金堂国际家居生活城项目建议书政府版定0228 1Word文件下载.docx
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5.1经济效益分析20
5.2社会效益分析21
5.3项目总体评价22
六、项目实施保障23
6.1优秀的管理团队23
6.2专业市场运营团队23
6.3金融平台资源优势保障24
6.4配套支撑24
七、政府支持25
一、项目名称及建设选址
项目名称：
建设选址：
金堂县三星镇金橘街南侧（楼盘鹭洲城邦旁）
用地规模：
50亩
建设规模：
总建设规模约11万平方米。
建设内容：
西南首家集品牌家居、家具、建材、家品超市、家电、数码、酒店、餐饮、娱乐等多重业态为一体的家居主题城市综合体。
二、项目业主简介
三、项目的背景及建设的可行性和必要性
3.1背景
3.1.1金堂区位
金堂县位于成都平原东北部，县城赵镇距成都市区36公里，距广汉20公里、中江45公里、青白江18公里、龙泉驿36公里，属于区域中心城市，成都三圈层城市，交通商贸自成体系，独立健康发展。
3.1.2人口环境
2012年度，全县总人口89万人，城镇人口约27万，县城城区现有人口约18万人，城市化率约30%，城市化率较低。
按《四川省“十二五”城镇化发展规划》发展要求，金堂县城至2016建成30平方公里30万人、2020年建成50平方公里50万人的中等城市。
小结：
金堂县人口基数大，城市化率较低，根据《四川省”十二五“城镇化发展规划》要求，城市化脚步快速推进，人口快速增加，消费总规模将不断增大。
3.1.3经济环境
金堂县2010年全县实现地区生产总值130.99亿元，人均GDP达到2579美元，荣获四川省“县域经济发展先进县”称号。
2012年GDP达202.3亿元，GDP年均增速保持在18%以上，生产总值持续快速增长。
预计到2015年，经济总量将突破300亿元，人均GDP翻番、达到5000美元，全口径财政收入将突破100亿元。
2012年金融机构和个人存款余额分别达194.4亿元和136.6亿元，城镇居民人均可支配收入为20777元，人均消费支出为14023元，人均收支差额较大，城镇居民储蓄意识较强，消费力还未完全释放。
金堂县GDP持续、快速增长，居民可支配收入不断增加，存款额较大，消费增长仍有较大空间。
3.1.4城市商业
老城区基本以临街底商为主，是当前金堂最繁华、人流最大的区域；
主要以服装、百货、数码通讯为主，以新桂花购物中心为代表，该商圈形成已久，物业陈旧，形象较差。
新城区分为十里大道及滨江路片区和三星镇大学城片区，以零售为主，代表商业为摩尔百货和美加美百货。
十里大道及滨江路片区以家具、家居、建材、日用品为主；
三星镇大学城片区商业是以零售、餐饮、休闲娱乐为主的，其代表商业为星岛国际。
目前金堂商业市场总体量约26万㎡，其中家居、家具、建材类市场约11万㎡，其它城市零售类商业约15万㎡。
近两年金堂城市零售商业发展迅速，升级换代正在快速进行中，在建、待建城市零售商业项目多达十余个（如：
华地财富广场、商会大厦、金融中心、卓恒广场、壹号街区、和裕欧景、鹭洲城邦、希望未来城等）。
预计未来3年内将推出商业约80万㎡，零售、餐饮、休闲娱乐为主的传统购物中心（商业广场），规划设计雷同、商家类似，同质化严重，市场竞争激烈。
金堂现有商业模式，属第一代以零售为主的传统临街商业模式，大多物业陈旧，整体形象差；
在建、待建购物中心（商业广场）多，同质化严重。
现有市场无以家居生活为主题的一站式、体验式购物中心规划建设。
