房地产业务会计核算操作指引.docx
《房地产业务会计核算操作指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业务会计核算操作指引.docx（25页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产业务会计核算操作指引
房地产业务
会计核算操作指引
V1.0版
二零一六年七月
一、目标与依据
为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。
根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。
二、适用对象
本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。
三、重要提示
（一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。
包括借支单、支票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。
（二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。
包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。
（三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。
（四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制和考核。
（五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。
四、筹建阶段的一般业务及其账务处理
（一）设立公司：
收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。
借：
银行存款――××银行账户 （货币资金出资）
固定资产 （指投入的房屋、设备等，但必须要对资产进行评估）
贷：
实收资本――××公司或自然人名称
贷：
资本公积――资本溢价
投资者还可以其他资产出资，如：
以原材料、产成品、土地使用权、商标权、特许经营权及股权等进行投资等。
公司验资、领取营业执照及税务登记证等证照并建账后，资金账簿要及时计缴印花税，营业执照按5元贴印花税并划销。
（二）支付验资费、办证费、印花税及业务人员差旅费等，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――审计、评估及咨询费[相关行政组织]
管理费用――办公费[相关行政组织]
管理费用――管理税金――印花税[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
库存现金
（三）计提或支付办公室租金、押金、装修费等，依据有关有关付款凭证和费用分配表等
借：
管理费用――租赁费[相关行政组织]（企业管理部门应分担租金）
销售费用――租赁费[相关行政组织]（销售部门应分担租金）
开发间接费――租赁费[相关行政组织]（现场管理部门应分担租金）
其他应收款――押金[相关单位名称]
长期待摊费用――装修费――××装修费
贷：
银行存款――××银行账户（已付款）
应付账款――内（外）单位――××供应商[相关单位名称]（未付款）
同理，支付通讯、水、电、燃气、物业管理费等等有关费用也应按受益原则做类似处理。
（四）宴请、接待有关领导，客户或供应商等，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――业务招待费[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
库存现金
其他应付款――内部往来[相关单位]
所有业务招待费应在管理费用科目核算。
（五）采购原材料、固定资产、电脑软件等，根据有关付款凭证或资产验收单等
借：
原材料――材料大类――具体材料类别
固定资产――固定资产类别
借：
无形资产――电脑软件――××软件
贷：
银行存款――××银行账户
应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]
（六）支付应付账款，根据有关付款凭证等
借：
应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（七）收到投资者或关联方内部往来款，根据有关收款凭证等
借：
银行存款――××银行账户
贷：
其他应付款――内部往来[相关单位名称]
支付投资者或关联方内部往来款作相反处理。
（八）支付采购、司机等相关人员定额备用金，根据有关付款凭证等
借：
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
贷：
库存现金
（九）上述人员报销并补足备用金，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――相关费用项目[相关行政组织]
销售费用――相关费用项目[相关行政组织]
开发间接费――相关费用项目[相关行政组织]
贷：
库存现金
此时“开发间接费”科目为一级科目，其与“开发成本――开发间接费”的核算区别主要在于其是用于归集各部门发生各类未确定成本对象的开发间接费，其对应的是核算项目是相关行政组织；而开“开发成本――开发间接费”是用于归集已确定成本对象的开发间接费及从“开发间接费”一级科目分配来的开发间接费用，其对应的是核算项目是成本对象。
（十）上述人员因离职、调岗等收回上述人员备用金，根据收款凭证
借：
库存现金
贷：
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
（十一）计提员工工资，根据有关工资计算表
借：
管理费用――工资[相关行政组织]
销售费用――工资[相关行政组织]
