个人住房贷款真题精选.docx
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个人住房贷款真题精选
[多项选择题]
1、下列关于个人住房贷款担保方式的说法，正确的有（）。
A.贷款银行可以根据借款人的情况.要求其同时采用几种贷款担保方式
B.在二手房贷款中.一般由开发商承担阶段性保证的责任
C.在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，抵押阶段保证人仍然负有保证责任
D.国家重点建设债券可以作为质押担保的质物
E.在贷款期间.经贷款银行同意.借款人可根据实际情况变更贷款担保方式
参考答案：
A,D,E
参考解析：
B项错误，在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任．而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任；C项错误，在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押阶段保证人不再履行保证责任。
[多项选择题]
2、按照资金来源划分，个人住房贷款不包括（）。
A.自营性个人住房贷款
B.个人住房组合贷款
C.个人再交易住房贷款
D.公积金个人住房贷款
E.新建房个人住房贷款
参考答案：
C,E
参考解析：
按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
新建房个人住房贷款及个人再交易住房贷款，是按照住房交易形态划分的种类。
[多项选择题]
3、属于个人住房贷款的特征的有（）。
A.贷款金额小、期限短
B.贷款金额大、期限长
C.以抵押为前提建立的借贷关系
D.风险具有系统性特点
E.风险因素不同.风险具有非系统性特点
参考答案：
B,C,D
参考解析：
个人住房贷款的特征为：
①贷款金额大、期限长；②以抵押为前提建立的借贷关系；③风险具有系统性特点。
[多项选择题]
4、下列关于房产税的纳税人的叙述中，正确的是（）。
A.房产税由产权所有人缴纳
B.产权属于全民所有的.由经营管理的单位缴纳
C.产权出典的.由承典人缴纳
D.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由经营管理的单位缴纳
E.产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人
参考答案：
A,B,C,E
参考解析：
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的．由房产代管人或者使用人缴纳。
选项D错误。
[判断题]
5、依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12％。
参考答案：
对
[判断题]
6、在二手房交易中，个人所得税按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20％计征：
不能提供合法扣除凭证的，普通住房按销售额的1％计征，非普通住房按销售额的2％计征。
参考答案：
对
[判断题]
7、目前我国政府规定土地使用权出让年限：
居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地40年。
参考答案：
错
参考解析：
目前我国政府规定土地使用权出让年限：
居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年。
[判断题]
8、房地产估价要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能，经济上可行，并经过充分合理的论证，能使用估价对象的价值达到最大的一种使用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。
参考答案：
对
[单项选择题]
9、“假个贷”的主要成因不包括（）。
A.开发商利用“假个贷”恶意套取银行资金进行诈骗
B.消费者为了获得银行贷款而实施“假个贷”
C.开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”
D.银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机
参考答案：
B
参考解析：
“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。
“假个贷”的主要成因包括：
①开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗；②开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金；③开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”；④银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
[判断题]
10、在实际估价中，各工作步骤之间是完全割裂的，相互之间不可以有交叉。
参考答案：
错
参考解析：
在实际估价中，各工作步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，有时甚至需要一定的反复。
[判断题]
11、市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参考答案：
对
[判断题]
12、收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。
参考答案：
对
[单项选择题]
13、关于合作机构管理的说法，不正确的是（）。
A.银行为了取得客户资源，提高市场份额，因此合作机构资质水平的考察不重要
B.与外部机构合作是当前和今后一段时间个人住房贷款业务开展的主要方式
C.专业从事担保业务的中介担保公司，是商业银行个人住房贷款业务的重要合作机构
D.合作机构的资金实力对商业银行的个人住房贷款风险管理水平有着重要的影响作用
参考答案：
A
参考解析：
现阶段由于缺乏征信体系、国内商业银行个人住房贷款业务大多要依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。
由于银行忽视了对合作机构资质水平的考察以及对其权责的约束，导致合作机构的住房贷款风险逐步暴露。
因此，商业银行开始认识到选择优质的合作机构的重要性。
选项A错误。
[判断题]
14、对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自主房的家庭．个人住房贷款最低首付比例为25％。
参考答案：
错
参考解析：
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点。
对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自主房的家庭，个人住房贷款最低首付比例为30％。
[判断题]
15、房产税采用从价计税。
计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
参考答案：
对
[判断题]
