土地估价师案例分析农用地基准地价评估的方法().docx

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2015年土地估价师案例分析：

农用地基准地价评估的方法

（1）

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的__。

A．平均数

B．中位数

C．众数

D．总和

2、土地利用现状调查是以（）为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。

A．省

B．县

C．乡

D．街坊

3、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。

A．工业

B．商服

C．办公

D．宾馆

4、土地报酬运动的第一阶段与第二阶段的分界点是。

A：

边际报酬最大

B：

平均报酬最大

C：

边际报酬为零

D：

总报酬最大

E：

35％～50％

5、从时间价值的角度看，是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

A：

货币

B：

价格

C：

价值

D：

使用价值

E：

合法性

6、阿兰索设计了来表示假设的地价和距离的组合。

A：

区位平衡

B：

贯价曲线

C：

买价曲线

D：

地价曲线

E：

时间因素

7、专项规划在土地利用规划体系中具有__。

A．专门性

B．灵活性

C．独立性

D．指导性

8、记载土地基本状况的图册是指__。

A．土地记录册

B．地籍

C．地图

D．土地地形册

9、采用收益还原法评估土地价格时，则选择如下公式：

P=a÷（r-s）．（2002年真题）

A：

土地纯收益按某一常量每年递增

B：

土地纯收益按某一常量每年递减

C：

土地纯收益按某一固定比率每年递增

D：

土地纯收益按某一固定比率每年递减

E：

合法性

10、不属于土地持续利用的重点是（）的保护。

A．耕地资源

B．土壤

C．矿

D．水质

11、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地达到复垦标准，并经__验收合格后，方可交付使用。

A．规划管理部门会同有关行业管理部门

B．土地管理部门会尉有关行业管理部门

C．农业管理部门会同有关行业管理部门

D．建设管理部门会同有关行业管理部门

12、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。

A．协议

B．拍卖

C．挂牌

D．招标

E．划拨

13、采用收益还原法评估地价时，其关键在于。

【2002年考试真题】

A：

正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期

B：

合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期

C：

正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率

D：

科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势

E：

时间因素

14、土地利用计划管理的管理活动主体是国家__

A．土地行政管理机关

B．土地局

C．土地利用管理机关

D．土地分配机关

15、建筑物重置价格乘以成新度等于。

A：

建筑物折旧价格

B：

建筑物价格

C：

建筑物年折旧额

D：

建筑物净残值

E：

时间因素

16、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押

B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满

C．土地灭失

D．提前收回

E．土地使用权租赁

17、某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的。

A：

待估地产状况

B：

地上建筑物状况

C：

市场情况

D：

区域因素条件

E：

合法性

18、农用地开发包括耕地、林地__等的开发。

A．牧场

B．荒山

C．草地

D．荒地

E．养殖水面

19、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。

A．工业用地

B．住宅用地

C．城镇土地

D．农村土地

20、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30％，假定综合还原率为7％，总建筑面积为30000平方米，可出租率为85％，则所开发房地产的总价可确定为万元。

【2004年考试真题】

A：

108000

B：

131143

C：

9180

D：

91800

E：

时间因素

21、某区公安分局与工商局共同对李某作出处罚决定，对于李某不服欲提起行政赔偿请求，本案行政赔偿义务机关是__。

A．该区公安分局

B．该区工商局

C．该市公安局

D．该市工商局

E．该市人民政府

22、下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是。

A：

在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差

B：

真正现实意义上的工业用地价格可以逋过土地利用收益还原并测算出来

C：

基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D：

招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因。

E：

合法性

23、地产市场的核心是__。

A．基准地价

B．地价

C．土地使用价值

D．土地收益

24、债券的发行分为__的发行。

A．政府债券

B．金融债券

C．企业、公司债券

D．社会债券

E．个人出资债券

25、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让．对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用价值标准。

