机电评估实例.docx
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机电评估实例
铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产为拟发生产权转让行为而形成的。
其实物资产的种类主要有：
库存备品、房屋建筑物、机器设备、林木资产、土地使用权等。
上述实物资产主要存放于铁法煤业集团兴城工人疗养院院内，存放地点比较集中。
铁法煤业（集团）有限责任公司委托评估的主要分布及特点是：
（一）库存备品：
为铁法煤业集团兴城工人疗养院从事经营疗养活动所需要的各种备品。
主要包括：
、床、沙发、茶几、被子、厨房用具等生活用品。
（二）房屋建筑物：
为铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的生产和生活用房。
主要包括：
各疗区楼房、俱乐部、水泵房、木工房、仓库等；
（三）机器设备：
为为铁法煤业集团兴城工人疗养院从事经营疗养活动所需要的各种机器设备和电子设备。
主要包括：
循环水泵、超声波治疗仪、电视机、空调、计算机、复印件等；
（四）林木资产：
为铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的景观松树，及矮灌木构成的树墙等；
（五）土地使用权为疗养院院内，土地面积共计87,130平方米，使用年期为24年的出让土地使用权。
三、影响资产清查的事项
由于本次评估实物资产数量较大且空间分布较为集中，评估人员对库存备品、房屋建筑物、机器设备、林木资产及土地使用权进行了现场详细勘察和核实和实物盘点。
四、资产清查的过程与方法
（一）清查组织工作
2010年7月30日评估机构组织各专业主要负责人进入资产评估现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，并和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。
根据委估资产的特点，资产清查分成库存备品、建筑物、机器设备、林木、土地使用权小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。
8月2日全体评估人员抵达现场，开始对参与评估人员进行内部培训。
8月4日开始对资产评估申报明细表审核。
评估组清查核实工作从2010年8月2日开始，2010年8月8日结束。
清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
自评估人员全部抵达现场后，首先按专业分组对评估明细表进行初步审核，再根据资产分布情况，分别成立若干组进行现场清查核实。
（二）清查主要步骤
1.指导企业相关人员首先进行资产清查与收集应向评估机构提供的资料；
先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2.初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。
然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
在现场勘察过程中，对库存备品逐项进行现场勘察，查阅了各备品的存放地点、存放区域等，根据各备品的现时技术状况和新旧程度填写库存备品现场勘察记录表；
在现场勘察过程中，对房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑物的预（决）算书及施工图纸等，根据房屋和构筑物的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；
在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资料及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过与铁法煤业集团兴城工人疗养院的设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。
通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；
在现场勘察过程中，对林木资产逐项进行现场勘察，查阅了各类林木资产的生存地点、生存区域等，根据各类林木的生长状况和维护保养情况填写出林木资产现场勘察记录表；
在现场勘察过程中，对土地使用权逐一进行现场勘察，查阅了反映土地使用权权属状况的产权证书。
勘查测量了土地面积，记载了土地四至及土地利用现状，根据土地使用权的现时状况和现场记录填写出土地使用权现场勘察记录表；
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到”表”“实”相符。
5.核实产权证明文件
对评估范围内的备品、房产、设备、林木以及土地的产权进行调查，以确认作到产权清晰。
经过核实，房屋、土地均办理房屋所有权证和土地使用证，主要设备具备购销合同或购置发票，整体资产的获取具备转让合同。
资产评估是在调查核实备品、房产、设备、林木以及土地等产权的基础上进行的，不存在产权纠纷的问题。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1.流动资产的清查
对于存货——库存备品的评估，评估人员逐项核实库存备品的种类，抽查库存备品的填报数量。
对库存备品的种类、品质、新旧程度、可利用程度逐项落实，达到实物与明细表相符，现场勘察率不低于40%。
2.固定资产的清查
（1）对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有关人员座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实，达到实物与明细表相符，现场勘察率100%。
（2）对于设备类资产，逐一进行了核实，现场勘察率达到100%。
