERP）、GPS物流监控、为园区企业提供市场信息服务（包括价格波动、国家政策、法律法规、供求信息等服务）。

2）网络平台：

维护和运营网络平台，包括招商平台、B2B平台等。

3）网络工程师（IT）：

对园区的网络设备、电子设备、办公电脑、打印机、打码机、电话、传真机及办公OA系统、网络平台进行维护。

（6）后勤部职能：

1）安保：

对园区公司财产、客户财产的安全负责；对园区进行日常的定点定时巡逻，发现问题及时处理。

2）设备维修管理：

对园区内的机械设备进行日常维护、保养及维修；对设备进行编号，实行档案管理；对设备备件进行归档管理；编制设备维护周期表，保障设备正常运转。

3）办公、设备采购：

采购日常办公用品、办公设备，保证日常办公需求。

4）园区卫生清洁、绿化：

对园区的卫生进行日常的清扫；对于园区的绿化进行日常的修剪、补栽、补水等。

5）安全防火：

对于园区的生产、物流安全负责；保障防火通道的畅通、对防火设施设备进行日常点检和维护；对于影响安全防火的因素要做到提早预防提早改善；对有安全防火隐患的企业，要及时监督和建议整改。

6）医务室：

对园区及园区内企业提供医疗服务；对于突发的工伤事故能够及时处置。

7）停车场管理：

负责对停车场进行统一管理，包括停车场日常维护：

地面平整度、地面车位划线、车辆管理等。

（7）企业培训部：

1）管理培训：

对园区内部管理人员进行管理培训；对客户企业进行免费或有偿的管理人员培训。

对整个园区整体管理水平的提高负责。

2）员工培训：

对园区的员工进行定期培训；对客户企业进行免费或有偿的不定期培训。

包括：

制度培训、流程培训、职业道德培训等。

3）安全培训：

对园区的员工，尤其是一线员工进行安全、防火培训；对客户企业进行免费或有偿的安全、防火培训。

对保障园区的整体安全防火负责。

*法务专员职责：

为企业提供专业的法律咨询及法律服务。

*园区经理职责：

园区经理对整个园区的经营负责；对下属部门有指导和监督的权利；园区经理对直属领导及董事会负责；园区经理对园区的经营状况、经营指标负责；园区经理对业务拓展情况负责；园区经理对园区的安全、防火、防盗、客户满意度负责；园区经理负责与入驻企业及企业与企业之间的沟通和协调工作。

（组织机构图）

　　2、园区运营管理模式

物流园区的运营管理的主要任务是根据股东的要求，按照现代企业制度的要求，负责物流园区的运营和日常管理，做好客户服务工作，确保股东的资产投入增值和保值。

其主要职责包括：

（1）物流园区从筹建到运营全过程的总体管理，包括土地开发、基础设施建设和改造等一系列问题的解决；

（2）物流园区网络平台的设计、搭建与管理。

提供园区内部网络平台的建设、园区之间的网络链接以及信息系统开发；

（3）物流园区的招商引资，开展物流园区的营销、推广工作，组织博览会、广告宣传，制作宣传册、客户杂志以吸引企业投融资和客户入驻；

（4）政府部门、物流园区以及园区入驻企业之间的各种关系的沟通和协调；

（5）相关企业、院校及研究机构等各类人员的培训、实习与进修；

（6）特殊商品的安全监管（如化学品、药品以及危险品等）；

（7）为入驻园区的企业提供所需要的各种日常服务，包括业务管理、客户接待、投诉反馈等。

二、中澳城物流园区招商模式

制定完善物流园区招商展览中心、沙盘、标识系统、宣传册、宣传片等基本的宣传体系。

根据物流园区市场、产品定位，明确客户范围和目标客户，策划研究招商模式、招商策略、招商工具、品牌设计及宣传体系、推广策略、招商政策制定等内容，确定招商方式及招商定价，同时有目的地选择广告载体与重点推广区域，确定适宜的宣传推广途径与推广策略。

核心解决园区的招商问题。

1、招商优势：

（1）地理环境优势：

中澳城项目周边交通十分便利，区域内呈现海陆空的大交通格局趋势，形成了交叉便利的多元化物流运输网络，为中澳城项目价值的快速提升带来巨大空间。

新机场快速路建成从中澳城到机场省时一半，项目距长春龙嘉机场10公里。

新机场快速路通车后，过往车辆实现分流，并快捷地通达四方。

从中澳城驱车前往长春龙嘉国际机场，只需约15至20分钟，比通过原有地面道路要节约20分钟以上。

处在东四环、北四环延伸线上为城市产业发展提供充分服务，随着东四环、北四环路的开通、延伸和兴北路的建设，缩短了项目与市区的距离，从园区周边、内部通过的台北大街、世纪大街、规划四环等城市快速路体系与长春市各主要产业园区相连，为城市产业发展提供充分服务。

