房屋及共用设施设备管理服务方案.docx
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房屋及共用设施设备管理服务方案
房屋及共用设施设备管理服务方案
1.1物业管理区域内房屋建筑本体、共用部位的维护、管理方案房屋建筑主体维修养护计划及标准表
序号
项目
时间间隔
次数
维修养护内容
工作标准
1
地基基础
半年
一
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2、检查其中有无开裂、破损，基脚有无破损。
有超过允许范围的不均匀沉降请专家鉴定，制定维护方案由专业公司实施。
无白蚁，结构性能完好。
每季
一
适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
每年
一
检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
2
承重结构
梁
每季
一
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
结构性能完好、安全，无弯曲变形，裂缝、腐蚀、无孔洞、脱漆、起壳。
对于承重结构部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析、计算，拟定维修方案，由专业公司实施处理。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
板
每季
一
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
柱
每季
一
检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每季
一
检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每年
一
检查整体结构性能是否完好。
金属构件
每季
一
检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每半年
一
对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处
理。
每年
一
分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。
备注
1、加强大风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。
2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。
3、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。
3
非承重墙
每月
一
检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
结构性能完好墙体平直，无裂缝、孔洞、风化缺陷。
每年
一
检查墙体结构性能是否完好。
4
屋面
防水涂层、
每周
一
1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。
屋面、采光棚清洁，雨水口无堵塞，伸缩
采光
玻璃
2、检查雨水口有无堵塞，发现异常
及时疏通。
3、检查屋面有无积水。
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。
5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。
6、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。
隔热层无空洞、起鼓、渗漏；防水层无破损、老化。
避雷网无脱焊和间断。
每年
一
1、全面修补隔热层板，重新勾缝。
2、检修屋面防水层。
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。
5、油漆圆钢避雷网。
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5
楼地面
每季
一
1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。
3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
楼地面平整完好，无空鼓、破裂，地面饰面材料无松脱、空鼓、破损
每年
一
检查楼地面面结构功能的完好性。
6
楼梯
每半年
一
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2、补换损坏的地砖。
3、修复空鼓的地砖。
扶手、踏步，地砖无损坏，扶手、护栏油漆完好。
每年
一
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7
公共通道
每周
一
1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。
2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
地面无起砂、空鼓、开裂、松脱，墙面无污迹、剥落。
每月
一
对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内墙面
涂料、石土质块材
每月
一
1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2、处理内墙面变色现象。
3、处理内墙面局部渗漏。
4、更换破损的石土质块材。
墙面无裂缝、空鼓、脱落、无变色现象、无渗漏水。
石水质块材完好，无破损、裂缝。
每季
一
处理内墙面大面积渗漏。
每年
一
雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9
外墙面
喷涂饰面、玻璃
每周
一
修补涂料饰面破损、脱落部分。
更换破损的外墙饰面玻璃。
清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
涂料饰面无破损、脱落、变色、污迹。
石材饰面无破损、裂纹、钢挂牢固无松动。
外墙面无渗漏水。
每年清洗外墙面一次。
每5年翻新涂料饰面一次。
每半年
一
结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。
处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
每年
一
1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1、强风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁剂。
3、更换外墙饰面应按原设施要求进行。
4、每25年翻新外墙面一次。
10
吊顶
每周
一
检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
无水浸、腐烂、脱裂、霉变、踏坏。
每月
一
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
每月
一
1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2、门转轴或摩控磨损部位加润滑油。
3、防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。
门无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐栏，转轴灵活，无变形、生锈。
每半年
一
更换门窗的易磨损部件。
检查地下室天花、墙面和地板
天花、墙面、地板无
12
地下室
每周
一
饰面有无起壳、脱落和渗漏水
起壳、脱落、渗漏水。
现象，发现问题及时修复。
1.2共用配套设备设施维护、运行管理服务方案
1.2.1供配电系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
高压环网柜
每周
一
1、检查外观是否完好、运行有无噪声。
检查指示灯是否完好。
2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
清理外部灰尘。
外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯准确完好，操作机构灵活、互锁机构正常。
每年
一
1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
2、检测接地电阻（应符合规定要求）。
3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。
4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压
器
每周
一
1、检查外观是否完好，有无异常响声。
2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。
3、变压器电压、电流是非在额定范围内。
电缆接头牢固，运行声音正常，备用变压器能及时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安全防护措施完好，标示明确。
每年
一
1、检测接地电阻，各接线装置紧固。
检测变压器线圈绝缘电阻。
2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。
3、清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜、
