物流园区运营实操.doc
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物流园区运营实操—之开发
摘自物流沙龙-云鸽
目录
1 合同物流行业发展现状及趋势分析 3
1.1 合同物流的定义和服务产品 3
1.2 合同物流的行业特点 3
1.3 合同物流的发展阶段 4
1.4 合同物流行业发展趋势 5
2 远成物流合同物流现状分析 6
2.1 业务模式 6
2.1.1客户群 6
2.1.2业务类型 6
2.2 组织结构 7
2.3 营销管理 8
2.4 运作管理 9
3 合同物流业务发展规划 10
3.1业务模式规划 10
3.1.1业务模式规划原则 10
3.1.2业务模式 11
3.1.3组织结构 17
3.1.4营销管理 21
3.1.5运作管理 21
3.2发展阶段规划 22
3.2.1第一阶段 23
3.2.2第二阶段 23
3.2.3第三阶段 24
1.开发的准备
1.1开发的筹划
所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。
一般指的建设开发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建设阶段作为开发。
电商几何式的发展，使到各路大军（电商、房地产商、基金、物流企业等）纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流设施）。
电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。
不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。
由于很多物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。
物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。
据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物流园过剩风险。
在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：
“物流企业为什么来我们园区？
我们能给他们带来什么利益而值得人家来？
”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。
物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。
在物流行业里涉及到各类客户：
有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。
而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想”的结果，给后面的运营工作带来麻烦。
因而一定要研究好客户和研究透彻自己的园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外部协同能力，是适合哪些客户？
如何才可运营成功和服务好我们的客户？
同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称1000亩以上。
如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营更形成压力。
为了解决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定位，做到总体规划，分区域实施。
最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。
而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓库区为主，总之先将园区小气候形成）。
因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。
对三、四线城市来说，土地功能还是可以谈判的），土地功能性质决定园区各地块项目开发的详细规划。
这要求项目开发需完成5个方面的工作：
市场分析与业态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。
首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；研究当地的建造成本水平、租售价格水平；经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。
做出适合市场的分析（判断）。
（二）开发费用的评估
物流园区投资规模汇总分析
项目开发首先要做好开发成本评估及资金筹措工作。
土地开发有如下的费用：
1、土地成本（地价费、契税及市政配套费等）；2、政府行政事业收费（如环保、防雷费等）；3、建安成本：
设计、建筑、安装、市政配套（地下管线、道路、绿化等）；4、物业启动和招商费用；5、管理费用；6、财务费用；7、税金及附加。
为让大家有个较清晰了解，便于核算，具体有如下费用（可能挂一漏万喔）：
费用内容
费用明细
备注
土地征用及拆迁补偿费
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费
土地有关的税费
向政府部门交纳的契税、印花税、土地使用税、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等
拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、拆迁管理费等。
前期工程费
勘察丈量费
包括初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等
规划设计费
规划费：
规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
地质勘察设计费、施工图设计费、专项设计费（如电力、消防等）、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费等所有设计费。
可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
政府报批报建费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。
还包括项目整体性报批报建费：
项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、其他费用（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
“三通一平”费
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造
迁移、临时变压器安装及拆除费用。
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
临时设施费
临时围墙：
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
临时办公室：
租金、建造及装饰费用。
临时场地占用费：
含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
临时围板：
包括设计、建造、装饰费用。
建筑安装工程费
土建工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用
安装工程费
主要是室内安装、立面装饰
基础设施费
市政配套费
向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；
给水、排水系统费
供电系统费
燃气系统费
电视、通信费
园林环境工程费
开发间接费
工程管理费
监理费、预结算编审费、工程质量监督费、工程保险费等
资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等
营销设施建造费
销售环境改造费、招商中心装修、装饰费、样板间等
其他
直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的费用
（三）开发方案的设定
物流园区作为产业地产，它的成功不是在于引进多少经营业户，而是引入的经营业户能否将这个市场做旺，也就是说经营业户能否将其上下家（货主、司机、关联企业）带来和服务好。
因而在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，消费者的需求，这是关系到一个物流园区能否成功销售、招商和做旺的关键，这方面就涉及到市场调研是否细致和准确了。
在市场调研的基础上，就要做投资分析，即项目是否值得投资：
政策和经济环境如何、市场容量和前景如何、SWTO分析、投资总额、收入分析、成本核算、是否要对外融资（考核融资费用）、项目何时才产生现金流（能否冲抵财务费用）、容积率是否最优化（房地产较高，商业地产次之，仓储较少）。
物流因要有操作空间，停车场，车辆及货物（或箱柜）周转场所等要求，容积率一般在0.5~0.8之间较适合（但一般来说政府希望土地集约，会要求0.8以上），能否达到政府要求投资强度（如佛山一块物流仓储用地投资强度为100万元/亩）和税收（佛山为19万元/亩）要求。
等等。
物流园区不能简单地套用住宅开发模式去做开发，这绝对是行不通的。
传统的地产开发以销售物业为主，通过销售利润获得投资收益，除了后期的招商经营及物业管理之外再没有更多的要素了。
而物流园区作为物流地产，是属于复合型产业，不仅具有房地产开发知识、还要具备物流行业经营领域知识、建筑规划知识，物流地产同传统的地产相比，它更强调物流专业化、管理的现代化、规模效应、协同效应等。
这需要既具前瞻性，又要具可操作性。
如何做到短期获利，又要长线持续经营？
物流地产的投资开发有两种经营模式，一种是以持有为主，通过建设物流设施，靠持有这些物业出租经营，获得长期稳定经营收益回报的同时，分享经济增长导致土地增值带来的巨大收益。
这种模式回报期长、经营变数大、对资金要求较高；第二种是地产开发模式，即采用传统的地产开发模式，以销售物业为主，投资人通过销售取得投资收益。
采取销售物业的模式，要考虑物流地产的特性：
即物流地产的土地属性是物流仓储用地（原属工业用地），这种土地属性在配套设施建设、分割销售上存在一定障碍，难以被客户所接受。
但如果土地属性全部为商业用地就又会大大增加开发成本。
考虑到既要短期获利，又要长线持续经营，须在招拍挂时选择部分商业用地，部分物流仓储用地的性质。
至于占的比例多大，则需要认真规划、明确功能定位，根据不同的功能定位对不同功能定位的土地地块赋予不同的属性。
这样才可以满足物流开发建设的专业要求，又可以尽可能降低土地成本。
在规划建设时，需要预先考虑好人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等因素，任何一个因素不解决好，都会给将来的运营带来不可估量的打击。