联接长吉一体化的黄金走廊。

长图铁路、长吉城际高速铁路在园区穿境而过，联接长吉一体化的黄金走廊。

高速路网贯穿而过区域内交通便利发达。

国道102线、长吉高速公路、沈哈高速公路、京哈高速公路、省道101线（长吉北线）

中澳城正处在长春兴隆综合保税区域内。

兴隆山保税区将打通东北亚中、日、韩、俄联运通道，使得中澳城未来必定是国内外知名企业的必争之地。

（2）铁路专线投入运营：

中澳城与沈阳铁路局合作，拥有自己的铁路专线，能为客户实现到货、发运0公里运输服务，大大的降低了物流成本。

（3）专业化的园区设计、布局与规划：

中澳城专业市场，建筑面积50万平方米，将打造一条集“产品交易、会展交流、物流配送、商务办公、科研培训、电子商务、金融结算”于一体的生产资料、家居、建材、农业科技、金属贸易的综合性产业链。

生产加工区，规划建筑面积40万平方米，以现有金属制品传统产业及深加工产业为重点，打造金属深加工产业集群，重点发展板、管、带、材产品、金属零部件以及高端金属产品加工制造。

建立一站式金属贸易区，建筑面积25万平方米，以金属材料、钢铁材料、汽车配件、生产资料等商务贸易为主，可容纳千户商家入驻。

项目建成后，将是东北地区最现代化、最大的综合钢铁物流园区，将吸引大型钢铁企业、大型钢材流通商、小型金属零售商与物流企业共同进场交易。

仓储物流区，建筑面积30万平方米，集现货交易、延伸加工、仓储配送、物流融资、网上交易、配套服务、生态景观为一体的综合性仓储物流基地，可实现加工、贸易、装卸、运输一站式服务。

18万平方米农业科技示范区是集农业标准化生产、科研开发、农产品加工、现代物流配送、农业观光旅游、休闲度假等为一体的高效特色示范农业科技产业园，以“整合资源、引领市场、集成创新、系统保障、产业化运作”为发展理念，通过加快国内外知名企业的入驻，引进先进的管理理念和科学技术，提升科技支撑，快速提高园区承载能力。

