凉州区西郊公园旅游景区改造建筑二.docx

凉州区西郊公园旅游景区改造建筑二.docx

《凉州区西郊公园旅游景区改造建筑二.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《凉州区西郊公园旅游景区改造建筑二.docx（18页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

凉州区西郊公园旅游景区改造建筑二

凉州区西郊公园旅游景区改造建设

可行性研究报告

（方案二）

西安理工大学城市规划系

2011年10月

目录

第一章概述3

第二章项目所在地概况7

第三章建设方案内容9

第四章建项目实施计划12

第五章投资估算与资金筹措13

第六章财务分析15

第七章社会效益分析16

第八章投资估算一览表17

第一章概述

1.1项目概况

1.1.1项目背景

西郊公园作为武威城区的中心公园，是城市的客厅，虽经多年建设，现初具规模，为城乡人民休憩、娱乐、观赏游览、健身教育和丰富城乡群众文化生活发挥了积极的作用。

但是，由于地方财力困难，公园一直未经系统规划投资建设，景区内步行道、给排水、供电、停车场、污水处理等是西郊公园景区建设的薄弱环节，加之目前公园职工多、收入少，维护建设资金匮乏，吃饭与建设、稳定与发展矛盾十分突出。

这直接影响着该景区旅游服务质量、综合接待能力的提高，也制约了全市旅游业的进一步发展。

为了有效地改善西郊公园旅游景区的薄弱环节，带动和引导旅游基础设施水平和质量的提高，增强旅游业的综合接待能力，促进地方经济发展。

要尽快将其建成一个功能齐全，设施完善，特色鲜明、服务优良、品位高、吸引力强的旅游热点景区。

西郊公园景区基础设施建设项目的实施，不仅可以促进和带动旅游业的进一步发展，而且对今后城市公园的开放有着深远的意义，将为推动区域旅游业的持续、健康、快速发展起到积极地促进作用，为武威旅游业的腾飞打下良好的基础。

1.1.2建设必要性

武威市凉州区西郊公园其前身为武威西郊园艺林场，是稀世国宝西夏木缘塔、木板画的出土地，位于武威市城区西关街，规划面积十九万平方米，居城市规划中心的繁华地段，东临西凉市场，西接西苑住宅小区，南临公园路，北靠环城路。

经多年的开发建设，园内绿树成荫，松柏翠绿，红梅怒放，垂柳婆娑，道路纵横，环境幽雅。

大、中型游乐设施达32项，主要有：

观览车、太空飞车、弯月冲浪、豪华转马、自控飞机、海陆空大战、快乐王子、恐龙大战、疯狂老鼠、巡航战机、游龙戏水、水上挑战者、水上豪华电动船、滑行龙、海盗船、旱冰场、跑马场、赛车场等。

人工湖与盘龙山、龟寿山遥遥相望，湖光山色，亭台相映；动物园依山而建，绿树环抱，驯养动物22种、150多种（头）只，大部分属国家一、二级保护动物。

其中有：

美洲虎、东北虎、狮子、棕熊、野狼、马鹿、猞猁、白唇鹿、野骆驼、驼鸟、红腹锦鸡、珍珠鸡、孔雀等。

西凉度假村由梨园和苹果园组成，共有茶摊88个，同时可接待休闲、娱乐游客近万人，是休闲、纳凉、娱乐、朋友聚会的理想场所；西苑餐饮娱乐城设计独特，装饰豪华，是举办室内大型舞会和宴请宾客的理想之地；游客健身广场，设施齐全，可使游客健身和举办篮球、网球、羽毛球、排球、乒乓球等体育项目比赛；文化广场建有多功能舞台一座，是开展大型文艺活动的平台；省级国防教育基地和市级爱国主义教育基地是全民进行爱国、国防教育的大课堂，现有退役T-34坦克一辆，122榴弹炮一门，超音速轻型战斗机一架，神舟三号火箭模型一枚，展厅一处，升旗台一座。

公园现初具现代园林规模，是“丝绸之路”上的重点旅游景点之一，2007年接待游客60万人次，旅游接待收入达120万元。

1992年以来，为了加快西郊公园的建设步伐，推动文化旅游事业快速发展，由西安美术学院规划设计了甘肃武威市《西部乐园》详细规划说明，并积极组织实施。

西郊公园累计投入资金850万元，先后开挖人工湖1.9万平方米，新建旅游景点4处，栽植各种树木1.2万株，从多方面加强了环境的绿化美化，使西郊公园景区开发建设工作取得了初步成效。

