樊家村项目地块一级开发实施方案165722967.doc
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北京市丰台区XX地块
土地一级开发
实
施
方
案
二零零六年四月
目录
1 项目基本情况 3
1.1 项目位置与自然环境 3
1.1.1 项目位置 3
1.1.2 自然环境 3
1.2 土地利用现状 4
1.3 地上物现状 5
1.4 规划指标 5
1.5 人文环境和特殊政策 6
1.6 供地情况 7
2 征地工作方案 7
3 拆迁工作方案 9
3.1 拆迁组织方案 9
3.2 拆迁补偿方式 11
3.3 拆迁补偿政策 9
3.3.1 适用拆迁政策的原则及拆迁政策 9
3.3.2 拆迁对象组成 10
3.3.3 农民宅基地房屋拆迁政策 10
3.4 拆迁工作分区和启动顺序 11
3.5 拆迁对象面积 10
3.6 已拆迁项目实施情况 12
3.7 市政基础设施补偿 13
3.8 其他地上附着物 13
3.9 拆迁成本汇总 13
4市政建设工作方案……………………………………………………………………………...14
5供地方案 15
5.1土地供应 15
5.2供地时点状态 15
6开发进度………………………………………………………………………………………..15
7投资方案 18
7.1总投资测算 18
7.2土地销售效益测算 19
1项目基本情况
1.1项目位置与自然环境
项目位置
本项目位于丰台区XX，距西南三环路700米。
地块四至：
东临原桥梁厂，南临天成住宅合作社市政路，西临“汇丰家园”住宅小区，北临“三环新城”住宅小区。
该地块往南直通南四环路花乡桥。
XX地块的位置如下图所示：
地块位置
自然环境
该地块属于丰台区花乡地区居住小区的一部分。
本地块市政设施配套齐全，地理环境优越，北侧为新开发的住宅小区“三环新城”，南侧道路直通西南三环路，本地块西侧路往南直通四环路，交通设施便利，其南侧0.7公里为高教园区，教育体系完善。
本地块可用于住宅建设用地面积为20亩（1.33公顷），地块内有农民宅基地42户，其余为苗木大棚，四面均为新建小区。
因本地块的现状极大的影响了周边的环境，且在此生活的百姓住房条件极为恶劣，为给整个地区创造良好的生活居住环境，急需对此地块进行拆迁建设，。
本地块实际占地为32.2亩，但西侧必须让出40米的代征路，拆迁户的生活区域全部在代征路上，拆迁费用较高，并且此项目需让出约12亩的土地作为贯通三、四环之间的主干线，因此本地块的土地拆迁成本较高。
1.2土地利用现状
项目规划总用地为32.2亩（约为2.15公顷），全部为集体土地，包括苗圃及农民宅基地。
现状土地利用情况如下表：
现状用地情况表
序号
项目
面积（公顷）
备注
1
农民宅基地
0.3
2
苗圃用地
0.45
3
其他
1.4
树木及道路
3
合计
2.15
资料来源：
现场勘测、图测和地形图。
附：
土地勘测成果报告。
1.3地上物现状
项目现状地上物主要包括42户农民宅基地、17座苗木大棚及部分苗木。
用地范围内无基础设施、古树和文物。
地上物现状一览表
序号
项目
面积（M2）
户数/个数
备注
1
居民拆迁
2944.55
42
42
2
苗木大棚
4462.75
17
17
3
其他
13844.7
/
道路及树木
合计
21252
/
/
1.4规划指标
根据北京市城市规划设计院关于1999年《北京市区中心地区控制性详细规划》，本地块主要规划控制指标如下：
本地区为居住小区，控制高度18米，容积率为1.5。
注：
本地区2006年的规划调整正在编制及审批中，待出台后按新规划控制标准实施建设。
2、本地块交通设施用地：
即本地块西侧约占地面积12亩，其主要作用为三、四环之间的南北贯通路。
3、规划代征道路12亩。
项目规划设计指标如下表：
规划指标一览表
序号
项目
面积
（公顷）
规划建筑面积
（万平方米）
容积率
建筑控制高度
（米）
建筑密度
绿地率
1
建设用地
1.33
1.995
1.5
18
30%
30%
2
代征道路
0.82
3
合计
2.15
1.995
资料来源同上。
