甘肃省房地产估价师《理论与方法》设定标准临街深度考试题.doc

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2016年甘肃省房地产估价师《理论与方法》：

设定标准临街深度考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

2、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。

A：

200

B：

300

C：

700

D：

1000

E：

工业用地的监测点评估价格

3、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用

4、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。

A．净现值

B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数

5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）米。

A．22

B．28

C．38

D．50

6、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。

A：

改变开发时间

B：

改变用途

C：

改变产权人

D：

改变使用人

E：

执行层的组织协调

7、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。

A：

房地产开发公司

B：

房地产管理机构

C：

被拆迁人

D：

拆迁申请人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

A：

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B：

市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C：

房地产市场在过去无明显的季节变动

D：

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

E：

工业用地的监测点评估价格

9、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

10、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。

A：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

B：

《中华人民共和国土地管理法》

C：

《中华人民共和国城乡规划法》

D：

《城市商品房预售管理办法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门

D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

12、根据所有权的结构，房地产企业不包括__。

A．中介公司

B．独资企业

C．有限责任公司

D．股份有限公司

13、组成总体的前提条件是。

A：

构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同

B：

构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同

C：

构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同

D：

构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同

E：

执行层的组织协调

14、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年

15、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由__确定。

A．出租方

B．承租方

C．房地产管理局

D．租赁双方

16、以下不属于房地产转让方式的是__。

A．以房地产作价入股

B．以房地产抵债

C．互换

D．典当

17、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

18、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

A：

生活污染源

B：

气态污染物

C：

交通污染源

D：

工业污染源

E：

执行层的组织协调

19、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

20、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。

A：

300万元

B：

30万元

C：

4240万元

D：

1272万元

E：

工业用地的监测点评估价格

21、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。

A：

投资的资本价值

B：

总开发成本

C：

总开发价值

D：

总投资额

E：

借款合同

22、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：

有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

B：

有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

C：

有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：

有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物

E：

执行层的组织协调

23、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D．5.75%

24、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

25、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。

A．370

B．385

C．420

D．550

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：

要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：

被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效

C：

及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：

能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可

E：

不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

2、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。

A：

第一阶段

B：

第二阶段初期

C：

第三阶段初期

D：

第三阶段

E：

第四阶段

3、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡（镇）人民政府

C．农村集体经济组织

D．地上附着物和青苗的所有者

4、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。

A：

动态投资回收期大于静态投资回收期

B：

动态投资回收期等于静态投资回收期

C：

动态投资回收期小于静态投资回收期

D：

动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期

E：

借款合同

5、下列属于农民集体土地范围的包括。

A：

村农民集体的土地

B：

村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地

C：

乡（镇）农民集体的土地

D：

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

E：

因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

6、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。

A．总投资估算表

B．现金流量表

C．资金来源与运用表

D．损益表

E．资产负债表

7、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。

A：

需求不变、供给增加，均衡价格下降

B：

供给不变、需求增加，均衡价格下降

C：

需求减少、供给增加，均衡价格下降

D：

需求减少、供给减少，均衡价格下降

E：

需求增加、供给增加，均衡价格上升

8、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。

A：

开发企业名称

B：

中介服务机构代理销售的载明该机构名称

C：

预售或者销售许可证书号

D：

项目的具体位置

E：

项目的销售价格有效期

9、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。

A．商住楼

B．土地

C．在建工程

D．写字楼

E．建成后的物业

10、房地产市场营销因素调查包括的类型有。

（2005年试题）

A：

产品调查

B：

价格调查

C：

市场需求质量调查

D：

分销渠道调查

E：

促销策略调查

11、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62

B．29.16

C．41.56

D．48.24

12、住房公积金管理的决策机构为__。

A．住房公积金管理委员会

B．住房公积金管理中心

C．财政管理部门

D．各级人民银行

13、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57

B．3942.03

C．3966.10

D．4769.85

14、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是．（2008年试题）

A：

债务融资成本分析

B：

资金占用费分析

C：

资本金与债务资金的比例分析

D：

担保费分析

E：

借款合同

15、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。

A．建设主管部门

B．公证部门

C．招标人

D．投标人

16、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。

A．3816

B．3899

C．4087

D．4920

17、我国信托业务的范围包括。

A：

金融业务

B：

委托业务

C：

代理业务

D：

外汇业务

E：

信托业务

18、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司。

A：

不必通知买受人

B：

可在交房时再告知买受人

C：

应公示通知买受人

D：

应书面通知买受人

E：

执行层的组织协调

19、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。

A．也随之相应

B．无需

C．由原出租人决定是否

D．由原出租人与转租人共同协商议定是否

20、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率

21、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费

B．售楼处建设费

C．销售人员费用

D．交易手续费

22、下列证券品种中，属于货币证券的是。

A：

股票

B：

支票

C：

债券

D：

投资基金

E：

执行层的组织协调

23、房地产测绘的作用，__

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据

24、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。

A：

支付土地出让金的贷款

B：

支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C：

用于土地储备的贷款

D：

项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E：

购房贷款

25、转换用途的条件是：

预计转换用途所带来的房地产价值的增加额__转换用途所需的费用。

A．小于

B．大于

C．等于

D．小于或等于