物业服务合同.docx

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物业服务合同

物业服务合同

第一条本合同当事人

（以下城甲方）：

业主委员会

地址：

联系电话：

受托方（以下称乙方）：

法定代表人：

地址：

联系电话：

资质等级：

证书编号:

甲方通过（招投标、协议选聘）方式将（物业名称）委托乙方实行物业服务。

为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第二条物业基本情况

物业类型：

高层商住房三栋多层商住房三个单元

座落位置州市区（街道）号

四至：

东南西北

占地面积：

平方米

建筑面积：

平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。

第四条房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

公用的上下水管道、落水管烟囱、公用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、摩托车棚、停车场。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第九条公用环境卫生，包括小区的公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第一十条交通车辆停放秩序的管理。

第一十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

、

第一十二条管理物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第一十三条组织开展社区文化娱乐活动。

第一十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1）物业管理服务费。

2）车位租放费

3）电梯维护费（含电梯电费）。

第一十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第一十六条业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报告有关行政管理部门，诉讼等措施。

第一十七条其他委托事项

1）代理业主对有关单位、个人的违规违法行为进行投诉、上访及诉讼等事项。

第三章委托管理权限

第一十八条委托管理期限为年。

自年月日时起至年月日时止。

第四章双方权利义务

第一十九条甲方权利义务（适用与业主委员会）

1）代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2）监督业主、物业使用人遵守《业主公约》，劝阻、制止违反《业主公约》的行为；业主逾期不交纳物业服务费用的，甲方应当督促其限期交纳。

3）授权乙方对业主和物业使用违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止。

要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；、

4）与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；监督检查乙方各项方案和计划实施；

5）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容进行的管理和经营活动；

6）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

7）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

8）法规政策规定由甲方承担的其他责任；

9）在合同生效之日起日内向乙方提供约平方米的建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；

10）负责收集、整理物业管理所需的：

规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图、建筑使用证及规划、消费、环保验收批准文件等竣工验收资料；业主档案资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；并于合同生效之日起日内向乙方移交。

11）当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助催交或支持乙方以法律渠道解决；

12）协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

第二十条乙方权利义务

1）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；

2）及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；

3）建立、保存物业管理账目，及时想业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每个月公布一次物业服务费用收支账目；

4）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；

5）采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主公约》的物业管理区域内物业管理规章制度的行为；

6）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

7）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；

8）本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属业主所有的其他资产，并办理交接手续；

9）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；

10）法规政策规定由乙方承担的其他责任；

第二十一条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负责赔偿之责；

1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

2）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在次限；

3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

4）乙方书面建议甲方改善公用部分（含公用部位、公用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害；

5）因甲方指挥调派乙方工作人员所致的损害；

6）车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但另行约定承担保管责任的，不在此限。

7）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。

第二十二条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可遇见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。

第二十三条乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方双倍返还。

第二十四条甲方违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同约定的管理目标，责任由甲方承担，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，同时，乙方有权解除本合同。

第二十五条乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除本合同，由甲方另行选聘物业管理公司。

第二十六条本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不在接受委托的，应提前两个月书面通知甲方。

本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。

合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方。

乙方决定不在接受委托的，应提前两个月书面通知甲方。

第二十七条在第二十五条情况下，物业管理合同终止后，新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为两个月，在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取。

两个月过渡期满，按本合同第二十九条处理。

第二十八条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付万元的违约金。

第二十九条本合同终止时，乙方应向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料、账目和属业主所有的其他资产，并办理交接手续。

乙方在合同终止后日内，不撤出本物业，不移交物业管理用房、物业档案资料、账目和属业主所有的其他资产，每逾期一日向甲方支付元的违约金。

第三十条在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失月违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

第五章物业管理服务质量

第三十一条物业管理服务质量

乙方提供的物业管理服务质量标准见附件二。

物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件所约定的目标。

对达标的理解有异义的，由双方共同认可的第三方予以评定。

第六章物业管理服务费用

第三十二条物业管理服务费

1）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取（包括排污、化粪池清理、管道疏通、抄水表等服务）。

