小区基础设施建设项目投资可研报告.docx
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小区基础设施建设项目投资可研报告
南充市望天坝小区基础设施建设工程
可行性研究报告
（代项目建议书）
南充市工程咨询公司
二OO二年二月
第一章概述………………………………………………………1
1.1项目基本情况…………………………………………………1
1.2可行性研究报告编制依据……………………………………1
1.3可行性研究报告编制范围……………………………………3
1.4可行性研究报告编制内容……………………………………3
1.5城市概况………………………………………………………3
1.6项目建设的必要性……………………………………………9
1.7建设单位………………………………………………………12
第二章建设规模及建设内容…………………………………………13
2.1南充市望天坝小区总体布局…………………………………13
2.2建设规模及建设内容…………………………………………13
第三章建设条件………………………………………………………15
3.1地理位置………………………………………………………15
3.2工程材料………………………………………………………15
3.3供电、供水条件………………………………………………15
3.4气象条件………………………………………………………15
第四章工程地质及水文地质条件……………………………………17
4.1地形地貌………………………………………………………17
4.2地层结构………………………………………………………17
4.3地下水…………………………………………………………19
4.4区域稳定性与地震……………………………………………19
4.5工程地质建议…………………………………………………19
第五章工程设计方案…………………………………………………21
5.1设计依据及标准………………………………………………21
5.2设计标准………………………………………………………21
5.3设计原则………………………………………………………21
5.4改河工程………………………………………………………22
5.5排洪（污）暗涵工程…………………………………………25
5.6平场工程………………………………………………………26
5.7道路工程………………………………………………………26
第六章环境保护和结构………………………………………………29
6.1环境影响………………………………………………………29
6.2环境保护………………………………………………………29
6.3节能……………………………………………………………31
第七章建设进度计划…………………………………………………32
7.1建设进度设想…………………………………………………32
7.2项目实施计划…………………………………………………32
7.3项目实施进度计划表…………………………………………33
第八章投资估算与资金筹措…………………………………………34
8.1估算依据………………………………………………………34
8.2投资估算………………………………………………………35
8.3资金筹措………………………………………………………35
第九章财务评价………………………………………………………38
9.1基本数据………………………………………………………38
9.2财务评价………………………………………………………39
9.3不确定性分析…………………………………………………42
第十章经济和社会效益………………………………………………45
10.1经济效益………………………………………………………45
10.2社会效益………………………………………………………45
第十一章结论………………………………………………………47
附件：
附表
附件
附图
第一章概述
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称：
