华润置地外廊住宅产品标准化体系(完成版).pptx

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华润置地外廊住宅产品标准化体系(完成版).pptx

华润十一城,HMD2014.05-2014.07,华润置地外廊住宅产品标准化体系,出现优势应用情况目前存在的问题研究意义与研究范围,外廊住宅产品出现,南北通,增加核,廊形成,外廊产品特征,具有板式户型的性能特征，实现户户南北通透。

外廊住宅产品是在单核产品基础上发展演变而成。

单核产品最大的问题为：

中户无南北通透、性能较差。

为了提升中户的性能，在单核产品基础上，使中户通透、楼型平整，进而演变为外廊式产品。

（单核产品）,外廊住宅产品主要功能房间均位于南面，各城市对正南北朝向接受度高，因此其应用范围广。

外廊住宅产品优势规划层面,N,外廊式住宅,点式住宅,正南北日照朝向,包含西向日晒等不利朝向,外廊产品楼型单向受光，因此易于拼接，应用性强，规划灵活度高。

外廊式住宅,点式住宅,灵活拼接、应用性强,点式住宅多面采光、楼型难以拼接,外廊住宅产品端户与中户性能差别不大，均好性强。

传统单核产品中户非南北通，与端户性能差别较大。

而点式住宅各朝向户型性能差异更大。

外廊式住宅,点式住宅,户户均好,北向户、中户性能较差,传统单核产品,外廊式住宅,点式住宅,南北通：

通风、采光更佳,中户南北不通、性能不佳,中户南北不通：

通风采光较差,传统板式住宅,外廊产品户户南北通透，性能均较好。

外廊住宅产品优势楼型&房型层面,外廊住宅产品当前应用情况,外廊式住宅产品无论产品自身，还是规划布局层面，应用性均较强且应用范围广，基本覆盖南北各大区域。

截至2014年7月，全置地7个大区，33个城市均在应用外廊式产品，发展项目近45个，市场总体反应良好。

产品主要分布于沿海及中部较发达城市。

注：

此数据为截至2014年4月置地31个城市、43个项目统计数据，不含4-7月新增2个城市数据。

、贵阳,昆明,外廊住宅产品实践中的问题,先天不足,后天失调,在实际项目管控中，发现外廊产品存在一些问题，主要有先天不足和后天失调两类，需要对外廊产品的基本逻辑进行梳理，着重避免后天失调给公司造成损失。

涵盖已应用外廊产品的六大区域各大区具有代表性的一线、二线城市未来将向外廊产品战略倾斜的城市。

研究范围：

本次研究我们在全国范围内选择11个典型城市，对此进行系统研究及梳理。

11个典型城市特征如下：

外廊住宅产品研究意义与研究范围,研究意义：

针对以上问题，我们将会对外廊产品平台进行系统梳理，掌握外廊产品的特点及规律，从而对未来的管理工作形成有效的指引。

客户群分析产品面积段市场抗性气候特征最大面宽,通过对十一个典型城市的客户群、产品面积段、市场抗性、气候特征及最大面宽的系统研究及总结，找出各城市的重点关注问题，使外廊产品平台的梳理具有准确性、科学性。

产品设计边界条件,客户及市场层面,气候及规范层面,得出各城市重点关注点,城市中低收入家庭首次置业25-35岁，单身青年、新婚家庭和太阳家庭出行依赖公共交通简单便捷的娱乐休闲活动,城市中产阶级首次或二次置业30-40岁，太阳家庭、新婚家庭和三代同堂家庭有自己的汽车家庭型娱乐休闲活动,客户及市场层面客户群分析,房屋价值诉求,居住体验需求,物理特质和生活形态,高端置业,追求奢侈享受及对资源的占有，房屋意味着社会标签,追求品位生活，看重产品品质和居住环境，以及配套设施，企业品牌,家庭生命周期驱动的住房改善，房屋是家人安居乐业的居所,买房栖息，对房屋价格高度敏感，房屋是赖以生存的生活栖息场所,品质追求,居住改善,基础置业,高收入的成功家庭多次以上置业经历35-55岁，太阳家庭、三代同堂家庭拥有两辆以上豪华名贵汽车高层次娱乐休闲活动,中高收入家庭至少两次以上置业经历35-45岁，太阳家庭、三代同堂家庭一辆以上中高档汽车体现品质品味的娱乐休闲活动,认可房屋的社会标签价值看重房屋占有的资源，对周边环境、产品品质、企业品牌均有很高要求,对产品品质和舒适性最为看重追求宜居的居住环境和生活方式,对房间数量、面积、居住舒适性、子女教育等功能最为关注追求和谐温馨的社区氛围关注购房性价比和房屋功能的实用性,关注房间数量、面积等基本功能，对交通便利性敏感度极高缺乏居住经验，对购房总价特别敏感，对产品品质和细节的要求不高,以下为华润置地四类客户的特征分析。

