某市住宅用地土地使用权转让价格评估.docx

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某市住宅用地土地使用权转让价格评估

土地估价报告

项目名称：

XXX位于XX市XX区XX105号幢单元楼号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估

受托估价单位：

XXXX不动产评估咨询XX

土地估价报告编号：

提交估价报告日期：

二00七年

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

XXX位于XX市XX区XX105号幢单元楼号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估

二、委托估价方

XXXX

三、估价目的

XXX拟转让位于XX市XX区XX105号幢单元楼号的一宗住宅用地土地使用权，受让方为XX,特委托XXXX不动产评估咨询XX对此次转让国有土地使用权所涉及的土地资产的价格进行评估，为土地使用权转让提供客观、公正、合理的价格参考。

四、估价基准日

五、估价日期

六、地价定义

至估价基准日，估价对象作为划拨国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX，无他项权利限制。

本次评估目的系为委托方转让国有土地使用权量化土地资产服务，因此此次评估按划拨国有土地、无他项权利限制来设定土地权利状况。

至估价基准日，估价对象的实际用途为住宅，委托估价方拟按实际用途住宅用地进行转让，因此此次评估设定估价对象用途为住宅。

至估价基准日，估价对象作为划拨用地，无使用年期限制。

根据委托方提供的估价背景说明，要求本次评估按设定用途最高出让年限设定，因此本次评估土地使用年限按住宅用地的法定最高出让年期70年设定。

至估价基准日，估价对象实际开发状况已达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“六通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场平）的开发条件，因此本次评估我们设定的土地开发程度为宗地外“六通”和宗地内“六通一平”状况。

因此，本次报告估价对象的价格定义为：

在二00七年七月十六日，作为划拨住宅用地、无他项权利限制的状态下，宗地外“六通”、宗地内“六通一平”，未来70年期的土地使用权价格。

七、估价结果

单位面积地价：

元/平方米

宗地分摊面积:

平方米

评估土地总地价：

元

大写：

（货币种类：

人民币元）

八、土地估价师签字

九、土地估价机构（签章）

XXXX不动产评估咨询XX

二00七年

表1土地估价结果一览表

估价机构：

XXXX不动产评估咨询XX估价报告编号：

估价基准日：

年月日估价期日的土地使用权性质：

估价期日土地使用者

宗地位置

登记用途

估价设

定用途

设定容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定土地开发程度

设定土地使用年期

（年）

土地分摊面积（平方米）

单位面积地价（元/平方米）

总地价

（元）

他项权利状况

土地级别

XXX

XX市XX区XX105号幢单元楼号

住宅

住宅

6

宗地外“六通”，宗地内“六通一平”

宗地外“六通”，宗地内“六通一平”

70

无

二级

一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：

划拨土地使用权，至估价期日，估价对象未设定他项权利限制。

2、设定估价对象基础设施条件：

宗地外“六通”，宗地内“六通一平”。

“六通”指：

通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；“一平”指：

场地平整

3、规划限制条件：

住宅用地

4、影响土地价格的其他限定条件：

改变评估目的、评估期日、土地使用年限、土地开发状况等，国家政策调整、宏观经济发生大变化，XX区规划调整等都将影响地价评估结果。

5、评估有效期：

二、其他需要说明的事项：

1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。

2、本报告结果仅作为XXX转让土地使用权之用，为其提供土地使用权价格参考。

XXXX不动产评估咨询XX

二00七年

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

XX

二、估价对象

XX区XX105号幢单元楼号,具体位置见表2。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、土地等级等土地登记状况详见表2。

2、土地权利状况

待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为XXX以划拨方式合法取得，待估宗地来源合法、产权清楚。

待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2。

3、土地利用状况

根据委托估价方提供的资料及估价人员现场勘察，估价对象为住宅用地，地面上建筑物为混合结构6层建筑物，至估价基准日，估价对象实际开发状况为宗地内“六通”，宗地外“六通一平”。

表2估价期日国有划拨土地使用权一览表

估价期日土地使用者

土地使用证号

宗地位置

土地分摊面积（平方米）

登记用途

估价期日实际用途

设定使用年限

他项权

利状况

土地级别

XXX

四、地价影响因素分析

（一）一般因素

影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。

影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。

1、地理位置

2、自然环境

（1）地势、地貌

（2）气候、水文

3、行政区划

4、社会经济状况

5、城市规划与发展目标

6、交通条件

（二）区域因素

1、区域概况

该区域位于XX市XX区东南段区域，是XX市XX区重要区域之一，商业较繁华,人流量较多。

2、交通条件

该区域交通条件较好，第2、5路公交车位于此区域内，区域内主要道路为市区次级道路，路面质量一般。

3、基础设施

（1）供水

该区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标600M3/人.年,工业用水为12000吨/日,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率96%。