评估人员查阅和复印了部分设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、运杂费用及摊销费用比例。
同时，评估人员查阅了有关安装工程的预、决算报告及相关证明文件。
（3）对于林木类资产，逐一进行了核实，现场勘察率达到100%。
评估人员
清点了景观松树的棵树，测量了景观松树的直径和高度，调查了景观松树的树龄。
测量了灌木树墙的长度和高度，调查了树龄。
3.无形资产的清查
土地使用权：
我们会同企业有关人员对企业申报的土地使用权的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。
由于评估宗地地块的数量较小（共计1块），实物现场勘察的比例为100%，全部进行勘察。
经过核查，土地使用权为铁法煤业集团兴城工人疗养院于1994年6月29日以出让方式获取的40年使用年期价格。
截止到本次评估基准日2010年7月31日，已使用了16年。
本次评估价格为其剩余24年的土地使用权价格。
经过核查，土地使用证载明的数量为105,040平方米，其中已有17,910平方米的土地被铁法煤业集团兴城工人疗养院用于修建了职工住宅。
而且这部分职工住宅已经参与了住房改革，成为了职工的私有产权住宅。
故该部分土地使用权不列入本次资产评估范围内。
本次评估的土地使用权，参与本次经济行为（产权转让项目）的数量为87,130平方米。
房屋建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
本次评估范围为位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号，铁法煤业集团兴城工人疗养院院内，房屋建筑物共有27项，总建筑面积为13,364.40平方米，构筑物及其他附属设施共39项。
截至评估基准日2010年7月31日的账面原值：
488.90万元，账面净值：
201.46万元；
（二）资产概况
1.概况
铁法煤业集团兴城工人疗养院的房屋建筑物全部位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号院内。
建筑结构主要有砖混结构和砖木结构，基础多采用条形毛石基础。
建成时间多为上世纪五十年代和七十年代。
由于各建筑物已使用多年，各房屋建筑物后期均做了不同修缮和加固，现大多数房屋质量尚可，能满足基本使用的要求。
2.建筑物特点
本次评估房屋建筑物中三个疗养楼和水疗室、泵房等为砖混结构。
其余为砖木结构。
（1）砖混结构：
被评估房屋中砖混结构构造为毛石基础、实心粘土砖墙，外墙厚度365毫米，内墙厚度240毫米，预制钢筋混凝土屋面板，屋面作法为珍珠岩保温，三毡四油一砂防水，楼地面多为水泥砂浆地面，内墙面为混合砂浆刮大白，外墙为水泥砂浆喷刷涂料。
（2）砖木结构：
被评估房屋中砖木结构构造为毛石基础、实心粘土砖墙，外墙厚度365毫米，内墙厚度240毫米，木屋架坡屋顶，屋面作法为珍珠岩保温挂水泥瓦，三毡四油一砂防水，楼地面多为水泥砂浆地面，内墙面为混合砂浆刮大白，外墙为水泥砂浆喷刷涂料。
经现场勘察，总的情况如下：
（1）基础承载能力。
各主要生产建筑物、构筑物部分地基承载尚可，未发现这些建筑物由于基础原因产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。
（2）主体结构强度一般，各类建筑物承重构件和非承重构件较陈旧，尚具备继续使用的功能。
（3）各生产及生活用房维护管理较好，可直接使用。
（4）屋面一般采用防水油膏防水或三毡四油防水，耐久性较好，能够满足继续使用的功能。
综上所述，我们认为本次被评估的建筑物，结构稳定性尚能满足安全要求，建筑功能性损伤较小，现具备直接继续使用的功能，需进行局部维护和修缮，基本可正常使用。
（三）评估过程
第一阶段：
准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：
现场勘察阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
（1）结构：
为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。
根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：
每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：
水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
（4）维护结构：
如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：
评估测算阶段
查阅了典型建（构）筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。
第四阶段：
报告撰写阶段
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。
（四）评估依据
1.委估方提供的房屋建筑物清查评估明细表；
2.委估方提供的房屋使用权证；
3.辽宁省建筑工程预算定额—土建；
4.辽宁省建筑工程预算定额—土建；
5.辽宁省建设工程其他费用标准；
6.兴城市2010年上半年建设工程材料指导价格；
7.兴城市房屋市场售价；
8.《资产评估常用数据与参数手册》；
9.评估人员现场收集的其他资料。
（五）评估方法
本次对建筑物的评估，采用重置全价法。
计算公式为：
评估值=重置全价×综合成新率
1.重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
2.综合造价的确定
建筑物：
根据典型房屋实物工程量，按照现行建筑安装工程定额（或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。
（2）理论成新率的确定
对于房屋建筑物，根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。
