注会会计习题7.docx
《注会会计习题7.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《注会会计习题7.docx（129页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
注会会计习题7
投资性房地产和所得税
一、本专题主要内容
（一）投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（二）投资性房地产的初始计量
1.外购的投资性房地产的确认和初始计量
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入的房地产,部分用于出租（或资本增值）、部分自用,用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
2.自行建造投资性房地产的确认和初始计量
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。
3.与投资性房地产有关的后续支出
（1）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
（2）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
（三）投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（1）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
科目设置：
投资性房地产—成本
—公允价值变动
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
3.投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示。
（四）投资性房地产的转换和处置
1.房地产转换的会计处理
（1）成本模式
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
（2）公允价值模式
投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。
2.投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产—成本
--公允价值变动
借：
资本公积—其他资本公积
贷：
其他业务成本
借：
公允价值变动损益（也可能在贷方）
贷：
其他业务成本
（五）与投资性房地产有关的所得税
1.投资性房地产采用成本模式后续计量
（1）因投资性房地产折旧（摊销）方法、年限和残值会计处理与税法规定不一致，会产生暂时性差异，由此会产生递延所得税资产或递延所得税负债，同时确认所得税费用。
（2）因投资性房地产计提减值准备，使投资性房地产账面价值小于计税基础，由此产生的可抵扣暂时性差异应确认递延所得税资产和所得税费用。
2.投资性房地产采用公允价值模式后续计量
（1）非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产公允价值大于非投资性房地产账面价值的差额，形成的应纳税暂时性差异确认的递延所得税负债，其对应科目为“资本公积—其他资本公积”。
（2）其他原因产生的暂时性差异的所得税影响计入所得税费用。
二、专题举例
【例题1·多选题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元，2008年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元，2010年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第
（1）至第（4）题。
（1）2006年12月31日，长江公司正确的会计处理有（）。
A.投资性房地产的入账价值为1800万元
B.应确认资本公积-200万元
C．应确认公允价值变动损失200万元
D．投资性房地产的入账价值为2000万元
E．应确认投资损失200万元
（2）关于投资性房地产2007年的会计处理，下列说法中正确的有（）。
A.取得的租金收入150万元应确认其他业务收入
B．应确认公允价值变动收益50万元
C．应确认公允价值变动收益-150万元
D．投资性房地产应计提折旧90万元
E．2007年12月31日投资性房地产的账面价值为1850万元
（3）关于投资性房地产2008年和2009年的会计处理，下列说法中正确的有（）。
A.2008年应确认公允价值变动收益-30万元
B．2009年应确认公允价值变动收益-40万元
C．2008年12月31日投资性房地产的账面价值为1820万元
D．2009年12月31日投资性房地产的账面价值为1780万元
E．2009年使利润总额增加150万元
（4）2010年1月5日，出售投资性房地产时，下列会计处理正确的有（）。
A.借：
银行存款1800
贷：
其他业务收入1800
B.借：
其他业务成本1780
投资性房地产—公允价值变动20
贷：
投资性房地产—成本1800
C.借：
其他业务成本220
贷：
公允价值变动损益220
D.借：
公允价值变动损益220
贷：
其他业务成本220
E.借：
银行存款1800
贷：
投资收益1800
【答案】
（1）AC
【解析】投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于账面价值的差额应确认公允价值变动损益。
（2）ABE
【解析】投资性房地产取得的租金收入应确认为其他业务收入；2007年12月31日应应确认公允价值变动损益=1850-1800=50（万元）；采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提折旧。
（3）ABCD
【解析】2008年应确认公允价值变动收益=1820-1850=-30（万元）；2009年应确认公允价值变动收益=1780-1820=-40（万元）；2009年使利润总额增加=150-40=110（万元）。
（4）ABC
【解析】2010年1月5日的会计分录如下：
借：
银行存款1800
贷：
其他业务收入1800
借：
其他业务成本1780
投资性房地产—公允价值变动20
贷：
投资性房地产—成本1800
借：
其他业务成本220
贷：
公允价值变动损益220
关注点：
本题涉及房地产转换的会计处理，投资性房地产公允价值变动的会计处理，出售投资性房地产的会计处理等内容。
应注意：
（1）投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与非投资性房地产账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积—其他资本公积”科目；
（2）处置投资性房地产时，原持有期间形成的公允价值变动损益和资本公积应转入其他业务成本。
【例题2】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5000万元，公允价值为6000万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为6600万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元，2010年1月10日将该幢商品房对外出售，收到6800万元存入银行。
假定长江公司适用的所得税税率为25%
要求：
（1）编制长江公司上述与投资性房地产有关的经济业务的会计分录。
（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