（2）排水

该区域排水为雨污合流方式,城市生活污水量按用水量的85%计,污水处理率为90%,排污管分区铺设,自成系统,排水通畅。

（3）供电

该区域内电源来自35千伏以上变电站，供电量6100千瓦，最大供电负荷160138千瓦时，供电保证率达95%。

（4）通讯

该区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%，长途交换机容量1.5万路，长途线路0.6万条，通讯线路畅通。

4、环境条件

该区域属XX市旧城区，四周青山环抱，两岸古树点缀，市容景观富有特色。

（三）个别因素

影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素分析，对估价对象价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。

待估宗地评估其它个别条件见下表：

表3待估宗地个别因素条件说明表

宗地位置

土地分摊面

积（平方米）

容积率

临路状况

建筑面积

道路等级

规划限制条件

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

1、《中华人民XX国土地管理法》

2、《中华人民XX国城市房地产管理法》

3、《城镇土地估价规程（试行）》

4、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规X格式（1996）》的通知”（[1995]国土[籍]字第180号）

5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

（1）X府发（2005）XX号《XX市人民政府关于发布XX市城市规划区土地使用权价格的通知》

（2）《XX市城镇基准地价评估课题研究报告》;

6、委托方提供的有关资料

7、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

二、土地估价

1、估价原则

（1）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（3）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（4）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。

因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5）预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（6）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

（7）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。

由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

2、估价方法与估价过程

方法选择：

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于XXX宗地位于《XX市区土地级别及基准地价表》覆盖X围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；因为宗地所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地不动产总价，可以选用剩余法评估；综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、剩余法评估。

表3待估宗地估价结果确定表

单位：

元/平方米

待估宗地名称

基准地价系数

修正法评估结果

剩余法评估结果

最终估价

结果取值

XXX用地

726

单位面积地价：

元/平方米

宗地分摊面积:

平方米

评估土地总地价：

元

大写：

（货币种类：

人民币元）

三、估价结果和估价报告的使用

１、本项估价的假设条件

（1）在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的正常市场；

（2）估价对象作为划拨土地使用权进行转让的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律法规；

2、本报告使用的限制条件

（1）本报告估价结果仅限于XXX此次转让土地使用权之用，不能作为抵押、出租等他项经济活动使用；

（2）本报告估价结果为待估宗地在估价期日时，假设开发条件下的土地价格，如果改变了假设条件、土地用途、估价期日和空间环境条件，本报告的价格结果不成立；

（3）本报告必须完整使用方为有效。

对仅使用本报告中部分内容所导致可能发生的经济损失，本公司不承担责任；

（4）国有土地使用权和土地面积在XX市国土局注册登记。

3、土地估价结果的有效条件

（1）土地估价机构盖章有效；

（2）本报告有效期为壹年；

（3）本报告评估价格只为本报告确定的目的服务，当用于其他目的时，本报告结果无效；

（4）本报告只对委托方负责，对其他方不承担任何责任，委托方未经评估机构书面同意，不得以任何方式发表、复制。

二、估价方法与估价过程

A：

估价方法选择：

方法选择：

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于估价对象为住宅用地，因本次评估不能对土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握，所以适合采用剩余法，即从房产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价；由于XXX的宗地位于《XX市土地级别及基准地价表》覆盖X围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；综上所述，本次估价采用剩余法、基准地价系数修正法进行评估。

B：

估价过程：

（一）运用基准地价系数修正法测算估价对象的价格

根据2003年《XX市基准地价评估课题研究报告》，基准地价的内涵为基准日于2003年1月1日，

级土地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），宗地内“五通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）条件下不同土地用途法定最高出让年期的平均地价,见表1。

表1XX市城区各类用地基准地价测算结果一览表

商业

住宅

工业

综合

Ⅱ级

根据《城镇土地估价规程》与《XX市基准地价评估课题研究报告》，其基准地价系数修正法评估住宅用地地价的计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4＊＊×（1±∑K）

式中：

K1──期日修正因素

K2──容积率修正系数

K3──土地使用年期修正系数

K4──临街状况修正系数

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价±土地开发程度修正值

2、确定估价对象的土地级别及基准地价

估价对象位于XX区XX105号幢单元楼号，根据XX市城区土地级别图，确定估价对象基准地价为元/平方米，具体见表2。

表2估价对象基准地价确认表

项目名称

设定用途

土地级别

基准地价（元/平方米）

备注

XXX用地

住宅

二级

----

3、确定期日修正系数（K1）

XX市XX区基准地价基准日为年月日，而本次评估的估价基准日为2007年月日，需要进行修正，确定期日修正系数K1＝1.1。

表3XX市XX区住宅用地地价指数表

设定年份

2003

2004

2005

2006

2007年

修正指数

1.00

1.03

1.05

1.07

1.1

4、确定容积率修正系数（K2）

XX市城区基准地价设定的住宅用地容积率为1.6，而本次评估的估价对象设定容积率>2.8，需要进行容积率修正，确定容积率修正系数K2＝0.8065/1=0.8065。