南充市望天坝小区基础设施建设工程
1.1.2建设单位：
单位名称：
南充市经济技术开发区建设投资有限公司
企业类型：
有限责任公司
注册资本：
2000万元
法定代表人：
法定地址：
南充市顺庆区铁荣路5号
经营范围：
从事开发区内城市基础设施建设开发投资、土地征用、出让、储备、整理、开发利用及新产品开发投资。
1.1.3可行性研究报告（代项目建设书）编制单位
本项目可行性研究由南充市工程咨询公司组织进行，并负责可行性研究报告的编制工作，南充市经济开发区管委会提供相关资料并协助可研报告（代项目建议书）的编制。
1.2可行性研究报告编制依据
1、南充市经济技术开发区管委委会建设投资有限公司南充市工程咨询公司签订的编制项目可行性研究报告（代项目建议书）协议。
2、南充市城市总体规划及南充市城市总体规划修订方案。
3、南充市国民经济和社会事业发展“十五”计划。
4、南充市城市道路规划。
6、四川省人民政府川府函（1998）267号《四川省人民政府关于南充市经济技术开发区整治西河工程补办征用土地的批复》。
7、南充市人民政府南府函（1999）95号《南充市人民政府关于南充市经济技术开发区管委会补助征用土地手续的批复》。
8、四川省公明会计师事务所川公会验字（2002）051号《验资报告》。
9、重庆建筑大学建筑城规学院、重庆建筑大学城市规划研究院、南充市经济技术开发区管委会编《南充市望天坝——舞凤山公园详细规划》。
10、四川南充水利电力建筑勘察设计院编《南充市桓子河望天坝河段截弯取直后对行洪影响的分析》。
11、四川南充水利电力建筑勘察设计院《南充市望天坝开发区地质勘探报告》。
12、南充市环境科学研究所编《望天坝小区开发建设项目环境影响报告书》。
13、南充市国土局南市土价（2001）56号《关于确认顺庆区望天坝——舞凤山公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复》。
14、南充市水利水电勘查设计院作望天坝改河及暗涵工程布置图。
15、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》，建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
16、国这妥展计划委员会《投资项目可行性研究指南》编写组编《投资项目可行性研究指南》。
17、南充市人民政府南府函（2001）126号、120号关于出让土地的批复文件。
18、南充市国土资源局南市土资建（2001）21、112、197号关于出让土地的批复文件。
19、中共南充市委会议纪要南委纪（2002）8号。
20、南充市经济技术开发区管委会提供的其他相关资料。
1.3可行性报告（代项目建议书）编制范围
根据协议及南充市城市总体规划和望天坝小区详细规划要求，本可行性研究报告（代项目建议书）编制范围为：
桓子河（西河）望天坝河道改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天坝小区道路及场地平整工程。
1.4可行性研究报告（代项目建议书）编制内容
本可行性研究报告（代项目建议书）根据南充市城市总体规划及南充市社会经济发展趋势对该项目建设的必要性，项目建设规模、主要建设标准、设计方案、投资估算和资金筹措，经济效益和社会效益等进行分析研究，并提出研究结论。
1.5城市概况
1.5.1南充市城市概况
南充市系一九九三年七月经国务院批准，由原南充地区部分县（市）组成的地级市。
位于四川盆地东北部，川中盆田地腹心、嘉陵江中游，地处浅丘低山过渡地带，东邻广安、南屏重庆、西去成都、北去剑门，是川北交通、通讯枢纽，被四川省政府确定为川北中心城市。
全市下辖三区五县一市，共400个乡、镇，总面积124943平方公里，总人口709.85万人（其中非农业人口88.09万人），人口密度567人/平方公里。
地下资源有盐卤、石油、天然气等，水能资源理论蕴藏量127千瓦，生物资源丰富，盛产多种粮食和经济作物，是全国四大蚕桑生产基地和丝绸生产、出口基地之一。
