广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价业务接洽与受理考试题.doc
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广西2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：
估价业务接洽与受理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
2、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
3、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。
A．市场分析
B．选择目标市场
C．细分市场
D．产品定位
4、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
5、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
6、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
7、房地产开发投资通常属于。
A：
长期投资
B：
中长期投资
C：
中短期投资
D：
置业投资
E：
借款合同
8、进度计划管理通常采用横道图和。
A：
资金流动计划图
B：
网络图
C：
直方图
D：
控制图
E：
借款合同
9、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。
该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：
4653
B：
5347
C：
5352
D：
5366
E：
工业用地的监测点评估价格
10、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A：
10％
B：
15％
C：
20％
D：
25％
E：
执行层的组织协调
11、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
12、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
13、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
14、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。
（2009年试题）
A：
物业服务成本
B：
法定税费
C：
物业服务企业的酬金
D：
物业服务企业的利润
E：
执行层的组织协调
15、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：
指导修建性详细规划的编制
B：
指导城市分区规划的编制
C：
强化城市规划的控制功能
D：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
E：
执行层的组织协调
16、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定
B．由专业人士评估确定
C．由政府决定
D．不得低于按国家规定所确定的最低价
17、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。
A．区位
B．面积
C．价值
D．经营人
18、运货单属于。
A：
商品证券
B：
货币证券
C：
资本证券
D：
实物证券
E：
执行层的组织协调
19、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1000元／㎡，容积率为3。
后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：
100
B：
200
C：
300
D：
600
E：
工业用地的监测点评估价格
20、证券可分为__。
A．商品证券、货币证券、投资证券
B．商品证券、货币证券、资本证券
C．政府证券、金融证券、公司证券
D．商品证券、政府证券、金融证券
21、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）．【2003年考题】
A：
建筑物重置价
B：
建筑物现值
C：
土地价格
D：
房地产价格
E：
工业用地的监测点评估价格
22、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
23、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。
A：
610．00
B：
619．05
C：
650．00
D：
761．90
E：
工业用地的监测点评估价格
24、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
25、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。
A．2648
B．2688
C．2708
D．2734
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。
A：
较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放
B：
较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放
C：
下调法定存款准备金率和完善准备金制度
D：
上调法定存款准备金率和完善准备金制度
E：
下调利率与加快利率市场化相结合
2、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是__元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
3、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。
A：
抵押权
B：
租赁权
C：
地役权
D：
土地承包经营权
E：
宅基地使用权
4、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
5、根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是。
A：
无顶盖的室外楼梯
B：
无柱的雨篷
C：
无顶盖的阳台
D：
房屋之间无上盖的架空通廊
E：
执行层的组织协调
6、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。
A：
随行就市定价法
B：
价值定价法
C：
领导定价法
D：
挑战定价法
E：
认知价值定价法
7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
8、《土地使用权出让合同》规定：
土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。
A．15
B．30
C．60
D．90
9、下列内容属于房地产广告的要求的是__。
A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明
D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求
E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
10、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于。
A：
试探性调查
B：
描述性调查
C：
因果性调查
D：
假设性调查
E：
借款合同
11、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。
A：
可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产
B：
可比实例的交易类型应与估价对象吻合
C：
可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D：
可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
E：
可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格
12、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。
A．10000
B．11000
C．7800
D．9200
13、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责
14、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。
A：
部队营房用地
B：
私有住宅转让后，改变居住性质的
C：
城市中心广场用地
D：
转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
E：
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
15、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。
A：
属于房地产开发企业
B：
属于业主共有
C：
属于物业服务企业
D：
归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
E：
执行层的组织协调
16、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1996年
B．1997年
C．1998年
D．1999年
17、对于同一宗房地产而言，下列公式中正确的有。
A：
房地价格=土地价格+建筑物价格
B：
房地产价格=土地价格+建筑物价格+房地价格
C：
土地价格=房地价格-建筑物价格
D：
建筑物价格=房地价格-土地价格
E：
土地价格=房地价格+建筑物价格
18、新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。
A：
由物业管理企业代管
B：
由房地产管理部门代管
C：
由财政部门代管
D：
由业主自行管理
E：
执行层的组织协调
19、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类．其中，属于经济折旧的有【2006年考题】
A：
功能落后
B：
功能缺乏
C：
环境污染
D：
交通拥挤
E：
正常使用的磨损
20、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。
A．住宅小区的建设标准
B．配套设施设备
C．上级是否满意
D．业主的居住消费能力
E．服务功能
21、属于城市规划法律体系的是。
A：
主干法及配套法规和规章
B：
专项法
C：
审批法
D：
管理法
E：
相关法律法规
22、职工对住房公积金享有__。
A．占有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权
E．支配权
23、房地产权属登记的地域范围是__。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
24、某企业12月末部分资产和负债余额如下：
现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是。
A：
40％
B：
50％
C：
200％
D：
250％
E：
执行层的组织协调
25、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
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