3.2项目建设可行性分析
3.2.1城市规划
按《四川省“十二五”城镇化发展规划》发展要求，2016年金堂县城范围将扩建至30平方公里，城市人口将增至30万人，到2020年县城范围将扩建至50平方公里，城市人口将增至50万人，达到中等城市水平。
城市化的快速推进，人口快速增加，对家居、建材、家品等家装需求日趋旺盛。
3.2.1市场分析
金堂目前商业市场总体量约26万㎡，其中家居、家具、建材类市场（含新博美等大型卖场）约11万㎡，其它零售类商业（含桂湖摩尔、红旗、美加美、星岛国际等）约15万㎡。
城市零售类新建商业（如：
华地财富广场、商会大厦、金融中心、卓恒广场、壹号街区、和裕欧景、鹭洲城邦、希望未来城等项目）在未来3年内将推出商业近80万㎡，城市零售商业升级换代正在快速进行中；
而家居、家具、建材类市场停滞不前。
根据《十二五发展规划》要求，在未来5年内，金堂城区将新增人口约35万，现有的家居、家具、建材类商家分布零散，沿街为市，档次低，已不能满足当前消费需求。
根据市场规模及人口数量类比推算，未来家居、家具、建材类商业缺口预计超过20万㎡，随着城市的快速发展，金堂急需规划建设以家居生活为主题的一站式、体验式购物中心，以满足市场需求，填补市场空白点。
3.2.3交通体系
项目地块所在的三星镇片区已经规划形成了“两横、四纵”全域通联的网状交通体系。
与金堂县现有三条高速公路（成南高速公路、成德南高速公路、成绵高速公路）、一条快速通道（成金快速通道）、一条铁路（达成铁路）无缝连接；
且距亚洲最大铁路集装箱编组站仅5公里。
未来，将形成高速公路、地铁（2016年开建）、快速通道、快铁（成绵乐快铁）为一体的现代立体交通体系，为金堂家居、家具、建材类产业升级换代，扩大辐射范围、良性健康发展提供有力的保障。
不断推进的城市化脚步，不断扩大的城市规模，不断增加的消费需求，以及不断完善的立体交通体系，为金堂家居、家具、家品、建材类产业的升级换代提供了良好的契机。
3.3项目建设必要性分析
3.3.1提升城市形象
十里大道、滨江路、三江路等城市主干道旁散布家居、家具、建材类商家，商铺装修风格、档次差异较大，部分店招、广告随意安放，严重影响了金堂的城市形象，降低了市民的生活品质，不利于金堂（“省级卫生城市”、“省级园林城市”、“全国城市环境综合整治优秀县城”、“中国人居环境范例奖”）城市形象的持续和进一步提升。
3.3.2优化交通
金堂家居、家具、建材类商家散布于十里大道、滨江路、三江路等城市主干道两旁；
各种电动车、三轮车、汽车、货车等沿街随意停放，人为制造拥堵，严重影响城区交通通达性。
规划打造统一的家居、家具、建材类的集中交易中心，对现有布局散乱、沿街为市的商家进行引导搬迁，将极大地改善现有交通状况，缓解出行压力。
3.3.3产业提档升级实现规模效益
金堂目前家居、家具、建材、厨卫、家饰用品等以中低档次品牌为主，且布局散乱、各自为阵，整体形象较差。
急需整合上下游产业链，实现信息互通，资源共享，彻底改变金堂家居、家具、建材、家饰用品等产业现状，促进产业提档升级。
聚集的产业资源将吸引更大的家居、家具、家装品牌入驻金堂，从而进一步扩大辐射范围，增强产业的竞争能力和抗风险能力，将本产业引入快速、良性的发展轨道。
从优化城市交通、提升城市形象、促进产业提档升实现规模效益级等多方面分析，金堂具有建设（国际）家居生活城项目的必要性和紧迫性。
四、项目建设思路
4.1初步定位
总体定位：
西南首个家居生活主题城市综合体
功能定位：
项目建设集家居、家具、建材、家居用品等的展示、销售；
