xx房地产项目可行性研究报告.docx
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xx房地产项目可行性研究报告
2市场研究与项目定位分析
房地产项目的市场研究主要是为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发房地产市场提供可靠的依据，这也是房地产项目策划、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。
房地产项目定位是在市场调研的基础上研究和分析潜在消费者的客户定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究的基础上的产品定位，是将产品按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位，房地产项目定位的目的是通过准确的定位形成项目的市场竞争优势。
2.1房地产项目的市场研究
房地产市场研究主要包括房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产营销环境调查四个方面。
2.1.1房地产市场环境调查
房地产市场环境调查可以分为宏观环境调查、中观环境调查、微观环境调查三个层面。
事实上，这三个方面的调查都是基于研究的范围和深度的不同而展开的，并非是简单的按照地理因素而进行划分。
宏观环境调查
（1）政治法律环境
《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》近日出台，这也是近几年来中央着力推进新型城镇化的一个文本结晶，同时也是去年12月中央城镇化会议精神的落实和细化。
在《规划》中，部分内容直接与房地产相关。
尤其是在第七篇“改革完善城镇化发展体制机制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城镇住房制度”两个章节。
这是1998年房改后，国家文件中首次对住房制度简要而系统的管理思路方面阐述。
“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。
”
去年“国五条”之后，官方文件中很少提及房价，尤其是两会政府工作报告中，自2005年以来首次不提房价。
而这里，“房价”重新现身，“房价与消费能力基本适应”，换一种说法就是“促进房价基本合理”；再换一种概念，就是“房价收入比”基本合理。
当前，固然不必担心房价大泡沫，但未来几年房价收入比能够继续回落一些。
“健全城镇住房制度”这个章节表明未来住房制度的核心内容。
其一，“健全住房供应体系。
加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。
稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。
”住房供应体系，总体来说就是“双轨制”，政府管保障房，市场管商品房。
保障对象界定为城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。
保障方式以租为主，经济适用房这类的产权房将被淡化。
另外，除了一手房市场外，还提出大力发展二手房市场，以及住房租赁市场，表明国家对于后二者的重视程度将不断增加。
其二，“健全保障性住房制度。
建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。
完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。
制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。
”将保障性住房制度单独拿出来说，表明其重要性。
其三，健全房地产市场调控长效机制。
这是官方第一次系统性释述“长效机制”。
《规划》提出，“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。
各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。
确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。
实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。
”《规划》还提出，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。
”这一条内容频频被拿来说事，被诸多人想象为打压房价的利器。