物流园区在开发过程中因涉及到招商，和商业市场一样，目的是让市场做旺，这样不可避免地跟着招商屁股转。
因招商对象的需求不同，而导致园区设计、建设不断调整，如何减少突击修改设计方案的情况（下桩后就难以修改了），最主要还是象前面所说的，物流园区项目在落地前，就要做好市场调研，然后做好项目策划，根据这些才做建筑设计。
同时在规划设计阶段，就将设计方案提供给目标商户提供意见，才开始开发。
否则只会误工误钱。
如果时间赶不及（政府规定开发时间），则尽量分期开发，逐步在未开建的用地上调整完善。
或者就是预留发展用地，为大客户订制而专门设计，就相应保障一些。
物流园区运营实操
——之开发
（二）
2.二开发的过程
1、物流用地分类：
2、项目开发过程：
3、在开发过程中，涉及到向以下政府部门提交资料、报建、沟通、办证等一系列工作：
4、项目开发必须做好统筹
1）什么时间做什么事？
2）事情由谁来办？
怎么办才是最好的？
3）哪些环节容易出什么问题？
5、确保按计划实施
项目开发必须制订计划执行表，并严格按计划执行。
有些因涉及到政府部门或相关机构，要提前做好判断，多沟通多催促，确不能解决时，才进行计划调整。
参考：
项目计划表
名称
工期
开始时间
完成时间
描述
一、办理证照进度计划
301.d
土地竞得
1.d
办理立项手续
40.d
需要办理环评、交评
办理用地规划许可证
40.d
需要方案招标后
办理国有土地使用证
40.d
需缴纳地价款，契税
办理工程规划许可证
50.d
需要施工图设计后
办理施工许可证
20.d
需施工招标后
办理预售许可证
20.d
需投资额达到规定要求后
办理产权证
90.d
需项目竣工备案后
二、规划设计
440.d
方案策划
20.d
对业态、户型、外立面等再研究
方案设计
25.d
在方案策划基础上完善
总平面图、建筑图设计
55.d
对中标方案深化设计，结构选型、各系统功能确定
总平面图、建筑图审查
20.d
主要是人防、消防审查，获得审批意见
施工图设计
30.d
将项目量化、图纸化，指导预算、招标、施工
施工图审查
20.d
获得政府规划部门指定设计单位认可，完善设计程序
热力、电力、室外雨污水、燃气设计
50.d
配套设施设计，结合到项目的规划设计中，预留预埋做准备
外立面方案设计
30.d
应在结构出地面前完成外立面的设计、施工招标工作
弱电智能设计
60.d
主要是楼宇自控、安防、电信、停车场系统
室内精装修方案设计
30.d
室外园林、道路设计
50.d
停车场、室内外标识导视系统设计
50.d
三、工程招投标
353.d
办理方案设计招标
3.d
为办理用地规划许可需要招标，方案中标后可行
工程地质、水文勘察设计、施工招标
10.d
为整个项目土方开挖、支护、基础选型、抗浮水位设置等而准备
办理监理招标
20.d
土方、降水、护坡、桩基设计招标
20.d
可以在扩初图基本确定，基础形式已经获得认可前提下实施
办理施工招标
40.d
为办理施工许可证而准备，在施工图设计完成后进行
电梯招标
30.d
考虑选择的电梯加工周期、数量，在主体结构完成之前4~6个月内完成
门窗招标
20.d
在主体结构完成前，二次砌筑开始前20天左右完成
消防、空调招标
50.d
需要在主体结构完成前3个月左右完成，以保证设备加工订货
电力、燃气、雨污水、热力招标
50.d
需在施工图设计前开始咨询相关方案，并结合施工进度及时插入施工
弱电智能招标
30.d
需在精装修施工开始前完成
精装修施工招标
30.d
需在二次砌筑基本完成，各种管线设备基本就位前完成
园林、道路、绿化招标
20.d
需在楼内基本没有大宗材料、设备以及垃圾进出时插入
停车场、室内标识导视系统招标
30.d
在地下室所有设备安装、调试后进行
四、施工进度
765.d
土方、降水、护坡、桩基施工
150.d
可提前插入，边做施工图设计边开挖土方，节约工期
基础底板垫层、防水、保护层、基础底板施工
30.d
需在完成总承包招标，领到《施工许可证》后实施
地下室结构施工
20.d
首层~5层结构施工
150.d
电梯设备安装
60.d
主体结构以及屋顶电梯机房已经具备安装条件
消防、空调、室内电力设备、给排水施工
90.d
春节放假后，正式全面复工，3个月内集中施工完毕
室内精装修施工
85.d
室内弱电智能施工
60.d
室外管线施工
40.d
园林绿化道路施工
50.d
停车场系统、室内外导视系统施工
30.d
五、竣工验收备案
200.d
人防验收
30.d
人防工程全部竣工后即可
卫生防疫检验等
30.d
生活水池施工完毕并蓄水后即可
规划验收
70.d
外立面完工、室外管线安装完毕后即可准备
消防验收
50.d
如带精装修验收，需待精装修全部完成后同一验收
竣工备案
20.d
所有验收均结束并获得相关部门认可后到建委备案
注：
计划时间应看工作量，且有些工作可以交错进行。
也有些工作是要达到一定的时间节点才可开展。
三开发实施
（一）设立项目公司
最好根据出让用地性质或土块大小或分区域来设立几间项目公司，这样就可以多几个土地证，既便于做抵押或转让利于以后转让或退出或引入战略投资者。
商业地块最好是分块设立公司，物流仓储用地一般是企业自行经营，可统一以一个项目公司来设立。
考虑到财务做账问题，也不能设得过多的公司，所以要做好规划。
新成立公司需办证照：
证照名称
受理部门
营业执照
工商部门
法人代码证
技监局
国、地税证
税务部门
开户证、贷款卡
银行
道路运输许可证
交管部门
市场证
工商部门
电信增值许可证
工信部
基本建设投资证（立项）
发改
环保证
环保局
...
...
