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策划方案2

河北世纪联合律师事务所

上庄卷烟仓库土地变性开发工作

所需法律服务采购项目

投

标

书

河北世纪联合律师事务所

二零一一年十一月二十九日

目录

一、投标人基本情况介绍

二、本项目法律服务方案

三、本项目法律服务报价

四、本所对法律服务的承诺

五、服务能力

（一）服务业绩

（二）沟通能力

（三）项目团队基本情况

上庄卷烟仓库土地变性开发工作

法律服务投标书

非常感谢贵公司的投标邀请！

根据贵公司比选文件的有关要求，我所现对本次招标投标如下：

一、投标人基本情况介绍

河北世纪联合律师事务所成立于二00二年九月，是目前河北省规模最大、规范化程度最高、品牌实力最强的司法厅直属律师事务所之一。

成立至今我所已连续三次被评为“全国优秀律师事务所”。

同时先后获得“全国法律援助先进集体”、“河北省司法行政系统集体二等功”、“省司法厅先进党支部”、“省直先进律师事务所”、“河北省20强律师事务所”、“AAA级信用律师事务所”、“优秀纳税企业”等荣誉。

本所有注册律师127名，合伙人23人，助理及办公室辅助人员20余名，法定代表人为刘兰玉。

本所律师100%具有本科以上学历，部分具有教授、研究员、会计师、统计师、经济师等其他学科专业技术职称。

在专业化分工上设立了金融保险、民商事业务、房地产、知识产权、刑事辩护、非诉讼、能源环保等七个业务部。

各部采取紧密型组团服务，真正做到了集中合力、优势互补、扬长避短，集团优势得到充分展现，积累了丰富的执业经验。

主要业务范围涉及刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼以及非诉讼业务的各个领域。

二、本项目法律服务方案

贵公司现拥有鹿泉市上庄镇27.58亩国有土地使用权，土地用途为工业用地。

该宗地附着建筑物，主要用于仓储。

现公司想将该地变性为住宅用地，进行房地产开发，改善职工居住条件。

根据相关法律规定，本宗地应当由鹿泉市土地储备中心收储，然后采用挂牌出让的方式进行公开出让，贵公司竞得土地后，才能与其他房地产公司合作进行房地产开发，这期间要经过土地变性和房地产合作开发两个阶段。

一、土地变性开发基本程序介绍

土地变性阶段包括土地收储和土地挂牌出让

第一、土地收储的基本程序是：

1、核实土地规划用途，2、提出土地收储申请：

3、土地储备中心进行权属核查，4、洽谈补偿价格5、签署土地收储合同，收回国有土地使用权。

6、交地腾空、7、申请规划条件，制定规划文件。

8、土地储备中心把资料交土地交易市场准备挂牌出让。

第二、土地挂牌出让的基本程序是：

1、公布挂牌信息，2、竞买人缴纳保证金参加竞买;3、挂牌竞价4、挂牌截止后有两个竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，5、现场竞价6、竞得后签订《成交确认书》7、签订《国有土地使用权出让合同》8、出让结果公布9、缴纳拆迁款，国土局负责拆迁;10、拆迁完毕，缴纳土地出让金;11、办理项目审批手续。

至此整个土地变性程序进行完毕。

第三、土地开发的基本程序

主要包括四个阶段

1、投资决策分析阶段，选择最佳的、可行的项目开发方案。

2、前期工作阶段，主要工作包括：

（1）获得土地位用权

（2）实施筹资计划；（3）规划方案的指标设计；（4）获得规划及配套部门的许可；（5）施工现场的“三通—平”（6）计算工程量和开发成本；（7）与建筑商初步洽谈承发包事宜。