2）业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的全额交纳。

3）在每月日向乙方交纳当月的物业服务费；

4）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第项处理；

1.从逾期之日起按每天元交纳滞纳金；

2.从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。

第三十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取；

1）汽车车位使用费元/月*个。

2）摩托车车位使用费元/月*个。

本物业管理区域内的车位使用费由统一拖乙方收取，所有收入全体业主与乙方按下列约配：

全体业主占70%，乙方（物业公司）占30%；

第三十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第三十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1）高层楼房电梯运行费（包括电费、维修、维护费）按实际结算，由乙方向业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米0.35元收取，电梯运行、维护费专款专用建立专项资金账户；

第三十六条房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

合同期满时，公共设施保持完好，与接管时的状况一致。

合同期间的小资修费用由乙方承担，需更新、改造、大修的资金使用由甲方决定。

第七章维修资金的筹集与使用

第三十七条业主应当按照下列规定筹集和使用专项维修资金：

1）按照规定交纳专项维修资金。

2）专项维修资金的账务由甲乙双方共同管理，共留印鉴代管；

3）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；

第三十八条物业专项维修资金，按以下第种方式续筹：

1）在收取物业服务费的同时按建筑面积每平方米收取元补充专项维修资金；

2）物业管理服务费结余留作专项维修资金；

3）车位使用费全体业主占有部分作为专项维修资金；

第三十九条专项维修资金实行专款专用，用于房屋公用部位、公用设备、设施、属业主公用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。

第四十条乙方按有关规定，制定专项维修资金使用方案，经业主大会批准后实施。

未经批准，乙方不得擅自动用专项维修资金。

批准权限如下：

1）物业维修和更新费用在元以下，经业主委员会主任批准后实施；

2）物业维修和更新费用在元以上元以下，经物业主委员会批准后实施；

3）物业维修和更新费用在元以上的，经业主大会批准后实施；

属规定的急修项目或物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，由物业管理企业直接组织实施。

业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关责任方承担。

经业主大会批准后，乙方未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任，由乙方承担。

第八章违约责任

第八章违约责任

第四十一条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第四十二条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第四十三条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第四十四条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第九章附则

第四十五条自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第四十六条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第四十七条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第四十八条本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十九条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第五十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方为主，乙方协助，通过法律渠道追究责任方责任，并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第五十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第五十二条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调节，协商或调解不成的，双方同意由贺州仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第五十三条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面意见。

第五十四条本合同自签订之日起生效。

甲方签章：

签章：

代表人：

代表人：

年月日

附件一：

物业构成明细

类型

数

套（单元）数

建筑面积（平方米）

高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

工业用房

办公楼

机动车车库

会所

学校

学校

幼儿园

其他用房

文化活动场所

合计

备注

附件二：

本物业服务标准（普通住宅小区物业管理服务等级标准）三级

项目

内容与标准

（一）基本要求

1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2.承接项目时对住宅小区公用部位，公用设施设备进行认真检查，验收手续齐全。

3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定收取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财物管理、档案管理等制度健全。

5.管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动，热气。

6.公示8小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8.按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

1.对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2.根据房屋实际使用年限，检查房屋公用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及进编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3.每周巡查1次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他部位的门窗，玻璃等，定期维修养护。

4.按照住宅装饰管理有关规定和业主的《业主临时公约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改公共管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6.各组团、栋、单元（门），户有明显标志。

（三）公用设施设备维修养护

1.对公用设施设备进行日常管理维修养护（依法应用由专业部门负责的除外）。

2.建立公用设施设备档案（设备台数）设施设置的运行、检修等记录齐全。

3.操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

4.对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，想业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5.载人电梯早6点至晚上12点正常运行。

6.消费设施设备完好，可随时启用；消费通道畅通。

7.路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1.小区24小时执勤。

2.对重点区域，重点部位每3小时至少巡查1次。

3.车辆停放有序。

4.对火灾、治安、公共卫生等突发事项有应急预案，事发及时报告业主委员会有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2.小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清洁1次，公用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3.区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清除，化粪池，每季度检查1次，每年清除1次，发现异常及时清除。

（六）绿化养护管理

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修建养护。

2.定期清楚绿地杂草，杂物。

3.预防花卉，树木病虫害。

（七）智能系统运行维护

1.保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。

2.智能化系统出现故障时，有相关人员及时处理。