然而这只是基础制度建设，通过统一登记和全国联网，确实能让少数多房者望而却步，望风抛房，但并不构成对房地产的直接调控。
其关键在于，这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后，官方会否据此而制定某些调控政策，这才是值得关注的重点。
（2）宏观经济环境（国家统计局）
2013年国民经济平稳较快增长。
初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
2013年居民消费价格基本稳定。
全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.7%。
固定资产投资价格上涨0.3%。
工业生产者出厂价格下降1.9%。
工业生产者购进价格下降2.0%。
农产品生产者价格上涨3.2%。
2014年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。
其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.1%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.8%。
1-3月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。
2014年3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.5%。
其中，城市下降0.5%，农村下降0.6%；食品价格下降1.6%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.6%，服务价格下降0.1%。
2013年财政收入稳定增长。
全年全国公共财政收入129143亿元，比上年增加11889亿元，增长10.1%；其中税收收入110497亿元，增加9883亿元，增长9.8%。
2014年预计继续稳定增长。
2013年固定资产投资较快增长。
全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。
其中，固定资产投资（不含农户）436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。
东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。
全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。
其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。
全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房544万套。
中观环境调查（西安）
（1）经济发展水平
初步核算，2013年全市生产总值（GDP）4884.13亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，增幅高于全国3.4个百分点，高于全省0.1个百分点。
分产业看，第一产业增加值217.76亿元，增长4.8%；第二产业增加值2117.66亿元，增长13.9%；第三产业增加值2548.71亿元，增长9.3%。
全年城镇居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。
比上年名义增长10.4%，扣除价格因素实际增长7.5%，名义增速比上年回落5.0个百分点，分别高于全国和全省0.7和0.2个百分点。
农民人均纯收入12930元，比上年增加1488元。
比上年名义增长13.0%，扣除价格因素实际增长10.0%，名义增速比上年回落3.9个百分点，分别高于全国和全省0.6和0.2个百分点。
实际增速高于城镇居民收入2.5个百分点。
全年居民消费价格（CPI）比上年上涨2.7%，涨幅较上年回落0.1个百分点，是2010年以来年度涨幅最低点。
八大类商品“七升一降”，食品上涨4.8%，烟酒及用品上涨0.7%，衣着上涨4.0%，家庭设备用品及维修服务上涨4.0%，医疗保健和个人用品上涨1.9%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.5%，居住上涨2.0%，交通和通信下降2.4%。
12月份，居民消费价格同比上涨2.4%，环比下降0.3%。
（2）房地产市场供需状况
2014年3月土地成交共33宗，成交面积61.80万方，环比涨107.45%，同比涨幅超过30倍。
沣东新城等新兴城区土地市场表现活跃及部分房企集中拿地是本月土地成交量激增的重要动力。