但是，由于地方政府财政困难，公园初建开放不久，于1988年改为自收自支的的事业单位，随着公园职工的逐年增加，公园基础设施建设的资金也逐年减少，致使公园发展缓慢，制约因素颇多，基础设施相当落后。

目前，景区内除南端有自来水供给外，无完整的的给排水、供电、供暖系统，渠路不配套，且路面凸凹不平，公用服务设施几乎廖廖无几，与经济、社会、城市发展和人民生活质量提高不相适应；景区内游乐设施项目较多，但部分设施陈旧老化，且布局不合理，不利于改善公园的人文景观和游园环境；公园绿地面积达12.5万平方米，树种近30种，但混杂现象严重，没有一区一景，植物造型的景观，与现代园林目标相差甚远；景区周边建筑“一面墙”，且风格陈旧、环境卫生差，与城市街景和景区内风格要求不相适应；景区内服务功能不健全，且功能区划分不明显，随着武威城市的发展，西郊公园已成为名符其实的城市中心公园，其称谓已时过景迁。

综上所述，规划、开发建设西郊公园刻不容缓。

1.1.3项目概要

1.1.3.1项目名称

凉州区西郊公园旅游景区改造建设

1.1.3.2编制单位

西安理工大学城市规划系

1.1.3.3建设单位

凉州区西郊公园

1.1.3.4建设地点

甘肃省武威市凉州区西郊公园

1.1.3.5项目建设投资

本项目投资估算总额为29028.1796万元，本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措。

第一期工程合计26340.8596万元。

第二期工程合计2687.32万元。

1.2主要研究结论

1.2.1、西郊公园景区是甘肃省的重点旅游景区之一，自一九八六年开园以来，接待旅游观赏游客达1200万人次。

但是随着旅游业的发展，该旅游景区内的道路、供电、供水、环卫、污水处理等基础设施已不能满足进一步发展的需要，因此，对西郊公园景区基础设施进行改造建设，有利于进一步开发旅游资源，有利于促进我市旅游业的发展。

1.2.2、西郊公园景区基础设施的建设，对于提高城乡人民生活质量，营造和谐氛围，丰富群众文化生活都是有重要的作用。

1.2.3、项目的建设实施是全面贯彻落实党中央科学发展观和省委、省政府加快对外开放，再造河西战略任务的重要举措；对开创全省旅游业的新局面有着十分重要的意义。

1.2.4、本项目提出的改造建设内容及建设规模，符合构建和谐社会的实际需要，符合经济发展和旅游业发展的需要。

所以项目的提出与建设是可行的，需再进一步做好下一阶段工作，筹措落实资金，尽快组织实施。

1.2.5、本项目实施后，有较好的经济效益和社会效益。

第二章项目所在地概况

2.1城市概况

2.1.1、地理位置

武威位于甘肃省西部河西走廊东端，是古丝绸之路自东而西进入河西走廊的第一重镇。

地势西南高东北低，西南部依祁连山，东北部靠腾格里沙漠，中部走廊平原是富饶的农业区。

武威城郊皇娘娘台新石器时代的文化遗址证明，距今4000多年前武威一带已有人类繁衍、生息，并进行农牧业活动。

西汉武帝时辟河西四郡，武威成为河西走廊政治、经济、文化、军事、宗教等的重镇，民族融合之熔炉，古代物质文化、精神文化储聚之所。

2.1.2、自然气候

武威气候属温带大陆性气候，太阳辐射强，日照充足，降水稀少，蒸发量大；夏季短而较热，冬季长而寒冷，年温差大。

年平均降水量为116.6mm，蒸发量为720-2200mm；年平均气温为7.6℃，其中最高气温38.5℃，最低气温-29.5℃，冰冻期11月至翌年3月，最大冻土深度142mm；年日照时数高达2967.8小时，平均每天接近8.1个小时；风力一般2-4级，4-5月大风出现次数最多，最大风力8级，大风年平均16天，最多年达39天；年平均无霜期169天，其中晚霜日期5月27日，早霜日期9月23日。