城市购物、
休闲、餐饮、娱乐、酒店服务等于一体的体验式家居生活主题购物城。
形象定位：
将金堂（国际）家具生活城打造成为金堂家居、家具、家装、家品的时尚地，休闲娱乐的新天地，品质生活的代名词，金堂的城市名片。
4.2初步规划构想
4.2.1先进的商业模式
金堂（国际）家具生活城是西南首个家居生活主题一站式、体验式购物中心。
是在ShoppingMall和美国理念的lifestytlecentre基础上衍生出来的一种新型商业模式——marketplace，即专卖店集群，强调体验式家居购物，集家居购物、餐饮、休闲、娱乐、商务服务五大功能于一体的全新体验式家居主题购物中心。
4.2.2全新的消费理念
金堂（国际）家具生活城引入全新的“美居新生活”理念——提倡家居品牌化和生活化。
除了整合更丰富的家居、建材、厨卫等业态外，更引入代表品牌化和生活化的“家品超市”，其品类的多元化以及小商品的轻松消费方式，将进一步创造目的性的“家居主题商场”消费模式。
“美居新生活”将由粗放型转变为精细型、生活化的品牌集中模式，而非单纯追求单店数量和规模，它不会再以传统专业市场的目光与操作标准为参考，而是立足于“改变大众家居消费习惯”为经营出发点，来尝试改变行业发展的瓶颈问题。
它强调的是一种生活化的购物环境，弱化传统卖场的冰冷感及消费者与产品的距离感，通过融入更多家品、家饰元素，吸引随机消费者，提升消费频率和购物满意度。
4.2.3国际一流的规划设计
在规划、设计、选材、建设、装修过程中将采用国际顶级标准，同时邀请多家国际专业团体参与合作。
建成后的金堂（国际）家具生活城将打破人们对家居卖场的一贯印象，完美地向人们展示了一个时尚家居卖场独有的风姿，人们仿佛迈进了一个用典型的现代风格打造而成的景观式游乐园，在购物过程中享受到更多的快乐和文化内涵。
4.2.4业态规划
金堂（国际）家居生活城由：
旗舰商业综合体、欧美风情商业街及主题商务酒店构成；
分为国际品牌馆、国内品牌馆、创意装饰馆、创业家装设计中心、品牌设计师中心、特色餐饮、娱乐、主题商务酒店等为一体的西南首个家居生活主题一站式、体验式购物中心。
4.3建设规模
用地性质：
商业贸易用地，兼容30%配套住宅用地
总建筑面积：
约110000㎡
容积率：
2.5
建筑密度：
60%
4.4投资额度和资金筹措方案
项目建设运营计划总投资规模约人民币5亿元。
资金筹措方式主要为开发运营公司自筹。
五、项目效益分析
5.1经济效益分析
项目总投资：
约5亿元
项目开发周期：
预计为2年（自成功取得项目用地时起）
开发期间缴纳各项税费：
逾5000万元
项目投资现金利润：
3800万元
年营业额：
逾10亿元
年实现地方税收：
逾5000万元。
5.2社会效益分析
5.2.1促进金堂家居产业繁荣
项目将汇聚本地品牌家居、家具、建材、家庭生活类商家生产及销售商家，为其搭建产业平台。
同时将引进本地、外地，甚至国外与家居、家具、建材、家庭生活类相关联的商户，优化产业结构。
全面提升金堂家居、家具、建材、家庭生活类企业的品牌知名度和核心竞争力。
进一步推动金堂家居等产业进一步繁荣。
5.2.2促进金堂家居产业升级换代
项目建成后，凭借国际化、现代化的展示、交易、配套平台以及金融优势等，引领金堂家居产业进入一个全新的体验式消费时代。
加强家居产业的聚合能力、辐射力，带动周边其他商业、产业的发展，全面实现金堂家居产业的整体升级换代。
5.2.3增加就业
项目建成后，预计商户数超过500家。