自古以来，南充就是川东北的商品集散地，西门市场、川北批发市场、川北建材市场、丝绸大世界、家具市场等闻名川东北，鑫峰、万福来、南充药业集团等飒企业辐射川东北。
因此，南充计划在“十五”期间建成川东北的商贸中心。
南充现已成为门类较齐、优势产品众多的工业基地，已形成丝绸、编织、机械、食品、电力、石油、化工、电子、医药、服装、旅游等为支柱的多门类、多层次协调发展的地方工业体系。
2001年全市国内生产总值200.09亿元，其中第一产为70.22亿元，第二产业54.40亿元，第三产业75.48亿元，工农业总产值284.95亿元，其中：
工业总产值169.69亿元，农业总产值115.26亿元。
全社会固定投资额58.7亿元。
城乡居民储蓄社会余额187.53亿元。
城镇居民人均生活费5928元，农民人均纯收入1766元。
南充，历史悠久，人杰地灵，胜景众多，文化璀璨，气候温和，物华天宝；教育事业兴盛，科技实力雄厚；南充是川北地区政治、经济、文化、科技中心；是四川省内陆地区交通、通讯枢纽和对外开放的重要口岸；是闻名遐迩的“丝绸之乡”和盛产柑橘的“果城”。
南充市城区辖顺庆、高坪、嘉陵三区，至2001年底南充市城市人口为180.64万人，其中：
非农业人口45.56万人，城市建成区面积31.91平方公里。
按照1993年四川省城乡规划设计研究院所作的《南充市城市总体规划》，南充市近期规划城市人口50万人，城市建设用地37.6平方公里，人均用75.2平方米；远期规划人口50万人，城市建设用地62.5平方公里，人均用地89.3平方米；远影城市人口控制在100万人，城市建设用地控制在100平方公里以内。
按省政府的最新规划，到2005年，南充将与攀枝花、自贡等城市一道，建成为四川省内的大城市和川东北地区的中心城市，届时南充市城市建成区面积将达到60平方公里，城市人口将超过60万人。
由于居于“西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，南充成为四川东北部的交通、通讯枢纽和该地区最大的商品集散地，长江三峡经济区的重要组成部分，国家对外开放的重要口岸。
按九三年规划，南充城区沿嘉陵江南岸布置，将形成“沿江、分片、大分散、小集中”的布局结构，市区共分为市中心、都尉坝、高坪、小龙、龙门、搬罾、荆溪等七个片区，最大片区人口规模27万人，最小片区6万人，既不过分分散，又不过分集中。
城市发展以嘉陵江为轴，318国道、达成铁路为次轴，212国道、南前省道、南卢县道为一般轴，形成以南充城市为中心，向7个方向发展的放射状城镇结构。
位于嘉陵江以西、西河以北的市中心和荆溪河以北的搬罾、荆溪三片区属顺庆区；位于嘉陵江以东的高坪、小龙、龙门三片区属高坪区；位于嘉陵江以西、西河以南的都尉坝片区属嘉陵区。
顺庆城区为南充市党政机关所在地，是全市政治、经济、文化商贸、金融及水陆交通中心。
高坪城区与顺庆城区仅一江之隔，南充嘉陵江大桥和望天坝大桥将两城区联为一体，经国道318线及省道仪北路、南前路可达巴中、广安、达州、万县等地，是南充市的东大门。
嘉陵城区西河大桥和拟建的桓子河大桥与顺庆城枢连为一体，经国道212线和318及成南高速公路可达重庆、成都，是南充市的西大门和南大门。
顺庆区经国道212线可达绵阳、广元等地，是南充的北大门。
1.5.2南充市城市总规修编说明
为适应把南充市建设成为川东北的中心城市和四川省八大城市的需要，南充市人民政府对南充市城市总体规模作了第六次修订。
南充市第六次总体规划修编由具有国家甲级规划设计资质的四川省城乡规划设计研究院编制。
此次城市总体规划修编的重点是：
1、城市发展方向和用地选择；2、城市功能的优化调整；3、城市对内对外道路交通体系研究；4、城市形象与生态环境研究。
1、城市性质：
川东北地区中心城市和交通信息枢纽，省级历史文化名城，是以发展商贸、文教科研为主的综合性生态型园林城市。
2、城市规模：
规划近期（2005年）城市人口为60万人，城市用地规模18平方公里；中期（2010年）城市人口为70万人，城市用地规模60平方公里；远期（2020年）城市人口为90万人，城市用地规模80平方公里；远景（2050年）城市人口为100万人，城市用地规模95平方公里。
