架空层的商业价值和应用建议.docx

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架空层的商业价值和应用建议

架空层的商业价值和应用建议

（2010-12-1610:

17:

14）

标签：

房产

日照

架空层

容积率

进行

分类：

建筑设计

架空层越来越受到开发商和购房者的关注，因为购房者在买房时大多不愿意住1楼，这部分空间很难利用。

架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度，增加绿化面积，为小区的业主提供更多的公共交流空间，所以从建筑角度来说，政府是鼓励开发商多建架空层的。

 1.1不占用容积率指标

如果架空层算入建筑面积和容积率，那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等，这是一笔不小的开支。

正因为这样，一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售，很多开发商对建造架空层心存疑虑。

《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》，规则中规定：

建筑底层布置层高3.0米以上架空层，其建筑面积

可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。

架空层应满足以下条件：

以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

架空层应计入建筑层次。

对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本，不会占用容积率的指标。

1.2拉近楼房间距

假设在B楼没有架空层的情况下，A、B楼间距应为18米（假定A、B、C为多层18米，间距规划为1：

1为18米），如图3-1所示。

但实际情况下，要求A、B两楼间距为15米，此时可以在B楼一层做架空层3米，这样根据规划要求（在大寒日，B楼的一层的某一房间应该保证2小时的满窗日照）A楼即可和B楼相距15米，如图3-2所示。

1.3利用架空层增加某个特定区域的价值A图：

通过架空层功能的衍生（健身、车位）赠送给1楼业主，使1楼的售价大大提高，而多卖的价格远远高于架空层的造价；（但要注意此处的架空层面积不得进行公摊，并建议层高不超过2.2，不计容积，不算产权，以赠送使用权方式处理）。

B图：

一号区域为商铺，通过一号商铺后面楼房的架空层（同样采用A图形式赠送，注意事项一致）的运用，同样可以大大提升商铺的售价。

A图B图

1.4面积公摊

架空层是供业主公共使用的空间，增加了业主之间沟通交流的机会，

目前的架空层主要有两种：

一种是半地下室的，另外一种是地上的。

地上架空层又可以分为几种情况：

A.层高小于2.2米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊；

B.层高大于2.2米小于3米，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊；

C.层高在3米以上，四周通透，没有围护，不计算建筑面积。

但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。

这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：

一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；

二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。

架空层的性质为公建配套设施，不发产权证。

3.5提升楼盘品质

引进架空层景观，开发商无疑要付出一定代价。

架空层景观设计跟一般的楼层不同，这里面涉及到一个施工时的转换成本，加上一般的架空层为精装修，业主入住即可使用，要布置一些设施，增添绿化、小品，开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售，反而要倒贴不少成本。

此外，有些地方的房子规划局审批是要控制高度的，建造架空层也就意味着房子要少造一层。

以前开发商建造架空层，很多时候只是用来作为停车库或者储藏间；而现在，越来越多的架空层正设计为业主的公共空间，大人们可以在里面喝茶聊天，小孩子们则可以追逐嬉戏，闲时还可以在里面做做运动，极大地提升了楼盘品质。

现在的房子越造越高，人们离邻居越来越远，离绿地越越来远，除了小区有很好的公建配套，一般人们只能‘蜗居’在家。

每幢楼下面有一个架空层，种上一些植物，小区变得更加通透，绿化面积更大，业主们多了沟通交流的场所。

这是房地产市场发展到一定阶段的产物，是设计理念和客户理念提升的结果。

2.对应用的建议

2.1营造方面

架空层的利用应该因地制宜，功能的使用上灵活多变，应结合楼盘条件具体分析，不可盲目照搬。

A.对于市内土地紧张，对停车位要求较高的楼盘应对架空层作停车位考虑：

B.对出户抄表的问题应该尽量在架空层考虑：

C.架空层用于大堂对于高档住宅楼盘和商住楼盘有很好的品质提升和弥补配套的作用：

D.对于架空层用于停车位或商业、物业功能使用时应保证楼上业主的安全和不受干扰，如通过隔音等手段；

Ｅ．于地形起伏的坡地建筑，架空层的运用可以配合地形营造独立绿化和停车位，以解决一楼采光不足和坡地景观的矛盾；

2.２营销方面

在房地产具体营销过程中，建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊，而不要对面积进行分摊；而对面积低于2.2米的架空层车位实行使用权出让，最好以赠送的方式处理，以提高特定区域的房屋售

价；对高于2.2米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产权车位销售或作为商业出售。

如果不报产权，对其进行公摊处理，后期采用出租方式进行赢利。

但是存在一定的风险：

A.业主的法律意识不断加强，对其自身权益进行维护；

B.业主委员会对其物业公司进行财物审核；

C.物业管理公司发生更换，为其他与开发商无关联的公司，由于无产权保证，开发商将永远失去架空层的收益。

2.３运用方面

在架空层的运用方面，一般情况下，花园洋房下的架空层层高不会超过2.2米，不计产权，用赠送的形式送给业主，自然其房屋的单价也会加高；多层或小高层、高层下的架空层由于车位短缺，故按产权车位标准建造，以产权车位形式出售给业主。