16、个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
截至2008年11月，全部国内商业银行人民币贷款余额的一半由我国个人住房贷款余额构成。
参考答案：
错
参考解析：
截至2008年11月，我国个人住房贷款余额占全部国内商业银行人民币贷款余额的10％。
[单项选择题]
17、为了分析合作机构的信用状况，可以查看外部监管记录，这些外部监管不包括（）。
A.下游企业
B.金融机构
C.司法部门
D.在建设、工商、税务等国家管理部门
参考答案：
A
参考解析：
对合作机构的历史信用记录，可以查看外部监管记录：
在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录。
[单项选择题]
18、借款人刘某是国企男员工，今年47岁，离异。
刘某2年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为90平米的商品住房，每平米价格为1．2万元，每平米物业费2元，并向银行申请个人住房贷款。
该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率9折（5年以上贷款基准利率为4．9％），二套房贷款最低执行利率为基准利率的1．1倍。
假设刘某申请的贷款执行相应最低利率，刘某可申请的最长贷款期限为（）年。
A.28
B.23
C.30
D.33
参考答案：
B
参考解析：
B个人住房贷款的期限最长可达30年。
对于借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。
符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
刘某为男性，今年47岁，因此其可申请的最长贷款期限为70-47=23（年）。
[填空题]19借款人刘某是国企男员工，今年47岁，离异。
刘某2年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为90平米的商品住房，每平米价格为1．2万元，每平米物业费2元，并向银行申请个人住房贷款。
该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率9折（5年以上贷款基准利率为4．9％），二套房贷款最低执行利率为基准利率的1．1倍。
其应支付的最低首付款金额为（）万元。
（保留一位小数位）
参考答案：
64.8
参考解析：
64.8对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％。
所以，刘某应支付的最低首付款金额为：
1．2X90X60％=64．8（万元）。
[单项选择题]
20、分析合作机构的偿债能力时，重点看（）。
A.销售净利润
B.资产净利润
C.资产负债表
D.成本费用
参考答案：
C
参考解析：
通过对资产负债表的分析，可以获取流动比率、速动比率、现金比率、运营资本、资产负债率、产权比率、已获利息倍数等重要指标，从而对企业的偿债能力和担保能力做出判断。
[填空题]21借款人刘某是国企男员工，今年47岁，离异。
刘某2年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为90平米的商品住房，每平米价格为1．2万元，每平米物业费2元，并向银行申请个人住房贷款。
该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率9折（5年以上贷款基准利率为4．9％），二套房贷款最低执行利率为基准利率的1．1倍。
若刘某名下无其他负债，刘某收入至少应达到（）元/月。
参考答案：
5834
参考解析：
商业银行应着重考核借款人还款能力。
应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月房产支出与收入比的计算公式为：
（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入所以，月均收入=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／50％=（2737+90X2）／50％=5834（元）。
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[多项选择题]
22、借款人刘某是国企男员工，今年47岁，离异。
刘某2年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为90平米的商品住房，每平米价格为1．2万元，每平米物业费2元，并向银行申请个人住房贷款。
该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率9折（5年以上贷款基准利率为4．9％），二套房贷款最低执行利率为基准利率的1．1倍。
刘某取得房产证1年后，将该房产出售给李某，交易过程中可能涉及的税收包括（）。
A.印花税
B.所得税
C.增值税
D.房产税
E.契税
参考答案：
A,B,E
参考解析：
目前二手房交易需缴纳的税费包括：
契税、印花税、土地出让金、转移登记费、交易手续费、营业税及附加（房屋购买未满两年）、个人所得税。
[单项选择题]
23、“假个贷”中“假”的含义不包括（）。
A.捏造借款人资料或者其他相关资料
B.个人不以房子为抵押向银行申请个人住房贷款
C.虚构购房行为使其具有“真实”的表象
D.不具有真实的购房目的
参考答案：
B
参考解析：
“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。
[判断题]
24、借款人刘某是国企男员工，今年47岁，离异。
刘某2年前已全款购买一套普通住房，现计划在某现房项目再购买一套面积为90平米的商品住房，每平米价格为1．2万元，每平米物业费2元，并向银行申请个人住房贷款。
该银行首套房贷款最低执行利率为基准利率9折（5年以上贷款基准利率为4．9％），二套房贷款最低执行利率为基准利率的1．1倍。
刘某以小学五年级的儿子的名义购房，并向银行申请个人住房贷款，刘某作为共同还款人，银行可以进行按揭支付。
参考答案：
错
参考解析：
未成年人作为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，不能以贷款方式购买房屋。
银行不宜办理房屋惟一产权人为未成年人的住房贷款申请，而应该由未成年人及其法定监护人共同申请。
[单项选择题]
25、贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的（）有疑问的，可以进行重新调查。
A.真实性
B.规范性
C.准确性
D.合理性
参考答案：
A
参考解析：
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的《个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。
贷款审查人对贷前调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的．可以进行重新调查。
[单项选择题]
26、房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为（）。
A.