楼面价方面，本月楼面价1085.54元/平米，环比涨8.92%，同比涨164.31%。
014年3月西安土地挂牌出让共计24宗，宗数相比上月减少14宗，供应面积65.44万方，环比下跌32.33%，同比增长162.60%。
本月土地供应环比收缩明显，预计后期随着楼市去化力度迚一步加大，政府供地力度将有所加强。
从同比情况来看，本月土地供应高于去年同期。
2014年3月，西安商品房供应套数为18724套，供应面积194.25万方，供应量环比涨99.62%，同比涨73.03%。
3月，房企开启推盘模式，年度首个楼市营销季就此开启，从所推房源来看，刚需产品仍然是其主推，预计随着市场热度逐渐升高，3-5月西安楼市将迎来年度第一个推售高峰。
2014年3月西安楼市共新增批售了43张预售证，比上月增加24张，其中浐灞区批售10张，高新区、经开区各批售8张，城西区批售6张，城南区批售5张，曲江区批售4张，城北区和城东区各批售1张。
3、微观经济
（1）用地状况调查分析
项目占地224亩，目标打造大明宫区域，八府庄板块内中体量复合型项目。
该区域是传统工业区，处于发展的启动阶段，生活环境相对落后，商业、教育等相关配套缺乏。
用地四周城改项目环绕，居住人口密度大，居住水平相对较低。
（2）周边环境调查分析
项目配套中小学：
八府庄小学、大华中学、38中、48中；幼稚园：
万国金色家园幼儿园、小雨点艺术幼儿园、繁华双语幼儿园；综合商场：
华润万家；医院：
西京医院、大华医院、唐城医院；银行：
西安商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、陕西信合。
社区停车位；社区景观。
交通状况周边公交车：
16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交车太华路站下车。
地铁线路：
地铁3号线石家街站下车；地铁4号线含元殿站下车。
建材装修供电：
市政；供水：
市政。
（3）竞争楼盘调查与分析
1、东安花园
竞争楼盘调查表1
楼盘名称
东安花园
位置
二环以内大明宫核心区域
开发商
西安东元房地产有限公司
建筑面积
104490平方米
物业公司
天平物业公司
占地面积
22087平方米
容积率
3.95
绿化率
39%
栋数
5栋
总户数
892户
车位数
503个（地上：
50个；地下：
453个）
装修情况
毛坯,公共部分精装修
户型类别
01
02
03
04
05
面积区间
84—147平方米
厅
1
2
室
2
3
厨
1
1
卫
1
1
均价
6900元/平方米
规划设计特点
板塔结合高层，两梯四户。
公建配套设施
中小学：
八府庄小学、大华中学、38中、48中；幼稚园：
万国金色家园幼儿园、小雨点艺术幼儿园、繁华双语幼儿园；综合商场：
华润万家；医院：
西京医院、大华医院、唐城医院；银行：
西安商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、陕西信合。
社区景观；社区车位。
推广卖点
铂廷傲踞二环内大明宫核心区域。
地铁3号线、4号线双地铁驱动，纯正地铁物业。
太华路、东二环、华清路、太元路四大城市主干道构筑立体交通，3分钟立享大明宫高尚生活未来繁华。
竞争楼盘调查表2
楼盘名称
六号上院
位置
位于西安市大明宫板块中央居住区核心位置八府庄北路6号。
开发商
陕西嘉家园房地产开发有限公司
建筑面积
35000平方米
物业公司
暂无
占地面积
10005平方米
容积率
3.75
绿化率
35%
栋数
2栋
总户数
350户
车位数
全地下233个
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
85.03平方米
110平方米
78.48平方米
厅
2
3
2
室
2
2
2
厨
1
1
1
卫
2
2
1
均价
6100元/平方米
规划设计特点
两梯四户，板塔结合
公建配套设施
中小学：
八府庄小学、太华路小学、长缨路小学、大华中学、38中、48中、72中；幼稚园：
含元路幼儿园、万国金色幼儿园；综合商场：
华润万家、卜蜂莲花、大华1935、东方美居建材广场、大明宫建材家居城、万达广场；医院：
大华医院、唐城医院、西京医院、西安军海医院、大明宫骨科医院；银行：
工商银行、建设银行、农业银行、西安银行、陕西信合；
其他：
大明宫国家遗址公园、金海岸酒楼、德克士、大明宫IMAX影城。
小区内部配套：
社区商业街。
推广卖点
以实用两房和舒适三房为主，充分做到了全明采光、南北通透、尊贵私享，且每户均有面积赠送。
项目内设全地下车位，可做到人车分流，动静分离。
小区内还设有商业风情街，不需出门就可以满足基本的生活需求。
竞争楼盘调查表3
楼盘名称
华远君城
位置
华远君城位于西安大明宫国家遗址公园东侧，太元路与景东路交汇处
