定价策略工业用地价格走势分析最全版.docx
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定价策略工业用地价格走势分析最全版
（定价策略）工业用地价格
走势分析
工业用地价格走势分析
2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。
2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。
而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。
因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。
这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。
2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。
从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。
未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。
这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。
同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。
工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：
1．一般因素
（1）自然因素：
城镇地理位置、水文气候条件等；
（2）社会因素：
城镇发展与公共设施建设等；
（3）经济因素：
地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；
（4）行政因素：
城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。
2．区域因素
（1）交通状况：
对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；
（2）基础设施状况：
供水、排水、供热、供电、供气等状况；
（3）环境状况：
污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；
（4）工业区成熟度：
相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；
（5）行政因素：
规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。
3．个别因素地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权现状。
目前对工业用地影响较大的几个因素为，市场、价格、政府政策及企业行业发展几个方面。
一、市场
（1）工业土地供应量
二、价格
三、政府
政府政策的调控对低价影响
四、企业
物业需求量急剧猛增
从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较去年同期相比增长约30%，主体为中小企业。
这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高，希望能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。
工业地产资金投入回升
2008年底到2009年初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。
随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施，2009年下半年，中国工业产投资市场开始复苏。
亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。
与此同时，由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力，本地投资者们包括一些来自保险基金，以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。
外资工业地产商，热潮继续涌动。
新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。
他们虽然持谨慎态度，但仍看好中国未来五年市场，加快扩张步伐。
2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。
工业地产交易量和租售价攀高
2010年初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势……更多详情请参阅《2009中国工业地产蓝皮书》。
关于《2009年中国工业地产蓝皮书》
《2009年中国工业地产蓝皮书》是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力未来地产顾问提供的数据，深入研究分析推出的重要实践性调研成果，对工业地产业内人士极具收藏及指导价值。
本报告在定位上紧密跟踪2009年度中国工业地产市场热点，对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达城市进行数据跟踪调查，结合最前沿的市场交易、供需数据、价格走势进行全方位、多角度、深层次的综合分析，并提出具有针对性和可操作性的对策建议，科学预测了2010年中国工业地产市场发展形势。
工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场化配置后需要重点解决的一个问题。
没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。
实施工业用地出让最低价标准和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观察。
析《全国工业用地出让最低价标准》出台