（4）专业化的运营团队：

中澳城由一支具有多年物流从业经验的团队组建，力求打造吉林省乃至全国的最大、最专业的物流团队。

人性化的服务、专业化的管理使得中澳城未来将成为中国物流园区的典范。

（5）完善的社区化环境：

中澳城集物流仓储、生产加工、贸易流通于一体，生活环境设施完备，集居住、环境、教育、娱乐、休闲、工作于一体。

完美的解决了企业的难题。

（6）政策上的优惠、园区入驻优惠：

对于入驻企业提供优惠政策，解决入驻企业入驻难的问题。

资金优惠政策的颁布和实施。

2、招商方式：

（1）媒体招商

通过各种媒体进行宣传，包括：

电视、互联网、商场、公交车、电梯、公路（包括高速公路）、报纸、电台等。

（2）政府扶持

通过政府（如：

地方政府、省工信厅、省金融办等单位）推介的形式对企业进行宣传。

与政府、银行合作成立基金池扶植中小型能够入驻园区的企业。

与大学生创业基金合作，扶植大学生创业活动。

（3）为入驻企业提供方便的交通设施，方便企业职工出行

（4）为入驻企业提供配套的生活、娱乐、教育、培训等设施和服务，解除企业职工的后顾之忧

（5）积极协助入驻企业做好市场需求分析，为企业提供强大的信息系统平台挖掘潜在客户信息

（6）与政府沟通，利用政府优惠政策：

1）对新入驻的企业给予首年免收所得税

2）对国家扶持和鼓励发展的物流企业给予减征或免征所得税

3）对公益性物流信息项目，经审批，给予补贴

4）改善通关环境，对在物流园区内设置的物流企业实行“一次报关、一次验单、一次查验”，简化手续，加快办理速度

5）对园区内需要工商、税务、海关检查注册、审批的企业，简化手续，提高办事效率

（7）公共、公益活动宣传

通过公共、公益活动提高企业被认知度。

（8）企业协会

加入企业协会，通过协会的公信力进行宣传。

如：

中小型企业协会、中国物流仓储协会、中国物流与采购联合会……

（9）通过中国物流与采购联合会A级企业评估

申请通过中国物流与采购联合会物流A级企业评估并积极成为5A级物流企业，提高公信度。

（10）发展海关报关业务，与知名外企合作，如：

大陆汽车电子（西门子）、博世、法雷奥、李尔、丰田、大众等。

（11）发展物流金融业务，为企业融资，推行动产质押业务，解决中小企业融资难题，进行动产质押监管服务。

（12）推进与欧美、日本及国内大型物流企业合作，如：

丰田通商、山九国际物流、UPS、中远、中外运、长久等。

避免孤岛效应的发生。

（13）物流园区网络平台的设计、搭建与管理。

提供园区内部网络平台的建设、园区之间的网络链接以及信息系统开发

（13）组建一流的销售团队，发展市场。

（14）开展三方物流业务，汽车城（长春市）80%的物流业务都与汽车有关，开展与汽车相关的三方物流业务是企业发展的一个方向。

（15）开展与电商之间的合作。

（16）专业负责的物流团队是整个物流园区存活的基础。

3、企业形象包装：

企业的被认知度需要良好的形象包装，利用园区的经营特色、管理团队、现代化的物流方式及硬件设施等进行包装。

4、奖金激励制度：

完善、完整的奖金激励制度，对于物流园区的业务发展是必须的。

在销售人才能力、资源满足的条件下，完善、完整的奖金制度将为公司带来巨大的利润。

5、物流第四方平台（资源掌控者）

通过公司信息平台、B2B平台成为资源掌控者，对物流第三方发放业务。

三、物流园区信息平台建设

通过物流园区信息平台的建设，把信息平台打造成物流园区的核心竞争力，通过信息平台来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系，真正实现物流园区的智能化、人性化、机械化、信息化和前瞻性。

系统的设计和实施在理念上要适度超前，在思想上要站的更高，保证园区信息平台的技术是领先的、模式是领先的，不仅要考虑当前园区的发展所需要的信息化支撑，更要满足未来新业务模式的发展需要。

物流园区的基本理念是把信息平台打造成物流园区的核心竞争力，因此，在信息化技术的应用上要保证其先进性和领先性，用最先进的信息技术来促进、引导、规范、创新园区的业务发展模式。

系统的设计要具备可扩展性，要满足未来新系统、新业务的扩展需求，保证系统建设投入的有效发挥作用，避免重复投资。

1、物流企业信息化平台

物流企业信息化是指园区内的物流企业内部管理的信息化，涉及物流企业仓储、加工以及配送等基本功能的信息化。

物流企业信息化是园区物流企业管理现代化、物流信息共享和物流交易信息化的基础，只有实现了物流企业信息化才能实施交易管理信息化

2、信息服务中心

信息服务中心是整个物流园区信息平台的基础，基础网络与机房、指挥中心、电子交易大厅、信息发布系统、货运交易信息平台和数据交换中心等都是整个园区信息化建设所必不可少的基础设施。

因此，对于信息服务中心建设，要做好总体规划和设计，以保证平台的先进性和可扩展性，为其他三个中心的建设打好基础。

3、管理服务中心

管理服务中心是实现园区管理的现代化、信息化和智能化的保障，园区综合管理系统、园区OA系统、园区财务系统、园区资源管理系统、园区门户网站、信用考评评估系统、GPS/GIS/移动视频监控系统、安防监控系统等都是园区现代化管理所必不可少的组成部分。