“假个贷”
B.担保风险
C.中介结构风险
D.市场风险
参考答案：
A
参考解析：
房地产开发商将未卖出的楼盘过户给有关联关系的房地产中介公司或个人，房地产中介公司和个人再以购房者的名义以房子为抵押向银行申请个人住房贷款。
房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
[单项选择题]
27、贷款人提出审批意见时，如下做法不正确的是（）。
A.采用双人审批方式时。
只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意见方为“同意”
B.采用双人审批方式时.只要"-3一名贷款审批人签署“同意”意见时，审批结论意见为“同意”
C.采用单人审批时.贷款审批人直接在《个人信贷业务申报审批表》上签署审批意见
D.发表“否决”意见应说明具体理由
参考答案：
B
参考解析：
贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”
“否决”两种。
“同意”表示完全同意按申报的方案（包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素）办理该笔业务。
采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意见方为“同意”。
[单项选择题]
28、下列关于个人住房贷款合同的说法，错误的是（）。
A.应使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本
B.对不准备填写内容的空白栏不需再做处理
C.同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人
D.对采取抵押担保方式的.应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字
参考答案：
B
参考解析：
在填写个人住房贷款合同时，需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章。
[单项选择题]
29、个人住房贷款签约业务办理中不得一人兼任（）和（）
A.合同填写岗；合同复核岗
B.贷款调查岗；贷款审查岗
C.抵押登记岗；放款岗
D.贷款调查岗；抵押登记岗
参考答案：
A
参考解析：
住房贷款合同填写完毕后，填写人员应及时将合同文本交合同复核人员进行复核。
同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
[单项选择题]
30、下列不属于个人住房贷款中常见的政策性风险的是（）。
A.抵押品执行的政策性限制
B.对境外人士购房的限制
C.对楼盘建设规划的限制
D.对购房人资格的政策性限制
参考答案：
C
参考解析：
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动从而给商业银行带来的风险。
政策风险属于个人住房贷款的系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单一行业、单一银行所无法避免的。
比较常见的政策风险如下：
①对境外人士购房的限制；②对购房人资格的政策性限制；③抵押品执行的政策性限制。
[单项选择题]
31、合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由（）签字确认。
A.合同复核人员
B.其他合同复核人员
C.合同填写人员
D.其他合同填写人员
参考答案：
C
参考解析：
合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。
同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通。
并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。
[单项选择题]
32、借款人、担保人等签字后，通过审查后（）在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章。
A.贷款审批人
B.有权签字人
C.合同填写人
D.贷款发放人
参考答案：
B
参考解析：
借款人、担保人等签字后，贷款发放人应将有关合同文本、贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交银行个人住房贷款合同有权签字人审查．有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章．之后按照用印管理规定负责加盖银行个人住房贷款合同专用章。
[单项选择题]
33、个人住房贷款审批环节主要业务风险控制点不包括（）。
A.不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放
B.贷款担保手续是否齐备
C.审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款
D.未按独立公正原则审批
参考答案：
B
参考解析：
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
①未按独立公正原则审批；②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
B项属于贷款发放环节的风险。
[单项选择题]
34、关于个人住房贷款签订合同的说法，不正确的是（）。
A.对保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人
B.在签订（预签）有关合同文本前，应履行充分告知义务