--兼论完善工业用地的价格形成机制
李建中
全国工业用地出让最低价标准》于2007年1月1日起实施。
该标准的实施，为各地工业用地的出让确定了一条价格"底线"，为建立统一规范、有序竞争的土地市场提供了制度保障。
充分把握该《标准》出台的基本背景和重要性，深入了解《标准》实施的具体内容及其所产生的影响，探讨完善工业用地的价格形成机制，充分发挥市场配置资源的基础性作用，对于土地资源的节约集约利用，经济增长方式的转变，建设节约型社会，促进浙江经济社会的可持续发展，都具有重要的意义。
一、工业用地出让价格的基本现状
长期以来，我国工业用地一直游离于市场之外，其出让价格往往被行政手段所扭曲和压低。
即使在2003年全面推进城市经营性用地转让实行"招、拍、挂"之后，在工业用地的出让领域，仍保持着行政划拨和协议出让方式为主的体制。
低于成本出让工业用地已是土地管理中的一个突出问题。
一些地方出于招商引资的目的，竞相压低地价甚至以零地价出让土地的状况更是屡见不鲜。
这不仅导致工业用地的低成本过度扩张，土地利用强度持续降低，隐性闲置和浪费严重，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成国有土地资产的大量流失，其危害十分严重。
据有关部门测算，2005年全国新增建设用地出让纯收益应为763亿元，而中央和地方实际收缴的土地有偿使用费只有215亿元（其中中央部分约为70亿元）。
也就是说，全国新增建设用地使用费一年要流失548亿元。
这其中的一个重要原因就是地区之间的恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资。
据中国城市地价动态监测系统调查结果分析，2005年，我国工业用地价格平均每平方米492元（每亩32.8万元），而同期商业用地平均地价为每平方米2062元（每亩137.5万元），后者为前者4倍多即使在市场经济发达的浙江，也存在工业地价水平偏低的问题。
以杭州市地价为例：
2006年第3季度，商业平均地价为6242元/平方米，居住地价平均为3752元/平方米，工业平均地价仅为559元/平方米。
商业地价是工业地价的11.2倍，居住地价是工业地价的6.7倍。
工业地价水平如此之低，与商业和住宅地价相差甚远，令人吃惊！
此外，从杭州市不同用途的地价变化情况看，也是商业地价增长率最高，居住地价次之，工业最低。
以2000年为基期，2005年第3季度杭州地价指数：
商业用途的为155，居住用途的为152，工业用途的仅为98。
也就是说，在"十五"时期，杭州市的商业地价和居住地价呈明显上升趋势，增幅都在50%以上，而工业地价不升反降，竟比五年
前的工业地价水平还低两个百分点。
由上可见，由于工业土地价格改革相对滞后，市场化程度不高，形成机制还不完善，地价不能真实地反映市场供求关系和资源稀缺程度，缺乏对投资者的激励和约束作用。
这于国于民都是不利的。
据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。
因此，加快工业土地价格领域的改革步伐已势在必行，这对于整个土地资源领域的价格改革具有举足轻重的地位。
二、全国统一工业用地出让最低价标准的制订
为规范工业用地的市场，防止低廉工业土地的出让，遏制工业用地的无序扩张和粗放利用，实现土地的节约和集约利用，国务院继2004年下发《关于深化改革严格土地管理的决定》之后，2006年8月又下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）。
该通知明确提出：
国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
为贯彻落实国务院31号文件精神，国土资源部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》，并对实施政策做出了一系列明确规定。
其中强调：
《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准；工业用地必须采
用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准；《标准》发布实施后，各省（区、市）要依据本《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。
《标准》的制定体现了价值规律的要求，反映了各地工业用地成本的平均最低水平（见
表1）。
表中的土地等别是根据全国各县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法确定的，共分15个等别。
最低价
标准与土地等别挂钩。
最高的土地等别（一等）相对应的土地最低价标准为840元/平
方米，最低的土地等别（十五等）相对应的土地最低价标准为60元/平方米，两者相差
的14倍。
这一标准系列基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向。
表1全国工业用地出让最低价标准元/平方米（土地）
土地等别
等
二等
三等
四等
五等
六等
七等
八等
最低价标准
840
720
600
480
384
336
288
252
土地等别
九等
十等
十一等
十二等
十三等
十四等
十五等
最低价标准
204
168
144
120
96
84
60
资料来源：
关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知
根据该《标准》确定的"土地等别"，笔者整理了浙江省各市县（区）土地等别一览表,如表2所示：
表2浙江省各市县（区）土地等别一览表
土地等别
各市县（区）
四等
杭州市滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区宁波市海曙区江东
区江北区
六等
温州市龙湾区鹿城区瓯海区
七等
杭州市萧山区宁波市北仑区镇海区绍兴市越城区嘉兴市南湖区秀洲区台州市黄岩区椒江区路桥区，
八等
杭州市余杭区宁波市鄞州区湖州市南浔区吴兴区金华市金东区婺城
区义乌市，
九等
慈溪市上虞市绍兴县余姚市舟山市（定海区普陀区）诸暨市
十等
东阳市富阳市海宁市乐清市丽水市莲都区临海市
衢州市柯城区瑞安市温岭市永康市
十一等
嘉善县兰溪市临安市桐乡市玉环县
