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物业管理合同案例
物业管理合同案例
篇一：
物业服务合同纠纷案例分析
一、案情简述：
XX年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付XX年9月1日至XX年4月30日的物业费总计人民币元，并支付违约金人民币元。
原告诉称：
被告王某为我小区业主。
XX年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。
虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从XX年9月19日起至XX年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。
故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。
被告王某辩称：
1、原告在XX年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。
2、原告所主张的XX年9月1日至XX年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。
4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。
虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从XX年9月19日起至XX年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。
证据材料：
在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。
同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。
经法庭审理查明：
被告王某系该小区业主。
房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。
并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。
故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。
《物业管理协议书》中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：
住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。
合同还约定本物业管理协议自XX年9月19日起至XX年8月30日止。
甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。
每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。
合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。
在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。
二、判决结果：
本院认为，《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。
原告受开发商的委托进行物业管理。
被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。
被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。
原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。
因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期
间的意见，本院予以采信。
被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。
综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决日下：
一、被告于本判决生效后七日内给付原告XX年9月1日至XX年4月30日期间的物业管理费元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、案例分析：
上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。
因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。
物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
但事实的物业管理合同并不等同于书面《物业管理协议书》中权利义务的延续，因此本案中虽然在《物业管理协议书》中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。
故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。
另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？
原告依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。
并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。
同时被告提出相应的抗辩理由认为《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定只是一个指导性规定。
其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：
当原告不能证明其存在诉讼时效中断的
情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。
这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。
因此，在适用《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。
即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。
此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。
最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。
按照1996年出台的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。
直至XX年1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。
故在司法实践过程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。
四、实践提示：
诉讼时，应当注意：
1、应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。
明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。
2、应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。
3、应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。
4、应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。
5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。
篇二：
物业管理经典案例分析
小区住户失窃物业公司管理被追责
物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。
近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。
【案情回放】
何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。
XX年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自XX年7月至XX年7月的物业费609元。
XX年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。
下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。
何父马上意识到：
“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。
由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。
【法院说法】
盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。
但是由于双方对于过错程度的
认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。
于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。
何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。
根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口（案发后已修复），物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。
被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。
何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。
湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。
但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。
遂依法判决
作出前述判决。
一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。
日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
至此，该案尘埃落定。
【案情分析】
第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。
这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。
假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。
因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任。
那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。
至于小偷能否被抓到，那是后话。
第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。
在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。
第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。
假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持
自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗：
在赔偿数额上做文章。
也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。
首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿。
而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。
这就是物业公司的第二道防线。
在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：
一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。
二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。
要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。
轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。
正是基于原告方（业主）面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。
如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。
举个例子，业主拿出案发前几天从
银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。
那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张。
否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。
第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。
从法院调查的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错。
根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。
在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。
对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10％一30％之间。
但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事。
【案例启示】
尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类
篇三：
物业服务合同典型案例分析
附：
物业服务合同典型案例分析
（一）某小区业主被歹徒杀害，诉请物业管理企业赔偿案
[案情摘要]
XX年7月，两名歹徒潜入某小区，杀害了业主明某。
破案后，两名凶手伏法。
XX年，受害人明某的亲属以民事索赔107万余元起诉该小区的物业管理公司，一审法院判决物业管理公司赔偿原告损失10万元，二审法院撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。
[案情]
XX年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬人该房屋居住。
XX年某夜，两名歹徒从小区后门潜人3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。
四日后，明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。
破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。
案发时3栋104房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。
物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。
XX年4月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。
[法院判决]
一审法院审理认为，明某自其入住之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。
根据物业服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。
被告物业管理公司收取一级（同等最高级别）的物业服务费用，应配备高素质的物业管理企业员，提供相应级别的服务。
其物业管理企业员除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物业管理企业应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除不合理危险，保护住户安全。
被告物业管理公司有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。
虽然3栋104房已为他人所购置，但是，由于业主尚未入住，该房屋的钥匙由物业管理公司控制，物业管理公司对该房负有管理的义务。
由于其未尽职责、疏于管理，使两名歹徒非常容易地在3栋104房内潜伏4日，寻找作案目标，伺机作案。
虽然被告工作人员在两名歹徒潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹，但是，由于责任心不强，疏忽大意，没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使两名歹徒的犯罪行为在第4天得逞，明某被杀害。
事实证明，物业管理公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大
失误，这一失误已将住户置于极不安全的境地。
被告物业管理公司履行义务不符合合同的约定，以致使业主明某陷入危险的环境，应当承担违约责任。
但是应当指出，物业管理公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失承担责任。
被告作为物业管理公司，在安全保卫方面的义务是有限的，其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应，被告承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。
故被告应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况，本院酌定为人民币10万元。
一审法院依法判决如下：
（1）被告物业管理公司应自本判决生效之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。
（2）原告的其他诉讼请求本院不予支持。
案件受理费由原告承担7850元，被告负担4000元。
二审中，物业管理公司诉称：
（1）被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。
（2）上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。
（3）陈某是上诉人的电工，不负有保安的责任，陈某发现3栋104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果不应由上诉人承担。
（4）一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。
二审法院审理认为，物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
本案中，被害人明某与物业管理公司形成了事实上的物业服务合同法律关系。
该合同的主体、履行地均在XX经济特区内，依法应适用《XX经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。
关于确定审理本案争议的依据问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定：
“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。
依法成立的合同受法律保护。
”上诉人根据某小区的开发建设单位的委托对某小区住宅区进行物业管理。
因此，上诉人与开发建设单位所签订的合同合法有效。
上诉人依上述物业管理合同，依照《XX经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定，依法对某小区整个住宅区的物业行使管理权。
上诉人及某小区的业主及物业使用人应依照上述的法律、法规和《物业管理合同》享有权利、承担义务。
关于本案违约之诉的诉讼时效问题，没有超过法律规定的诉讼时效。
本案被上诉人所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利与义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事
人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
根据合同法的诚实信用原则规定，合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。
本案中的《物业管理合同》第二条第七项约定：
“物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）”，第五条第十二项约定：
“物业管理公司不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定的除外）”。
根据《XX经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定：
“物业管理公司所收取的物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管、保险费。
”因此，合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。
合同的附随义务顾名思义，应当是根据合同性质、目的及交易习惯等延伸出来的一种义务，其与合同主义务应具有依附性，是合同当事人未约定，但依据合同性质、目的和交易习惯等，而由法律直接规定的一种义务。
如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应将该内容作为合同的附随义务。
本案中，上诉人与被害人明某生前所确立的《物业管理合同》及XX市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。
本案上诉人与被害人明某没有签订专门的人身、财产安全保护、保管合同，对
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