每天
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，
5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。
6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
安全可靠运行，配电元件安全可靠，母线排完好无异常，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，周围环境整洁。
半年
一
1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一年
一
1、重复上述检查。
2、检测接地电阻。
3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
供电
线路
每周
一
1、清洁卫生。
2、检查敷设环境有无积水、杂物。
3、供电电缆标示是否清晰、脱落。
线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识清晰，无脱落，金属支架安装牢固。
每月
一
1、重复上述内容。
2、检查线路有无过热现象。
3、检查进出线路接线装置是否完好。
每年
一
1、重复上述内容。
2、检测线路绝缘电阻。
3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
1.2.2消防系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
烟雾、温度等探测器
每月
一
检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。
检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。
按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。
探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。
每半
年
一
1、重复上述检查。
2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。
每年
一
1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。
2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。
3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。
报警
装置
每周
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，运行是否正常。
外观清洁完好，接线无松动、脱落。
正常报警，联动准确。
每年
一
1、更换损坏的报警装置。
2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。
3、检查接线是否松动、脱落。
消防控制主机
每日
一
1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。
2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。
3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能准确显示、打印报警、联动、故障信息。
每周
一
内部吸尘、清洁，并做好记录。
消防联动柜
每月
一
对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。
每季
一
对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧
固，并做好记录。
每半
年
一
1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能准确检测有关信息。
2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
3、对存在的故障予以处理。
测试系统接口信号是否正常。
软件数据备份。
测试系统接口模块、各种按钮的性能。
测试系统接地电阻。
测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统
每季
一
1、清洁设备。
2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。
检测线路及音响要求达到的标准。
3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
外观完好、清洁，放音清晰正常，火警时能正常联动、切换。
消火栓
每季
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好。
3、检查配件是否齐全。
4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
5、消火栓按钮是否能正常使用。
箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启灵活，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。
每半
年
一
消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
对消防水带作防霉变处理。
喷淋、消火栓等管网
每周
一
检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。
喷淋头无滴漏现象。
每年
一
1、更换失灵压力表。
2、放去管网污水，并试验。
3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。
5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。
防排烟系统
每月
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。
3、外观标示是否清晰。
风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清晰，联动正常，阀门启闭灵活。
每半
年
一
1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。
2、观察消防演习时是否联动
3、检查防排烟阀门运作情况。
4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年
一
1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
2、风机外壳清锈刷漆。
3、更换各类标示。
气体灭火系统
每月
一
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。
3、检查气压表的完好情况。
外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。
每半
年
一
1、检查气瓶压力。
2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。
3、模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。
1.2.3排水系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵
每天
一
1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。
2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机，控制柜有无异味。
3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
5、检查水位深度指示是否清晰。
6、发现故障及故障隐患及时处理。
机房环境、设备设施干净无灰尘，水位水压、电压、电源符合规范要求，电机、水泵无异常声音，湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作正常。
每月
一
1、重复上述检查。
2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。
3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。
4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
每年
二
1、电机、泵体轴承清洗加滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
3、检测电机接地电阻。
4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。
5、更换磨损的水泵轴衬套。
6、性能测试。
水箱
、水池
每周
一
1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。
2、打开排污阀排污。
3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。
4、观察水质情况，检测水的PH值。
5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