3、项目的建设阶段

4、竣工验收与交付使用阶段

二、本所在项目每个阶段的工作任务；

第一、在土地变性阶段的主要工作任务

1、为公司土地收储及挂牌出让方案进行策划，帮助公司选择最佳方案。

2、为公司分析土地收储及挂牌出让程序中存在的风险，协助公司采取相关的防范措施，

3、处理与鹿泉市国土资源局、规划局、建设局、房地产评估中介机构的联络和沟通事宜。

4、协助公司采取措施避免和减少在土地收储及挂牌出让程序中产生的纠纷，对产生的纠纷及时采取有效应对措施，将损失降至最低。

5、为公司起草和审查与土地收储及挂牌出让有关法律文书、代理签订相关法律文书，帮助整理相关的文件资料。

6、直接参加公司土地收储及挂牌出让工作，积极维护公司的合法权益；

7、搜集其他竞争对手的信息资料，及时向公司汇报，帮助公司作出相应决策。

第二、在房地产合作开发阶段的主要工作任务

1、起草和审查房地产开发过程中的各种合同及法律文书，保证各种合同及有关法律文件的合法有效性。

2、通过一系列的调查研究和分析，帮助贵公司选择一个最佳的、可行的项目开发方案。

3、对与房地产开发有关的事宜，提出法律建议，并出具法律意见书。

4、参加房地产开发中的相关项目的谈判，维护公司利益，并协调谈判各方的关系。

5、及时处理房地产开发过程中产生的纠纷，防止损失的扩大。

6、预防房地产开发过程中产生的风险，帮助贵公司建立风险防范机制。

7、协助处理和沟通房地产开发过程中涉及的规划、建设、土地、房产、消防、环保、人防等部门的关系，保证房地产开发项目的顺利进行。

三、土地变性阶段中存在的风险及预防

第一、土地变性阶段中存在的风险：

（1）、审批规划风险

挂牌交易的地块必须经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。

否则，不能进入挂牌交易程序。

（2）、土地收储中的估价风险

收储时估价高，出让时出让金就高，烟草公司出的钱就多，收储时估价低，出让时出让金就低，就容易被其他人买走。

（3）、竞买地块旁落风险

对于竞买人来说，在招拍挂出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。

（4）、竞价风险

其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高

（5）、地上附着物评估风险

地上附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。

土地回收时，对地上建筑物是否进行评估作价，以及评估作价的高低，也是影响其他竞买人是否参与的主要因素。

第二、针对土地变性阶段中存在的风险所采取的防范措施

（1）、提高保证金缴纳数额。

（2）、要求土地成交后必须一次性付清土地出让金，

（3）、只有缴纳保证金后才能索取出让地块的详细资料，

（4）、不允许自然人参加竞买，

（5）、对于空置量大的房地产开发企业不允许参加竟买。

（6）、有拖欠地价款等不良记录的法人不允许参加竞买，

（7）、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不允许参加竟买。

（8）、存在非法转让土地使用权等违法行为的法人，不允许参加竟买。

（9）、造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加竟买。

（10）、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加竟买。

（11）、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加竟买。

（12）、针对贵公司的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标，限制房地产开发企业的参加。

（13）、土地储备中心回收烟草公司国有工业用地使用权时，暂不对地上建筑物进行评估。

待竞买成功后，再对地上附着物进行评估。

（14）、根据竞买人参加的情况，决定是否求助其他竞买人参加。

四、房地产合作开发阶段存在的风险及预防

第一、房地产合作开发阶段存在的风险

1、合作开发合同被认定无效的法律风险；

名为合作开发实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁都不是有效的合作开发合同。

2、各种因素影响合作合同效力的风险

（l）、因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险

（2）、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险

（3）、审批、许可与登记影响合作合同效力的风险

3、土地使用权瑕疵风险

如土地实际使用面积不足，比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。

4、合作开发资金分摊方案不明风险

合作开发中的资金分摊方案不明风险主要包括投资约定不明、预算不足、投资不到位等情形。

如果合同约定的不清晰，可能造成互相推诿，从而对合作项目进行造成影响。

5、房地产合作开发利益约定不明分配的风险

6、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险；

7、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款的风险；

8、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款的风险；

第二、房地产合作开发过程中预防风险采取的防控措施

1、实施尽职调查，谨慎选择合作开发伙伴

2、严格审查，及时补办，出现问题并及时补办相关手续，力求做到万无一失。

3、订立详细完备的合作开发合同

4、建立合作各方履行合作开发合同的运行机制，规范合作开发合同的履行。

主要包括：

设立联合的管理机构，明确运行制度并加强内部监督和相互制约。

设立共管的银行账户、重要事项双方指定人员会签制度、项目进展的书面通报制度，通过书面形式明确各自的权利义务等。

五、土地竞买阶段竞买方式的利弊分析，及推荐的竞买方式；

土地竞买阶段贵公司自己竞买的有利之处是：

在土地收储时贵公司可以选择合适的补偿方式，土地竞得后所缴纳的土地出让金较少，土地取得的成本较低，竞得土地登记在贵公司名下享有对土地的完整权利，可以自由选择开发商。