十二等
德清县奉化市海盐县建德市江山市平湖市嵊州市桐庐县新昌县
十三等
安吉县苍南县长兴县龙泉市龙游县宁海县平阳县象山县
永嘉县嵊泗县衢州市衢江区
十四等
常山县淳安县岱山县洞头县缙云县景宁畲族自治县开化县磐安县浦
江县青田县庆元县三门县松阳县遂昌县泰顺县天台县文成县武义县
仙居县云和县
资料来源：
关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知
根据表2所反映的情况，至少可以得出以下两点结论:
第一，没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。
从全国情况看，最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。
但从浙江的一些地方看，这方面的影响似乎比原先预计的要轻一些。
如杭州市各区（除萧山区外）的土地等别为4等，相对应的工业用地最低价标
准为480元/平方米。
而如前所说，杭州市2006年第3季度工业平均地价为559元/
平方米，已高出最低价标准79元/平方米，这就相应地减轻实施《标准》后带来的压力。
事实上，早在2002年9月宁波市江北区就有了工业用地挂牌出让的实践。
2006年6
月湖州市织里镇也以拍卖方式公开出让13宗工业用地国有土地使用权，并在全省产生
了积极影响。
此外，全省近年来已有近30个市县开展了工业用地招标拍卖挂牌出让试
点工作。
在此基础上，为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，浙江于2006年12月15日发出了《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见
（试行）的通知》（浙政办发〔2006〕150号），这必将进一步推进全省招标拍卖挂牌出让制度的实施。
第二，《标准》所确定的土地等别，对区位因素的重要性似乎考虑得不够充分。
最突出
的例子是，土地等别同为7等的杭州市萧山区和台州市黄岩区、椒江区、路桥区，但置于实际的招商引资工作中比较，萧山区的区位条件显然要比黄岩区、椒江区、路桥区有利得多。
类似的情况还有不少。
所以，省内有关部门在依据《标准》开展工业用地基准地价的更新工作时，对这一问题应给予充分的关注和及时的调整。
三、完善工业用地的价格形成机制
价格是市场机制的核心，市场配置资源的基础性作用主要是通过价格信号的引导作用实现的。
要根本解决低成本出让工业用地的问题，必须完善工业用地的价格形成机制。
一般说来，土地的理论价格由土地资源价格和土地资本价格所构成。
前者是让渡土地使用权的价格，后者是人类劳动投入而形成的士地资本价值的货币表现。
根据地价理论和土地市场发育的要求，在完善工业用地的价格形成机制方面，主要涉及两方面的问题：
一是合理确定工业土地价格的构成要素，二是进一步明确工业土地价格的形成方式。
在工业土地价格的构成方面，笔者认为，主要取决于多方面的因素：
（1）成本费用。
包括于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用。
从当前的情况看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、前期开发成本（几通一平费用）和政府收益（税费和土地纯收益），大体各占1/3，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低，应该予以纠正。
（2）级差地价。
这主要是指区位因素。
土地区位的差异直接影响土地收益的高低。
这是决定工业地价水平差异的主要因素。
（3）土地稀缺程度和供求状况。
一般地说，工业土地资源越稀缺，供求关系越紧张，其地价水平就越高，就越接近地块的收益水平；土地供应总量、结构、供应节奏及供应时间的调整，都会直接影响地价水平。
（4）对土地未
来升值的预期。
例如，对地铁建成后沿线地价水平升高的预期。
在上述因素中，成本费用（价值）是工业土地"招拍挂"的底价，也是工业土地市场成交价的基础；而级差地价、
II
土地稀缺程度和供求状况、对土地未来升值的预期等因素对工业地价的影响，则是在招拍挂"的竟价中得以实现的。
总之，要坚持成本体现补偿，价格反映级差、稀缺、供求、预期的原则。
合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配置的重要基础。
要真正建立反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格形成机制，必须在工业土地价格形成方式方面坚持市场化配置，采用招标拍卖挂牌方式出让，形成透明的定价机制。
1999年，全国在"经营性用地"方面，只有广东、浙江、江苏三省建立了国有土地招标拍卖制度。
目前，这一制度安排在"经营性用地"方面已经确立，市场在土地资源配置中的基础性作用得到充分的发挥。
据统计，2002年至2005年，全国出让土地分别为：
12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
应该把这一定价机制引入工业用地的出让领域，全面落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度，通过市场发现和形成工业土地的实际交易价格。
这是完善工业用地的价格形成机制的关键。
四、简短的结论
统一制定并实施全国工业用地出让最低价标准，是贯彻《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的重大措施，也是对招商引资工作中的地方政府行为的一个约束。
其政策目标是规范工业用地的市场，遏制工业用地的无序扩张和粗放的利用，实现土地的节约和集约利用。
工业用地价格是土地价格体系的重要组成部分，其价格形成机制的完善，在整个地价改革中具有举足轻重的地位。
工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场
化配置后需要重点解决的一个问题，它直接关系到土地市场发育和规范的程度。
要多管齐下，创造有利于推进工业用地价格改革的外部环境。
实施工业用地出让最低价标准和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观察：
