天津新建里项目发展报告.docx
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天津新建里项目发展报告
新建里项目
发展报告
2006年2月
新建里项目发展报告
一、区域分析
1、塘沽区整体描述
1、塘沽区域描述
塘沽区位优势突出：
塘沽是天津东部临海的市区，位于京津经济发展带和环渤海城市带的交汇点。
区域总面积758.41平方公里，人口56万，是天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区和塘沽海洋高新技术开发区的所在地。
塘沽作为天津对外开放的前沿和窗口，按照天津市委、市政府关于“把塘沽建设成为高度开放的现代化港口城市标志区”的城市定位目标，加大、加快以道路桥梁为重点的城市基础设施建设，逐步形成交通便利、环境幽雅、生活舒适的港口城区，为地区经济快速发展创造更为优良的环境和条件。
近两年，塘沽将对城市道路、桥梁、居民小区、教育、文化、体育等基础设施进行大规模的改造和建设，使城市文明程度大幅度提高。
2、塘沽区市场综述
塘沽的房地产市场的真正发展与兴起始于2002年，商品房这一概念在塘沽也是2002年真正的形成的。
几大开发商在塘沽区域内买地，打造新盘上市,他们的合力真正启动了塘沽的商品房市场。
而政府市政基础设施改造的推动，直接拉动了房地产市场的快速发展，再加之各开发商先进的操作手段使得塘沽的房地产市场潜能开始爆发，商品房价格一路飙升，出现了百花争艳的竞争格局。
在前期房地产市场竞争激烈的形势下，逐渐形成了塘沽及开发区两大市场格局，其中塘沽区内的品牌以贻成为首，而开发区则形成泰达领军的打造国际化高品质住宅，引领高端客户需求的操作模式。
而在近两年塘沽区上市的产品中，又划分出新河板块（即碱渣山板块）、新河板块等几大板块，可以看出，塘沽区在重点发展塘沽中心区和开发区的同时，也开始重点关注和发展其他板块地区，其中新河和新河地块都是塘沽区未来发展的重点区域。
3、塘沽区发展预测
塘沽作为新兴的现代化港口城市的标志区，它的发展目标是：
滨海地区的核心区，以港口建设为重点，以高科技、外向型工业为主导，以保税港为发展方向，形成商贸金融协调发展的现代化城区。
塘沽经济发展重点是以土地开发为切入点，坚持港城一体、城乡一体，突出港口城区特色，加速城区现代化、农村工业化和乡村城镇化，把在经济发展上，逐步形成六大支柱经济：
以进出口加工和海外服务为主的外向型经济；
以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济；
以房地产和建筑业为主的房地产经济；
以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济；
以旅游、娱乐为主的旅游经济；
以海洋高新技术产业为主的海洋经济。
到2010年，实现国民生产总值比“八五”末翻两番“九五”期内实现比“八五”末翻一番。
二、市场分析
1、塘沽区房地产市场发展概述
近年来，整体塘沽区房地产行业发展态势良好，根据近年来塘沽区商品房交易备案数量的走势来看，2001年至2004年间商品房销售备案面积数增加了1.45年均增长50％以上；预计这一趋势将得到保持，区域商品房需求总量应在120~140方米左右，供需处于基本平衡状态。
而塘沽区近年来上市的项目主要为中低端主流市场、主流项目，例如贻成开发的“贻丰家园”、“丽水园”，鸿发开发的“欧美风情小镇”、“碧海鸿庭”等。
但塘沽区的发展潜力巨大，目前已吸引了大量颇具实力的本地、外地开发商的目光，未来塘沽区内将出现竞争加剧，必将会有大量高品质项目上市。
从区域的价格情况来看，塘沽区商品房交易价格在3400~4200元/平方米的均价，但从总体的收入情况和消费力方面看高于市内六区，所以塘沽区在住宅单价上有一定的潜力空间。
05年开发区内上市的项目主要以高品质的住宅项目或酒店式公寓为主，例如：
伴景湾、万通·国际新城、傲景观澜等，这些项目的均价都在5000~6500元/平米左右，在一定程度上填补了高档住宅项目的空白。
、塘沽重点板块描述
、板块划分：
目前，塘沽可以划分为几大住宅开发板块：
新河板块、海洋高新技术开发区、塘沽中心板块、塘沽海河南岸板块、开发区中心板块、泰达居住板块以及新河板块。
●新河板块
新河板块即是本地块所在区域，该板块位于塘沽中心区的西北处，临近塘沽重点开发地区：
海洋高新技术开发区，新河东起车站北路，西至胡家园街，南倚京山铁路，北至杨北公路。
总面积46.93平方公里，人口3.7万人，1.3万余户。
现在是塘沽区重点改造和发展的区域。
现新河土地包括20%的国有土地和70%的集体土地中的耕地等，其中在国有土地中包括民宅和企业占地，拆迁户大概包括2100户。