水箱（池）无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱（池）盖板完好且上锁，每月定期投消毒漂白粉、每年对水池（箱）不少于二次进行清洗消毒处理且水样检验全格。
每月
一
1、重复上述内容。
2、按规定比例按时投放消毒药品。
每半年
一
1、清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。
2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。
3、各类金属构件及管道作防锈处理。
给水井、雨水井、污水井
每周
一
1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有则清除干净。
2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志清晰正确。
半年
一
1、重复上述检查。
2、清理污泥，疏通下水管道。
3、各类井盖及金属构件刷漆。
供水、排污管网
每周
一
1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭灵活、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位控制器正常，管道支架无诱蚀，标示准确齐全。
每季
一
1、重复上述内容。
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
每年
一
1、重复上述内容。
2、检查修整全部管架。
3、管道及支架除锈刷漆。
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
5、管道内部清洗、作防腐处理。
6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。
7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。
1.2.4中央空调系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
空调主机
每年供冷暖季节机组启动前
一
1、检查制冷剂液位和油面。
2、检查加热器和变频压缩机。
3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。
4、检查调整微电脑控制中心的设定值。
5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。
6、根据运行记录，分析处理机组问题。
各仪表正确可靠，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好；安全阀、附属阀件正常可靠，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作可靠，各安全装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘达到要求
运行期间
一
1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。
2、检查控制装置的运行。
3、检查制冷剂液位和油位
4、检查润滑系统的运行。
5、检查回油系统。
6、检查电机和启动器的运行。
7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。
8、每月进行一次泄漏检查。
9、记录和报告有需要更换的零配件。
10、冷却电机轴承打油/更换轴承。
11、高/低压控制检测/修理/更换。
12、空调机组检测/修理/更换零配件。
13、冷凝器清理沉积物质。
14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。
15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。
每年制冷暖结束停机期间
一
1、检查压缩电机组件的各项环节。
2、检查压缩机润滑油系统。
3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。
4、检查控制面板，确定各操作状态是否正常。
5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。
6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。
冷冻泵
每天
一
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
2、泵体盘根处滴水是否符合要求。
水泵、电机轴承、轴套等部件无较严重磨损，若磨损严重则更换；更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作可靠。
每季
一
1、检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用情况。
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
每年
一
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。
2、检测电机接地电阻，并记录。
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。
5、泵壳、泵体清锈刷漆。
新风机组
每天
一
1、机组外部清洁。
2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
机组外部清洁干净，电磁阀、温控器工作正常，过滤网保持干净，排水管畅通，电机、风机运行良好，控制部分工作性能良好。
每季
一
1、重复上述检查。
2、清洗风机过滤网。
3、风机轴承加注黄油。
每年
一
1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出风口。
1、更换或清洗电电机及风机轴承并加注黄油。
2、风机外壳清锈刷漆。
4、测试控制部分工作性能。
风机盘管
每周
一
1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。
2、空调开关及电磁阀工作是否正常。
风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁干净。
每季
一
1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。
2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
3、清洗回风口、出风口、过滤网。
每年
一
1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。
2、清洗接水盘。
3、盘管风机轴承加注黄油。
1.2.5安全技防系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
闭路监控系统
摄像机
每周
一
1、清洁除尘
2、检查外观完好情况。
外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置准确无偏移，图像清晰，云台传动部件运转灵活。
每季
一
1、线路整理。
2、检查各视频及音频接头。
每年
一
1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。
2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。
计算机和
监视器
每月
一
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测UPS工作情况是否正常。
3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。
各部件外观完好清洁，UPS工作正常，断电无数据丢失，电脑无病毒，监视器显示清晰。
电脑数据定期备份。
每半年
一
1、清洁主机内部灰尘。
2、数据整理与备份。
3、计算机数据整理、内部测试。
录像机
每周
一
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。
每月
一
1、检察录制标准。
2、测试各功能键的工作情况。
每半年
一
检测音频和视频接口，测试各项性
能指标。
画面分割器、切换器和AD主机
每周
一
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
3、检查连接线路的牢固程度。
外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。
每季
一
1、测试各功能键的工作情况。
每年
一
1、线路整理，功能测试。
1.2.6电梯系统维护、管理计划及标准
项目
时间
次数
维修养护内容
工作标准
电梯设备
每天
一
1、清洁卫生。
2、轿厢照明是否正常。
3、控制盘指示层、指示灯是否正常。
4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有异常和振动。
5、检查引机减速箱油位是否符合要求。
6、检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。
机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安全，制动装置有效，
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