3、城市结构：
未来城市结构形成“一核一心，两轴三环，八条廊道”⑴、一核：
即一个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成一个“拥江”的中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区；⑵、一心：
以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态、休闲为主的城市生态绿地；⑶、两轴：
两条城市发展轴线。
东进轴：
以东西交通干道（大东街至高坪东方大道）构成；南北轴线：
即果州大道（北干道、人民南北中路、南干道）、滨江大道、江东大道；⑷、三环：
三条城市一线。
内环：
以玉带路、滨江大道构成，围绕旧城顺庆区和南门坝，主要缓解中心区的交通压力；中环：
以小龙电航桥、嘉陵江三桥及西山环路组成城市中环线，构成三区便捷的交通联系；外环：
以绕城高速围合而成的大外环境，作为城市的快速线沟通城市外围的产业环；⑸、八条生态廊道：
利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化、美化、亮化，规划及嘉陵江为主“四横四纵”八条生态廊道。
4、城市功能分区：
城市功能分为四大功能区。
⑴、中心商务心：
顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区；⑵、工业区：
以制造业和化工为主的二、三类工业主要布置在嘉陵区都蔚坝；⑶、高教、高新技术园区：
以科学城、大学城、会展中心为主，主要布置在白土坝、华风、燕儿窝；⑷、物流园区，以铁路货运站为中心的小龙片区规划内全市的物流中心。
5、城市对外交通体系规划：
⑴、铁路：
规划兰渝铁路从西充方向进入南充市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。
规划远期的铁路客站北移；⑵、318国道和212国道均移出城区。
212国道从西边通过，在二洞桥与成南高速立交。
规划在南家沟与原318国道盯接在南面城市边缘通过，在西山与原318国道相联，形成一条318的复线；⑶、客运站：
在城南嘉陵区、城北马市铺、城东各设置一个客运站；⑷、桥梁：
近期实施大东街嘉陵江三桥、小龙电航桥、中坝步行桥。
远期实施都京坝张爷庙桥、龙门大桥；⑸、航空：
规划机场位于南坪区的黄连场，在机场与城市之间规划快速干道相联系。
1.5.3南充市经济技术开发区概况
南充市经济技术开发区创办于1992年6月，四川省人民政府1993年5月正式批准成立，是南充市人民政府的派出机构，负责在经济技术开发区管辖范围内行使行政、经济管理职权。
管委会下设办公室、财务科、经济发展（招商）科、规划建设管理科、征地拆迁安置科等5个职能科室，职工人数17人，另设有管委会领导下的物业管理中心。
规划总开发面积6.8平方公里。
经过几年建设，开发区在基础设施、功能定位、体制创新、开发方式、建设环境等方面奠定了加快发展的廊基础。
2001年全年共完成基本建设投资8065万元，比2000年增长12.3%，工业产值实现1.6亿元，税收入库1600万元，比2000年翻了一番，初步形成了花园坝商贸小区、周家坝工业小区。
望天坝生态居住小区规划方案已通过评审，启动在即，燕儿窝工业小区正进行综合开发的前期准备工作。
开发区在开发方式上突出特色，具有良好的管理体制，优惠的政策支持。
区内各功能区定位准确，布局合理，基础设施建设的高投资、高起点、高质量、高速度，进一步优化了开发欧的投资环境，确定了开发区的比较优势，吸引了更多的投资者。
南充市定位为省内8大城市，近几年南充市城市建设将会快速发展。
按规划，南充城区将向北发展，望天坝小区位于城市的西北方向，属于规划的高教及高新技术开发区，是南充市近几年开发建设的主要地区，因此，南充市经济开发区所储备的土地已成为不可多得的城市发展开发用地。