开发商
西安万华房地产有限公司
建筑面积
820000平方米
物业公司
圣瑞物业
占地面积
200000平方米
容积率
3.19
绿化率
42%
栋数
25栋
总户数
5000户
车位数
共3800个，停车位比例1：
1.2
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
86平方米
134平方米
88平方米
179平方米
厅
2
2
1
2
室
2
3
2
4
厨
1
1
1
1
卫
1
2
1
3
均价
6800元/平方米
规划设计特点
板塔结合，一梯多户。
公建配套设施
学校：
小区配套与新加坡著名连锁教育机构合作的幼儿园和小学；商场：
华润万家超市、易初莲花、海阔天空；银行：
中国农行、建行、信合；医院：
西京医院、唐城医院、黄河医院等。
社区车位。
推广卖点
东距康复路商圈8分钟路程，南临西安城内商圈，西倚大明宫遗址保护区和未央路CBD，北可直达二环，是二环内最大的高尚住宅社区。
华远君城配套完善，配有会所和商业，并配备大型景观组团，为业主提供休闲散步的通幽曲径。
小区内幼儿园、学校等配套，幼儿园联合新加坡著名教育机构，设立高素质幼儿园，为业主子女提供高品质就学条件。
竞争楼盘调查表4
楼盘名称
科达●东卸兰汀
位置
东二环，布阵米秦路与西潼快速干道交汇处南北两侧。
开发商
陕西科达房地产有限公司
建筑面积
600000平方米
物业公司
陕西大管家物业管理有限公司
占地面积
200000平方米
容积率
3.0
绿化率
40%
栋数
20栋
总户数
4833户
车位数
4588个
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
92.81平方米
107平方米
111.56平方米
119平方米
128平方米
厅
2
2
2
2
2
室
2
3
3
3
4
厨
1
1
1
1
1
卫
1
1
1
2
1
均价
6300元/平方米
规划设计特点
板塔结合，一梯多户。
公建配套设施
幼儿园:
石家街小宝贝幼儿园、万华怡康幼儿园、含元路社区小雨点艺术幼儿园、小雨点艺术幼儿园、万国金色幼儿园；小学：
新城区明志小学、陕汽子校、西煤子校、华山小学；中学以及高等学校：
83中、昆仑中学、华山中学、黄河中学、72中；西京医院、红会医院、唐都医院、大华医院；农贸市场、胡家庙果蔬批发市场、轻工市场、康复路批发市场、西北商城。
大明宫遗址公园、兴庆公园、长乐公园、浐河生态公园。
小区内部配套：
交大东御兰汀幼儿园、会所、星级酒店、50000㎡国际风情商业街、天佑儿童医院。
推广卖点
ARTDECO建筑风格，诗著城市天际线；英式新贵运动园林，生活独享风景。
社区配备一站式独立国际风情商业双行街、主题式双会所，星级酒店、交大东御兰汀幼儿园等，演绎品质化国际住区生活。
竞争楼盘调查表5
楼盘名称
中天锦庭
位置
西安市中心区域大明宫板块，大明宫遗址公园东侧100米处，西接太华路，南临新兴路。
开发商
中天房产集团西安雅筑置业有限公司
建筑面积
170000平方米
物业公司
嘉众物业
占地面积
53333平方米
容积率
3.92
绿化率
32.5%
栋数
7栋
总户数
1039户
车位数
911个
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
88.3平方米
142平方米
155平方米
174平方米
厅
2
2
2
3
室
2
3
4
4
厨
1
1
1
1
卫
1
2
2
2
均价
7500元/平方米
规划设计特点
板楼、塔板结合，一梯多户。
公建配套设施
医疗：
大华医院、唐城医院、西京医院等；
教育：
陕重学校、市48中等，八府庄小学、大华中学、38中、48中、小雨点艺术幼儿园等；
金融：
中国农行、建行、西安商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、陕西信合等；
购物休闲：
华润万家、易初莲花、海阔天空、融合酒店等，大明宫国家遗址公园。
便利店、果蔬店等。
推广卖点
错落式布局，层层增高，藤蔓元素景观主题社区；后院为林阵广场。
另外，楼宇之间设计了楼间庭院，使整个小区景观融为一体。
竞争楼盘调查表6
楼盘名称
80年代
位置
东二环与东元路十字
开发商
陕西兴龙建设集团有限公司
建筑面积
102298平方米
物业公司
陕西亚瑞物业管理有限公司
占地面积
14608平方米
容积率
5.6
绿化率
28.66%
栋数
3栋
总户数
822户
车位数
共666个，地上61个，地下605个。
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
57.71平方米
85.93平方米
93.58平方米
109.06平方米