第一，有利于建立更加公平、完善的投资环境，实现招商引资从"量"到"质"的根本转变。
第二，有利于坚持节约利用和集中利用相结合的原则，引导并逐步实现工业向开发区（园区）集中，不断提高工业项目的投资强度，最大限度地发挥土地资源的集聚利用效应。
http:
///tddj/fudao/20071208/100704460.html
土地是工业生产活动最基本的生产要素之一，在土地产权明晰的条件下，地租或土地价格是调节土地在各个用途之间资源配置的最基本的工具。
在现实生活中相当部分的土地利用要受到公共决策的影响，通过公共程序制订适当的规划和限制，以弥补市场本身带来的问题，对于发挥市场机制作用和土地的合理配置是有益的。
改革开放以来，随着城市化的迅速推进，我国城市建设用地呈快速扩张的趋势，相应也带来土地利用的浪费问题。
在城市内部，工业用地比重偏高，工业建设开发活动遍地开花，表明我国在工业用地管理和工业用地效率方面存在不少问题，有必要从土地经济规律入手，分析我国工业性用地开发过程中存在的问题，设计解决我国工业用地使用低效率问题的解决方案和政策措施。
一、我国工业性用地的规模和结构变化
改革开放初期，我国城市个数只有190个，1991年达到479个，1996年我国城市数量基本固定下来，达到了
666个，此后由于一些地方市改区吸纳，2004年城市数为661个。
1991年，我国城市建设用地面积只有12907.9平方公里，此后呈快速扩张趋势，到2004年达到30781.3平方公里，年平均扩张速度达到了惊人的6.91%，远远大于同时期的城市人口增长率（1.11%）和非农业人口增长率（3.6%）的增长率，显示我国城市土地利用呈粗放之势。
与1991年相比，2004年我国城市内部用地结构只出现了一定的变化。
表现为公共设施用地、道路广场用地、市
政公用设施用地和绿地所占比例均出现增加，增加幅度分别为3.39、4.07、0.62和3.66个百分点；居住用地和工业用
地作为最大的两种用途的土地，在城市建设用地中的比例仍然分别高达31.61%和21.79%，分别比1991年下降1.66
和3.34个百分点；其他的如仓储用地、对外交通用地、特殊用地也出现了下降，下降幅度分别为2.1、0.39和3个百
分点。
从我国城市土地利用结构的现状来看，工业用地比例偏高，道路广场、公共绿地用地比例偏低。
按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%，而我国的城市普遍超过了20%，上海、苏州等发达城市甚至达到了25.77%和31.79%。
在计划经济时代，工业用地主要通过国家基本建设计划的方式，以行政划拨无偿、无限期提供给工业企业使用，具体程序是与征地过程合并在一起的。
由于计划优先保证国家建设用地的倾向，加之土地的使用成本过低，一定程度上造成了工业建设土地利用的浪费现象。
为了提高土地的利用效率，国家尝试探索土地有偿利用，用价格机制调节土地利用结构。
1987年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块商品土地的使用权，以后又以公开招标、拍卖的方式出让土地使用权。
1990年，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止等问题做了明确说明。
1998年全国人大通过了修订后的《土地管理法》，规定建设单位使用国家土地，应当以出让等有偿方式取得。
具体来说，土地使用权有偿出让又分为协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等形式。
目前我国工业用地的出让方式主要以协议出让为主。
为了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地方政府普遍采取了吸引投资竞相压价的策略，出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至出现零地价、“负地价”的现象。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的《2005年第四季度城市地价动态监测报告》，2005年第四季度全国主要城市地价总体水平为1251元／平方米，其中商业、居住、工业地价水平分别为2062元／平方米、1232元／平方米和492元／平方米。
由于土地出让程序的不透明，工业地价与商业和住宅土地价格存在较大差距。
在2004年以前，浙江省工业用地出让价格除温州、义乌等个别城市以外，绝大部分地方低于土地征用和开发成本，只有市场交易价格的2/3不到，甚至更低。
而且一些区域在招商引资的激烈竞争中，降低工业用地出让价格，返还出让金，甚至以零地价出让工业用地。
国土资源部提出逐步将工业用地纳入“招牌挂”的范围。
我国工业用地开发的主要形式是各式各样的开发区，包括经济技术开发区、工业开发区、高科技园区、出口加工区和保税区等形式。
截至到2004年8月，我国有各类开发区6866个，规划面积达3.86万平方公里。
其中，国务院批准设立开发区171个，省级政府批准设立开发区1094个，其余5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立。
为了制止开发区发展出现的过多过滥和严重侵害农民利益，2003年国家开始对开发区进行清理整顿。
经过清理整顿，截止到2004年底，我国已撤并各类开发区4813个，占原有总数的70.1%。
核减开发区规划面积2.5万平方公里，压缩64.5%；退出土地2617平方公里，复耕1324平方公里，回收闲置土地116.5平方公里。
至2006年1月，各地提出拟保留的开发区共计2053家，其中国家级开发区222家，占总数的10.8%；省级及省级以下开发区1831家，占总数的89.2%。
目前，已有205个国家级开发区通过审核并向社会公示。
截止到2004底，全国49个国家级经济技术开发区经国务院批准的规划用地面积约580平方公里，已完成规划内工业用地开发约480平方公里，约占全部规划用地面积的83%。
工业在国家级开发区的产业结构中一直占有70%左右的比重。
2004年，国家级经济技术开发区工业增加值占开发区GDP的73.55%，比2003年提
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