1.6项目建设的必要性
1.6.1城市防洪的需要
南充市经济技术开发区大部分都处在西河沿岸的I级阶地上，地势较低，常遭受洪水威胁。
随着南充市经济技术开发区经济建设的快速发展，城市化建设步伐的加快，洪水所造成的经济损失将会成倍的增长。
城市防洪是一项涉及城市建设，国民经济发展，城乡人民生命安全的系统工程。
它涉及地理、气象、河流等诸多学科。
由于其直接体现的是社会效益，经济效益是间接甚至是陷性的而往往被人们所忽略。
但是，随着我国改革开放进程的不断深入发展，在充分体现社会效益的同时，如何更大程度的提出和发掘其相关的经济效益亦是任何一项市政建设工程都必须考虑与重视的问题。
洪水的侵袭不仅使人民群众的生活、国家的财产受到损害，更为严重的是，它制约了地方经济的发展，大量的土地不能开发利用周而复始的破坏，侵袭给国家和人民群众带来无穷的灾难，城镇的规划发展更是难以实现。
如何有效地开发利用这些土地，完整地实施规划的开发区建设，以带动整个开发的发展是十分迫切而重要的课题。
良好的投资环境，丰富的土地资源是招商引资城市腾飞的基础。
1.6.2加快南充市城市化进程的需要
随着改革开放的不断深入和国民经济持续发展，城市化的进程将大大加快，目前，我省城市化水平在20%左右，低于全国平均水平，而南充市更低。
从国家经济建设向中西部地区倾斜的方针和国民经济、社会发展规划来看，未来10年，城市化进程将处于较快发展时期，城市的数量将不断增多，规模将不断扩大。
预计到2005年，全省城市化水平要达到22-24%，到2010年将达到30-32%，人口和经济越来越向城市集中，经济社会活动日趋集约化和社会化，城市的地位和作用更加突出。
目前，南充市城内拥有人口46万人，按照人口与城市面积与空间折算已饱和。
按照新修订的城市总体规划和省政府城镇发展规划，到2005年，南充市将成为大城市，城市人口将达到60万人，城市建成区面积将达到48平方公里，亦即在目前的基础上，今后4年时间，城区人口将在现有基础上增加14万人，建成区面积将要增加16平方公里。
由此可见，南充市人口增长和发展空间的矛盾和压力相当大，这要求南充市拓展城市发展空间，增大城市面积，解决城市增容，从而加快城市化进程。
本项目的实施将为有效扩大城区面积，加快城市化进程起到积极的作用。
同时，望天坝小区的开发将使白土坝四川师范学院教学新区与南充市连成整体，有利于城区北部的发展。
1.6.3城市房地产市场发展的需要
随着住房改革的逐步深化、细化，将会有越来越多的市民从城市房地产市场上购买适合自己的住宅。
经济收入水平的提高，城市人口的增长以及人均居住面积的扩大，都对商品房的供应提出了持续不断的需求，作为一个正在向大城市发展的城市，南充市的房地产市场前景光明。
随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们的消费观念发生了很大的变化，愈来愈讲求生活质量，对住房的需求也发生了很大的变化，从原来的有房住，发展到住面积大，环境好，配套服务完善、功能完备的住房。
据有关专家预测，二十一世纪我国住宅发展将“绿化趋势，规划趋势，郊区化趋势，智能化趋势，全能化趋势，附层分离趋势，多元化趋势”等七大趋势。
现代城市人关注健康，希望拥有一份花香鸟语、云淡风清的恬静与悠然，蓝天、白云、碧水、绿树、鸟语、花香，美好家园，人人向往。
目前，南充市缺乏较高档次的房地产项目，随着城市的不断扩大，现有城区可供开发的存量土地日渐减少，房地产开发活动已逐渐向郊区转移，尤其是环境质量好，交通方便的滨水和近山地区，周围没有大的污染源，是开发商品房的理想场地。
按《南充市望天坝——舞凤山公园详细规划》，望天坝小区为南充市的高档别墅和花园住宅小区及文体娱乐和生态公园，本项目的建设必将使这一地区的土地迅速实现开发，土地价值将有较大上升空间，其将会成为房地产开发商竞相争夺的风水宝地。
1.6.4完善城市干道网络化
近年来南充城市道路发展较快，已完成改扩建道路有北干道、人民路、西河路、西河大道、铁昌路、和平路、滨江大道等城市道路，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。