C.借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字
D.对采取抵押担保方式的，不要求抵押物共有人在相关合同文本上签字
参考答案：
D
参考解析：
合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。
对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字。
选项D错误。
[单项选择题]
35、贷款划付时，委托其他自然人代办的，代理人不需要持（）到柜台办理。
A.本人身份证件
B.借款人身份证件
C.账户卡
D.借款人授权委托书
参考答案：
C
参考解析：
贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同借款人需要到场的。
应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。
借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。
委托其他自然人代办的．代理人应持本人身份证件、借款人身份证件和借款人授权委托书到柜台办理。
[单项选择题]
36、下列不可以用于抵押担保的是（）。
A.借款人名下的股票
B.借款人配偶名下的房产
C.借款人就职医院的房产
D.借款人名下的存单
参考答案：
C
参考解析：
C项属于共有财产，共有财产的抵押须取得共有人的同意。
[单项选择题]
37、下列关于个人住房贷款期限调整的说法错误的是（）。
A.原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率之行
B.对分期还款类个人贷款账户.缩短期限后，贷款到期日期至少在下一个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零
C.缩短借款期限，已计收的利息也要相应调整
D.缩短借款期限后新的借款信息达到新的利率期限档次时.从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行
参考答案：
C
参考解析：
缩短借款期限后的利率不作调整。
[单项选择题]
38、下列各项中，不应计入不良贷款的是（）。
A.张某因出差在外，未及时归还贷款本息
B.张某宣告死亡，以其财产清偿后，仍未能还清其生前的贷款
C.余某由于金融危机而失去工作，目前无正常收入，无力偿还房贷
D.曲某已无力归还贷款，银行将其抵押物拍卖，但损失金额尚不能确定
参考答案：
A
参考解析：
按照五级分类制度，个人住房贷款分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，其中后三类属于不良个人贷款。
A项是正常贷款；B项是损失贷款：
C项是次级贷款；D项是可疑贷款，可见，只有A项不应计入不良贷款。
[单项选择题]
39、个人住房贷款的贷后与档案管理的管理期间是指（）。
A.贷款发放后至合同终止期间
B.合同签订后至合同终止期间
C.合同签订后至贷款发放期间
D.贷款发放后至下一项贷款申请期间
参考答案：
A
参考解析：
个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷后检查、合同变更、本息回收、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。
[单项选择题]
40、（）是个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
A.操作风险
B.法律风险
C.政策风险
D.合作机构风险
参考答案：
A
[单项选择题]
41、借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息的贷款是（）。
A.关注贷款
B.次级贷款
C.可疑贷款
D.损失贷款
参考答案：
B
参考解析：
次级贷款是指借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。
[单项选择题]
42、关于档案的退回的说法，不正确的是（）。
A.借款人还清贷款本息后.一些档案材料需要退还借款人
B.凭信贷部门和会计部门出具的“贷款本息结清通知书”
C.重要档案材料保管部门开具“重要档案材料清退确认书”
D.重要档案材料保管部门凭“贷款本息结清通知书”，将重要档案材料退回信贷部门
参考答案：
C
参考解析：
借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。
重要档案材料保管部门凭信贷部门和会计部门出具的“贷款本息结清通知书”，将重要档案材料退回信贷部门。
信贷部门开具“重要档案材料清退确认书”，借款人或受托人和信贷人员在确认书上签字后，将重要档案退还借款人，确认书及有关资料归档，档案管理人员进行有关信息登记。
[单项选择题]
43、商业银行个人住房贷款的利率实行（）的原则。
A.上限放开，下限管理
B.法定利率
C.银行根据自身状况自行设定
D.银行与借款人协商确定
参考答案：
A
参考解析：
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。
按照国发[2010]10号文，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍：
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
[单项选择题]
4
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