北京市房地产价格影响因素分析.docx

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分类号：

C93

2017届本科生毕业论文

题目:

北京市房地产价格影响因素分析

作者姓名：

何峥

学号：

2013080825

学院、专业：

管理工程学院工程管理

指导教师姓名：

王鹏

指导教师职称：

助教

2017年5月25日

Thesisclassificationnumber：

C93

The2017collegegraduategraduationthesis

Examinationquestions：

TheInvestigationandAnalysisonTheResidentialMarketDemandinBeiJingCity

Authorfullname:

HeZheng

Learnanumber:

2013080825

School:

ElectricalandMechanicalcollege

SpecialField:

ManufacturingEngineeringandAutomation

Instructorfullname：

WangPeng

Instructorofficeholder:

Assistant

May25,2017

摘要

当下，社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心，又关乎民生问题，其地位相当重要，而北京作为经济发展的中心，北京市房地产市场更是市场经济的重中之重。

在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一些问题，房价的波动首当其冲。

本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对北京市房地产价格的影响因素进行分析，以便把握市场现状，明确目前北京市房地产市场中存在的问题，并对此提出解决方案。

关键词：

房地产市场；影响因素；调查问卷；需求量

ABSTRACT

Atpresent,therapiddevelopmentofsocietyandeconomy,therealestatemarketisthecoreofthenationaleconomyindustry,butalsothepeople'slivelihood,anditsimportantstatus,andBeijingasthecenterofeconomicdevelopment,BeijingCityrealestatemarketisthepriorityamongprioritiesofthemarketeconomy.InBeijingCityrealestaterapiddevelopmentatthesametimewillinevitablybringsometheproblemofpricefluctuation.ThisresearchismainlythroughtheanalysisofquestionnaireonInfluencingFactorsofrealestatepriceinBeijingCity,inordertograspthemarketsituation,clearthecurrentBeijingCityrealestatemarketproblems,andputsforwardthesolutions.

Keywords:

Realestatemarket;Influencingfactors;Questionnaire;Demand

宿州学院毕业论文北京市房地产价格影响因素分析

目录

引言 1

一．房地产市场相关理论基础 2

（一）房地产价格 2

（二）房地产价格的影响因素 3

（三）房地产需求 4

二．北京市房地产市场现状 5

（一）人口数量 5

（二）各地区房价走势 5

（三）房地产成交量 6

（四）政策实施 6

三．北京市房地产价格影响因素调查 7

（一）调查内容与研究对象 7

（二）调查方法 7

（三）问卷调查的实施 7

（四）问卷调查的回收情况 7

四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析 8

（一）人口结构 8

（二）各地区房地产购买意愿 10

（三）收入水平 11

（四）房地产的价格 12

（五）房地产的面积 13

（六）房地产的配套设施 14

（七）房地产户型 15

五．北京市房价目前的问题分析 16

（一）人口数量与结构因素 16

（二）中国城市化进程因素 16

（三）设施与公共服务提升因素 17

（四）成本因素 17

（五）心理因素 17

六．对北京房地产市场调查的结论与建议 18

（一）结论 18

（二）建议 18

结语 20

参考文献 21

致谢 22

附录 23

III

引言

现如今，社会经济高速发展，房地产行业也是一片火热，理论上人们应该过着衣食无忧的日子，但是伴随着房地产的设计以及建造技术越来越高端，人们买房却越来越难。

人们想要买房，先要决定在什么位置购买房地产能满足自己的需求，再选择自己喜欢的房型，决定要买哪一户房子后还要看看房地产的价格自己是否能够接受，而且说不定还会被别的竞争者抢购，毕竟房地产资源有限，还有的地区的房地产因为各种原因呈空置状态。

而且以目前的房价买房需要承担巨大的经济压力，大部分人都是选择贷款购房，居民在房贷的压力下，人们不敢按照自己期盼的方式去消费，不敢选择自己喜欢的工作，迁就于高薪职业，甚至不敢在自己没有经济基础的情况下结婚生子，可见房地产的价格波动对我们的生活影响之巨大！