（2）计算2007年12月31日、2008年12月31日、2009年12月31日递延所得税资产或递延所得税负债的余额，并编制会计分录。
【答案】
（1）
①2007年1月1日
借：
投资性房地产—成本6000
贷：
开发产品5000
资本公积—其他资本公积1000
②2007年12月31日
借：
银行存款200
贷：
其他业务收入200
借：
投资性房地产—公允价值变动300
贷：
公允价值变动损益300
③2008年12月31日
借：
银行存款200
贷：
其他业务收入200
借：
投资性房地产—公允价值变动300
贷：
公允价值变动损益300
④2009年12月31日
借：
银行存款200
贷：
其他业务收入200
借：
投资性房地产—公允价值变动100
贷：
公允价值变动损益100
⑤2010年1月10日
借：
银行存款6800
贷：
其他业务收入6800
借：
其他业务成本6700
贷：
投资性房地产—成本6000
投资性房地产—公允价值变动700
借：
资本公积—其他资本公积1000
贷：
其他业务成本1000
借：
公允价值变动损益700
贷：
其他业务成本700
（2）
①2007年12月31日
递延所得税负债余额=（6300-5000）×25%=325（万元）
借：
所得税费用75
资本公积—其他资本公积250
贷：
递延所得税负债325
②2008年12月31日
递延所得税负债余额=（6600-5000）×25%=400（万元）
借：
所得税费用75
贷：
递延所得税负债75
③2009年12月31日
递延所得税负债余额=（6700-5000）×25%=425（万元）
借：
所得税费用25
贷：
递延所得税负债25
关注点：
本题涉及投资性房地产转换、公允价值变动、出售及所得税的会计处理等内容；应注意：
（1）投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与非投资性房地产账面价值的贷方差额记入“资本公积—其他资本公积”科目；
（2）非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产公允价值大于非投资性房地产账面价值的差额1000万元，形成的应纳税暂时性差异确认的递延所得税负债250万元，其对应科目为“资本公积—其他资本公积”。
第七章投资性房地产
一、单项选择题1.下列属于甲公司的投资性房地产的是（）。
A．甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权
B．甲公司持有的自用办公楼
C．甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物
D．甲公司在企业附近购买了一栋商品房，改造成职工宿舍，出租给本企业职工，收取一定的租金2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（）。
A．写字楼的实际发生建造成本
B．甲公司向承包单位支付的工程价款
C．写字楼的公允价值
D．写字楼的可变现净值3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租，并与客户签订了经营租赁合同。
写字楼买价为2000万元，另支付相关税费150万元。
在与客户签订经营租赁合同过程中，支付咨询费、律师费等10万元，差旅费2万元。
该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A．2000B．2150C．2160D．21624.下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。
A.企业购入的写字楼直接出租
B．企业购入的土地准备建造办公楼
C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值
D．企业购入的写字楼自用2年后再出租5.甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。
2010年1月5日，甲公司购入一建筑物（土地使用权和上层建筑不能区分计价）并准备用于对外出租。
2010年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为2010年3月1日。
房屋购买成本为3800万元，预计净残值为200万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。
2010年度企业对该房屋应计提的折旧额为（）万元。
A．135B．150C．165D．1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧（摊销），应该计入（）。
A．其他业务成本 B．管理费用 C．营业外支出 D．投资收益7.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（）。
A．存货转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额
B．存货转为投资性房地产时，公允价值小于账面价值的差额
C．持有期间，资产负债表日公允价值大于账面价值的差额
D．持有期间，资产负债表日公允价值小于账面价值的差额8.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（）。
A．投资性房地产通常应采用成本模式计量
B．满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量
C．同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D．同一个企业只能采用一种后续计量模式9.长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元，2011年长江公司应确认的公允价值变动损益为（）万元。
A．损失50B．收益50C．收益150D．损失10010.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。
2010年7月1日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。
2010年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。
2011年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业应确认的处置损益为（）万元。
A.42B.40C.44D.3811.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备300万元，转换日的公允价值为6000万元，则（）。
A．贷记“固定资产减值准备”300万元
B．贷记“资本公积——其他资本公积”1400万元
C．借记“资本公积——其他资本公积”1400万元
D．贷记“公允价值变动损益”1400万元12.丙公司为房地产开发企业，该公司2008年1月1日将一项账面原值5000万元、已经计提存货跌价准备200万元的待售商品房产转为经营性出租，当日公允价值为5200万元，2008年12月31日其公允价值为5100万元，不考虑其他因素，回答下列第
（1）至（3）题。
（1）假如按照成本模式计量，2008年1月1日转换日该项投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.5000B.5200C.4800D.5100
（2）假如按照公允价值模式计量，2008年1月1日转换日该项投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.5000B.5200C.4800D.5100