目前地块多以平房居住区和农业用地等为主，区域整体配套不够完善，没有大型的、配套齐全的生活居住区，这也就为本项目提供了很好的市场契机，但同时由于新河地块上有大量等待拆迁、规划的土地，也就说明该地块将是日后土地放量较大的板块，该板块内的竞争格局日后将十分激烈。
目前该板块的竞争项目，主要是在海洋高新技术开发区和新河交界处的一些项目，例如：
水域·未来城（广厦富城），伴山人家等，本板块内目前还没有出现竞争项目。
它是一个：
①政府日后重点扶持的板块
②将有大面积等待拆迁和规划的板块
③未来市场供给放量的热点板块
④项目定位较高的板块
⑤近阶段无整体环境优势的板块
⑥目前生活配套设施缺乏的板块
⑦塘沽区居民目前认可度不高的板块
●海洋高新技术开发区板块
本板块属于“南北两拓”的城市发展布局中的北拓部分，是塘沽区未来大力改造和发展的方向。
到目前为止，该区域内没有整体的配套环境，市场认可度不高，但随着改造的进行，区域的认可度需要一段时间。
目前该区域内新增项目较多，土地供应量较大。
2003年德景蓝郡的开盘使该区域引起市场的关注，今年广厦富城、泰达伴山人家的进入，使区域内项目的品质得到提升，未来此板块的竞争优势将逐渐凸现。
同时该板块上市的在售项目，临近本项目所在的新河地块，在建筑规模上也是以大型的居住社区的形式出现的，这将成为本项目日后的重点竞争项目。
区内主要在售项目
项目名称
项目位置
占地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
建筑类型
面积区间
均价
元/平方米
伴山人家
塘沽河北路以西，车站北路以东
23.3万
13.1万
别墅
15000
水域·未来城
新北公路北侧
24万
36万
小高层、高层、别墅
70-170平米
4200
欧美风情小镇·第三枫景
五大街延长线
60万
100万
小高层、高层
90－200平米
4200
●塘沽中心板块
主要是指塘沽区内，在这一板块内以京山铁路为界划分为两大区域：
铁路以北板块和铁路以南板块。
该区域成熟度高、配套设施完善的板块，市场认可度高，汇集了大量的中高档项目。
本区域内各项目的热销户型主要在100-140平方米，热销总房款在35-60万之间，客户层面较丰富，但仍以塘沽区内的中端客户为主，而大华国际公馆酒店式公寓的出现，6800元/平米的价格也使得本区域内的项目档次有所提高。
同时目前塘沽中心板块土地稀缺，一旦在本区域出现空白地块，将会出现塘沽区内真正的高端项目。
区域内主要在售项目
项目名称
项目位置
建筑面积
（平方米）
面积区间
总价款（元）
均价（元/平方米）
碧海鸿庭Ⅲ
塘沽区上海道与福建西路交口
350000
90—110
38—47万
4200左右
贻丰家园
塘沽河北路与广州道交口
150000
107—164
40—65万
3700左右
贻信园
塘沽津塘公路与福建北路交口
100000
90—150
35—60万
3700左右
上海滩大华国际公馆
塘沽区营口道931号
50000
37—206
23—160万
6800左右
●海河南岸板块
板块为未来海河沿岸改造的重点节点的板块，拥有较多的海河资源土地资源相对大量，是未来重点发展区域。
目前由于海门大桥的阻隔造成客户心理的阻隔，区域认可度极低，是塘沽内价格最低的区域。
但区域内的项目从今年开始，逐渐走高品质低价格路线，通过高价值价格比来吸引广大客户的认可，目前区内的代表项目为碧水庄园，产品形式为别墅和高层，目前价格为2500-3000元/㎡，主推生态景观概念，吸引的主要为区域内的中低端客户群。
区域内主要在售项目
项目名称
项目位置
建筑面积
（平方米）
面积区间
总价款（元）
价格区间
（元/平方米）
碧水庄园二期
海门大桥以南
20万
97-188
25-56万
2500-3000
●开发区中心板块
该区域属于高端居住区域，是高收入人群聚集的板块。
由于对城市建设花大力度的投入，使得城市绿化程度较高，整体大环境、配套等已趋向国际化标准，整体环境优势突出，高端居住氛围已经形成，目前已成为塘沽高档项目的集结地，本区域内各项目的热销户型均在110-160平方米，热销总房款在60-90万之间，建筑形式主要是高层建筑，购买的客户群主要为收入、素质较高的高端客户，同时也吸引了许多的投资客户在开发区置业。
区内主要在售项目
项目名称
项目位置
占地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
主力户型
（平方米）
主力总价款
（元）
均价（元/平方米）
云锦蓝庭
开发区一大街与南海路交口
22000
105000
两室100左右
三室140左右
50-70万
