地产项目开发阶段总流程.docx
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地产项目开发阶段总流程
项目发展及取得阶段
单据编号
Zsgh-201312-xmkf-001
申请日期
2013-12-11
项目名称
工程（标段）名称
二期4-6栋
经办人
序号
阶段成果
负责部门
前置条件
负责人
节点时间
审批附件
1
项目内部立项
项目发展部
在实地勘查后
黄炎祥
2013.12.1
《项目立项报告》
2
初步市调及定位
项目发展部
在实地勘查后
黄炎祥
2013.12.10
《项目初步定位》
3
概念规划设计草案
规划设计部
在《项目初步定位》通过后
麦作文
2013.12.20
《概念规划设计草案》和《项目计划》
4
成本估算
成本管理部
再《概念规划设计草案》通过后
牛彩霞
2013.12.25
《项目成本估算信息表》
5
营销计划评估
营销策划部
在《概念规划设计草案》及《项目计划》、《项目成本估算信息表》通过后
李剑豪
2013.12.30
《营销初步计划》
6
投资估算、风险评估
财务管理部
在《项目成本估算信息表》和《营销初步计划》通过后
岑凌汉
2014.1.5
《项目经济测算》
7
项目可研论证
项目发展部
在《概念规划设计草案》及《项目计划》、《项目成本估算信息表》、《营销初步计划》和《项目经济测算》通过后
黄炎祥
2014.1.10
《项目可行性研究报告》
8
项目投资决策
项目发展部
在《项目可行性研究报告》通过后
黄炎祥
2014.1.20
《项目获取策略及预案》
9
项目获取
项目发展部
在《项目获取策略及预案》通过后
黄炎祥
2014.3.1
《土地权属文件》扫描
10
项目交接
项目发展部
在取得《土地权属文件》
后
黄炎祥
2014.3.5
《会议纪要》
项目内部立项
指引：
项目发展部在《项目立项报告》提交前须进行项目实地勘查和周边市场的简易调查，《报告》至少应包含以下内容：
宗地概况；主要经济技术指标；合作条件（若有）；投资收益预测。
项目发展总监提交
同意
行政副总审核
同意
总经理审核
同意
董事长审批
同意
初步市调及定位
指引：
编制《项目初步定位》，至少需包含以下内容：
项目的主要客户群；各种建筑产品的种类和各自建筑面积占总建筑面积的比例；持有物业的类型和档次，持有物业与租售物业的比例；各种建筑产品的售价。
与此同时，若涉及项目公司股权转让，项目发展部需组织进行尽职调查。
项目发展总监提交
同意
营销总监审核
同意
总经理审核
同意
董事长审批
同意
概念规划设计草案
指引：
编制《概念规划设计草案》和《项目计划》至少需包含以下内容：
项目占地面积、用地面积和总建筑面积；项目各种建筑产品的建筑面积、层数、基底面积；
项目各期的工程节点（各期的开工时间、达到预售条件的时间、封顶时间、竣工时间、交楼时间、销售案场设计及交付时间、样板间及实楼样板间的交付时间）。
规划设计总监审批
同意
成本估算
指引：
编制《项目成本估算信息表》，至少需包含以下内容：
项目中各种建筑产品的建筑单方成本及项目总建筑成本；项目工程分期及各期所含的各建筑产品总面积；项目各期的工程及付款进度（各季度完工建筑面积、各季度工程款付款金额）。
成本部经理提交
同意
工程副总审批
同意
营销计划评估
指引：
编制《营销初步计划》，至少需包含以下内容：
项目各期的开盘时间；项目各期的销售进度（开盘后各季度各种产品的销售面积、销售均价、销售金额）；项目各期推广计划及费用测算；项目销售团队用人计划。
营销总监审批
同意
投资估算、风险评估
指引：
编制《项目经济测算》，至少需包含以下内容：
项目的结算收入、结算成本、费用、税金、利润、销售毛利率、销售净利率；项目的现金流入、现金流出、净现金流、内部收益率。
财务总监提交
同意
决策委员会审核
同意
总经理审核
同意
董事长审批
同意
项目可研论证