小结：

如上图红框所示，外廊住宅产品的客户群主要：

以居住改善线和品质追求线为主。

各城市产品面积段差异不大，可根据自身面积段的不同进行楼型选择。

端户面积在90-140之间多为3房2卫产品或4房产品中户90以下主要为2房1卫或3房1卫产品,小结：

福州端户与中户面积段相同，均为90以下。

南京、苏州、徐州面积段偏大，端户出现4房产品。

南京有90/50要求，故中户基本均为90以下小3房。

客户及市场层面产品面积段,客户及市场层面市场抗性,统计各城市客户问卷调查表，选出对楼型选择影响最大的两项内容：

外廊抗性及朝向抗性。

小结：

回家外廊：

各区域对回家外廊均有一定的抗性，客户普遍认为外廊会受到恶劣天气的影响，存在一定的安全隐患。

抗性较大的城市为：

沈阳、大连、徐州等北方地区。

抗性较小的城市为：

合肥、苏州、福州、厦门等华中华东地区。

无抗性的城市：

合肥、上海。

朝向抗性：

各城市普遍对东西向存在抗性。

（注：

哈尔滨客户调研数据因故未获取）,气候及规范层面气候特征,本次研究的11个城市跨越我国严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区以及夏热冬暖地区四大气候区。

城市分布范围广，气候特征差异大，因此可将11个城市划分为以下四个梯队进行研究：

小结：

如上图所示，严寒地区气候极寒、夏热冬暖地区台风频繁，因此，哈尔滨、沈阳、福州、厦门四个城市在楼型选择时要注意考虑气候因素的影响。

在建筑最大面宽控制方面，大致可分为四个梯队：

气候及规范层面最大面宽,小结：

最大面宽限制决定楼型是否可拼接。

能否拼接决定容积率的高低。

面宽控制较严的城市：

徐州、大连楼型拼接的可能性较小，对其容积率有不利影响。

在梯户比、房型配置及面宽分配等方面要着重考虑。

面宽控制较宽松的城市：

苏州、厦门、济南、南京、哈尔滨楼栋可两联拼，甚至三联拼。

对取得较高容积率有一定好处。

产品设计边界条件梳理总结,通过对本次11个城市的产品设计边界条件进行梳理与归纳，得到以下表格内容：

综合以上各城市的重点关注问题，展开以下对外廊住宅产品的逻辑梳理。

（注：

哈尔滨客户调研数据因故未获取）,楼型专题典型产品模块研究专题,第一部分：

楼型专题,典型楼型分析,楼型与城市适配,典型基础楼型单核楼型&双核楼型,板式,小结：

众多的衍生楼型均基于两款典型基础楼型，即单核楼型与双核楼型。

单核四户,双核四户,基础研究模块,外廊产品应用范围广，种类丰富。

归根结底，通过分析与提炼，我们可以总结以下两款典型基础楼型。

住户由各自交通核直接入户仅消防逃生时才用,回家流线、消防流线不重叠使用频率低、对中户北向干扰小外廊层数少（18-33F）,回家流线、消防流线重叠使用频率高、对中户北向干扰大外廊层数多（1-33F）,端户需通过外廊入户每天出入均要使用,单核楼型与双核楼型对应两种外廊形式,定义,图示,小结,双核楼型对应消防外廊、单核楼型对应回家外廊,1.单核双电梯,2.双核单电梯,3.双核双电梯,单核,双核,核心筒模式,（回家外廊）,（消防外廊）,（消防外廊）,两种典型基础楼型根据核心筒配置的不同，可以分为三种模式：

单核双电梯双核单电梯双核双电梯,单核楼型与双核楼型对应三种核心筒模式,评价标准从六个维度评价三款核心筒：

实用率、电梯服务效率、外廊性能、核心筒成本、墙地比及楼型性能。

依据评价结果，分别研究单核双梯、双核单梯、双核双梯的关键问题，并得出各自的应用条件及应用范围。

评价维度,三种核心筒模式研究与评价,六维度雷达图,三种核心筒模式评价方法,STEP1：

针对六个维度进行描述并评分。

STEP2：

选择评分最低项，得出核心筒最突出的问题。

STEP3：

针对各自突出问题进行研究。

STEP4：

得出各核心筒模式的应用范围。

针对三种核心筒模式，均采用以下步骤进行研究。

接下来，我们以单核双梯模式为例研究其特点及适用范围。

六维度雷达图,1.单核双梯,单核双电梯研究与评价,单核双电梯,针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。

