岸线价格评估方法及案例.docx
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岸线价格评估方法及案例
沿岸线的土地如何评估
一般江河岸线隶属于港务局管理。
例如长江各段岸线就对应着不同的岸线使用费（估计根据河道进深、距离入海口等等有关），以米为计算单位。
如果你指的仅仅是岸线费用，偶想直接去查询相关的管理文件即可。
如果你评估的沿岸线的土地价格，则除了按正常评估方法求出地价外，还需加入岸线使用费这个“隐性土地他项权”对地价的影响，用公式表示：
V=V1+V2
V1——不考虑岸线影响时的总地价；
V2——该宗地沿岸线的长度L*单位岸线使用费。
岸线使用费由上海市港口局下属的港政中心具体负责征收，全额上缴市级财政国库。
征收对象为港口岸线使用单位。
岸线使用费按市港口局核发的《上海港口岸线使用许可证》（含临时岸线使用许可证）所核定的岸线长度及规划的码头前沿线水深计征。
岸线使用长度以米为计算单位（不足一米按一米计算）。
不同的规划码头前沿线水深的岸线每米每季征收标准为：
8米以上（含8米）水深，按90元计征；5米以上（含5米）至8米以下水深，按30元计征；2米以上（含2米）至5米以下水深，按10元计征；不足2米水深，按3元计征。
政府行政机关、部队、公安、体育运动等部门、团体及国家财政全额拨付经费的单位，在所使用的岸线上从事非生产经营活动，免缴岸线使用费。
对于因政策性亏损并由财政给予补贴的企业，经市财政核定，在亏损补贴期间其岸线使用费免缴。
获准使用岸线的单位，其岸线使用费按批准使用岸线的下季度起缴纳。
终止使用岸线的单位，其岸线使用费按批准终止使用岸线的下季度起停止缴纳。
岸线使用费每季度缴纳一次，每季中间一个月的15日为该季最迟缴纳日。
根据《上海港口岸线管理办法》第十一条凡获准使用岸线的单位，应当在取得《岸线使用许可证》后的一年内，投入建设或者使用。
逾期不投入建设或者使用的，应当办理申请展期手续，展期为6个月。
逾期不办理展期手续或者展期已满仍不投入建设或者使用的，上海港务局可注销其《岸线使用许可证》。
这是上海的。
所以我认为，征费标准相当于取得费或者使用权费，实际情况还需要加上开发建设费用。
岸线资源价值评估
摘要：
岸线资源作为一类特殊的资产近年来在越来越多的评估实践中为大家所遇到，对于这一类特殊的资产究竟该如何界定以及在评估实践中我们该采用何种评估技术路线或处理方法，笔者试图从理论和实践两个方面谈谈自己的体会和认识，以供同仁们探讨。
关键词：
岸线无形资产评估
一、岸线资源应界定为无形资产
岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值，从无形资产的定义及其特点看，应界定为无形资产。
它具有一般无形资产的共同属性：
1、非实体性。
岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值，不具有实体形态，是一种隐形存在的资产。
2、垄断性。
岸线资源的使用权具有排它性，由特定主体控制和占有并需通过一定代价才能取得。
随着港口岸线有偿使用制度的建立，岸线使用权人排他使用其拥有的岸线使用权并需为获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。
3、效益性。
通常情况下，拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业产生更高的经济效益。
4、不确定性。
岸线使用权能为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。
这种不确定性与岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争强弱、国家宏观经济政策、产品性能与质量等诸多因素直接相关。
二、岸线资源价值评估的主要方法
（一）从纯理论角度出发，岸线资源价值评估适用一般资产价值评估方法：
1、收益还原法
收益还原法是指通过估算岸线使用权在合理收益期限内的预期收益并折算为现值，以确定岸线资源价值的一种资产评估方法。
收益还原法适用于存在收益的岸线价格评估测算。
收益还原法的基本公式是：
岸线价格=岸线纯收益÷还原率。
在此，将纯理论的最一般形式和可操作的两种表现形式表示如下：
情形1纯理论的最一般公式
式中：
P——岸线收益价格
a1、a2、a3…an——分别为未来各年岸线纯收益
r1、r2、r3…rn——分别为未来各年的岸线还原率
情形2岸线收益永续且其他因素不变的形式
式中，p为岸线价格，a为岸线纯收益，r为岸线价格还原率。