5000左右
东方名居
开发区二大街
90-160左右
45-90万
5000左右
●新河板块
此区域是未来开发区外扩的重点板块，作为政府重点改造和开发的区域之一，区域内的配套情况不是很完善，碱渣山改造的进行，使板块内环境得到了一定的改善。
吸引了许多知名开发商来此投资，新增项目较多，将发展成为塘沽区的大型新兴居住区。
区域内的新增项目均为迎合主流需求的中端产品，热销户型均在100-120平方米，热销总房款在38-50万之间，客户层级较单一，绝大多数为本区域消化，吸引的主要为区域内的中端主流客户群。
同时，本区域内产品同质化严重，中端市场的竞争十分激烈。
区域内主要在售项目
项目名称
项目位置
建筑面积
（平方米）
热销户型
（平方米）
总价款
（元）
均价（元/平方米）
贻成·尚海国际
新河公园东侧
100000
120左右
44万左右
3800
紫云国际
新河三号路与春风路交口
124500
99、115
43-50万
4300
贻芳嘉园
新河三号路与港滨路交口
75875
100左右
39万左右
3900
紫云绿洲
新河三号路
280000
110左右
47万左右
4300
●泰达生活区
本区域以泰达大街为界向东延伸，是开发区重点发展的一个区域，目前已在该区域内建成了占地20万平米泰丰公园以及已经投入使用的泰达体育场，作为2008年奥运会的分赛区，该区域将成为开发区日后集聚升值潜力的区域，另外配合日后泰达时尚广场的建成，该区域的配套设施将逐渐完善，同时区域价值将逐渐突现。
目前，该区域内集结了许多高品质的新增项目，塘沽区居民的认可度也逐渐提高，现该区域吸引的主要是中高端客户群。
区内主要在售、未售项目
项目名称
项目位置
占地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
主力户型
（平方米）
主力总价款
（元）
均价
（元/平方米）
伴景湾
第四大街与泰祥路交口
100000
220000
180-270左右
130万左右
6500
爱丽榭
开发区盛达街与广场东，西路交口
30000
140000
150左右
100万左右
6500
万通新城国际
三岔河口泰达城,泰达大街
1160000
1200000
70-140左右
40-80万左右
5800
天保金海岸
第三大街泰达足球场附近
2145000
1600000
120、140
54-70万左右
一期4500
二期4700
由此我们可以看出：
①塘沽区市场：
A塘沽整体行业发展态势良好，塘沽区供应主要以100-120平米为主，单价：
3700—4200元/平米为主，总房款以40—50万为主；开发区以140-160平米供应为主，单价基本在5000元/平米以上，总房款以60—80万为主，泰达生活区已上市和部分即将上市项目的单价在5800-6500元/平米左右。
B塘沽区目前以中端主流产品为主，缺乏真正的高端项目，城市土地供应量不足。
开发区凭借大环境的综合优势成为高端客户集结的居住区域，但目前土地供应稀缺，未来其土地价格及房屋价格攀升更为迅速。
C新河板块、新河板块等板块属于政府大力改造和重点发展的板块，现阶段这些板块内的配套实施和区域环境都不够成熟，市场的认可度也不是很高，但随着改造的不断进行，以及区域配套的不断完善，将逐渐被市场所认可，同时将成为继开发区后又一高速发展的区域。
、塘沽行业发展预测：
1）土地供应不足，城市扩张带来整体市场竞争格局的改变：
2）随着城市土地的日益稀缺，旧有城市中心的改造及城市外扩将成为土地供应的主要方向。
3）大量本地及外地开发商将投资目光转向滨海新区，这些开发商的进入必将带动整体行业的发展与创新。
4）板块效应更趋明显，中心区域项目与边缘区域项目将平分秋色。
5）需求不断呈多元化发展，在改善性需求为主的前提下，投资及外来人口的购买比例会不断提升。
6）产品的供应层次也将呈现多样化发展，城市中心亟待出现高端项目，产品品质不断提升。
3、区域三级市场分析
（1）塘沽区新河街2004年与2005年三级市场成交情况对比
新河街
户均成交面积（平方米）
成交户均房款（万元）
成交单价（元/平方米）
2004年
92.2
28.9
3134
2005年
95.1
33.5
3527
增幅
3.15%
15.92%
12.54%
数据来源：
塘沽区房管局
通过以上对比可以看出，新河地区三级市场成交面积、户均房款以及成交单价均有不同程度的提升。
从成交单价方面来看，该区域二级市场房价的增长来自于三级市场的较大支撑。
预计明年该区域整体市场的价格仍将保持10％－15％的增长趋势。
（2）区域内部分二手房成交情况
新河街
面积（平方米）
房款（万元）
单价（万/平方米）
新北路
窗体顶端