行业的发展并不是越快越好，在房地产行业的过快发展中会产生很多问题，比如房价快速上升、开发成本增加、空置率居高不下等。

北京作为我国首都，吸引了很多消费者、技术人才以及投资商，更加推动了北京的经济发展，那么北京的房地产价格又有哪些问题，其影响因素又有哪些，该如何解决呢？

本课题就这些问题展开了深入研究，主要运用问卷调查法结合文献资料法确定北京市房地产价格的影响因素，再将问卷结果汇总发现北京市房价目前的问题，最后提出解决建议。

一．房地产市场相关理论基础

（一）房地产价格

1.房地产价格的含义

房地产价格是合法地获取他人的房地产所需付出的代价，而我们所研究的是其代价中的货币表现形式，就是在土地开发、房屋建造和经营管理的过程中，赋予在房地产商品本身中的活劳动与物化劳动价值的货币表现形式。

2.房地产价格的构成

房地产价格的基本构成有以下五点：

（1）土地价格和使用费，也就是土地的所有权转让或者使用权出让的货币价格。

（2）前期开发工程费，它主要包括拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费和“三通一平”基础设施建设费用组成。

（3）建筑安装工程费，它是指房地产建筑的总体造价，是由主体工程费、附属工程费、配套工程费及室外工程费组成。

（4）开发管理费，它是指房地产开发商的职工工资支出加上广告费和办公费的总和。

（5）房地产开发商的利润和税金，其利润不是固定的，它取决于企业的经营水平，而税金包含房地产交易的契税和房地产开发商的所得税等。

3.房地产价格的特点

（1）房地产价格的重要性

房地产是社会生产以及居民生活必须的重要基础，因此房地产价格的高低波动，一定会对生产、消费以及物价水准产生巨大影响。

随着居民生活水平的日益提升，居民在生活上的消费比重也越来越多，所以房地产的价格和国民经济发展以及居民生活条件具有着不可分割的密切联系。

（2）房地产价格的多样性

房地产的形态种类繁多，每种形态都能符合居民们不同的生活需求，为了满足五湖四海居民们不同的生活条件、居住习惯、民风习俗，房屋在建造时都被赋予了不同的造型、结构、布置与材料设备，并且刻意的在艺术造型与环境设施方面具有各自的特色从而吸引消费者的眼球，而不同的倾注与成本也造就了不同的房地产价格。

（3）房地产价格的特殊性

正常的商品都是人们劳动的成果，而商品的价值也是由生产该产品的社会必要劳动时间来决定的，但是房地产的价格中除了建筑本身，还包含了土地资源，土地本身不是劳动产品，它的价格只是地租的资本化，土地价格是不能以社会必要劳动时间来计算的，所以房地产是一种特殊的商品，它不完全是劳动产品，价格也不完全根据社会必要劳动时间来计算。

（二）房地产价格的影响因素

1.房地产自身的价值

引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式，房地产的价格主要是由其价值来决定的，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定的，其次房地产的地理区位、使用面积、配套设施、建筑风格、坐落朝向等都决定了房地产自身的价值，其价格也会在这类基础上产生差异。