情形3岸线收益年期有限且其他因素不变的形式
式中，p，a，r之含义同前
n为岸线使用年期或岸线收益的年期
2、市场比较法
市场比较法，又称市价比较法或市场资料比较法，它是在求取待评估资产价格时，以条件类似原资产买卖实例与待估资产加以对照比较，从而求取待估资产价格的一种方法。
由于我国尚未形成统一的岸线使用权交易市场，缺乏岸线市场交易价格，因此，该方法仅在理论上适用于岸线资源价值评估。
这里例举两种简便实用、易于操作的公式：
公式1加法比较测算公式
估价资产价值=交易实例资产价值×（1+K1+K2+K3+K4+K5）
式中：
K1为交易情况修正系数（有正有负，下同）
K2为估价期日修正系数
K3为标准化修正系数
K4为区域因素修正系数
K5为个别因素修正系数
公式2乘法比较测算公式
估价资产价值=交易实例资产价值×（1+K1）×（1+K2）×（1+K3）×（1+K4）×（1+K5）
式中：
K1、K2、K3、K4、K5同前
3、成本法
成本法也称还原法、合同法，是以开发港口岸线等所耗费的各项费用之和为主要依据，在加上一定的利润和应纳税金来确定港口岸线资源价值的评估方法。
成本法的基本原理是生产费用价值论，其测算公式为：
新开发岸线价格=购置开发岸线使用权费用+岸线开发所需投资（开发费用、税收、其他+利润）
需要说明的是，成本法仅在理论上适用于新开发岸线价格的评估，由于现行我国港口岸线使用收费主要有以下三种形式：
（1）使用者无偿取得港口岸线使用权，定期缴纳港口岸线使用费。
（2）使用者在取得港口岸线使用权时，一次性支付港口岸线占用费。
（3）使用者以更高的价格得到土地使用权，不再另行支付岸线使用费或占用费。
且岸线开发投资往往与其它水工资产合并计量，因此在实践操作过程中，该方法很难使用。
（二）从评估操作角度出发，岸线资源价值评估应主要运用以下两种评估方法：
1、收益还原法
岸线的使用主要有生产型、物流型、旅游娱乐型和公共设施型四种不同的类型。
收益还原法仅适用于生产型、物流型和旅游娱乐型三种使用方式的岸线价格评估。
收益还原法评估岸线价格的基本思路是：
通过企业调查，获得占用岸线企业年创造价值总量（用近三年年平均利润+年平均工资总额表示），笔者认为，占用岸线企业价值总量主要由生产经营利润、土地收益、建筑物收益和岸线收益四部分所构成，从企业所创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益、建筑物收益就能得到岸线资源创造的收益，从而进一步求取岸线价格。
其计算公式如下：
式中：
P岸线——岸线价格
π——企业年利润总额
S营业——企业年主营业务收入
r营业——未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率
S地——企业占用的土地面积
p地——企业占用的土地的单位地价，这里取基准地价
r地——土地还原利率
S建——企业使用的建筑总面积
P建——建筑重置价
r成——建筑物平均成新
r建——房屋还原利率
L——企业占用岸线长度
r岸——岸线还原利率
2、基准岸线段价格修正系数法
基准岸线段价格修正系数法，是利用政府公布的岸线段基准价格表（见表1），按照替代原则，就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期日因素等与相同类型岸线段范围内的基准条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准岸线段价格进行修正，进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。
其计算公式如下：
P=P0×（1±R1）×（1±R2）×（1±R3）×（1±R4）×（1±R5）×（1±R6）×（1±R7）×（1±R8）×（1±R9）×R10×S
式中：
P——估价岸线的价值
P0——估价岸线所在类型岸线段区域基准价格
R1——水文条件修正系数
R2——地质条件修正系数
R3——环境状况修正系数
R4——集疏运条件修正系数
R5——锚地和航道条件修正系数
R6——产业集聚规模修正系数
R7——规划限制修正系数
R8——水深条件修正系数
R9——腹地条件修正系数
R10——期日修正系数
S——海岸线长
式中，具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。
旅游娱乐型用途岸线具体修正因素应视旅游娱乐型用途岸线的特点适当调整。
需要说明的是由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施，因此，从目前的评估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限性。