138.26平方米
厅
1
2
2
2
2
室
1
2
2
3
3
厨
1
1
1
1
1
卫
1
1
1
2
2
均价
6300元/平方米
规划设计特点
板塔结合、高层、小高层，一梯多户。
公建配套设施
幼儿园：
三家；
小学：
八府庄小学、太华路小学；
中学：
48中、38中、83中；
大学：
西安交通大学、西北工程大学；
餐饮娱乐购物：
立丰国际、万达广场；
公园：
兴庆公园、长乐公园、大明宫国家遗址公园；
医院：
北环医院、电力医院、西京医院；
银行：
西安工商银行、陕西信合、西安农业银行、西安银行。
小区自建配套3000㎡空中花园
推广卖点
享千亩皇家园林，归于大明宫板块，实属地理位置优越的黄金角。
建筑风格为法式简约风格，外面采用现代时尚的大地色高端环保墙面漆，底部裙房采用上好石材贴面。
竞争楼盘调查表7
楼盘名称
恒基碧翠锦华
位置
东二环（金花北路）与长缨路什字东北角。
开发商
西安恒金房地产开发有限公司
建筑面积
400000平方米
物业公司
西安锦江物业管理有限公司
占地面积
112000平方米
容积率
2.87
绿化率
40%
栋数
27栋
总户数
2695户
车位数
户车比例为1:
0.6
装修情况
毛坯
户型类别
01
02
03
04
05
面积
89.04平方米
134平方米
112平方米
150.95平方米
190平方米
厅
2
2
2
2
2
室
2
3
2
3
5
厨
1
1
1
1
1
卫
1
2
1
2
2
均价
7500元/平方米
规划设计特点
板楼、两梯四户高层。
公建配套设施
教育：
黄河中学、华山中学、西安交通大学、中国人民解放军第四军医大学；
购物：
易初莲花、华润万家、国美和苏宁电器、康复路、轻工市场；
医疗：
西京医院；
银行：
建设银行、农业银行、工商银行。
社区内部配套：
国际双语幼儿园、会所。
推广卖点
著名实力开发商,亨誉33年的香港恒基兆业地产；二环以内稀缺黄金地段，成熟大社区；恒基碧翠锦华小区产品优势突出，板式结构、南北通透、超大阳台和飘窗同时具有独特的入户花园设计；恒基碧翠锦华社区自身配套齐全。
2.2项目定位分析
2.2.1客户定位
通过调查问卷的方式我们分别对客户群年龄结构、客户群职业特征、客户群区域结构、客户群商品房消费能力、消费方式、客户群对商品房特征的需求、客户群对环境及配套的需求、客户群对物业管理的需求、客户群购买商品房的目的等的调查研究，我们把客户分成三种：
1、核心客户；2、重要客户；3、游离客户。
这些客户大都是在西安市收入较高，对环境和生活品质有较高要求的人以及在周边工作的人群，他们对住宅的地理位置及交通特别看重。
核心客户就是：
小企业主、生意人、政府高层等。
重要客户就是：
企事业单位中高层白领、大学教师、公务员等。
游离客户就是：
非西安市的外地人等。
2.2.2产品定位
房地产项目产品定位方法很多，在此我们选择了SWOT分析方法，对房地产产品进行定位。
优势：
（1）地段：
项目位于二环以内，地处中央公园居住核心的八府庄北路，与4800亩大明宫国家遗址公园仅百米，传承浓厚历史文脉，坐拥城市发展新中心;
（2）交通：
毗邻多条主干道线路，东二环、北二环、地铁4号线、3号线等，丰富交通网络，迅速畅达全城;（3）生活配套：
小区周边有华润万家，西京医院、大华医院、唐城医院；、工商银行、、中国邮政、陕西信合；（4）教育：
中小学有八府庄小学、大华中学、万国金色家园幼儿园。
劣势：
（1）环境：
位于城市繁华地段，来往人流量和车流量较大，造成小区周边噪声较大、空气质量不好等问题。
（2）规模：
项目规模较小、绿化不足，容积率稍高。
（3）居住水平：
项目位于传统工业区，刚处于发展的初期阶段，生活水平相对较低。
（4）治安：
项目周边人流量较大，人员比较复杂，存在一定的安全问题。
机会：
（1）紫薇地产属于西安本地的地产公司，是本地消费者首选的购房品牌。
（2）项目所处大明宫商业圈，周边属于传统工业区，未来发展潜力巨大。
（3）周边人流量较大且属于传统工业区，潜在消费者较多。
威胁：
（1）周边开发的楼盘较多，形成量大量的竞争性楼盘，对项目构成了较大的竞争压力。
（2）用地项目四周进行环城改造，在一定程度上对项目的形象造成了影响。
（3）项目处于传统工业区，周边的工业对项目周边的环境造成了一定的影响。
制定行动对策：
（1）利用项目成熟的地理位置和周边完善的商业配套优势，着力打造都市中高档社区。
（2）通过对该片区教育和文化卖点的宣传，增加客户层面，以规避其他不利的因素。
（3）加强建筑外立面和小区内部庭院空间设计，规避规模因素带来的不利影响。
（4）结合前期的市场调查，从客户角度出发，强化住宅户型设计，体现出人性化，
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