2.房地产需求的影响

商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。

供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。

供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。

消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。

房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。

3.政府政策的影响

近年房地产投资约占GDP的20%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。

政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。

另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。

政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。

政府在适当的时候就会采取相应的宏观干预进行调控，使房地产价格趋于平稳。

（三）房地产需求

1.房地产需求的含义

房地产需求是指房地产生产经营性消费主体和房地产个人消费者，在一定时间内、一定价格水准上，有意愿且有能力购买的房地产商品总量。

2.房地产需求的形成条件

（1）消费者有购买欲望

（2）消费者有支付能力

3.房地产需求的分类

（1）生产性需求。

它指的是生产部门和服务部门为了满足经营需要从而产生的对房地产商品建筑的需求。

（2）消费性需求。

它是因为居民生活必须从而形成的对房地产房地产商品建筑的需求。

（3）投资性需求。

它是指人们购买房地产将其作为一种价值形式储存，经过出售或者出租来满足人们保值增值的需求。

4.房地产需求的特点

（1）整体性。

房地产需求是房产需求和地产需求的融合，土地是房屋的载体，而房屋是土地的上层建筑，所以，这两者有着不可分割的联系，有着绝对的整体性。

（2）区域性。

房地产是基于土地而形成的上层建筑，它的位置是固定的，不可移动，这就决定了房地产需求的地区差别。

一个地区的房地产需求基本来源于本地区，外地的需求也需迁移至当前地区才能形成实际的需求，房地产商品不能做到运送或是转移。

此外房地产需求在同一地区的市区与郊区之间也有着分明的区域性，人口密集度，房价的高低，周边设施的分布情况等都会导致房地产需求的变化。

（3）层次性。

第一层是功能性需求层次。

房地产是居民生活的必需品之一，它可以满足人们的生存性需求，享受性需求和发展性需求。

第二层是消费需求的结构性层次，由于居民的收入高低以及生活方式不同，他们对房地产的需求也可分为高中低价位档次。

二．北京市房地产市场现状

（一）人口数量

上图是北京市人口数量统计图，从中可以看出2005年到2010年为人口增长的高峰期。

整体来看的话，北京市人口是稳步上升的，人口基数的日益上升，使得购房需求不断增多，也推动了房价的上涨。

（二）各地区房价走势

上图是北京市朝阳区、海淀区、丰台区以及东城区在近十年的房价走势图。

图中在05年各地区房价基本一致，在09年开始分化，东城区房价飙升，远超其他地区，在12年各地区房价同时下滑，又在13年同时以高速反弹，直到15年，东城区房价已然高达55000/平米，这四大地区中居末位的朝阳区房价都达到了28000/平米。

（三）房地产成交量

上图是近年房地产供给量与成交量统计图，可以发现从10年开始，房地产供给就一路下滑，刚开始还有上升趋势的房地产成交量也紧跟着下滑，伴随着房地产供给量减少，这几年房价却仍然上升，可以初步判断北京市房地产市场供不应求。

（四）政策实施

最近几年的北京房地产市场算是处于一个调整时期，中央政府对此也做出了通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等措施来保障合理购房需求。

北京市为保持房价稳定坚持限购政策，同时完善保障房、自住型商品房的开发建设，稳定了房地产价格过快上涨的趋势。

另外北京作为首都，吸引了大量的人口流入，过高的人口压力与房地产需求使得房地产市场的价格被进一步堆高，北京政府对此也做出了人口疏解方案，将部分教育、医疗与服务设施向郊区迁移，加上周边城市的协同发展以及京津冀一体化的推进，极大缓解了中心城区的市场压力。

央行也降低了人民币贷款和存款的基准利率，宣布二套房款首付可低至四成，也间接将房地产市场引导向健康稳定。

三．北京市房地产价格影响因素调查

（一）调查内容与研究对象

（1）调查内容：

该调查问卷的调查内容主要是了解北京市不同年龄段居民对房地产的需求、以及北京市居民对房地产在房价、房屋面积、房屋所处地域等方面的需求，进而了解各因素对房价的影响。

（2）调查目的：

收集不同人群对房地产的价格，面积，区域等方面的需求，从而更清晰的了解北京市房地产价格走势。

（二）调查方法

（1）文献资料法

从宿州学院阅览室借读相关书籍，在电子阅览室，登录知网网站查看房地产市场相关书籍期刊，为本次北京市房地产价格影响因素分析提供有力理论依据。

（2）问卷调查法

在北京市不同的区位发放调查问卷，请随机路人帮忙完成，根据收集来的信息对北京市房地产价格进行定量分析。

（三）问卷调查的实施

在完成问卷的设计打印工作后，我于2017年3月15日到3月24日，分别在北京市东城区、海淀区、朝阳区、石景山区、丰台区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区和怀柔区各发放了30份调查问卷，对随机路人进行问卷调查，深入的了解市民们的购买需求，对北京市房地产市场的需求量也有了更准确的了解。

（四）问卷调查的回收情况

本次问卷调查在十个地点各发放了30份调查问卷，共计300份，于东城区回收了28份、海淀区回收了25份、朝阳区回收了28份、石景山区回收了26份、丰台区回收了25份、通州区回收了27份、顺义区回收了24份、大兴区回收了30份、昌平区附近回收了28份、怀柔区回收了29份。