2.1.3、现状概括

武威是古丝绸之路的名城重镇。

1986年被国务院命名为“中国历史文化名城”，1987年被国务院批准为对外开放旅游城市。

全市辖“三县一区”，总面积33000平方公里，总人口194万人，其中：

凉州区辖区19镇18乡、2个指挥部、7个街道办事处，总面积5081平方公里，总人口103万人，其中城镇人口26万人。

境内有市级以上重点文物保护82处（件），省级以上15处（件），列为国家重点保护1处。

武威市凉州区西郊公园始建于1986年6月，经二十多年建设初具现代园林规模，是集休闲、娱乐、教育为一体的区域性旅游胜地，2006年9月被国家评定为AA级旅游景区。

2.1.4、旅游规模

目前，西郊公园景区每年接待的人数达60万人（次），预计到2012年旅游人数达90万人，到2015年，年旅游人数将达到100万人。

根据旅游人数发展的预测，本项目的建设规模确定为年接待旅游人员100万人，其中新增40万人，若西郊公园景区免费开放，年旅游人数可达120万人（次）。

2.2建设配套条件

2.2.1、供水

本项目完成后，预计日耗水约400立方米，目前武威市建有日供水能力10万立方米的自来水厂一座，计划景区内的生活供水管线，在城区西关街（景区南门）处与城市供水管网相接，其它用水靠自建供水系统供给。

2.2.2、排水

本项目正常运行后，预计日排污水约200立方米，市区现有日处理能力9万立方米的处理厂一座，景区内的污水通过3公里长的排污管道，进入市区排污系统。

2.2.3、供电

本项目计划安装100KVA变压器4台，可满足景区供电要求，景区全面建成后，如供电不足，可再增容。

第三章建设方案内容

根据确定的建设规模，本项目的主要建设内容如下：

3.1、路网建设工程

景区内设置入口5处、4570平方米，铺设车道、人行道3700m，16400平方米；分别在东门内建设地下停车场车位200个、3650平方米，北门外建设地上停车场车位160个、2850平方米,铺设硬质广场10000平方米。

3.2、给排水工程

计划在景区内修建观景水塔1座，维修自备水井2眼，铺设供水管道3400米，修建排污管道3100米，给排水检查井65个，修建灌溉渠系3000米，并设置喷、滴灌循环节水系统。

3.3、供电工程

计划安装变压器2台，建设配电房2座、配电箱40个，铺设电力线路5000米，架设路灯200盏。

3.4、消防工程

景区内消防通道与景区内主、次干道通用。

计划在景区设置消防栓设施30套。

3.5、采暖工程

计划在景区内铺设供热管网2300米。

3.6、公共服务设施工程

（1）计划在景区内新建办公场所300m2，游客服务中心533m2，入口管理房100m2，商业售货亭500m2，医疗卫生点100m2；

（2）计划在景区内设置广播系统1套，铺设广播线路5000米，铺设通讯线路3000米；

（3）计划在景区内新建星级水厕4座，改造水厕3座，配置垃圾箱50个，购置垃圾清运车2辆，制作各种标识警示牌300个。

3.7、景观绿化工程

（1）计划在景区内修建景观山丘、水景、景观雕塑6处；

（2）计划在景区内栽植各种乔灌木4000株、种植草坪60000m2、修建花坛3处；

（3）实施土方调配40000立方米。

3.8、新建娱乐设施工程

计划在景区内新建宠物舍1处、348m2，卡通故事城堡1处、631m2，童话城1处、800m2，数字迷宫1处、1294m2。

3.9、改造项目工程

计划在景区内改造度假村40个、6000m2，人工湖13734m2，游戏城堡1处、190m2，办公楼1栋、215m2，自备水源井2眼，国防教育基地1处，300m2，同时对娱乐城1462m2、旱冰场1179m2进行整体改造。

3.10、游乐设施工程

（1）计划在景区内新上大型游乐设施3项；

（2）计划新增公共游乐健身器材5套；

（3）拆除游乐设施。

3.11、周边拆迁、建设工程

（1）拆除东南角商用房1座、143m2，新建高层商住楼1栋、10459m2；

（2）拆除南侧3层商住楼1栋、6445m2;