100.59窗体底端
窗体顶端
33窗体底端
3281
华翠洋房
窗体顶端
114.85窗体底端
窗体顶端
45窗体底端
3918
桂江里
窗体顶端
81窗体底端
窗体顶端
28窗体底端
3457
岷江里
窗体顶端
96窗体底端
窗体顶端
45窗体底端
4688
西江里
窗体顶端
94.5窗体底端
窗体顶端
30窗体底端
3175
水景花都
窗体顶端
103.37窗体底端
窗体顶端
44窗体底端
4257
水景花都
窗体顶端
115.52窗体底端
窗体顶端
48窗体底端
4155
新河小区
窗体顶端
110窗体底端
40
3636
祥鹤里
窗体顶端
97.23窗体底端
42
4320
众智里
窗体顶端
106.42窗体底端
46
4322
百康里
窗体顶端
93.5窗体底端
34
3636
新河小区
115
35
3043
05年至今，新河街房龄在5－10年的二手房交易情况良好，单价区间从3000元－4700元/平方米，成交的最高单价已接近二级市场（新增商品房）的成交最高价。
通过二三级分析可以看出，05年塘沽各级市场较量情况都很不错，主要是在后半年中客户出现购买高峰，需求较大，从塘沽房地产发展趋势看，05年二手房交易相对商品房市场较好，主要是因为目前商品房市场供给增大，上市量大，价格持高不下等原因造成有一定客户开始出现持币现象，对06年商品房市场来说，来自各方面的冲击依然存在。
商业市场：
商业项目
⑴主要项目：
开发区：
鸿泰千百汇财富星座珊瑚城
塘沽区：
易买得秀谷商业广场八方园明巨川金海岸
唐人街喜达港
⑵销售状况：
鸿泰千百汇八方园明巨川金海岸（出租）唐人街销售率都在50%左右
财富星座销售已90%以上秀谷商业广场只剩最后3套
喜达港和珊瑚城现还没有正式开盘，正做客户统计和招商阶段
⑶价格：
财富星座和鸿泰千百汇价格在15000元左右
秀谷商业广场一层产权式商位2万元左右
八方园明一层均价12000元，二层8000-9000元
巨川金海岸只租不售，8元/天/平米
唐人街均价28000元/平米
喜达港价位在1—1.2万元/平米
⑷主力客群：
财富星座、鸿泰千百汇主要针对商业成功人士，高收入人群及高额投资者
秀谷商业广场、八方园明、唐人街等项目适宜中小型投资者。
金海岸能较多吸引自主经营者
⑸项目主要弊端：
①单价过高、面积划分等不符合市场需求：
如鸿泰千百汇的面积过大，唐人街及金海岸的单价过高，以至于总房款过高，承受的人群有限，最后不得不一部分大面积商铺进行二次分割，划小再出售。
②动线及户型设计不合理：
如巨川金海岸，单个商铺拐角较多，不利于店内摆设，整个项目动线设计没有连贯性，致使现在外围商业经营状况较好，内街状况较差。
③主题不鲜明，项目没有特色：
像巨川金海岸，千百汇等项目缺少自己项目的特色，致使本项目和其他项目大同小异，不能最大限度的吸引客商。
6、商业市场及其现状
①塘沽目前商业消费模式形成相对比较稳定：
第一层次是便民店消费；第二层次是以家乐、乐购等为主导的大型连锁超市消费；第三层次就是解放路和洋货两大大商圈的集中消费。
新河区域现缺乏集中的有特色的餐饮娱乐区和大型零售连锁超市。
②由于固有的消费习惯和现在新河明显欠缺的人气，目前在新河区域启动以购物为主商业中心存在一定的风险，但是作为商业项目也存在先行进驻的重大机遇。
③由于政府对此区域发展的导向作用，致使新河新增项目较多，发展潜力巨大。
7、商业市场积极和消极因素
积极因素：
⑴整个房地产市场发展趋势及发展前景看好，在规划设计和售价等方面都呈上升趋势，并且发展空间较大。
⑵商业业态丰富。
业态之间互相鼓励共同发展。
⑶商业市场大都呈现出一派繁荣景象，空置商铺很少。
⑷政府集中精力大力发展滨海新区，为地产尤其是商业地产的发展提供了便利条件和政府支持。
相对不利因素：
⑴成熟商业圈已形成，在一定程度上影响其他相对未成熟商业区域。
⑵虽然塘沽市场房价呈上升趋势，但是租金相对房价来讲，上升幅度却很小，导致投资回报率不高。
三、2006年塘沽区新土地出让结果及06年新政策分析
1、06年大量地块出让
05年塘沽房地产市场依然火爆，尽管05年新的宏观政策出台，但塘沽房地产市场相对市内六区来说并没有造成较大影响，特别在05年11月后，塘沽各区域销售量都很良好，在价格上也有一定的涨浮。
但就从2006年一月份土地出让结果来看，06年整年的土地出让量会陆续加大，这对塘沽区正在销售及即将开盘的各个项目来说都带来了较大的竞争压力。
06年一月分土地成交结果（部分）
06年一月份土地土地出让公告
我们可以从表2中看出，06年3月大概将会有10多块地进行出让，而在以后也会陆续将其他地块进行出让，这势必对我们将要开盘的项目有了较大的压力和竞争。
2、06年政策分析
A05年政策回顾