经统计，本次问卷调查共计发放300份问卷，共有效回收270份问卷，问卷回收率为90%。

四．对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析

（一）人口结构

人在不同年龄段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口结构决定了其消费能力与消费欲望，进而对需求量也有着决定性的影响。

以下我对该次调查的人口结构进行了统计分析。

人在每个年龄阶段的经济实力与购房需求都不同，能承受的价位也都不一样，年龄小的可能是生活需求第一次置业，年龄大一些的可能是为改善环境第二次置业，这不同的需求层次对房地产的属性要求也有差异，可见人口年龄结构对房地产价格的影响之巨大。

这次调查问卷中，20岁以下的受访者有8人，占所有受访者的3%；20至30岁的受访者有194人，占所有受访者的72%；30至45岁的受访者有59人，占所有受访者的22%；45岁以上的受访者有9人，占所有受访者的3%。

本次调查受访者共计270，其中有204人有购房需求，占总受访者76%。

20岁以下的受访者中有1人有购房需求，占总需求人口的1%；20至30岁的受访者中有179人有购房需求，占总需求人口的88%；30至45岁的受访者中有22人有购房需求，占总需求人口的10%；45岁以上的受访者中有2人有购房需求，占总需求人口的1%。

由上述数据可见，北京市房地产市场需求人群主要是青壮年人群，这部分人群大多由于结婚或者外出工作对房地产有着最基本的需求，这种需求不可避免，市场供不应求，趋于卖家市场，未来需求对房价的推动会越来越大，房价的上涨不可避免。

（二）各地区房地产购买意愿

这次共有204人有购房意愿。

其中有意愿在东城区购房的有98人，占有意愿人口的48%；有意愿在海淀区购房的有46人，占有购房意愿人口的22%；有意愿在丰台区购房的有32人，占有购房意愿人口的16%；有意愿在朝阳区购房的有28人，占有购房意愿人口的14%。

很显然想在其他三个地区买房的人数相差不多，而更多的人想在东城区买房，虽然东城区房价更高，但是想要在东城区购房的人仍然高居榜首，也可以说正是因为更多的人想要在东城区买房才将东城区房价越推越高。

（三）收入水平

居民的收入水平决定了居民的消费能力，而房地产需求就是建立在购买能力与购买欲望上的，居民的收入水平一定程度上决定了该城市的房地产需求量。

随着北京市经济的持续发展，居民的生活水平不断提高，收入也大幅提升。

居民消费能力越来越大，未来北京市房地产市场的需求量也会进一步增长。

本次调查中收入3000元以下的受访者有38人，占总受访者14%，其中有25人有购房需求，占该收入段66%；收入3000至6000元的受访者有110人，占总受访者41%，其中有80人有购房需求，占该收入段73%；收入6000至12000元的受访者有68人，占总受访者25%，其中54人有购房需求，占该收入段79%；收入12000以上的受访者有54人，占总受访者20%，其中45人有购买需求，占该收入段83%。

可以看出北京市房地产需求的主要人群的收入集中在3000至12000元，这部分人群的消费能力一般，可是基于数量较多，这些人还是房地产市场消费主体，不过目前北京市经济快速发展，居民收入还在提升，在未来房价会根据居民收入有所提升。

（四）房地产的价格

居民的消费能力不同，不同价格的房地产在一定程度上也限制了居民们的消费需求，不同价位的房地产的需求量由此产生了很大差异。

本次调查中，目标价位在2.5万元/平米以下的受访者有43人，占总受访者的16%；目标价位在2.5至3.5万元/平米之间的受访者有138人，占总受访者的51%；目标价位在3.5至4.5万元/平米之间的受访者有65人，占总受访者的24%；目标价位在4.5万元/平米以上的受访者有24人，占总受访者的9%。