项目用地规划图如下：
该项目用地
1.5人文环境和特殊政策
该地块规划为建设用地，是整个花乡地区的一个组成部分。
本地区除高教园区外全部为居住用地，交通便利，地理条件优越，位于三环及四环之间。
土地开发没有特殊政策的要求。
1.6供地情况
项目规划总用地为2.15公顷，其中，建设用地面积为1.33公顷，代征道路用地0.82公顷。
该地块通过实施土地一级开发，一次性开发、一次性供应。
项目计划于2007年2月（争取2006年12月底）完成“七通一平”，完成土地一级开发，达到入市条件。
2、征地工作方案
征地工作由土地一级开发具体实施单位负责。
2.1征地补偿
本项目需要征用的集体土地为32.2亩，地上有农民宅基地房屋和苗木大棚。
土地征地补偿费包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费、苗木林木补偿费等费用。
地上附着物包括管线等在内，但不包括房屋补偿。
根据对周边征地补偿情况调查，结合地块的位置、现状等具体情况，对集体土地征地补偿费用为186.33万元/亩，另对苗木林木按国家标准进行补偿。
征地补偿费用总计为6000万元，按照32.2亩核算为186.33万元/亩。
宅基地房屋需要拆迁，房屋拆迁补偿费用采用相应的拆迁政策计算，不包括在上述征地补偿费用中。
征地补偿费用汇总表
序号
项目
面积
（公顷）
征地单价
（万元/亩）
征地费
（万元）
备注
1
宅基地及苗木用地
0.75
186.33
2097
不含苗木及房屋拆迁补偿
2
道路用地及林木
1.4
186.33
3913
不含苗木及房屋拆迁补偿
合计
2.15
6000
2.2征地有关税费
1、新增建设用地有偿使用费：
70元/平方米*21252平方米=1487640元
2、耕地开垦费：
40万元/公顷*2.15公顷=860000元
3、防洪费：
20元/平方米*21252平方米=425040元
4、超转费：
500元/亩*32.2亩=16100元
征地有关税费合计：
1487640元+860000元+425040元+16100元=2788780元。
2.3乡、镇政府出具的意见
以返还一万平方米住宅（合人民币6000万元）的形式来安置生活在该宗地上的社员。
2.4支付土地补偿费用的方式
征地补偿费用采用返还建筑面积一万平方米的住宅方式补偿给原土地方，由原土地方负责对劳动力安置补偿等。
3拆迁工作方案
3.1拆迁组织方案
实施主体：
土地一级开发实施单位
监管：
土地整理储备中心
实施原则：
实施主体与镇、村政府配合。
3.2拆迁补偿政策
3.2.1适用拆迁政策的原则及拆迁政策
根据被拆迁房屋的性质和用途，应用相应的拆迁政策拆迁补偿。
政策依据文件如下：
《北京市城市房屋拆迁管理办法》北京市人民政府令第87号
《关于印发〈北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准〉的通知》京房地评字[1999]656号
《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》京政函[2001]109号
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府令第124号
《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》京国土房管征[2003]606号
《关于印发《〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知》京国土房管拆[2003]666号
《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆〔2003〕808号
3.3.2拆迁对象组成
在该一级开发地块范围内，拆迁对象分为集体土地上被拆迁房屋、农民宅基地房屋、苗木大棚及林木。
3.2.3农民宅基地房屋拆迁政策
宅基地房屋按照北京市人民政府令第124号、参照北京市人民政府令87号、京国土房管征[2003]606号、京国土房管拆[2003]666号的有关规定进行拆迁补偿测算。