小结：

该核心筒整体表现较好，在面积、核心筒成本及墙地比等方面，性能均较佳。

最突出的问题为回家外廊的性能较差。

优点：

实用率较高，可应用范围大，能够适配多种面积段的产品。

采用两部电梯，一部剪刀梯，面积较小，核心筒成本较低。

两部电梯产生联动效应，服务效率较高。

难点：

回家外廊受气候影响大。

核心筒面宽较大，影响中户通风采光性能。

端户住户回家的安全性与体验感是回家外廊的主要考虑因素。

主要表现在气候及外廊长度两个方面：

气候影响严寒及寒冷地区不适宜采用（哈尔滨、沈阳、大连、济南、徐州）北方地区冬季漫长、气温极低，雨雪天气容易使外廊湿滑或者结冰，产生安全隐患。

住户从温暖的电梯厅再次经过寒冷的室外廊道回家，体验感较差。

夏热冬暖地区沿海城市不适宜采用（福州、厦门）夏季时常伴有台风或强降雨天气，使步行产生困难，此外易产生一定的安全隐患。

I,单核双电梯回家外廊研究,回家外廊长度影响外廊长度过长不宜采用（T5、T6楼型）回家外廊越长，受气候影响越大，回家过程中越易产生安全隐患。

此外，端户业主回家感受不佳。

外廊长度6m时，结构从两侧连接，廊与中户北向可保持适当距离，减少对中户的干扰，提升中户安全性。

较理想的回家外廊长度及距离,通过以上研究方法，我们得到单核双电梯的应用范围。

应用于：

夏热冬冷地区、夏热冬暖地区部分城市。

在本次研究中仅应用在南京、苏州、合肥、上海四个城市。

回家外廊长度宜短，建议采用T4楼型。

不建议应用于：

严寒地区、寒冷地区、夏热冬暖地区沿海城市。

（哈尔滨、沈阳、大连、济南、徐州、福州、厦门）T5、T6楼型当地气候适合采用回家外廊。

客户购买力有限，对总价敏感，可以接受回家外廊带来的不利影响。

研究结论：

单核双电梯,2.双核单电梯,双核单电梯研究与评价,双核单电梯,小结：

该核心筒整体表现较好，性能较优。

最突出的问题为电梯服务效率低。

针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。

优点：

实用率较高，适用范围较大，能够适配多种面积段的产品。

每核采用一个电梯，成本较低。

采用消防外廊，对中户干扰小。

核心筒占用面宽较少，中间户性能较佳。

缺点：

交通核只有一个电梯，无联动作用，服务效率较低。

以T4楼型为例，计算33F、18F、15F三种不同层数的楼型中单电梯的服务效率。

电梯服务效率计算：

依据高层住宅相应的电梯测算方法，对电梯5min输送能力、平均运行间隔两个评价维度进行计算。

通过两个维度的评判标准，结合电梯联动性及使用便利性，得出最合适的楼型及电梯的相应配置。

评价标准：

双核单电梯电梯服务水平研究,计算结果：

小结：

楼层对电梯服务效率影响很大。

高层住宅（18F）输送能力较差、平均运行间隔普遍较长，且无电梯联动效应，使用不便。

优选应用于：

18F及18F以下的住宅。

有条件应用于：

18F以上的高层住宅。

项目成本控制严格，产品总价受限。

客户对价格更敏感，可以接受电梯服务效率低带来的不便。

通过以上研究方法，我们得到双核单电梯的应用范围。

研究结论：

双核单电梯,3.双核双电梯,双核双电梯研究与评价,双核双电梯,小结：

核心筒整体性能较好。

最突出的问题为实用率难以达标。

针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。

优点：

每个核存在两部电梯，服务效率较高。

采用消防外廊，对中户干扰小。

核心筒占用面宽较少，中户性能较佳。

缺点：

核心筒面积较大，实用率存在较大问题。

电梯配置较高，存在成本问题。

面积指标（80%、78%、76%三种实用率情况下户型面积最小值）：

实用率受核心筒面积、产品面积段及户数三者的影响。

假定实用率可设置三个梯队：

80%，78%及76%，通过一定的核心筒面积，可求出户型需要的最小面积。

双核双电梯实用率研究,小结：

80%、78%、76%三种实用率标准对应多种面积段的选择。

各城市结合市场面积段，可选择不同实用率的楼型。

如上表可知，在T4、T5的楼型中，户型面积段要求较大，对城市面积段的要求较高。

计算公式：

AS/（1-K）N,A:

户型平均面积S：

每层公摊面积N：

户数K：

实用率,其中,户均面积计算前提为33F高层住宅。

每层公摊面积为整栋公摊平均到每层的面积，包括核心筒面积、外墙面积、16层消防外廊面积或33层回家外廊面积、大堂以及机房面积。

注,优选应用于：

品质追求线的较大面积段楼型。

有条件应用于：

对实用率要求较高、但梯户比较低、产品面积段较小的楼型。

接受高梯户比的楼型。

放松实用率标准。

通过以上研究方法，我们得到双核双电梯的应用范围。

研究结论：

双核双电梯,单核双电梯,双核双电梯,双核单电梯,结合以上研究，对三款核心筒的应用范围进行总结与比对。

小结三种核心筒模式比对,实用率较高核心筒总价较低。

电梯服务效率较高。

外廊受气候影响大。

中户通风采光性能较差。

实用率较高。

外廊性能较优。

核心筒成本较低。

中户性能较佳。

单电梯服务效率低。

电梯服务效率较高。

外廊性能较优。

中户性能较佳。

实用率难以达标。

成本较高。

外廊性能,电梯服务效率,实用率,夏热冬冷地区、夏热冬暖地区部分城市。

本次研究中仅适用于南京、苏州、合肥、上海四个城市。

T4楼型。

严寒地区、寒冷地区、夏热冬暖地区沿海城市T5、T6楼型。

当地气候适合回家外廊。

客户接受回家外廊带来的不利影响。

18层及以下的住宅。

18层以上的高层住宅。

项目限制总价，成本受限。

客户购买力较低，能接受电梯服务效率较低带来的不便。

品质追求线的大面积段的楼型。

对实用率要求较高、但梯户比较低、面积段较小的楼型。

接受高梯户比的楼型。

放松实用率标准。

外廊楼型推衍,在典型基础楼型T4的基础上，可以衍生出T5、T6等多种外廊楼型。

单核T4,双核T4,两款基本楼型,基本楼型,衍生楼型,小结：

如上表所示，单核双梯及双核单梯所需户型最小面积值较小，楼型在各城市的适用性较强。

双核双梯楼型要求的户均面积较大，在各城市的适用性将受到较大局限。

当实用率标准逐渐降低时，户均面积有所减小，与各城市的适配性增强。

运用实用率推广公式，得出以上三种楼型：

单核双梯、双核单梯和双核双梯在不同实用率标准下所需的户型面积的最小值。

户平均面积指标（80%、78%、76%三种实用率情况下户型面积最小值）：

三款核心筒实用率分析,小结：

本表格不仅作为本次11个城市的楼型适配依据，同时可作为推广表格，用于其他城市的楼型选择。

综合以上分析，得出各外廊楼型的相关特征表格。

小结外廊楼型特征表格,（80%）（80%）（80%）（80%）（80%）（80%）（80%）（80%）（76%）（78%）（80%）（78%）（78%）,典型楼型分析,楼型与城市适配,城市与楼型适配适配方法,各城市适配的楼型,+,楼型信息汇总表,各城市产品边界条件汇总表,依据外廊楼型特征表格，叠加各城市信息汇总表，我们进行楼型适配。

城市与楼型适配适配结果,小结：

由于部分城市特征较为相似，楼型的适配结果也呈区域性分布。

严寒、寒冷地区楼型适配结果较为一致，夏热冬冷地区适配结果较为一致。

福州在楼型的选择结果上，表现较为独特。

城市与楼型适配表格,城市与楼型适配适配结果,双核双梯T4,双核单梯T5-B,双核双梯T6-B,双核双梯T6-B,根据适配结果，对各城市所选楼型进行提取与分类。

各城市楼型适配汇总表,针对以上楼型选择的五类情况，对各类楼型进行详细说明。

双核双梯T4,双核双梯T6-B,第一类：

哈尔滨、沈阳、大连、济南、徐州可选楼型总结,分别从成本、对中间户干扰、电梯服务效率、东西向户型、面积段匹配度、单核服务户数六个维度对楼型进行评价。