1.6.5促进城市文化设施建设
南充市居民随着生活水平的提高，对精神生活的要求就越来越迫切，需要有一个条件好的文化娱乐休闲场所。
目前，南充市区仅有一个小型公园，规模与设施已经不能适应城市发展的需要。
望天坝-舞凤山位于南充市东北角，紧靠市区，具有较好的区位优势，规划的公园用地有山有水，还有大面积的浅丘平地，地形地貌丰富，植被条件较好。
建设一个休闲、娱乐为一体的城市公园具有较好的条件。
1.6.6加快城市经济发展
本项目所涉及的城市道路建设、西河改道及区内的土地开发，必将带动全市房地产、建筑、金融、环保、商贸及文化教育等相关产业的发展，对全市加大基础建设，推动经济发展，增加说法业机会，具有较好的社会效益。
综上所述，该项目对拓展城市空间，增加城市防洪能力，加快城市化进程，改善投资环境，加快城市经济发展具有重要的意义。
因此，项目建设是必要的。
1.7建设单位
该项目由南充市经济技术开发区建设投资有限公司负责实施，该公司是南充市经济技术开发区管委会控股（控股90%）的有限责任公司，成立于二00一年。
注册资金2000万元，董事兼法人代表王海波，公司现有职工36人。
下设行政部、计财部、投资部、征地拆迁部等四个部门，公司主要以人事开发区内的土地储备、开发整治、基础设施建设及新产品的开发等业务为主。
第二章建设规模及建设内容
2.1南充市望天坝小区总体布局
按《南充市望天坝-舞凤山公园详细规划》，望天坝-舞凤山的总体布局，根据用地的地形条件和土地的使用性质，规划按功能要求，望天坝调整功能的需要，结合城市道路的穿越等方面因素，划分为三个功能不同的功能区，三个功能区内再划分为28个景区。
1、东区：
娱乐、休闲、度假活动区
东区为望天坝-舞凤山公园的主景区，具有保护生态、休闲娱乐、会议度假及玩耍的功能，是公园的主体部分。
该区规划有生态植物园、会议度假区、大型娱乐园等18个景区。
本项目拟开发土地有一部份为东区土地，土地面积约143亩。
2、中区：
商贸及居住区
中区具有商贸、居住等功能，规划有中心绿地、文化商贸区、花园住宅区及商业服务建筑区等。
3、西区：
居住休闲区
区内布置有高级别墅及多层住宅，以及环境优美的小游园，包括游园别墅区、商业办公区、小游园及住宅小区。
区内道路规划，按园林布局的艺术要求和功能需要，结合景点布置与出入口位置，道路结合地形，顺应自然，采用自由式的环状形式。
区内道路与城市道路相连，在小区西面沿人工河道修建24米宽的南北向滨河道路与城市道路迎风路相连。
2.2建设规模及建设内容
望天坝小区位于城市东北角，达成铁路以北，西面为西山风景区，西北面为白土坝，南面为花园坝，东面为舞凤山，舞凤山以东为周家坝。
望天坝被西河由西向东转向南再向西环绕，三面环水，用地基本上是农田和农房；整个场地西南东低，南北低，中间高，常受洪水威胁，很大一部分用地20年一遇洪水淹没。
小区地势平坦，适于开发建设。
为了使望天坝小区更好地得到开发，消除洪水的威胁，本项目拟以截弯取直方式实施西河改道工程，从小区西面开凿一条长440米，河床宽35米的人工河，缩短河道；西河改道后，原有河道除部分作为公园景点建设用地外，大部分填筑以后用作开发建设用。
为了使舞凤山的雨水和炼油厂污水排放不受影响，在实施西河改道工程的同时，在场地南面原有河道基础上建设排洪（污）暗涵，结合防洪要求和汇水面积及排污需要，本项目拟建长1380米，内孔尺寸为5.0米×4.5米，过水截面为22.5平方米的钢筋混凝土排水暗涵一道；沿人工河新建滨河路，在靠近原城区至白土坝的两桥一路新建长胜路，拟建道路均为城三级道路，道路宽24米，总长1100米（其中：
滨河路长610米，长胜路长490米），配套建设给排水、污水、燃气、照明等基础设施工程。
为加快望天坝小区的开发进程，实施整个小区场地平整工程。
第三章建设条件
3.1地理位置
望天坝小区位于南充市城区西北方向，西山以东，舞凤山以西，北接长城、燎原厂区，南邻铁路南
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