（3）综合成新率的确定
综合成新率的确定是根据理论成新率与现场勘察成新率的权重确定的。
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
4.评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
（六）典型案例评估分析
由于该次评估范围内的建筑物、构筑物数量较多，类型较杂，在此选择了其中的一个典型案例来进行分析，说明重置全价法的具体计算过程。
案例：
水疗室
明细表序号：
表5-1-1序号2号
权证编号：
兴房权证字第00102号
结构：
砖混结构
建成年月：
1981年12月
建筑面积：
1,435.00平方米
1．概况
生产车间建成于1981年12月,建筑面积1,435.00平方米，该工程属于四类工程。
结构为砖混结构，层高2.8米。
基础为有片状毛石带形基础，基础埋深2.6米。
楼板为预制槽型混凝土屋面板，外墙为490毫米砖墙，墙面及棚顶均抹水泥砂浆。
照明设施完好齐备。
现场勘察状况：
房屋结构尚坚固，墙面装修有剥离、破损现象，屋面轻微渗漏，房屋出现细小的不均匀裂缝，室内设施较差。
整体外观情况尚可，房屋尚能正常使用。
2.重置全价测算
（1）土建造价的测算
依据现场勘察情况，查看竣工图以及收集到的工程资料，套用《辽宁省建筑工程预算定额—土建》中的子目得出该工程的土建定额直接费为589,530元，人工费为124,835元。
根据《辽宁省建设工程其他费用标准》计算土建工程造价见下表：
土建工程造价测算表：
金额单位：
人民币元
序号
费用名称
计算公式
费率%
金额
（一）
定额直接费
基价之和
589,530
A
人工费
人工费之和
124,835
（二）
综合费用
A*费率
25.6％
31,958
（三）
利润
A*费率
20％
24,967
（四）
有关费用
A*费率
22,670
1
远地施工增加费
A*费率
2
特种保健津贴
A*费率
3
赶工措施增加费
A*费率
4
文明施工增加费
A*费率
2％
2,497
5
集中供暖等项费用
A*费率
16.16％
20,173
6
地区差价
7
材料差价
49,865
49,865
8
工程风险系数
[
（一）＋
（二）＋（三）]×费率
（五）
劳动保险基金
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）]×费率
3.32%
23,870
（六）
工程定额编制管理费劳动定额测定费
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）]×费率
0.16%
1,150
（七）
税金
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）]×费率
3.41%
25,370
（八）
单位工程费用
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）＋（七）
769,381
（2）安装工程造价测算
根据企业提供的工程预决算资料确定工程的安装工程量，套用《辽宁省安装工程预算定额》子目得出安装工程的项目直接费为143,659元，其中人工费为29,985元。
根据《辽宁省建设工程其他费用标准》计算出安装工程造价见下表：
安装工程取费表如下：
金额单位：
人民币元
序号
费用名称
计算公式
费率%
金额
（一）
定额直接费
基价之和
143,659
A
人工费
人工费之和
29,985
（二）
综合费用
A*费率
30.6%
9,175
（三）
利润
A*费率
20%
5,997
（四）
有关费用
A*费率
2,791
1
远地施工增加费
A*费率
2
特种保健津贴
A*费率
3
赶工措施增加费
A*费率
4
文明施工增加费
A*费率
2%
600
5
集中供暖等项费用
A*费率
16.16%
4,845
6
地区差价
7
材料差价
12,561
12,561
8
工程风险系数
[
（一）＋
（二）＋（三）]×费率
（五）
劳动保险基金
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）]×费率
3.32%
5,964
（六）
工程定额编制管理费劳动定额测定费
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）]×费率
0.16%
287
（七）
税金
[
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）]×费率
3.41%
6,338
（八）
单位工程费用
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）＋（七）
192,217
（3）建筑安装工程总造价=土建工程造价+安装工程造价
=769,381+192,217
=961,598元
（4）前期及其他费用
取费依据详见辽宁省工程前期费用和其他费用计算程序表（见前表）。
前期及其他费用＝建安工程总造价×4.85％+建筑面积×28元/m2
＝961,598×4.85％+1,435.00×28元/m2
＝86,817元
（5）资金成本
该工程正常建设期为一年，建设期按一年均匀投入，利率按5.31%计算，则：
资金成本=（总造价+前期及其他费用）×5.31%×1/2
=1,048,415×5.31%×1/2
=27,835元
（6）重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本
=1,048,415+27,835
=1,076,250元
3.评估值测算
对该建筑物进行现场勘察后，依据该建筑物现场勘察评分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场勘察成新率。
其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，测算建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。