、国务院“国八条”的出台，政府在调控房价的同时，希望将房地产行业迅速并入正轨。
与此同时会加强对土地、运营的监管、设立预警体系，有效调控商品房供需结构。
、土地政策：
严格经营性土地市场化供应（招拍挂方式的强制执行），工业园区限制开发以保护耕地，8.31大限、《2005年工作要点》等土地政策的相继出台，严格控制供地，规范市场，紧缩银根。
通过对土地供应的控制，限制开发商囤积土地
、金融政策：
利率、汇率及信贷政策的调整，商品房贷款利率上调，对购买第二套住宅或高档住宅加强审核，提高首付比例等措施，希望以此来抑制房价增长过快。
、物业税的征收会形成“平买贵用”的状况
、严格控制销售许可证下发——北京从今年开始，严格控制楼盘销售许可证的下法时间，只有对于已封顶的项目才颁发销售许可证，这对开发商的前期资金提出了更高的要求。
、七部委关于稳定房价的相关规定,对两年内进行买卖的商品房征收全部的营业税，此政策的推出增加了客户的持币观望现象。
在塘沽地区，虽然前期市场也受到了一些影响，但7月份以后，客户持币观望的现象基本消除，市场依旧看好。
B06年新政策预测
2005年房地产界已经初步尝到了政策的味道，2006年房产政策仍然不会放松，1月1日，北京将执行7项房产新政，另外还有3项政策已在酝酿中。
2006年1月1日起执行的7项新政
新政1现房买卖执行新合同
【内容】北京将启用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，开发商不得随意更改条款。
【影响】以往现房销售没现房销售许可证，也没有统一的合同。
2006年现房网上签约执行新合同有助于规范化管理。
新政2现房买卖执行网上签约
【内容】北京将实行网上签约和信息公示制度，购房者将可以在网上查询现房销售状态信息。
【影响】为防止炒作房屋，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同署名一定要考虑好。
新政3住宅分户验收一户一验
【内容】北京将推广一户一验的住宅工程质量验收制，并统一执行《住宅工程质量分户验收表》。
【影响】以往北京市建委对小区实行整体验收验房方式，每户房屋质量难以得到保障。
分户验收将给消费者实惠。
新政4业主可查询公共维修金
【内容】北京市住房公共维修资金将实现网上办公，业主可随时上网查询资金使用情况。
【影响】从此，房企、物业以及业委会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台办公，商品住宅维修资金的归集、划转、分摊、支取等业务都更加透明。
新政5商住房贷款执行新利率
【内容】根据人行《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，3月17日前办理房贷的老客户2006年1月1日起将按基准利率6.12%执行。
【影响】因为基准利率调为6.12%，各商业银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%，贷款客户别忘了给账户里多存些钱。
新政6购空置商品房不再免税
【影响】北京市地税局已经发布《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，从2006年1月1日起，想通过空置商品房概念免税或退税已经没有可能了。
【内容】2006年1月1日起北京市地方税务局原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。
新政7140平米为预征土地增值税新标准
【内容】是否预征0.5%的土地增值税将以单套房间平均建筑面积是否在140平米以上为标准。
【影响】豪宅不再受政策鼓励，主管税务机关可以据《商品住房建筑面积情况明细表》判定是否预征土地增值税。
同时06年1月中国建设部在发表06年工作要点中提到：
继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施。
认真执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的有关规定，加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。
指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应。
及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商
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