不动产评估真题精选.docx

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不动产评估真题精选

　　[填空题]1为评估某房地产的价格，选取

　　A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

　　上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨

　　1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

　　参考答案：

　　[填空题]2某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

　　参考答案：

（1）计算建筑物的重置价格①建造成本：

800万元②管理费用：

800×3%=24万元③投资利息：

　　（800+24）×60%×[（1+6%）

　　1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）

　　0.5-1]=

　　54.90万元④建筑物的重置价格：

800+24+

　　54.9+50+120=

　　1048.9万元

（2）计算建筑物的折旧额①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元④长寿命项目的折旧额：

　　（

　　1048.9-18-200-110）×1/50×80=

　　115.34万元⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+

　　115.34=

　　301.34万元

　　[填空题]3某宗土地面积为

　　1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为

　　2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

　　参考答案：

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：

住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

　　（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。

假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　（4）目前，此类项目折现率为10%。

　　（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。

　　试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

（一）第一种解法

　　1、项目总建筑面积

　　1.2×10000×

　　2.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值①住宅楼价值5000×15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：

　　②写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=

　　1209.6（万元）写字楼押金=

　　1209.6×30%=

　　362.88（万元）写字楼押金运用年收益=

　　362.88×3%=

　　10.89（万元）有关税费和经营管理费用=

　　1209.6×30%=

　　362.88（万元）租赁净收入=

　　1209.6+

　　10.89-

　　362.88=

　　857.61（万元）

　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值

　　项目开发成本及管理费用折现值：

　　2580.13+

　　3648.76=

　　6228.89（万元）

　　（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：

　　7500×6%=450（万元）住宅楼销售税费折现值：

　　（5）所能支付的最高土地价格[填空题]4为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了

　　A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：

　　上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增

　　1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减

　　0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。

试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

　　参考答案：

　　[填空题]5为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了

　　A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表

　　上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。

从

　　2002.1.1到

　　2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。

试利用上述资料估算该写字楼

　　2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

　　参考答案：

　　[填空题]6为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了

　　A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

（2）交易情况分析判断

　　交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度

　　（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨

　　1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨

　　1.6%。

　　（4）房地产状况分析判断

　　房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：

因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的

　　2.4倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

　　参考答案：

（1）公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/98可比实例C=100/102

　　（3）交易日期修正系数为：

　　（4）房地产状况修正系数因素权重值的计算因素1的权重=3/（3+

　　2.4+1）=47%因素2的权重=

　　2.4/（3+

　　2.4+1）=38%因素3的权重=1/（3+

　　2.4+1）=15%房地产状况修正系数的计算：

可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/

　　99.9可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/

　　102.27可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/

　　100.54

　　（5）计算比准价格

　　[填空题]7估价对象为一政府用办公楼：

土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。

　　收集有关资料如下：

（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

　　从2003年11月～2004年10月地价每月上升

　　0.5%。

（2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

　　该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。

　　各级土地之间的价格差异如下表所示

　　（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。

　　（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

　　试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。

土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

　　参考答案：

（1）成本法公式如下：

房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧

（2）求取土地的重置价①用市场法求取

　　A.修正后的单价=2200×（100/100）×（1+

　　0.5%）6×（100/97）=

　　2336.94（元/m2）

　　B.修正后的单价=2050×（100/100）×（1+

　　0.5%）9×（100/92）=

　　2330.56（元/m2）

　　C.修正后的单价=2380×（100/103）×（1+

　　0.5%）4×（100/105）=

　　2244.99（元/m2）再用简单算术平均法求得土地价格=（

　　2336.94+

　　2330.56+

　　2244.99）/3=

　　2304.16（元/m2）②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为：

　　[（100000/

　　666.67）+150+120]×

　　5.38=

　　2259.60（元/m2）③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为（

　　2304.16+

　　2259.60）/2=

　　2281.88（元/m2）土地总价=

　　2281.88×1000=

　　228.19（万元）

　　（3）求建筑物的重置价格为：

1100×4500=465（万元）

　　（4）求建筑物的折旧总额为495×20/60=165（万元）

　　（5）计算估价额该房地产价格（总价）=

　　228.19+465=

　　558.19（万元）该房地产价格（单价）=

　　558.19/4500=

　　1240.42（元/m2）

　　[填空题]8今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。

该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。

估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。

试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。

　　参考答案：

（1）求折旧额D[填空题]9某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

　　参考答案：

先计算建筑物的重置价格包括：

　　1）建造成本=800（万元）2）管理费用=800×3%=24（万元）3）投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）