地上物房屋及附属物等按照京国土房管拆〔2003〕808号文件给予重置成新价补偿；停产停业补助费、搬家费等其他补助费按照京政函[2001]109号文件确定。
对于在规定期限内搬离的住户，每户奖励15000万元。
3.3拆迁对象面积
根据1：
500地形图上的测量，拆迁对象面积情况如下：
XX项目拆迁总面积
项目
编号
面积（m2）
项目
名称
直径（cm）
数量（棵）
苗圃大棚
1#
546
苗木
杨树
30
80
2#
570.5
槐树
5
70
3#
105.75
蜀桧
8
50
4#
266
5#
273.75
6#
190
7#
364
8#
71.25
9#
50
10#
75
11#
224
12#
224
13#
224
14#
156
15#
312.5
16#
390
17#
420
合计
4462.75
合计
200
项目
编号
面积（m2）
项目
编号
面积（m2）
住宅
1
22.75
住宅
22
24
2
43.75
23
136.25
3
24.5
24
90
4
33.4
25
83
5
120
26
69
6
110.25
27
170.15
7
128
28
93
8
124
29
63
9
47.25
30
67
10
90.5
31
48
11
45
32
36.5
12
70
33
26
13
70
34
36
14
200
35
25
15
72
36
25
16
54
37
66
17
80
38
36
18
57
39
60
19
60
40
65
20
58
41
40
21
85.25
42
90
小计
1595.65
小计
1348.9
合计
2944.55
3.4拆迁补偿方式
本次拆迁采用货币补偿方式，无回迁安置。
3.5拆迁工作分区和启动顺序
经过现场勘察，拆迁对象以宅基地房屋为主，宅基地房屋比较集中且位于代征地范围内。
拆迁工作不需要分区，同时启动。
工作顺序调整，非住宅部分拆迁可以先期介入实施，宅基地部分同时办理拆迁许可手续。
3.6已拆迁项目实施情况
经调查，本地区内已拆迁项目有“万年花城”小区、“汇丰家园”小区等，其拆迁实施细则如下：
1、政策依据：
北京市人民政府令第124号、参照北京市人民政府令87号、京国土房管征[2003]606号、京国土房管拆[2003]666号、京国土房管拆〔2003〕808号
2、宅基地区位补偿价格：
6500元/平方米；
3、宅基地面积确定依据和方法：
（1）宅基地面积确定依据：
京国土房管拆[2003]666号
（2）宅基地面积确定方法：
按实际面积确认。
4、房屋建筑面积的认定和重置成新价确定
（1）建筑面积小于等于宅基地面积90%的，按照现状面积认定；
（2）建筑面积大于宅基地面积90%的，按照宅基地面积的90%认定；
（3）房屋重置成新价按照房屋的实际状况根据京国土房管拆〔2003〕808号评估确定。
5、奖励费：
15000元/户；
6、周转费：
10000元/人；
7、停产停业损失：
800元/建筑平方米；
8、搬家补助费：
20元/建筑平方米；
9、空调移机费：
400元/台：
10、有线电视补助：
300元/个；
11、电话移机费：
235元/部。
3.7市政基础设施补偿
市政基础设施补偿含在征地费中。
3.8其他地上附着物
拆迁范围内的苗木和树木计入了拆迁，没有坟墓、文物等。
3.9拆迁成本汇总
根据上述拆迁政策和拆迁面积，计算拆迁成本如下：
拆迁成本汇总表
序号
项目
面积（M2）
测算结果（万元）
1
居民拆迁
2944.55
2000
2
苗木大棚
4462.75
950
3
林木
8300
50
4
不可预见费
/
300
合计
/
3300
拆迁成本中包括了房屋拆迁补偿价、其他补助费用、拆迁服务费用及拆迁不可预见费。
4市政建设工作方案
本地块周边市政配套设施齐全。
附：
市政集资协议
5供地方案
5.1土地供应
地块拟通过一级开发达到“七通一平”的入市条件，地块建设用地面积32.2亩，拟一次性供应，计划于2007年2月达到入市条件，保证有计划供应土地。
5.2市政接用安排
土地一级开发实施完成，土地入市成交后，将进行房屋的开发建设，其他区内市政配套工程由二级开发商结合工程进度完成实施。
