房地产PEST分析.doc

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房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。

作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对宏观环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰的判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运做，甚至造成销售不利和烂尾。

PEST作为一个分析宏观环境的分析工具，应根据其研究的对象情况调整影响对象因素的种类及数量。

（1）政治因素、政策因素：

在房地产行业中，这些因素可以包括：

宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。

当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。

举个例子来说：

今年国家出台了以国六条为指导思想的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其内容涉及开盘时间，项目户型，付款方式等多个房地产开发层面，这么大规模的对房地产业进行政策性干预近年来尚属首次，其矛头直指大部分开发企业。

面对如此大力度的宏观政策，开发企业应充分了解政策及政府态度，以政策为基本原则，在许可的范围内调整自己的产品定位，从而获得市场的认同。

（2）经济因素：

在房地产行业中，构成经济环境的关键要素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、居民可支配收入水平、汇率水平以及影响经济增长的大事件。

拿奥运经济对房地产的影响来说，从2001年北京申奥成功开始，北京的楼市进入火暴期。

随着奥运的临近，楼市愈演愈烈。

2008奥运是中国的一件大事，北京从2003年起正式启动奥运工程，将近2800亿元的投资大部分将投向基础设施，这无疑是给奥运地产的巨大推动力，随之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。

（3）社会要素：

在房地产行业中，构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、风俗观念、价值观念等。

不同城市，不同地区的人群对产品的认同接受能力各不一样，仅就一个城市里的各个区域来对比也有区别。

北京的南城历来是经济发展相对落后的区域，对比北部的奥运版块，东部的CBD，西部的中关村，南部并没有相对集中的发展热点区域，且配套设施落后。

所以如果开发企业在北京南部选择开发项目，必须因地制宜，不能将价格定的过高，同时亦要保证相当面积的配套设施。

（4）技术要素兼自然因素：

在房地产行业中技术因素指的是围绕产品设计，建筑、园林规划产生的新思想、新理念。

而自然则指的是指企业业务所涉及的地区或市场的地理、气候、资源、生态等环境。

在房地产行业中指的是房地产开发商开发项目所在的地区或市场情况。

消费者消费观念不断更新，消费要求不断增高的今天，产品的竞争已经不仅仅是房子与地的竞争，而是包括周边环境、产品设计、建筑风格、园林配套等多方面因素的竞争。

目前对于环境的分析可分大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境、卫生环境

二、大学生手机族的消费动机分析

　　考虑经过对问卷调查的分析，对大学生的手机消费动机明确，消费欲望强化，大学生逐渐形成了具体的购买动机。

大学生的消费动机可以分为一下几种：

　　1、求质量与实用的购买动机。

据调查显示，大学生消费者在购买手机时，最注重的还是质量与实用功能：

39%的被调查者表示，好用与耐用是最重要的;此外，还有9%的人认为手机的售后服务质量是关键的。

形成这一购买动机的原因，除了受他们最基本的消费需求：

工作需要与家人联系的影响外，很大程度上还在于受他们依赖性消费的程度较大及自身缺乏经验，购买能力弱等各种因素的影响。

　　2、求新款式新功能的购买动机。

学生消费者在购买手机时，大部分被调查者认为在质量保证的前提下，首先考虑手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等。

同时，有65%的学生希望拥有为“大学生量身订做的手机”。

其次手机的内部功能，如是否支持中文输入、是否支持wap、是否支持语音拨号、是否具备免提功能等。

且多数被调查者均明确表示，选购时会优先考虑质量可靠、设计轻巧、款式新颖、色彩时尚、功能够炫的手机。

大学生手机族这一购买动机的产生，与学生消费者特殊的消费心理是分不开的。

由于大学生消费群的成员大多处于19-23岁，这一人生中思想最活跃、最擅变的黄金青春期，热情、开朗、奔放、崇尚自由的率直个性，现代社会生活条件的极大改善，科学技术的高速发展，各种观念、思潮的风起云涌，赋予了他们强烈的冒险精神与实践精神，对于新事物、新观念的关注与学习，逐渐使他们形成了求新、求异的消费心理，而这种消费心理直接影响到了他们求新款式新功能的购买动（转载自第一范文网，请保留此标记。

）机的产生。

　　3、求方便的购买动机。

根据前

　　面对大学生手机族的调查与分析，得知90%以上的大学生消费者购买手机的真正目的在于方便与家人、朋友、同学、用人单位联系。

对于购买手机与家人联系这一目的，据调查显示，多数大学生手机族的父母均持支持的态度，而这种态度对大学生手机族购买动机的产生具有直接的推动作用。

另外，还有部分临近毕业的大学生怕漏过任何招聘信息的压力，也推动了此种购买动机的产生。

　　4、求价格廉价的购买动机。

85%的大学生手机族所能承受的手机价格在1000-1600元之间。

也就是说，他们需要的是中低档的手机。

总的说来，此动机的产生与我国综合国力不强，人均消费水平偏低有着密不可分的联系。

这种经济现状直接制约了仍处于依赖性消费阶段的大学生手机族的消费能力，从而导致了他们在选择手机时通常会把眼光放在中低价格的机型上。

另外，为了达到经济实用的目的，他们通常还会选择免月租或月租较低的充值卡来使用。

但值得注意的是，此种求廉的购买动机并非只是一味的追求低价，以省钱为目的，更多时候只要价格达到了大学生手机族心中“合理”的低价时，动机就产生了。

　　一般情况下，大学生手机族的这四种消费动机不是独立存在的，而是相互交织，共同推动他们的消费行为进一步的发生。

实际上，对于消费者来说，消费动机的产生才意味着消费手段、消费目标等一系列消费心理和消费行为的发生，这对于大学生手机族来说也不例外。

因此，大学生手机族四种相互交织的消费动机在得到发展以后，紧接着结合在动机上行动希望得到的结果，就会发展出一系列满足消费动机的目标，从而最终做出购买决定。

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