不利之处是：

贵公司不熟悉土地变性的办事规则、办事程序及相应法律规定，缺少与相应管理部门的沟通，需要专业律师的帮助。

委托房地产开发商参与土地竞买的有利之处是：

其熟悉相应的办事规则和办事程序，较容易与相应管理部门沟通；不利之处是：

土地竞得后登记在开发商名下，贵公司失去对该土地的控制权，容易受开发商的制约，一旦产生纠纷不容易保护自身权益和更换开发商。

贵公司与房地产开发商组成联合体竞买的有利之处是发挥彼此长处，优势互补。

不利之处是权利义务约定不明会产生纠纷。

推荐的竞买方式是贵公司与房地产开发商组成联合体参加竞买，这样可以发挥彼此长处，优势互补，但应明确双方的权利义务，避免纠纷产生。

六、房地产合作开发阶段与开发商不同合作方式的利弊分析，及推荐的合作方式。

房地产开发有两种合作方式即合伙型联建和项目公司合作开发。

第一、合伙型联建，指联建双方依合同以双方或一方的名义经营，联建各方共担风险，对外承担无限连带责任，对内则按联建合伺约定承担按份责任。

优点是：

操作灵活，运行成本低廉。

缺点是：

1、难以对整个项目开发事项进行约定，权利义务不易明确。

2、开发风险未阻断。

3、税务处理难度大。

第二、项目公司合作开发，是指由合作各方专为完成开发、经营合作项目，而共同依法设立企业法人，具体负责项目开发经营。

优点为：

1、供地方可以直接将土地使用权作价入股项目公司，不用过户，节省了税费。

2、合作各方权利义务明确，法律风险相对较小。

3、开发风险被阻断，大大降低了投资风险。

缺点为：

1、投资方受房地产开发资质的局限。

2、办理房地产开发企业资质的手续很繁杂，时间比较长，影响开发进度。

本所推荐项目公司合作开发方式，这种方式权利义务关系明确，投资风险和法律风险较小。

三、本项目法律服务报价

1、总报价

本项目法律服务费总报价为69.79万元

2、分项报价

土地收储及土地挂牌出让阶段法律服务费报价为49.79_万元，服务时间自贵司与本所签订法律服务协议至贵司土地收储及土地挂牌出让工作结束止。

房地产开发阶段，法律服务费报价为20万元，时间自贵司正式聘用本所律师为法律顾问至贵司完成房地产开发房屋交付办证完毕止。

3、采用的收费标准

（1）、土地变性阶段的收费标准及费用计算方式

本项目土地收储及土地挂牌出让阶段的法律服务费以竟拍地块中标价格及其地上附着物评估价格总额为标的数额，参照民事案件代理费收费标准计算土地变性阶段的法律服务费。

因土地总价格未最终确定，估算土地价格为100万元/亩，土地亩数为27.58亩，则土地价格总计2758万元，按照本所收费标准折中计算土地变性阶段的法律服务费为49.79万元，具体计算方式为：

标的数额收费比例折中比例

100万元以下的5％-4％4.5％

超过100万元至500万元部分4％-3％3.5％

超过500万元至1000万元部分3％-2％2.5％

超过1000万元至2000万元部分2％-1％1.5％

超过2000万元以上的部分0.5％0.5％

总标的数为2758万元，应分段适用折中比例，将2758万元分解为100万、400万、500万、1000万、758万，分别对应4.5％、3.5％、2.5％、1.5％、0.5％，

计算公式为：

100×4.5％＋400×3.5％＋500×2.5％＋1000×1.5％＋758×0.5％＝49.79

（2）、房地产开发阶段的收费标准

房地产开发阶段按年依照法律顾问收费标准计收为:

10万元/年，预计房地产开发时间为2年，此阶段费用合计为20万元。

以上收费标准根据司法部、财政部关于律师业务收费的有关规定制定。

4、收费时间

土地变性阶段的费用在双方签订土地变性专项法律服务协议后支付50%，在贵公司土地竞买成功后支付剩余50%。

房地产开发阶段的费用在双方签订法律顾问协议后，每年支付10万，具体时间双方协商确定。

四、本所对法律服务的承诺

为确保我所的法律服务团队能够全面、及时、深入地与贵司进行沟通，并提供优质、高效的法律服务，我们郑重承诺如下：

1、本所保证以最低的价格将土地竞买成功，保证无任何意外发生，保证房地产开发工作顺利进行，无任何纠纷产生。

2、本所严格按照贵司的委托授权范围开展法律服务工作，不超越权限进行活动；

3、本所严格保守法律服务活动中知悉的贵司的秘密和国家机密；

4、在为贵司提供法律服务期间，不为任何与贵司相对的当事人提供法律服务；

5、不泄露对贵司不利的信息、资料；

6、本所律师将秉承客户至上、团队合作、谦虚谨慎、开拓进取、优质高效的专业服务理念，与贵司建立融洽的合作关系。

五、服务能力描述

一、服务业绩

本所的法律服务深入到土地使用权的取得、房地产开发前期手续、施工建设（包括装饰装修施工）、商品房销售和抵押、物业管理等的各个方面，为服务的客户规避了大量潜在的法律风险，以诉讼与非诉的方式解决了许多争议与纠纷。