开发间接费――工资[相关行政组织]
贷：
应付职工薪酬－工资
同理，计提员工养老、医疗、失业、工伤和生育保险费、住房公积金时应根据有关单据做类似处理。
（十二）支付员工工资，并代扣个人所得税、社保费、住房公积金或扣回员工借款、水电费等，根据有关工资计算表等
借：
应付职工薪酬－工资
贷：
银行存款――××银行账户
应交税费――代扣代缴个人所得税
其他应付款――代扣代缴个人社保费
其他应付款――代扣代缴个人住房公积金
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
（十三）支付个人所得税、养老、医疗、失业、工伤和生育保险费、住房公积金时，根据有关付款凭证等
借：
应交税费――代扣代缴个人所得税
应付职工薪酬――养老保险
应付职工薪酬――医疗保险
应付职工薪酬――失业保险
应付职工薪酬――工伤保险
应付职工薪酬――生育保险
其他应付款――代扣代缴个人社保费
应付职工薪酬――住房公积金
其他应付款――代扣代缴个人住房公积金
贷：
银行存款――××银行账户
（十四）月末计提折旧，依据有关计算表或预先在EAS系统完成相关设置并关联后自动生成
借：
管理费用――折旧[相关行政组织]
销售费用――折旧[相关行政组织]
开发间接费――折旧[相关行政组织]
贷：
累计折旧
（十五）期末分摊长期待摊费用、无形资产等，根据有关计算表
借：
管理费用――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
销售费用――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
开发间接费――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
管理费用――无形资产摊销[相关行政组织]
借：
销售费用――无形资产摊销[相关行政组织]
开发间接费――无形资产摊销[相关行政组织]
贷：
长期待摊费用――××费――××××费摊销
无形资产――××――××××摊销
（十六）期末自动结转损益。
五、开发阶段的一般业务及其账务处理
（一）支付竞拍土地保证金，根据有关付款凭证等
借：
其他应收款――保证金[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（二）竞拍成功取得土地使用权，支付土地出让金，原保证金抵出让金。
根据有关付款凭证等
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[待分配成本费用]
贷：
银行存款――××银行账户
其他应收款――保证金
（三）支付契税，根据有关付款凭证等
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――契税[待分配成本费用]
贷：
银行存款――××银行账户
同理，在项目尚末完成规划设计，成本对象无法确定的情况下支付的其他土地征用及拆迁补偿费，如大市政配套费、土地闲置费、拆迁补偿费等也应根据有关付款凭证等做类似处理，即改一改三级明细科目，四级暂挂核算项目：
待分配成本费用，待实际开发后再根据实际情况按合理的标准分配至相关项目。
如属成本对象确定后支付的相关成本费用，应按国税发[2009]31号文件第二十七条规定处理。
即企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
（四）支付印花税，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――管理税金――印花税[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
签订的土地使用权出让合同应按产权转移书据交纳印花税[税率：
0.5‰]、土地使用权证书按5元贴印花税并划销，所有印花税均应记入管理费用。
（五）开发贷款：
房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要要通过银行贷款筹措资金。
贷款时，根据贷款合同和收款凭证等
借：
银行存款――××银行账户
贷：
短期借款――××银行 （一年以内借款）
长期借款――××银行 （一年以上借款）
签订借款合同应交纳印花税（税率：
0.05‰）,账务处理参照前述规定。
（六）支付借款费用，根据有关付款凭证等
借：
开发间接费用――利息支出[相关行政组织]
短期借款――××银行 （同时还本付息还本金额）
长期借款――××银行 （同时还本付息还本金额）
贷：
银行存款――××银行账户
目前大多数金融部门为了自身的利益，利用向企业贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前税务机关尚无正式文件规定。
有观点认为应视同利息记入“开发间接费用――借款费用”；也有观点认为应记入“管理费用――顾问咨询费”。
如果从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引起，因此应资本化处理，应该记入“开发间接费用――借款费用”比较合理；但从国税发[2009]31号文件对管理费用、财务费用的开支规定及目前国家以票管税的实质去衡量，应在“管理费用――顾问咨询费”中列支比较合适。
相对而言，记入“开发间接费用――借款费用”，在计缴土地增值税时对企业更有利，而记入“管理费用――咨询费”，在计缴企业所得税时对企业更有利。
建议在国家明确规定出台之前，对有关借款费用暂视同利息处理。
（七）委托有关单位进行规划设计，签署有关合同，并按协议预付设计费，根据有关合同及有关付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位――××设计单位/供应商[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（八）结算并支付规划设计费，根据有关付款凭证等
借：
开发成本――前期工程费――规划设计费[待分配成本费用]