很多在全国布局的物流园投资商，为了便于在项目地开展工作会与当地的企业合作，最好要先做小人后做君子，在合作合同及公司章程明确各方的权利义务：
1）公司名称、股东构成；
2）注册资本、股权比例、出资方式。
分红及承担债务比例；
3）股权转让的约定；
4）管理机构：
股东会是最高决策机构，董事会是执行机构。
要明确投票权的处置方式（1人1票、1股1票？
）。
做好人员安排：
主要明确董事长、法定代表人、总经理、财务总监是哪方股东派出。
各方的工作职责；
5）其他约定：
经营范围、地点、经营宗旨、强制退股、股权增发、财务制度、清算制度等。
（二）架构：
项目筹建阶段的基础组织架构：
所谓项目就是把一个想法变成一个现实的过程。
其特点是：
目的性、临时性、独特性、制约性、整体性、不确定性、时间性、渐进性、成果不可逆转性、组织的临时性和开放性。
而当完成后，出现周而复始的工作，叫运营。
一个物流园区的落地过程（从定位至经营阶段）就是一个项目管理过程，会涉及到方方面面，在复杂多变的环境中如何协调和做好一件事，需要一个综合型、有全局观的人才来统筹管理，在这里项目总经理担当起很重要的角色，他要负责统筹项目的全过程。
什么是统筹，下面的小故事很说明统筹能力：
天冷了，想吃火锅，又懒得出去，咋办呢？
首先邀请5个人。
给第1个电话：
“顺路买点菜来，就差蔬菜了。
”接着第2个：
“顺路买点羊肉，就差肉了。
”然后第3个：
“顺路买点冻豆腐各种丸子啥的，就差这个了。
”之后第4个：
“就差酒了。
”最后第5个：
“火锅底料不够了，带点来。
”然后，挂电话烧锅水坐等……
以及处理好这相互的关系。
他还需负责以下这几方面的管理：
在筹建阶段，招商部门就需参与，它可以将客户的需求传递给项目总经理和工程部（及总部），根据客户的需求来做园区规划。
在前期这个阶段，还要设立一个看似不起眼，其实很重要的角色，就是在办公室里设置办证员的岗位，他除办营业执照、税务登记等必备的企业证照外，还要帮助工程部办相关项目开工的证照。
（当然，如果投资协议有约定，可以请政府协调小组帮忙加快速度进行）
（三）定位决策
1、资金决策：
资金筹措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望
2、项目决策：
项目定位、盈利模式、产品功能和规划设计、服务对象、实施进度
3、人力决策：
设置部门和岗位、需要哪方面人员、主管部门沟通、团队运作能力和执行能力、合作机构
（四）立项和可行性报告
1、通过招拍挂后，与国土部门签订土地买卖合同；
2、确定开发方案；
3、根据规划局的规划要点来申报、审批项目建议书；
4、编制项目可行性研究报告；
5、申报、审批项目可行性研究报告。
缴纳相关税费
1、缴交土地出让金、契税、印花税、证照费等
2、建设工程规划许可证执照费
3、可行性研究费
附：
可行性报告撰写的主要内容
第一章总论
1.1项目名称
1.2项目承办单位及简介
1.3编制依据和研究范围
1.4项目建设地理位置概况
1.5项目概况
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出背景
2.2项目建设的必要性
第三章市场预测
3.1行业情况分析
3.2区域年度货运量预测和市场容量
3.3SWOT分析
3.4发展现代物流的机遇和条件
第四章建设内容及建设规模
4.1建设内容
4.2建设规模
4.3建设梯度
第五章项目实施进度安排
5.1建设工期
5.2项目实施进度表
第六章投资估算与资金筹措
6.1投资估算
6.2资金筹措
第七章财务评价
7.1财务评价基础数据与参数选取
7.2不确定性分析
7.3财务评论依据
第八章社会评价
8.1项目对社会的影响分析
8.2项目所在地互适性分析
8.3社会评价结论
第九章风险分析
9.1项目主要风险因素识别
9.2风险程度分析
9.3防范和降低风险对策
第十章可行性研究结论与建议
10.1推荐方案的总体描述
10.2推荐方案的优缺点
10.3可行性研究结论
10.4建议
物流园区运营实操
——之开发（三）
四工程管理
很多人将开发等同于工程建设。
那么就说说工程管理。
物流园区在建设阶段就设项目经理岗位，统筹项目报建、建设、策划、招商、运营管理的工作。
但是工程管理又是一个比较专业的工作，这让非工程类的项目总经理级头痛不已。
如何对作为烫手芋的工程进行管理？
作为非科班的管理者，只能做些监督工作了。
能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。
如果你的园区投资成本又高，质量麻麻地，运营后，物业不是被投诉漏雨，就是投诉门坏了，没水没电没暖气，那就只好恳请你祈求多福了。
把握原则：
降低成本、保证质量、快见效益。
如何做？
一是货比三家，就是让多些建设单位来投标，多考察，甚至较大批量的材料由公司自购（要有货期）。
二要在合同中明确质量要求和处罚条款，强化监理的责任，工程部要派员旁站监督（尤其隐蔽工程，），落实每道工序签名后才可进行下一工序的制度。
三在保证质量前提下，尽量缩短工期，尤其要统筹计划好，每一配套工序的进入和完成时间，如消防、水电等，这样使到建筑物能尽快交付给
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