但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、完善和发展，相信在不远的将来，采用这一方法评估岸线价格将得到广泛的运用。
三、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理方式
1、不单独确认为一项资产，混淆在港口码头资产中“评估”，通常通过主观的适当调整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。
笔者认为，岸线资源作为一项资源性资产，前述已从理论层面分析了它应被界定为一项可确指的无形资产，因此该处理方式实质是一种漏评行为，且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。
2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识的考虑占用岸线土地的“岸线价格”。
例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是：
对于商业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题，而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”，但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。
综观上述两种“评估”岸线价格的方法，笔者认为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资产，作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一基本事实。
四、案例分析
案例背景：
A公司为一家主营轻、重油的石油贸易公司，在我国沿海某市拥有油库资产（主要包括码头、房地产、油库储罐设备、岸线等），B公司拟收购由A公司以油库资产、货币资金为出资方式全资成立的C公司100%股权。
某评估公司接受委托对A公司出资投资C公司的油库资产进行评估。
1、收益还原法
本案例中A公司年利润总额取三年利润总额的平均值27,562,元，年主营业务收入取三年主营业务收入的平均值212,017,元，未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率取12%。
A公司土地面积35,平方米，土地还原利率取8%，企业使用的建筑总面积1,平方米，房屋还原利率取8%，根据土地、建筑物评估，土地单价评估值为元/平方米，建筑物重置价为2,元/平方米，建筑物平均成新率为90%。
委估岸线长140米，岸线还原利率取8%。
＝（27,562,－212,017,×12%－35,××8%－1,×2,×90%×8%）÷（×8%）
＝65,元/米
经计算,采用收益法岸线评估值为65,元/米。
2、基准岸线段价格修正系数法
由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸线段价格覆盖区域内，因此，采用基准岸线段价格修正系数法对岸线使用权进行评估。
计算公式如前述所示，在此主要对因素修正计算过程列示如下：
表1物流型基准岸线价格影响因素修正系数表
影响因素
岸线级别
优
较优
一般
较劣
劣
水文条件R1
1
地质条件R2
1
环境状况R3
1
集疏运条件R4
1
锚地和航道条件R5
1
产业集聚规模R6
1
规划限制R7
水深条件R8
水深10米，修正系数为1，10-15米修正系数为，15-20米修正系数为，20-25米修正系数为，25米以上按25米进行修正。
水深米，修正系数为，米修正系数为，5米以下修正系数为0。
腹地条件R9
腹地300米修正系数为1，300-400米修正系数为，400-600米修正系数为，600-800米修正系数为，800-1000米修正系数为.腹地超过1000米按1000米计算。
250—300米范围修正系数为，200-250米修正系数为，150-200米修正系数为，100-150米修正系数为，50-100米修正系数为，20-50米修正系数为，5-20米修正系数为，5米以下修正系数为0。
期日修正R10
根据规程公式
其中：
n为待估岸线可使用年期，为还原利率
表2物流型岸线价格修正因素说明表
影响因素
岸线级别
优
较优
一般
较劣
劣
水文条件R1