（3）拆除西侧房屋1344m2,新建仿明清风格娱乐、购物商用楼4栋、48555m2；

（4）在公园北侧新建商住楼1栋、5586m2。

第四章建项目实施计划

4.1、项目实施计划

根据资金到位及建设内容，确定本项目的建设期为3年，2012至2014年度的建设内容安排如下：

4.1.1、2012年改造建设内容

（1）路网建设；

（2）景区内给排水、灌溉系统、供电、供热、消防、广播通讯建设；

（3）景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼建设；

（4）北侧商住楼建设；

（5）南侧商住楼拆迁；

（6）东南角商住楼拆迁、建设；

（7）景区景观建设。

4.1.2、2013——2014年改造建设内容

（1）公共服务设施建设；

（2）景区绿化建设；

（3）新建娱乐设施建设；

（4）游乐设施改造建设；

（5）改造项目建设。

第五章投资估算与资金筹措

5.1、投资估算及资金筹措

5.1.1、投资估算

总投资29028.1796万元。

第一期工程合计26340.8596万元。

（1）路网建设工程946.55万元；

（2）景区内给排水、灌溉系统、供电、供热、消防、广播通讯工程910.20万元；

（3）景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼工程9775.17万元；

（4）北侧商住楼建设工程1106.028万元；

（5）南侧商住楼拆迁工程3402.96万元；

（6）东南角商住楼拆迁、建设工程2146.386万元；

（7）景区景观建设工程540万元;

（8）周边开发建设相关费用7513.5656万元。

第二期工程合计2687.32万元。

（1）公共服务设施建设工程520.15万元；

（2）景区绿化建设工程611万元；

（3）新建娱乐设施建设工程365.55万元；

（4）游乐设施改造建设工程490万元；

（5）改造项目建设工程700.62万元。

5.2、资金筹措

本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措：

（1）拆除公园东南角商用房1座、占地面积143m2，建筑面积143m2，新建高层点式商住楼1栋、占地面积1740m2,建筑面积10459m2。

按现行商品房市场价出售，其总收入为5208.582万元（即：

10459m2×4980元/m2=5208.582万元）。

（2）在公园西侧新建仿明清风格高档娱乐、茶语、购物商用楼4栋、占地面积11225m2，建筑面积48555m2。

按现行商品房市场价出售，其总收入为24180.39万元（即：

48555m2×4980元/m2=24180.39万元）。

（3）在公园北侧新建商住楼1栋、占地面积931m2，建筑面积5586m2。

按现行商品房市场价出售，其总收入为2781.828万元（即：

5586m2×4980元/m2=2781.828万元）。

以上四项共占地13796m2（原占地4140m2、即6.21亩，新增占地9656m2、即14.48亩），建筑面积64600m2。

按现行商品房市场价出售，其总计收入为32170.80万元。

5.3、项目建设投资与受益分析

该项目总投资29028.1796万元，受益为32170.80万元，两者相抵，项目利润为3142.6204万元。

第六章财务分析

6.1、财务分析

6.1.1、经济收入

本项目建成后，正常每年可增加接待旅游人数40万人次；增加旅游收入120万元，其中门票收入80万元，停车场收入10万元，游乐设施收入30万元。

6.1.2、财务评估指标

根据本项目的经营收入和经营成本，计算本项目的主要指标如下：

财务内部收益率：

%；

财务净现值：

万元；

投资回收期：

年；

投资利润率%；

投资利税率%；

盈亏利税率%；

年总成本万元；

年利润总额：

万元；

年税金：

万元。

第七章社会效益分析

7.1、社会效益分析

旅游业所拥有的市场不仅规模和潜力很大，而且具有显著的现实性，是一个适应不同层次消费者的市场。

随着经济的发展，居民可支配收入的提高和闲暇时间的增多，旅游已逐年成为一个消费热点，发展势头比较兴旺，是一个广阔的，不可忽视的巨大市场。

加强旅游基础设施建设，可以改善旅游消费环境，作为城市公园，更是构建和谐社会的大舞台，这必将拉动相关产业的发展和消费。

各国的发展经验都充分说明，大力发展旅游业是刺激市场需求，推动经济增长的有效手段。

项目建成后，每年可增加接待旅游者40万人次，由于旅游设施的改进和完善，可使旅游者延长在武威的旅游观光时间，每人旅游消费平均按300元计算，每年可增加消费1.2亿元，为国家增加税收收入480万元。