（1）勘察成新率
在熟悉该建筑物施工资料的基础上，依据现场勘察评分标准，对其结构、装饰、设备三部分进行打分，并根据其及使用年限，确定三部分权重，依此确定该建筑物的勘察成新率。
现场勘察成新率计算表：
分项
评定依据
标准分
分数
⑴
结
构
1基础
无明显沉降，尚稳
25
12
2承重构件
较陈旧，尚可
25
12
3墙体
中度风化
15
7
4屋面
有渗漏
20
8
5地面
有裂缝
15
7
小计：
（1+2+3+4+5）×0.80
36.8
⑵
装
修
6门窗
部分由损坏和缺失
30
14
7外墙
有空鼓和裂隙
25
12
8内墙
有裂纹和鼓包
25
11
9顶棚
稍有松动
20
8
小计：
（6+7+8+9）×0.10
4.5
⑶
设
备
10水卫
有赌塞和锈蚀
25
12
11电器照明
尚可照明，电线老化
30
14
12暖气
停暖多年，需修复
25
12
13通讯
停用多年，需修复
10
5
14电视
严重损坏，需修复
10
4
小计：
（10+11+12+13）×0.10
4.7
勘察成新率合计
46
（2）理论成新率
该建筑物为水疗室，成新率按年限法确定。
即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。
该水疗室为砖混结构平房，属于生活用途房屋，根据《资产评估常用数据与参数手册》耐用年限为50年。
该房建造时间为2010年7月31日，现已使用28年，尚可使用22年。
理论成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%
=（50-28）/50×100%
=44%
（3）综合成新率
综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占40%，观察法占60%。
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=46%×60%+44%×40%
=45.2%
综合成新率取45%。
4.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=1,076,250×45%
=484,313（元）
（七）评估结果
铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产位于辽宁省兴城市兴海路四段1005号院内，建筑面积共计13,364.40平方米的17项房屋建筑物及39项构筑物在评估基准日2010年7月31日的账面原值：
488.90万元，账面净值：
201.46万元；资产评估值为859.76元，大写人民币捌佰伍拾玖万柒仟陆佰元整。
评估增值658.30万元，资产增值率为326.76%。
（八）评估结果分析
房屋建筑物及构筑物的评估结果出现较大的评估增值，其原因为：
①入账的房屋建筑物初始建造年代均已久远，在企业账目中现多已提完折旧，仅列示残余价值。
而房屋建筑物实际中，由于使用维护较好，尚具备使用价值，从而导致评估资产增值。
②部分房屋建筑物和大部分构筑物及其他附属设施均未列入企业资产账中。
评估时作为账外盘盈资产，评估作价时亦导致资产增值。
三、机器设备评估技术说明
（一）评估范围
铁法煤业（集团）有限责任公司委托评估的铁法煤业集团兴城工人疗养院的设备类资产共计96项，其中生产、生活用机器设备46项，办公用电子设备48项，全部位于辽宁省兴城市兴海南路四段1005号铁法煤业集团兴城工人疗养院院内。
截至评估基准日2010年7月31日的账面原值：
13.74万元，账面净值：
0.49万元；
（二）设备概况
1、生产设备：
为分布在水泵房和木工房内的循环泵、潜水泵、配电盘等；
2、医疗设备：
为分布在水疗室的超声波治疗仪，电疗机等；
3、电子设备：
为分布在办公室的打印机、传真机、计算机等；
4、家电设备：
为分布在疗养区内的电视、空调、冰箱、冰柜等。
（三）评估过程
1.清查核实工作
对铁法煤业集团兴城工人疗养院的机器设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中无虚报、漏报，重报的设备，对申报表中盘盈、盘亏、折除、待报废等设备，要求该单位在申报表中说明，并要求使用单位出具书面说明。
对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。
2.评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。
3.评定估算
（1）根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
（2）机器设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
（3）由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。
4.评估汇总
（1）经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，贬值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
（2）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各设备质量情况调查表、有关设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
5.撰写报告
按中国资产评估协会颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（四）评估依据
1、企业提供的“设备清查评估明细表”；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、中国机械电子工业出版社《2010年中国机电产品报价手册》；
4、慧
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