　　1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）

　　0.5-1]=

　　54.90（万元）4）建筑物的重置价格=800+24+

　　54.90+55+120=

　　1053.9（万元）再计算建筑物的折旧总额：

　　1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元）3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元）4）长寿命项目的折旧额=（

　　1053.9-21-200-120）×1/60×8=

　　95.05（万元）5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+

　　95.05=

　　292.05（万元）

　　[填空题]10需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了

　　A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表：

上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。

区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。

另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=

　　8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=

　　8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。

试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

　　参考答案：

（1）对可比实例A的单价修正

　　[填空题]11某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。

试估计该建筑物的现时总价和单价。

　　参考答案：

　　[填空题]12某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨

　　2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。

若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

　　参考答案：

已知A=25，g1=

　　2.5%；C=7，g2=2%；r=9%

　　[填空题]13评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。

（1）收集有关资料：

共调查了

　　A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

（2）可比实例的成交价格如下：

　　（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

　　注：

表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。

　　（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

　　试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

　　参考答案：

（1）公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）交易情况修正系数可比实例A=100/100可比实例C=100/97可比实例E=100/105

　　（3）交易日期调整系数为：

可比实例A=

　　0.985×

　　1.026×

　　1.013×

　　1.028×

　　1.035×

　　1.033×

　　1.038=

　　1.168可比实例B=

　　1.013×

　　1.028×

　　1.035×

　　1.033×

　　1.038=

　　1.156可比实例C=

　　1.033×

　　1.038=

　　1.072

　　（4）房地产状况调整系数为：

可比实例A=100/（95×

　　0.4+105×

　　0.35+110×

　　0.25）=100/

　　102.25可比实例B=100/（92×

　　0.4+96×

　　0.35+98×

　　0.25）=100/

　　94.55可比实例C=100/（106×

　　0.4+109×

　　0.35+97×

　　0.25）=100/

　　104.8

　　（5）计算比准价格比准价格A=1200×（100/100）×

　　1.168×（100/

　　102.25）=

　　1370.76（元/m2）比准价格B=1150×（100/97）×

　　1.156×（100/

　　94.55）=

　　1449.51（元/m2）比准价格C=1380×（100/105）

　　1.072×（100/

　　104.8）=

　　1344.38（元/m2）

　　（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格（单价）=（

　　1370.76+

　　1449.51+

　　1344.38）/3=

　　1388.22（元/m2）估价对象价格（总价）=

　　1388.22×1500=

　　208.33（万元）

　　[填空题]14甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。

两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。

求：

（1）两宗物业的现值；

（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

　　参考答案：

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%

　　[填空题]15某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。

现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。

门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。

试计算该宗房地产现时的价格。

　　（土地资本化率为8%）

　　参考答案：

（1）运用成本法计算公式：

房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧

（2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格

　　（3）计算建筑物的重新购建价格：

①建安成本=600（万元）②管理费用=600×3%=18（万元）③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）

　　1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）

　　0.5-1]=

　　33.54（万元）④销售税费=90（万元）⑤开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+

　　33.54+90+120=

　　861.54（万元）

　　（4）计算建筑物折旧额①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）②装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）④长寿命项目的折旧额=（

　　861.54-8-140-100）×1/38×3=

　　48.44（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+

　　48.44=

　　170.44（万元）

　　（5）该宗房地产的现时价格=

　　390.94+

　　861.54-

　　170.44=

　　1082.04（万元）

　　[填空题]16某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。

　　参考答案：

（1）计算公式：

　　[填空题]17某宗房地产占地2000m2，容积率为

　　3.0。

土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2000年10月建成使用的。

经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。

残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。

　　参考答案：

（1）计算土地现实价格VL

（2）计算建筑物的现实价格VB①求建筑物重置价格CC=1000×2000×

　　3.0=600（万元）②求可修复部分折旧D1D1=5（万元）③求装修部分折旧D2D2=30×

　　2.5÷5=15（万元）④求设备部分折旧D3D3=50×

　　2.5÷15=

　　8.33（万元）⑤求结构部分折旧D4D4=（600-5-30-50）×

　　2.5÷

　　38.5=

　　33.44（万元）⑥求折旧总额DD=D1+D2+D3+D4=

　　61.77（万元）则VB=C-D=600-

　　61.77=

　　538.23（万元）

　　（3）计算房地产在2003年4月的市场价格VV=VL+VB=

　　98.26+

　　538.23=

　　636.49（万元）注：

求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。

　　[填空题]18某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

　　参考答案：

（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

（2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）

　　（3）计算1层商铺收益价格年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=

　　19.44（万元）V1=

　　19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=

　　192.20（万元）

　　（4）计算2～3层商场收益价格年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=

　　830.48（万元）

　　（5）计算4层酒楼收益价格