本所律师曾经和正在为下列房地产项目提供法律服务：

“财富大厦”、“世纪方舟”、“卓达房地产太阳城”等项目。

长期担任河北省国土资源厅等政府机构的法律顾问。

长期担任河北永城房地产开发有限公司、河北省第二建筑工程公司、石家庄乾荣房地产开发有限公司、河北利达矿材有限公司、河北大山建材有限公司、石家庄中宏地产公司、石家庄燕都房地产开发有限公司等大型房地产及建筑企业的常年法律顾问。

二、沟通能力

本所长期担任河北省国土资源厅等政府机构的法律顾问。

在为众多客户提供土地及房产开发专项法律服务的过程中，经常与河北省国土资源厅、石家庄市国土资源局、石家庄市房产局、石家庄市环保局、石家庄市规划局、石家庄市国土资源局鹿泉市分局、鹿泉市规划局、鹿泉市房产局、鹿泉市建设局、地产评估机构等单位有频繁的业务来往，并与之建立了长期合作关系，与相关部门工作人员建立了良好的工作关系，本所熟悉土地变性及开发的办事规则及办事程序，熟练掌握相关法律规定，与相关办事部门沟通不存在任何障碍，以上优势可以为土地变性开发工作提供人脉保障。

三、项目拟派团队基本情况

我所拟指派以下三位律师主要负责本项目的法律服务，并指派谷兆辉律师为坐班律师。

同时，本所在其他业务领域均拥有专业的律师队伍，可根据贵司的实际需要随时指派具有其他业务专长的律师为贵司提供相应法律服务。

1、冯希人律师

教育背景：

该律师高等教育自学考试毕业，大学本科毕业，1988年通过考试，1989年取得律师资格。

执业经历：

    该律师1988年10月开始执业于河北省第三律师事务所。

已连续执业二十多年，现为河北世纪联合律师事务所律师，高级合伙人，省直优秀律师、执业证号：

11301198810331945。

冯希人律师，擅长金融、房地产、建设工程合同、民商事诉讼代理、仲裁代理及其它非诉讼业务。

曾担任过多家银行和房地产企业、工业商业有限公司和集团公司的法律顾问。

该律师办案经验丰富，工作作风严谨、认真、扎实；为人正直、随和、富有正义感，深得当事人信赖。

冯希人律师曾为财富大厦、世纪方舟等房地产项目提供过专项法律服务，现为河北永和房地产公司的常年法律顾问。

2、王文立律师

教育背景：

1988年毕业于河北师范学院政治教育系，哲学学士；1990年考取律师资格。

律师资格证书证号:

91001。

执业经历：

1988年分配至河北财经学院（河北经贸大学前身），在其下属的河北省第三律师事务所工作；此后一直从事律师工作至今；现为河北世纪联合律师事务所律师，高级合伙人，省直优秀律师；执业证号：

11301199811891491。

王文立律师工作扎实、勤恳，正义感、责任心强，办案认真负责。

办理了大量的民事、刑事、经济、行政等案件及非诉讼案件，并担任过多家企事业的法律顾问。

近年来，尤以知识产权、金融、房地产等领域的业务为主攻方向。

曾为财富大厦、世纪方舟等房地产项目提供过专项法律服务。

3、谷兆辉律师

教育背景：

2003年毕业于河北大学法律系，学士学位，2005年通过司法考试。

执业证号：

0312********

执业经历：

该律师2006年开始执业至今，现为河北世纪联合律师事务所专职律师，省直优秀律师；执业证号：

0312********

自执业以来，曾为客户提供过房地产、民事、经济、刑事、金融等方面法律服务，并担任过多家企事业的法律顾问，均收到了良好的效果，赢得了广大客户的好评。

主要擅长房地产、民事、金融等方面的业务。

其工作作风严谨务实，办案思路独到开阔，业务水平精益求精，注重专业知识与法律知识的综合运用，以提供高水平、专业化、创造性的法律服务为执业目标。

谷兆辉律师曾成功代理石家庄天兴基业房地产开发有限公司竞买平山县186亩土地，保证了该公司以底价无任何风险取得意向土地。

以上是我所投标意见，如贵公司委托我所代理本项目，则我所将秉承“专业专心”理念在法律范围内最大程度维护贵公司权益。

河北世纪联合律师事务所事务所

2011年11月29日