解决直接就业人口超过3000人，提供间接产业（物流、运输、餐饮、服务、广告等）就业岗位近5000个。
5.2.4改善交通、提升城市形象
项目建成投运后，全面实现金堂家居、家具、建材、家饰等专业商贸市场的统一规划，使城区交通环境得以改善；
统一视觉形象、统一管理、统一营销，进一步提升城市形象。
5.3项目总体评价
在科学发展观的指导下，通过对金堂县商业发展趋势和本地区产业发展现状的深入分析论证，“金堂（国际）家居生活城”项目的开发建设，对金堂的城市发展、经济繁荣、交通改善、产业升级都具有极其重大的意义。
同时，进一步提升了商业的消费模式及商家的经营理念，对促进金堂地区家居产业发展繁荣具有显著的价值。
从经济效益和社会效益进行综合评估，“金堂（国际）家居生活城”项目具有可行性、必要性和紧迫性。
我们坚信在金堂县委、县政府的大力领导及积极支持下，我们将打造国际一流的体验式家居主题购物中心，为金堂经济的发展做出积极贡献！
六、项目实施保障
金堂（国际）家居生活城将引进在国外和国内北京等一线城市正在使用的最新的第八代商业模式。
建成后的金堂（国际）家居生活城将是西南首家具备“一流规划、一流管理、、一流运营”团队的集品牌家居、休闲餐饮、时尚购物为一体的家居主题城市综合体。
6.1优秀的管理团队
本项目集聚国内外行业精英，组成管理团队，该管理团队通过准确的市场定位，并且整合国内外优势资源，构建起从规划设计、营销推广、品牌经营、项目运营管理、金融支撑、产业合作等优势资源的强力支撑体系，保证项目良性、健康、快速发展。
6.2专业市场运营团队
项目由国内外知名的专业管理及专业运营团队担纲，在专业团队的支持下，打造科学的运营体系，对金堂（国际）家居生活城进行品牌推广和运作，提升金堂（国际）家居生活城的知名度和美誉度。
6.3金融平台资源优势保障
我们将组建强大金融平台，为金堂家居、家具、建材类企业发展提供金融保障，提高营销能力，促进金堂家居、家具、建材、购物中心类企业和商家进入良性、高速发展的轨道。
6.4配套支撑
完善的商业配套（餐饮、娱乐、酒店、银行、零售）为金堂（国际）家居生活城提供有力的商服支撑，有力保障项目正常、健康的成长。
项目的规划建设、经营管理、金融平台和配套支撑均有行业领先水平的专业团队介入，发挥企业的行业资源优势和整合能力，树立行业标杆，为金堂（国际）家居生活城项目持续、健康的开发运营提供全方位的保障。
七、政府支持
项目的建设与营运，投资额高，投资回收期较长。
故本项目的成功建设运营离不开政府的大力主导、积极支持与政策扶持：
1.成立金堂（国际）家居生活城项目建设委员会，政府相关领导任职，促进相关工作的开展；
2.对项目用地拆迁及开发指标，限时进行落实，确保净地在2014年5月底前挂牌推出；
3.项目开发涉及的城市市政基础设施配套费，县级实得部分按100%的比例给予扶持；
4.对项目开发建设过程中，对企业所缴税费，县级所得部份给予补贴；
5.对现有沿街为市的家居、家具、装饰建材、五金等与金堂（国际）家居生活城经营业态同类门市，政府采取有效措施，政策引导进入进行金堂（国际）家居生活城经营；
6.对进入金堂（国际）家居生活城经营的商家，政府进行政策扶持，“一条龙”办证审批服务，对其所纳税收实行减免征收；
7.项目建设完成五年内，不再规划批准新建同类型项目，引导新建的项目与本项目错位发展；
8.在项目建设及运营阶段，协调金融服务，提供政府统筹的授信额度，提供信贷中介或地方担保服务。
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