管理服务中心在园区正式投入使用后就必须能够运行起来，从而为园区的科学、高效地运行提供保障。

4、智能停车场系统、视频监控系统、LED系统集成

利用园区内停车场及园区出入口的光纤承载停车管理系统。

利用园区内各楼宇间的光纤承载视频监控系统。

核心位置采园区内每个商户分别部署LED信息发布系统，同时园区信息中心部署LED信息发布系统。

商户可自主选择发布的信息是否通过互联网传送至信息中心。

四、物流园区的盈利模式

1、传统的盈利模式

传统物流园区的赢利模式中主要收入来源。

首先是库房/货场租金；

其次是办公楼租金、配套设施租金及管理费和物业管理费；

然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。

2、现代化的盈利模式

目前，基于信息平台的增值服务为物流园区带来的利润在这个物流园区盈利收入总量中的比重越来越大，传统的盈利方式被基于信息平台的增值服务所代替。

（1）信息服务

1）供求信息

通过信息平台发布供求信息，为企业提供了方便，其增值服务为园区和企业带来了双赢的局面。

2）企业信息

为入驻企业提供企业信息平台，增强企业与企业之间的了解，使企业合作的可能性增加，从而找到新的盈利点。

3）发运信息

为入驻物流企业提供发运信息，使企业与园区共赢。

4）价格信息服务

为入驻企业提供实时的市场价格波动，确保企业的利益。

（2）中介服务

1）为企业提供融资中介服务

2）为企业提供人力资源中介服务

3）为企业提供交易中介服务等

（3）咨询培训服务

1）为企业提供物流系统设计服务

2）为企业提供物流解决方案

3）为企业进行培训

4）为各大院校提供培训服务等

（4）委托服务

为企业提供委托管理、委托物流等服务

五、物流园区物流系统设计

1、软件信息系统

物流活动是一项综合性和系统性的活动，其内容包括运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、信息处理等，涉及货物买卖、保险、运输、储存、包装、加工服务、配送、装卸、短距离搬运、信息安全，甚至环境保护等众多领域。

现代物流中的信息流是保证整个物流活动能够完成的基础。

物流园区物流信息系统要具备以下几个功能：

（1）ERP功能：

ERP是针对物资资源管理（物流）、人力资源管理（人流）、财务资源管理（财流）、信息资源管理（信息流）集成一体化的企业管理软件。

ERP功能在物流方面要具有几个特点：

1）尽可能的减少人工操作，减少手工录入，避免手工输入出现错误的可能，现在较为流行的仓储出入库信息录入已经普遍使用扫码枪、移动扫码枪、PAD等，甚至有些企业已经实现了光栅扫码系统的应用。

2）为了配合扫码工作，ERP系统要有生成条形码（一维码、二维码、3D码）的功能。

3）ERP系统需要兼具货位自动分配功能、自动按照先进先出出货的功能。

4）ERP系统要具有发货校对功能。

5）ERP系统应具有库存动态监控的功能。

6）ERP系统要兼具核算功能等。

（2）实时的监控系统

（3）需要有自动装卸货排位系统

（4）GPS定位监控功能

2、硬件需求

（1）立体货架

立体货架能够大大的节约仓库的面积，在承重足够的情况下，规格包装带托盘可以全部进入立体货架。

（2）传送带

对于出入库频繁、出入库量较大的仓库，可以采取使用传送带进行出入库活动。

这样大大降低了人工成本。

（3）车辆（品牌方面不推荐青岛解放）

自建车队要根据不同的运输距离、不同的货物确定车辆类型。

1）长途货运

长途货运一般需要挂车或者半挂车以节约成本。

2）城市内货运

·有完整包装的情况下：

一般城市内货运用10门中型箱式货车或6门小型箱式货车。

·无完整包装或者自重较大的货品使用栏式货车进行运输，如：

钢卷、铁锭、木材等。

（4）场内车辆

1）叉车

为了保证现场环境推荐使用电动叉车，如有高位货架需选用高位叉车。

注：

场内叉车禁止在场外作业。

场外叉车一般选用无级变速柴油叉车。

2）牵引车

不适用传送带传送的情况下，可以选用牵引车。

3）天车

对于特殊的货品，场房内需要加装天车。

（5）地面材质要求

单纯的水泥地面存在以下几个缺点：

1）水泥地面较之树脂地面不易清扫（水泥吸水性强，附着灰尘）

2）水泥地面容易发生破损

3）水泥地面经常因外因变色

4）水泥地面划线无法使用地面胶带，油漆划线难以清除（布局改善时）

（6）仓库条件

1）要有单独的危险品库

2）要有个别库为暖库（冬季温度在8℃左右）

3）如存在冷链运输，需要加装冷库

4）如有贵重物品质押或存储，需有保险库。

5）海关监管、保税库要单独设立并要满足海关监控要求。

（7）防火安全

1）仓库内要有足够的安全栓、灭火器，并有专人定期检查并记录。

2）仓库安全护栏要齐备。

3）用电箱要有安全锁并配有安全标识。

4）场房抗震等级需要明确。

（8）应急预案

1）应当有完整的应急预案（如地震、火灾等）

2）应有紧急备用供电设备

3）紧急避难场所应当具备

基本上涉及物流园区的策划案在此告一段落了，由于时间有点紧,很多内容或许没有经过深思熟虑，如有错误还请见谅。

其中很多内容想写最后没有写上，相信如果写的话可以写一本书了！

张涛2015年6月3日晨

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