岸线很稳定
岸线稳定
微冲
较不稳定
岸线不稳定
地质条件R2
完全满足各类工程设施建设要求
较好地满足各类工程设施的建设要求
基本满足各类工程设施的建设要求
不能满足小部分工程设施的建设要求
不能满足部分工程设施的建设要求
环境状况R3
清洁
较清洁
轻度污染
中度污染
严重污染
集疏运条件R4
完全能满足级别相关对集疏运的要求
较好满足级别相关对集疏运的要求
基本满足级别相关对集疏运的要求
不能完全满足级别相关对集疏运的要求
与级别相关对集疏运的要求有较大差距
锚地和航道条件R5
完全能满足级别相关对瞄地和航道的要求
能较好地满足级别相关对瞄地和航道的要求
基本能满足级别相关对瞄地和航道的要求
对瞄地和航道的要求不能完全满足
与级别相关瞄地和航道的要求有较大差距
产业集聚规模R6
较级别相关企业配套协作程度平均状况有显着提高
较级别相关企业配套协作程度平均状况有所提高
较级别相关企业配套协作程度平均状况
较级别相关企业配套协作程度平均状况有所降低
较级别相关企业配套协作程度平均状况有显着降低
规划限制R7
属于国家岸线总体规划和城市规划重点开发岸线段
符合国家岸线总体规划和城市规划
基本符合国家岸线总体规划和城市规划
部分岸线利用方式受规划限制
部分重要岸线利用方式受规划限制
水深条件R8
见修正系数表
腹地条件R9
见修正系数表
期日修正R10
根据规程公式
其中：
n为待估岸线可使用年期，为还原利率
根据物流型基准岸线条件（以一般为基准）类比被评估对象，各影响因素修正系数如下：
表3估价对象因素修正系数
影响因素
待估岸线
基准岸线条件
修正系数
水文条件R1
岸线稳定
微冲
5%
地质条件R2
基本满足各类工程设施的建设要求
基本满足各类工程设施的建设要求
0%
环境状况R3
较清洁
轻度污染
5%
集疏运条件R4
较好满足级别相关对集疏运的要求
基本满足级别相关对集疏运的要求
5%
锚地和航道条件R5
能较好地满足级别相关对瞄地和航道的要求
基本能满足级别相关对瞄地和航道的要求
8%
产业集聚规模R6
较级别相关企业配套协作程度平均状况有所提高
较级别相关企业配套协作程度平均状况
3%
规划限制R7
符合国家岸线总体规划和城市规划
基本符合国家岸线总体规划和城市规划
5%
水深条件R8
水深12米
水深10米
20%
腹地条件R9
腹地300米
腹地300米
0%
合计
51%
其余计算过程略，经计算，采用基准岸线段价格修正系数法岸线评估值为66550元/米。
运用两种方法得出的岸线评估值接近，考虑到A公司经营业绩的波动性，本评估案例最终选用了基准岸线段价格修正系数法的评估结果作为最终的评估结果。
结束语:
岸线资源价值评估是近年来评估实践中遇到的一个新课题，相关评估理论研究尚处于起步和探索阶段，但积极开展岸线资源价值评估对推进港口基础设施开发、加强岸线开发统一管理均有着重要的意义，作为一名评估行业从业人员，应充分认识到岸线资源价值评估的重要性，积极推动这一行业的发展。
以下摘自北京龙源智博资产评估有限责任公司出具的“珠海港股份有限公司拟收购珠海港通投资发展有限公司股权所涉及中化格力港务有限公司资产评估说明”
。
。
。
。
。
。
。
（计算过程略）
土地使用权评估值=512×16583=8,490,496（元）
11．岸线评估根据《珠海市国有土地价格管理规定》，第七条港口码头用地根据码头停泊的吨位按占用岸线的长度加收地价：
（1）1千吨以下的，每米8000元．
（2）1千吨以上（含l千吨）5千吨以下的，每米15000元；（3）5千吨以上（含5千吨）1万吨以下的，每米25000元；
（4）1万吨以上（含1万吨）5万吨以下的，每米40000元；（5）5万吨以上（含5万吨）10万吨以下的，每米55000；（6）10万吨以上（含10万吨）的，每米70000元；（7）游艇码头用地占用海（河）岸线的，按占用岸线的长度每米加收8000元。
（8）其他用地占用海（河）岸线的，按占用岸线的长度每米加收3500元。
则岸线价=620×55000+640×25000+75×3500=50,362,500（元）年期修正系数修正后岸线价为=50,362,500×=49,516,410（取整元）
12．契税土地使用权契税税率为3%契税=（土地使用权+岸线）×3%=（8,490,496+49,516,410）×3%=1,740,147（取整，元）13．土地使用权评估值（含岸线）评估值=土地使用权价值+岸线价值+契税=8,490,496+49,516,410+1,740,147=59,747,053（元）
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