指引：
总公司决策委员会对《项目可行性研究报告》进行全面审议，以投票方式决定项目的取舍，被否决的项目存入土地资料库。
项目发展总监提交
同意
营销总监审核
同意
总经理审批
同意
决策委员会审批
同意
项目投资决策
指引：
项目发展总监提交
同意
总经理审核
同意
决策委员会审核
同意
董事长审批
同意
项目获取
指引：
由项目发展部将获取的《土地权属文件》扫描上传
项目发展总监审核
同意
项目交接
指引：
由项目发展部组织项目交接会议，并形成会议纪要
项目发展总监提交
同意
总经理审批
同意
项目策划阶段
单据编号
Zsgh-201312-xmkf-002
申请日期
2014-1-1
项目名称
工程（标段）名称
二期4-6栋
经办人
序号
阶段成果
负责部门
前置条件
负责人
节点时间
审批附件
1
编制项目里程碑节点计划
运营部
根据公司战略和经营目标
《项目里程碑节点计划》
2
编制产品定位策划工作计划
营销策划部
获取项目基础资料
《产品定位策划工作计划》
3
市场调研深化
营销策划部
《产品定位策划工作计划》
《市调报告》
4
编制项目初步定位报告
营销策划部
《市调报告》
《项目初步定位报告》
概念设计前期准备
规划设计部
《项目初步定位报告》
《产品策划方案》
成本敏感性分析
成本管理部
《项目估算成本报告》
《预设成本目标》
5
形成产品建议书初稿并评审
营销策划部
《项目初步定位报告》
《产品建议书》（初步）
6
确定产品需求清单
营销策划部
《产品建议书》（初步）
《产品需求清单》
7
编制项目设计计划
规划设计部
获取项目基础资料
《项目设计计划》
8
编制概念设计任务书
规划设计部
《项目产品建议书（初稿）》
《概念设计任务书》
9
概念设计方案招标
规划设计部
《概念设计任务书》
《概念设计方案成果》
10
概念设计成果深化及评审
规划设计部
《概念设计深化成果》
11
编制项目总体控制计划
运营管理部
《项目里程碑节点计划》
《项目开发一二级计划》
12
成本测算
成本管理部
《概念设计深化成果》
《项目测算成本》
13
投资测算
财务管理部
《项目测算成本》
《概念版投资收益》
14
产品标准研究
规划设计部
《概念设计深化成果》
《概念阶段产品标准》
确定精装房定位、限价方案
规划设计部
《概念设计深化成果》
《精装定位及限价方案》
销售示范区策划
营销策划部
《概念设计深化成果》
《示范区营建方案》
15
深化产品建议书（正式稿）
营销策划部
《精装定位及限价方案》、《示范区营建方案》、《概念阶段产品标准》
《产品建议书》（深化）
16
项目运营策划
运营管理部
《产品建议书》（深化）
《运营目标策划报告》（启动版）
17
编制资金计划
财务管理部
《运营目标策划报告》（启动版）
《项目资金计划》
编制项目里程碑节点计划
指引：
运营管理部依据取得项目的资料，根据公司三年经营计划目标并结合公司其他要求，制定《项目里程碑节点计划》初稿，经工程副总审核后组织决策委员会进行评审，评审标准为计划的科学性、合理性及其与公司经营目标的统一性。
评审后修订完成的《项目里程碑节点计划》报总经理审核、董事长审批。
运营经理提交
工程副总审核
决策委员会审核
总经理审核
董事长审批
编制产品定位策划工作计划
指引：
由营销总监根据项目总控计划完成产品定位策划工作计划编制。
营销总监审批
市场调研深化
指引：
编写《调研报告》，报告内容应包括但不限于以下内容：
调研的目的和范围，调研组成员，调研日期，调研所依据的文件，调研结果表述，调研结果分析和小结。
营销总监审批
编制项目初步定位报告
指引：
编写《项目初步定位报告》
营销总监审批
概念设计前期准备
指引：
编写《产品策划方案》
设计总监审批
成本敏感性分析
指引：
预设成本目标
成本部经理
形成产品建议书初稿并评审
指引：
编制《产品建议书）（初稿），评审要点：
（1）项目定位；