5.3土地销售收入及周边已实施项目的房地产销售价格
土地销售收入：
5785.15万元。
周边已实施项目的房地产销售价格：
1、优筑：
7280元/平方米；
2、中景理想家：
7600元/平方米；
3、万年花城：
6900元/平方米；
4、鸿业兴园：
6900元/平方米。
5.4供地时点状态
地块通过一级开发，供地时点达到“七通一平”的状态，即通路、通上水、通电等，达到土地平整。
土地一级开发实施企业随开发进度支付相应的费用，包括征地拆迁成本、七通一平费用、前期费用、防洪费等，并相应发生了管理费用，支付财务费用。
但入市宣传费用、部分财务费用及部分管理费尚未支付。
本项目由实施企业自筹资金，先期垫付征地拆迁和相应费用，达到供地条件，并经过验收合格后，土地上市确认二级开发商后，一次性支付企业开发成本和相应的费用。
6开发进度
项目计划于2007年2月（争取2006年12月底）完成土地一级开发，达到“七通一平”的上市条件并入市。
各项工作时间安排如下：
编号
工作阶段
工作内容
工作成果
工作时间
1
前期准备工作
1.1上联席会；
1.2土地一级开发招投标工作；确定土地一级开发实施主体；
土地一级开发批复
签署土地一级开发合同。
2006年7月底前完成
2
前期手续
（一）
征地手续
拆迁手续
《建设用地批准证书》
《建设用地规划许可证》
2006年9月底前完成。
《房屋拆迁许可证》
2006年8月底前完成
3
前期手续
（二）
规划手续
市政咨询
其他联审会提出的要求
《规划意见书》
《市政工程咨询方案》
其他如环评、交评等。
2006年12月底前完成
4
拆迁实施
先期进行非住宅房屋拆迁。
取得《房屋拆迁许可证》后实施宅基地房屋拆迁。
拆迁补偿协议
2007年1月底前完成。
5
市政工程
完成七通工程
现已完成
6
上市前的准备
一级开发工程竣工验收
上市前文件准备
上市宣传工作。
2007年2月底前完成
7
土地供应
上述过程用线状图表示如下：
项目
2006-7
2006-8
2006-9
2006-10
2006-11
2006-12
2007-1
2007-2
前期准备工作
房屋拆迁许可证
建设用地批准证书
建设用地规划许可证
规划意见书
交通评价意见
环境评价意见
市发改委核准
上市前的准备
012345678
7投资方案
7.1总投资测算
根据对征地拆迁成本、市政基础设施建设费用的估算，并考虑其他相关费用，估算土地一级开发总成本为5009.95万元，按照建设用地分摊单位成本为250.5万元/亩。
本项目土地一级开发总成本估算汇总如下:
土地一级开发成本汇总表
序号
项目
计算基数
取费标准
金额（万元）
备注
1
征地拆迁费
3300
1.1
征地费
-
费用6000万元，采用返还建筑面积1万平方米住宅的形式
1.2
拆迁补偿费
3300
2
市政基础设施费
1.995
万m2
602
元/m2
1200
3
防洪费
21252
m2
20
元/m2
42.504
按建设用地面积每平方米20元计算
小计1
4542.504
1+2+3
4
前期费用
4542.504
万元
1%
45.42
小计1（扣除征地费）*1%
小计2
4587.924
小计1+4
5
管理费用
4585.4
万元
8%
366.83
小计2*8%
6
财务费用
4585.4
万元
5.58%
255.87
按小计2，1年期，利率5.58%计算
小计3
5210.624
小计2+5+6
7
代理推广费用
50
8
不可预见费
1200
万元
8%
96
以市政基础设施费为基数，拆迁补偿费中已考虑了不可预见费，此处不再重复计算
合计
5356.624
扣除征地费
建设用地计算单价
268.5
万元/亩
7.2土地销售效益测算
根据供地方案的预测，土地销售收入和效益情况如下：
项目
总价
（万元）
楼面单价
（元/平方米）
地面单价
（元/平方米）
土地市场价格（熟地价）
5937.12
2790
4464
土地一级开发总成本
5008.05
2353
3765
增值收入
929.07
437
699
净收益率
18.6%
20
升级会员 