第八章投资估算一览表

西郊公园改造建设项目投资估算

建设内容

工程量

单价

合计

备注

一、路网改造建设

9,465,500

1、入口

4570m2

650元/m2

2,970,500

2、主干道路（6m）

5400m2

200元/m2

1,080,000

3、次干道路（5m）

6500m2

200元/m2

1,300,000

4、支路（3m）

4500m2

150元/m2

675,000

5、硬质广场铺地

10000m2

240元/m2

2,400,000

6、停车场

6500m2

160元/m2

1,040,000

二、市政基础设施

9,102,000

1、给排水系统

4,320,000

（1）给水

3400m

500元/m2

1,700,000

（2）排水

3100m

700元/m2

2,170,000

（3）灌溉渠系

3000m

150元/m

450,000

2、电照系统

4,782,000

（1）配电室

2座

30万元/座

600,000

（2）变压器

4台

10万元/台

400,000

（3）供电集装箱

40个

1000元/个

40,000

（4）电力线路

5000m

200元/m

1,000,000

（5）路灯设备

200盏

4500元/套

900,000

（6）通讯线路

3000m

80元/m

240,000

（7）广播系统

1处

15万元/处

150,000

3、消防系统

30消防栓

2400元/套

72,000

4、采暖

2300m供热管线

600元/m

1,380,000

三、公共服务设施

5,201,500

1、办公场所

300m2

1800元/m2

540,000

2、游客服务中心

533m2

1500元/m2

799,500

3、入口管理房

100m2

1500元/m2

150,000

4、商业售货亭

500m2

1500元/m2

750,000

5、医疗卫生点

100m2

1500元/m2

150,000

6、环卫设施

2,812,000

（1）公厕

4座

60万元/座

2,400,000

（2）改造厕所

3座

10万元/座

300,000

（3）垃圾箱

50个

300元/个

15,000

（4）垃圾清运车辆

2辆

2.6万元/辆

52,000

（5）各种标识警示牌

300个

150元/个

45,000

四、景观绿化系统

11,510,000

1、景观

5,400,000

（1）造山造丘

100w

1,500,000

（2）水景

200W

3,000,000

（3）景观雕塑

70W

900,000

2、绿化

6,110,000

（1）乔灌木

4000棵

100元/棵

400,000

（2）草坪

60000m2

26元/m2

1,560,000

（3）花坛

3座

65万元/座

1,950,000

（4）土方调配

40000m3

55元/m3

2,200,000

五、新建娱乐设施

3,655,500

1、新建宠物室1处

348m2

1200元/m2

417,600

2、卡通故事城堡1个

631m2

1500元/m2

946,500

3、童话城

800m2

1500元/m2

1,200,000

4、数字谜宫

700m2

450元/m2

315,000

5、人工湖

1294m2

600元/m2

776,400

六、改造项目

7,006,200

1、度假村改造40个

6000m2

300元/m2

1,800,000

2、改造人工湖

13734m2

300元/m2

4,120,200

3、改造游戏城堡

190m2

1200元/m2

228,000

4、改造办公楼1幢

215m2

1200元/m2

258,000

5、改造自备水源井

2眼

75000元/眼

150,000

6、国防教育基地改造建设

300m2

1500元/m2

450,000

七、游乐设施

4,900,000

1、新上游乐设施项目

3项

80万元/项

2,400,000

2、公共游乐健身器材

1,300,000

3、拆除设施

1,200,000

八、周边拆迁、建设

164,305,440

（一）南侧三层商用楼

34,029,600

1、拆迁

6445m2

100元/m2

644,500

2、安置

6445m2

4980元/m2

32,096,100

3、补偿

6445m2

200元/m2

1,289,000

（二）东南角商用房

755,040

1、拆迁

143m2

100元/m2

14,300

2、安置

143m2

4980元/m2

712,140

3、补偿

143m2

200元/m2

28,600

（三）西侧拆迁

1344m2　

1200元/m2

1,612800

（四）新建商用楼

127,908,000

1、东南角

10459m2

1980元/m2

20,708,820

2、西侧

48555m2

1980元/m2

96,138,900

3、北侧

5586m2

1980元/m2

11,060,280

九、周边建设相关费用

75,135,656

1、土地价款

14.48亩

300万元/亩

43,440,000

2、地勘费

64600m2

1.5元/m2

969,000

3、设计费

127,908,000

3%

3,837,240

4、初设及设计审查费

64600m2

2.5元/m2

161,500

5、质监费

127,908,000

3.5‰

447,687

6、监理费

127,908,000

1.50%

1,918,620

7、热力增容费

64600m2

35元/m2

2,261,000

8、项目报批费用

22,100,618

（1）土地出让金

43,440,000

35%

15,204,000

（2）城市建设配套费

64600m2

50元/m2

3,230,000

（3）规划放线费

64600m2

3元/m2

193,800

（4）消防基