表4住宅用地容积率修正系数表

容积率

<0.5

[0.5-1.2）

[1.2-1.6）

1.6

（1.6-2.0]

（2.0-2.4]

（2.4-2.8]

>2.8

指数

0.833

0.88

0.94

1

1.06

1.12

1.18

1.24

5、确定土地使用年期修正因素（K3）

由于XX市城区住宅用地基准地价为70年期土地使用权价格，与本次评估估价对象的设定土地使用年期70年一致，故不需进行年期修正，土地使用年期修正系数K3＝1。

表5住宅用地使用年期修正系数

使用年期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

修正系数

0.0522

0.1017

0.1487

0.1933

0.2356

0.2758

0.3139

0.3501

0.3845

0.4171

使用年期

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

修正系数

0.4481

0.4775

0.5054

0.5319

0.557

0.5809

0.6035

0.6250

0.6454

0.6648

使用年期

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

修正系数

0.6832

0.7006

0.7172

0.7329

0.7478

0.762

0.7755

0.7882

0.8003

0.8118

使用年期

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

修正系数

0.8227

0.8331

0.8429

0.8523

0.8611

0.8696

0.8775

0.8851

0.8

0.8991

使用年期

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

修正系数

0.9056

0.9118

0.9176

0.1

0.9284

0.9334

0.9381

0.9426

0.9469

0.951

使用年期

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

修正系数

0.9548

0.9585

0.9619

0.9652

0.9683

0.9713

0.9741

0.9768

0.9793

0.9817

使用年期

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

修正系数

0.984

0.9862

0.9882

0.9902

0.992

0.9938

0.9955

0.9971

0.9986

1

6、编制估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表

根据《XX市城区土地定级与基准地价报告》，住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照估价对象的区域因素及个别因素条件，建立估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表（表6）。

表6-1XX市城区

级住宅用地宗地地价修正因素说明表（%）

标准

修正值

影响因素

优

较优

一般

较劣

劣

位置

繁华度分值

>76.2

76.2-63.4

63.4-59.2

59.2-36.1

<36.1

农贸市场影响度

>95.6

95.6-92.3

92.3-90.1

90.1-85.5

<85.5

土地利用及规划

住宅区

商住区

商业区

混合区

工业区

交通

便利度

道路通达度分值

>66.5

66.5-44.6

44.6-41.5

41.5-29.6

<29.6

公交便捷度

>50.8

50.8-29.6

29.6-25.4

25.4-13.8

<13.8

基础设施

基础设施

>89.8

89.8-89.7

89.7-88.3

88.3-84.8

<84.8

公用设施

>88.7

88.7-87.1

87.1-84.9

84.9-80.9

<80.9

环境

条件

环境质量

100

88.8

88.3

77.1

其他

宗地形状

/

/

形状规则,利于规划利用

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状不规则,对土地利用有较大影响

宗地面积

/

/

面积适中

面积较大,不利于合理规划利用

面积过小,不利于规划利用

表6-2XX市城区Ⅱ级住宅用地宗地地价修正系数表（%）

标准

修正值

影响因素

优

较优

一般

较劣

劣

位置

繁华度分值

2.01314

1.00657

0

-0.60002

-1.41176

农贸市场影响度

3.01971

1.509855

0

-0.89998

-2.11765

土地利用及规划

2.214505

1.10721

0

-0.66003

-1.55294

交通

便利度

道路通达度分值

1.59443

0.797215

0

-0.47524

-1.11812

公交便捷度

2.02929

1.014645

0

-0.60478

-1.42306

基础设施

基础设施

2.391645

1.19578

0

-0.71281

-1.67718

公用设施

2.03728

1.01864

0

-0.60724

-1.42871

环境

条件

环境质量

2.7

1.349985

0

-0.9

/

其他

宗地形状

0

-0.26

-0.63529

宗地面积

0

-0.26

-0.63529

表6-3估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

标准

修正值

影响因素

条件说明

优劣度

修正系数

位置

繁华度分值

较优

1.00657

农贸市场影响度

较优

1.509855

土地利用及规划

优

2.214505

交通

便利度

道路通达度

较优

0.797215

公交便捷度

较优

1.014645

基础设施

基础设施

较优

1.19578

公用设施

较优

1.01864

环境条件

环境质量

较优

1.349985

其他

宗地形状

一般

0

宗地面积

一般

0

∑

8、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：

基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×（1＋∑K）=×1.1×1.24×1×（1+10.107195％）＝元/平方米

9、算估价设定开发程度条件下的宗地地价

基准地价所定义的

级土地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），宗地内“五通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气及场地平整），而此次评估我们所设定的开发程度为，宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气）,宗地内“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气和场地平整）。

故此次评估需要进行土地开发程度修正。

增加宗地内通气费用17元/平方米。

最终土地价格＝+17=元/平方米

基准地价系数修正法测算详细过程见表5。

表7基准地价系数修正