可见当房价低于3.5万元/平米时，居民有很大购买需求；当房价高于3.5万元/平米时，居民的购买需求大大减少。

总体看来，大多数居民的目标价位定在2.5至3.5万元/平米之间，而目前北京市房地产均价就是3.5万元/平米，看来北京市居民的消费需求还是很合理的，但在一定程度上，居民还是希望房价略微下降，因为可以看出北京市的房价与居民的收入并不相符，北京市的房价严重超出居民的承受范围。

（五）房地产的面积

房地产的需求具有层次性，有的人买房是为了生存性需求，可能需要的面积并不大，有的人买房是消费需求的结构性层次，他们需要更好的生活环境，那么他们可能会优先考虑面积大一些的房地产。

不同面积的房地产成本以及建筑风格不同，这也就造成了不同房地产的房型、用途、价格等都会有所区别就算是同一栋房子也会有采光、通风、通行状况等区别，居民对于这些条件都有着不同的需求，这也导致不同面积的房地产的需求量有所区别。

在本次调查中，理想房产面积在60至80平米的受访者有25人，占总受访者的9%；理想房产面积在80至100平米的受访者有98人，占总受访者的36%；理想房产面积在100至120平米的受访者有105人，占总受访者的39%；理想房产面积在120平米以上的受访者有42人，占总受访者的16%。

可见面积在80至120平米的房地产更受居民青睐。

未来房地产面积为80至120平米的需求量会成为市场需求的主体，房地产市场会由这部分房地产的价格来决定。

（六）房地产的配套设施

房地产需求具有区域性，因为房地产是不可移动的，那么它周边的设施环境就决定了房地产的档次与房地产价格。

在本次调查中，当房地产周围设有学校时，有消费意愿的人数为75人，占总受访者人数的28%；当房地产周围设有购物中心时，有消费意愿的人数为57人，占总受访者人数的21%；当房地产周围设有医院时，有消费意愿的人数为86人，占总受访者人数的32%；当房地产周围设有银行时，有消费意愿的人数为38人，占总受访者人数的14%；当房地产周围设有娱乐中心时，有消费意愿的人数为14，占总受访者人数的5%。

基于以上数据结果可知，当房地产周围设有医院、学校和购物中心时，居民的消费意愿最为强烈，而居民对于银行和娱乐中心的需求并不是很大，所以房地产周边设有医院、学校与购物中心时房价会偏高。

（七）房地产户型

居民的家庭规模、生活方式难免有所差异，从而导致不同家庭对房地产户型的需求不同，以下我对比较常见的“两室一厅”、“两室两厅”和“三室一厅”的需求情况作出了调查统计。

在本次调查中，受访者中有意愿购买两室一厅房型的人数是76人，占总受访者人数的28%；受访者中有意愿购买两室两厅房型的人数是97人，占总受访者人数的36%；受访者中有意愿购买三室一厅房型的人数是76人，占总受访者人数的28%；而选择其他房型的受访者人数为21人，占总受访者人数的8%。

由以上数据可知，市场对于两室两厅房型需求量更大，它与两室一厅、三室一厅房型基本占据了房地产住宅市场，而房地产市场的稳定就需要这些市场主体的价格稳定，只有满足了基本群众的需求才能稳定市场。

31

五．北京市房价目前的问题分析

经本次调查可以发现，北京市居民的收入虽说很高，可是仍然无法承受北京过高的房价压力，而且房价持续上升的趋势对居民的购买心理也造成了很大影响。

基于本次调查的结果，我发现大部分北京市居民对于房价过高表示不满，通过资料分析我认为目前房价过高的问题归咎于以下五大因素。

（一）人口数量与结构因素

伴随着北京经济的高速发展，市民生活水准持续上升，居民对于物质的需求也越来越高，在数量以及质量的需求上都远超从前，大部分的房地产市场都处于供不应求的状态，如此旺盛的房地产需求也是源于北京的人口数量与结构。

在2000年，北京常住人口仅仅有1364万人，但到了2015年，北京市的常住人口就达到了2171万人，平均每年新增54万人。

2000年房地产销售面积达到120094万平米，到了2015年，房地产销售面积不仅不增长，反而减少至109253万平米。

由此可见这十五年间供求矛盾在不断加剧，居民不断增多，可是北京市房源却十分有