A：

出让合同

B：

成本

C：

完全产权

D：

公开市场

E：

合法性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、影响地价的交通条件主要有__。

A．区域交通类型

B．区域交通管制

C．道路状况

D．区域土地利用性质

E．区域的车流量

2、根据《土地管理法》规定，下列关于新增建设用地的土地有偿使用费，说法正确的有__。

A．新增建设用地的土地有偿使用费．都必须专项用于耕地开发

B．新增建设用地的土地有偿使用费，都必须专项用于城市开发建设

C．新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府

D．新增建设用地的土地有偿使用费，百分之七十上缴中央财政，百分之三十留给有关地方人民政府

E．新增建设用地的土地有偿使用费，百分之五十上缴中央财政，百分之五十留给有关地方人民政府

3、中国最早的《不动产登记条例》是在年颁布的。

【2006年考试真题】

A：

1920

B：

1921

C：

1922

D：

1923

E：

调节消费结构

4、土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括和四个步骤。

A：

预测

B：

决策

C：

计划的编制

D：

计划的实施

E：

计划的检查

5、《土地管理法实施条例》规定，土地整理新增耕地面积的可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。

A：

30％

B：

50％

C：

60％

D：

70％

E：

35％～50％

6、从不同角度去认识和划分市场，从流通时序来看有。

A：

批发市场

B：

零售市场

C：

现货市场

D：

期货市场

E：

商品市场

7、施工图预算是由__编制的。

A．施工单位

B．建设单位

C．设计单位

D．管理单位

8、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内申请__登记。

A．土地他项权利

B．国有土地使用权设定

C．土地预

D．国有土地使用权变更

9、房产测绘中产生测量误差的原因有．【2007年考试真题】

A：

经费不足

B：

仪器误差

C：

观测者的影响

D：

房屋形态

E：

周围环境的影响

10、下列农用地转用的批准权限中，应由国务院批准的包括。

A：

城区人口在100万以上的其他城市用地

B：

自治区人民政府所在地城市用地

C：

涉及基本农田的

D：

县级市所在的城镇建设占用农用地的

E：

省会所在地城市用地

11、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税．【2007年考试真题】

A：

种植粮食作物、经济作物的土地

B：

菜地

C：

园地

D：

林地

E：

草地和水面

12、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。

A．实地踏勘，收集有关资料

B．签订土地估价合同或协议书

C．确定估价基准日

D．选择适宜的估价方法

E．试算待估价宗地价格

13、在下列选项中，__是项目敏感性分析的最常用财务评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资产报酬率

D．内部收益率

14、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型。

A：

行列式布置

B：

周边式布置

C：

混合式布置

D：

自由式布置

E：

取得开工许可证

15、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括．【2004年考试真题】

A：

建筑工程费

B：

设备及安装工程费

C：

室内装饰费

D：

建安工程设计费

E：

资本金利润率

16、全国城镇体系规划由__审批。

A．全国人大

B．国务院

C．国务院国土主管部门

D．国务院城乡规划主管部门

17、按照国土资源部印发的《土地分类》，教育用地属于。

A：

公共建筑用地

B：

公用设施用地

C：

文体用地

D：

机关团体用地

E：

35％～50％

18、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。

A．国家

B．县

C．地

D．乡

19、关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有。

A：

估价时点不同

B：

建筑工艺不同

C：

选用的建筑材料不同

D：

建筑构配件不同

E：

采用的人工单价不同

20、确定还原利率采用__加上风险调整值的办法。

A．利润率

B．安全利率

C．存款利率

D．贷款利率

21、耕地占用税的特点是。

A：

强调对耕地的保护

B：

对土地用途转换进行平衡

C：

实行一次性征收

D：

耕地占用税征收标准在不同地区不一样

E：

耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额

22、按土地交易方式，可以将土地市场分为。

A：

土地使用权的出让市场

B：

土地使用权转让市场

C：

土地使用权租赁市场

D：

土地使用权抵押市场

E：

土地使用权服务市场

23、除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于。

【2002年考试真题】

A：

预测项目开发利润

B：

测算项目建设成本控制标准

C：

测算项目资金合理的利息率

D：

测算项目建设周期

E：

地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润

24、在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在__。

A．相同区域或同一供需圈

B．比较区域或同一供需圈

C．类似区域或同一供需圈

D．比较区域或类似区域

25、根据（）确定的投资数额，经主管部门审批后，就成为该项工程基本建设投，资的最高限额。

A．投资估算

B．设计总概算

C．修正总概算

D．施工图预算