（3）假如按照公允价值模式计量，2008年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益为（）万元。
A.300B.-100C.200D.-30013.20×9年6月30日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合同，约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业。
20×9年12月30日厂房改扩建工程完工，共发生支出300万元，当日起按照租赁合同出租给乙企业。
该厂房在甲公司取得时初始确认原价为2000万元，预计使用20年，不考虑其他因素，回答以下列第
（1）至
（2）题。
（1）假设甲企业采用成本计量模式，截止20×9年6月30日已计提折旧800万元，以下表述不正确的是（）。
A.在改造期间该厂房作为投资性房地产（在建）确认
B.在改造期间不对该厂房计提折旧
C.20×9年6月30日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0
D.20×9年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1500万元
（2）假设甲企业采用公允价值计量模式，至20×9年6月30日已经确认该厂房公允价值累计下降的金额为400万元，以下表述不正确的是（）。
A.改造期间该厂房在资产负债表上列示为投资性房地产
B.改造期间该厂房在资产负债表上列示为在建工程
C.20×9年6月30日该投资性房地产账面价值为1600万元
D.20×9年12月31日该投资性房地产账面价值为1900万元14.甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量。
甲公司拥有一项投资性房地产原值3200万元，预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧，该项资产在2005年6月达到可使用状态后用于出租，2008年12月31日甲公司预计该项投资性房地产可收回金额为2500万元，使用年限和预计净残值不变，至2011年12月20日甲公司将该项房产以2500万元处置，假设不考虑相关税费和其他条件，回答下列第
（1）至（3）题。
（1）以下成本模式计量投资性房地产的会计处理错误的是（）
A.取得租金收入应确认为营业收入，计提折旧或摊销应确认为营业成本
B.资产负债表日应以公允价值为基础调整账面价值，差额确认为当期损益
C.资产负债表日存在减值迹象应进行减值测试，确定减值时应计提减值准备
D.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
（2）甲公司该项投资性房地产2008年12月31日的账面价值是（）万元。
A.2675B.3000C.2500D.2525
（3）该项房产在2011年12月20日处置时对当期损益的影响是（）。
A.取得营业利润418.18万元B.取得营业利润2500万元
C.取得营业外收入418.18万元D.取得营业外净收益2500万元二、多项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。
A．已出租的建筑物
B．企业以经营租赁方式租出的办公大楼
C．持有并准备增值后转让的土地使用权
D．按照国家有关规定认定的闲置土地
E．房地产开发企业正在开发的商品房2.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。
A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期
E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日3.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。
A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧
B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
E．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式4.若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有（）。
A．企业应对已出租的建筑物计提折旧，发生减值时也应计提减值准备
B．企业不应对已出租的建筑物计提折旧，期末应按公允价值计量
C．企业不应对已出租的土地使用权进行摊销
D．企业不应对投资性房地产计提减值准备
E.投资性房地产计提的减值准备不可以转回5.下列关于投资性房地产的会计处理不正确的有（）。
A.企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入投资收益
B.企业报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将投资性房地产的账面价值结转到其他业务成本中
C.当投资性房地产转为自用时，应当终止确认该资产
D.企业出售、转让、报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本
E.企业出售、转让、报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将存在原转换日计入资本公积的金额计入其他业务成本6.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用或处置时，以下表述不正确的有（）。
A.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值
B.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益
C.转换为自用时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入资本公积
D.处置房地产时，原公允价值变动的影响应转为营业收入
E.处置房地产时，原计入资本公积部分应转为营业成本7.下列各项中，一定影响企业当期损益的有（）。
A．投资性房地产的改良支出
B．投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，转换日公允价值与账面价值的差额
C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值小于账面价值的差额
D．采用公允价值模式计量的投资性房地产的期末公允价值变动
E．采用成本模式计量的投资性房地产发生减值8.2010年3月A公司通过二级市场购入一块土地使用权3000万元，预计使用年限为50年，采用直线法摊销。
同时在土地上开始建造三座厂房，预计2011年6月三座厂房即将完工，B公司签订经营租赁合同，将其中一座厂房租赁给B公司使用。
租赁期开始日为厂房达到预定可使用状态的日期。
2011年6月20日三座厂房达到预定可使用状态并交付使用，三座厂房的成本均为5000万元，预计使用年限为20年，固定资产采用年限平均法计提折旧，投资性房地产采用直线法计提折旧。
A公司投资性房地产后续计量采用成本模式。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第
（1）至
（2）题。
（1）关于购入的土地使用权的计量，下列说法中正确的有（）。
A．企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产
B．企业外购房屋建筑物所支付
升级会员 