（2）产品定位；（3）预期价格；（4）注意营造的要点；（5）经营模式的考虑；（6）机构潜在消费建议；（7）概念设计阶段工作重点；（8）开发节奏建议。
营销总监提交
决策委员会审核
总经理审核
董事长审批
确定产品需求清单
指引：
编制《产品需求清单》
营销总监提交
编制项目设计计划
指引：
由项目设计主管根据项目总控计划完成设计前期工作计划编制。
设计总监提交
工程副总审批
编制概念设计任务书
指引：
项目设计主管对接营销策划部完成经公司确认的《项目产品建议书（初稿）》的交接，并据此编写《概念设计任务书》
设计总监提交
总经理审核
董事长审批
概念设计方案招标
指引：
由项目设计主管根据设计单位提交的《概念设计方案成果》予以确认。
设计总监提交
概念设计成果深化及评审
指引：
由项目设计主管根据设计单位提交的《概念设计深化成果》予以确认。
设计总监提交
工程副总审核
决策委员会审核
总经理审核
董事长审批
编制项目总体控制计划
指引：
编写《项目开发一二级计划》
运营经理提交
总经理审批
成本测算
指引：
编制《项目测算成本》
成本经理提交
工程副总审批
投资测算
指引：
编制《概念版投资收益》
财务总监提交
决策委员会审核
总经理审核
董事长审批
产品标准研究
指引：
编制《概念阶段产品标准》
设计总监提交
确定精装房定位、限价方案
指引：
编制《精装定位及限价方案》
设计总监提交
销售示范区策划
指引：
编制《示范区营建方案》
营销总监提交
深化产品建议书（正式稿）
指引：
制定《产品建议书》（深化），内容应包括1）项目定位；2）客户定位；3）产品描述——a）产品规划要点综述，b）产品描述：
总建筑面积、住宅、会所、商业（社区配套和特色商业）、其它公建、住宅产品，4）项目的环境定位；5）项目的公建定位；6）功能设计：
会所、商业配套、学校；7）经营方式建议；8）项目开发方案建议；9）操作风险提示
营销总监提交
决策委员会审核
总经理审核
董事长审批
项目运营策划
指引：
编制《运营目标策划报告（启动版）》
运营经理提交
总经理审批
编制资金计划
指引：
编制《项目资金计划》
财务总监提交
项目方案设计阶段
单据编号
Zsgh-201312-xmkf-001
申请日期
2013-12-11
项目名称
工程（标段）名称
二期4-6栋
经办人
序号
阶段成果
负责部门
前置条件
负责人
节点时间
审批附件
1
编制方案设计任务书
规划设计部
在取得《项目产品建议书》及《建设用地规划许可证》后
《方案设计任务书》
2
景观设计前期配合
规划设计部
在《方案设计任务书》通过后
《景观与建筑配合意见》
3
规划方案设计及评审
规划设计部
《方案设计任务书》通过后，中标设计单位提交设计成果
《规划设计方案》
4
大市政咨询
规划设计部
在《规划设计方案》内部评审通过后
《市政征询意见》
5
规划方案报批
项目发展部
在《规划设计方案》内部评审通过后
《规划方案复函》
6
方案阶段专项图审报批
项目发展部
在取得《规划方案复函》后
《批复意见书》
7
编制景观方案设计任务书
规划设计部
在取得《景观与建筑配合意见》后
《景观方案设计任务书》
8
成本测算
成本管理部
在《规划设计方案》内部评审通过后
《项目匡算成本》
9
投资测算
财务管理部
在《项目匡算成本》通过后
《方案版投资收益》
10
单体方案设计及评审
规划设计部
在取得《规划方案复函》后
《单体设计方案》
11
景观方案评审
规划设计部
《景观方案设计任务书》通过后，由设计部提交设计成果
《景观方案》
12
编制材料部品清单一览表（含标准）
规划设计部
在《单体设计方案》内部评审通过后
《材料部品清单一览表》
编制方案设计任务书
指引
规划设计部根据相关规划条件资料含《建设用地规划许可证》、《项目产品建议书》、《项目设计指导书》和《物业管理建议书》等编制《方案设计任务书》。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