借：
开发成本――前期工程费――规划设计费[相关成本对象]
贷：
银行存款――××银行账户
预付账款――内（外）部单位――××设计单位/供应商[单位名称]
根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
因此，未确定受益对象或暂时无法分配的开发成本，应先通过过渡核算项目“待分配成本费用”归集后再适时按合理的标准分配至相关成本对象，而已明确受益对象且能合理分配的，则应直接记入相关成本对象的对应科目。
根据国税发[2009]31号文件第二十六条规定：
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
因此，开发成本核算的首要任务是合理确定成本对象，并及时报主管税务机关备案。
而且在确定成本对象时，财务部应与成本预算部门充分沟通，规范成本对象使用的名称，保持两个部门成本对象划分一致，以提高成本信息的通用性。
在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，均要保持成本对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。
根据国税发[2009]31号文件第二十六条规定，计税成本对象的确定原则如下：
1.可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应做为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先做为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2.分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可做为一个成本对象进行核算。
3.功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以做为独立的成本对象进行核算。
4.定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别做为成本对象进行核算。
5.成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别做为成本对象进行核算。
6.权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
根据上述原则确定成本对象后，财务部核算会计应按照已确定的成本对象在EAS系统中设置相应成本对象核算项目，与前述“待分配成本费用”核算项目共同归集、分配有关开发产品之开发成本。
同时，成本会计应建立成本合同台账，跟踪记录、核算和归集开发成本，并按时与核算会计、成本预算部门有关人员交叉核对相关信息和数据，保证及时、准确、完整地核算有关开发产品之开发成本。
根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定，开发产品计税成本支出（即开发成本）的内容如下：
1.土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农做物补偿费、危房补偿费等。
2.前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4.基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费：
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，项目财务部应按上述六大类在开发成本科目下设置上述六个二级科目，并对其下级明细项目进行适当合并后设置相应的三级科目（现集团中心已统一设置）。
（九）支付拆迁补偿费，依据有关拆迁补偿协议、花名册及付款凭证等
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――拆迁补偿费[待分配成本费用]
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――拆迁补偿费[相关成本对象]
贷：
银行存款――××银行账户
（十）三通一平工程招标、发包工程，签署有关合同，并按合同规定预付工程款，根据合同及有关付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位――××供应商[相关施工单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
签订工程合同应交纳印花税,账务处理参照前述规定
（十一）代付施工单位水电费，根据有关合同和付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位――××供应商[相关施工单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
工程合同一般会约定：
代付施工单位水电费在结算时抵减工程款。
如施工单位不要求提供发票，则一般按上述处理，结算时应要求施工单位全额开票，但应按差额付款。
但也存在一定税务风险，在现行以票管税的征管制度下，有可能税务机关要求代收代付水电费按转售水电费处理。
或在结算时施工单位要求提供发票，则代收代付水电费应分别做其他业务收入和其他业务支出处理，会计处理应改为：
借：
其他业务支出――转售水电费支出
贷：
银行存款――××银行账户
借：
预付账款――内（外）部单位[相关施工单位名称]
贷：
其他业务收入――转售水电费收入
应交税费――应交增值税
（十二）工程完工，但未结算，未支付工程款，期末应向工程管理或成本预算部门索取有关工程进度记录，并暂按合同等规定价款等信息做最佳估计
借：
开发成本――前期工程费――三通一平[待分配成本费用]
开发成本――前期工程费――三通一平[相关成本对象]
贷：