景观设计前期配合
指引
编制《景观与建筑配合意见》。
设计总监审核
规划方案设计及评审
指引
规划设计部项目设计主管及时核对设计方案的综合经济技术指标、并组织部门内部人员按《设计评审作业指引》对设计方案进行评审，形成初步意见，并填写《设计评审表》。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
大市政咨询
指引
取得《市政征询意见》。
设计总监审核
规划方案报批
指引
取得《规划方案复函》。
项目发展总监审核
方案阶段专项图审报批
指引
取得《批复意见书》。
项目发展总监审核
编制景观方案设计任务书
指引
规划设计部组织相关部门对《景观方案设计任务书》进行评审，评审后将评审意见筛选、提取形成评审意见。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
成本测算
指引
成本管理部依据项目成本预控目标、规划设计部提供的方案设计文件进行《项目匡算成本》的编制，同时与《项目策划阶段的成本测算》进行对比分析，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析，形成分析报告，提出分析意见。
成本经理审核
相关部门审核意见
工程副总审核
财务总监审核
总经理审批
投资测算
指引
编制《方案版投资收益》。
财务总监审核
总经理审批
单体方案设计及评审
指引
规划设计部按《设计评审作业指引》要求组织相关部门进行内审，形成初步意见，并填写《设计评审表》。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
景观方案评审
指引
设计成果由规划设计部景观工程师提交设计总监审核，工程副总审批和总经理审批。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
编制材料部品清单一览表（含标准）
指引
规划设计部根据以往的材料设备清单模板和设计单位推荐的材料设备的推荐的材料设备，起草材料设备清单；项目公司及成本管理部、营销策划部、客户服务部、物业公司参与编制；成本管理部提出材料选型定板成本控制建议，作为规划设计部材料选型的成本控制依据。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审批
项目扩初-施工图设计阶段
单据编号
Zsgh-201312-xmkf-001
申请日期
2013-12-11
项目名称
工程（标段）名称
二期4-6栋
经办人
序号
阶段成果
负责部门
前置条件
负责人
节点时间
审批附件
1
地质初勘
项目部
完成七通一平场地清理后
《初勘报告》
2
编制初步设计任务书
规划设计部
在取得《初勘报告》后
《初步设计任务书》
精装设计前期配合
规划设计部
在《初步设计任务书》通过后
《精装与建筑配合意见》
3
物业方案策划
物业公司
在《单体设计方案》通过后
《物业策划方案》
合约框架策划
成本管理部
在《单体设计方案》通过后
《项目合约框架》
4
部品策划及评审
规划设计部
在《材料部品清单一览表》通过后
《材料部品控制表》
5
组织工程采购策划评审
采购管理部
在《项目合约框架》和《材料部品控制表》通过后
《采购策划表》
6
初步设计评审
规划设计部
设计单位提交设计成果
《初步设计成果》
7
成本测算及确定控制性目标成本
成本管理部
在《初步设计成果》通过后
《项目概算成本》及
《控制性目标成本》
8
初设人防等专项图审报批
项目发展部
在方案阶段专项图审报批通过后
《批复意见书》
9
地质详勘
项目部
在《初步设计成果》通过后
《详勘报告》
10
编制施工图设计任务书
规划设计部
在取得《详勘报告》后
《施工图设计任务书》
编制室内精装方案设计任务书
规划设计部
在《精装与建筑配合意见》通过后
《室内精装方案任务书》
11
报建施工图
规划设计部
设计单位提交设计成果
《报建图》
12
基础施工图设计
规划设计部
在《报建图》评审通过后
《基础施工图》
13
取得《建设工程规划许可证》
项目发展部
规划方案报批和初设人防等专项图审报批通过后
《建设工程规划许可证》
14
施工图外审
项目发展部
取得《建设工程规划许可证》后
《审图意见》
节能审查
项目发展部
取得《建设工程规划许可证》后
《节能审查意见书》
消防等专项图审报批
项目发展部
取得《建设工程规划许可证》后
《批复意见书》
15
示范区单体施工图设计及评审
规划设计部
在《初步设计成果》通过后
《示范区单体施工图》
示范区装修施工图设计及评审
规划设计部
在《初步设计成果》通过后
《示范区内装修施工图》
示范区景观图设计及评审
规划设计部
在《初步设计成果》通过后
《示范区景观施工图》
16
内部施工图评审
规划设计部
在《基础施工图》评审通过后
《内部施工图》
17
编制施工图预算及工程量清单
成本管理部
在《内部施工图》评审通过后
《工程量清单及施工图预算书》
18
监理单位招标
成本管理部
《招标文件、合同》
19
土建总包招标
成本管理部
在《内部施工图》和《工程量清单及施工图预算书》评审通过后
《招标文件、合同》
20
室内精装方案设计及评审
规划设计部
设计部门提交有关设计成果
《室内精装方案》
21
室内精装施工图设计及评审
规划设计部
设计部门提交有关设计成果
《室内精装施工图》
22
景观施工图设计及评审
规划设计部
设计部门提交有关设计成果
《景观施工图》
地质初勘
指引
提交初勘报告
项目经理审核
编制初步设计任务书
指引
规划设计部根据规划建筑设计方案的审批意见书及有关配套审批意见，《地质勘察报告》及水文资料，初步设计阶段的成本控制建议等信息整理编写《初步设计任务书》。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
精装设计前期配合
指引
设计总监审核
物业方案策划
指引
编制《物业策划方案》
物业总监审核
合约框架策划
指引
成本部经理审核
总经理审批
部品策划及评审
指引
规划设计部根据项目总体控制计划编制选型定板计划和正式的《材料设备选型定板清单》，营销策划部、客户服务部、物业公司、项目公司、成本管理部参与讨论确定，成本管理部提出材料选型定板成本控制建议。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审批
组织工程采购策划评审
指引
采购主任审核
总经理审批
初步设计评审
指引
结构和设备系统方案完成后，规划设计部组织项目公司、成本管理部以及外部专家等对其方案进行评审，具体操作办法按《设计评审作业指引》执行。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审核
总经理审核
董事长审批
成本测算及确定控制性目标成本
指引
规划设计部完成初步设计后，成本管理部根据初步设计完成《项目初步设计阶段设计概算》及《施工图设计限额指标及成本控制建议》编制。
目标成本及责任成本编制：
财务管理部会同项目发展部、营销策划部、规划设计部、成本管理部、人力资源部、项目公司等相关部门进行成本与费用测算，组织召开成本分析会，编制《项目目标成本》，根据《项目目标成本》落实编制《项目责任成本》。
成本经理审核
相关部门审核意见
工程副总审核
财务总监审核
总经理审批
初设人防等专项图审报批
指引
取得《批复意见书》。
项目发展总监审核
地质详勘
指引
设计单位完成初步设计报建图，经批准后由项目公司组织完成地质详勘探测点分布图，出具《详勘报告》。
项目经理审核
编制施工图设计任务书
指引
规划设计部根据有关文件及报告要求，编制《施工图设计任务书》。
设计总监审核
相关部门审核意见
工程副总审批
升级会员 