预付账款――内（外）部单位[相关施工单位名称]
（十三）结算支付工程款，根据有关合同和付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位[相关施工单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
为做好成本核算工作，相关财务人员须定期到施工现场查看，并与工程部、成本预算部等相关人员进行必要沟通，并向其索取有关工程施工进度、预结算资料等，及时补充、完善成本合同台账与成本计算单。
特别是对一揽子总包合同，要充分了解有哪些工程项目，哪些受益对象（即成本对象），合同变更及施工进展情况等。
否则，难以按时完成成本核算工作。
（十四）建筑安装工程招标、发包合同如涉及甲供材料，按合同要求与建筑材料供应商签定甲供材料合同并预付部分材料款时，根据有关合同和付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位――××供应商[相关甲供材料商名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（十五）甲供材料供应商按照合同要求将甲供材运达施工现场，由甲、乙双方组织验收合格并由乙方出具材料收据，根据乙方出具的材料收据等
借：
预付账款――内（外）部单位――××供应商[相关施工单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
预付账款――内（外）部单位――××供应商[相关甲供材料商名称]
（十六）工程完工，但未结算，未支付工程款，期末应向工程管理或成本预算部门索取有关工程进度记录，并暂按合同等规定价款等信息做最佳估计
借：
开发成本――建筑安装工程费――××工程[待分配成本费用]
开发成本――建筑安装工程费――××工程[相关成本对象]
贷：
预付账款――内（外）部单位[相关施工单位名称]
（十七）结算、支付工程款，并按行规或协议暂扣保修金。
根据有关合同和付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位[相关施工单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
其他应付款――保修金[相关施工单位名称]
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：
除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
即施工单位在开具工程发票、计缴税款时，甲供材料款应与工程款合并为税基计税，但甲供设备款则不必合并。
因此，对于建筑业务（不含装饰）发包合同，我们应尽量采用甲供设备形式，以节约施工单位的税费成本来最终节约我们的开发产品成本。
同理，根据“财税[2006]114号”文件规定：
纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
由于我们长信集团的房地产开发产品一般为精装修，装修材料成本特别高，如果清包工形式，可有效降低我们的开发产品成本。
但在操作时注意税法所规定的“建设方提供的设备”与我们常所说的设备具有一定的区别，有关人员在签订合同及核算时均应正确区分（具体详见《建设部有关常用设备与材料的区分列举名单》）。
除甲供材料、甲供设备的情形略有不同外，其他建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费中有关工程成本核算处理与前述三通一平工程成本核算处理原理一样。
（十八）分配土地征用及拆迁补偿费：
根据国税发[2009]31号文件第二十九条规定：
开发成本分配方法有：
占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。
同时第三十条规定：
土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。
因此，分配土地成本最好按占地面积法进行分配，以避免不必要的纳税调整。
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[相关成本对象1]
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[相关成本对象2]
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[相关成本对象3]
……
贷：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[待分配成本费用]
同理，其他土地征用及拆迁补偿费，如大市政配套费、土地闲置费、拆迁补偿费也应根据有关计算分配表做类似处理。
即仅仅是三级科目变动，其他不变。
而核算项目“待分配成本费用”贷方发生额，在EAS系统处理时最好采用借方负数表示。
以避免发生额重复汇总。
取得成本对象占地面积的途径有两个：
一是政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积，二是房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。
但在实际项目运做时，并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积的。
垂直排列的成本对象就无法取得各自的占地面积，如某一地块是分期开发的，而某一期的开发产品中既有住宅、酒店和学校，又有商业街，而且商业街建筑又分为一至三层裙楼为购物中心，三层以上是写字楼。
做为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，这种情况下就不能简单按占地面积分摊土地价款。
而应按占地面积法依次分配当期开发土地成本及未开发土地成本，再按占地面法分配当期土地成本中住宅、酒店、学校和商业街的土地成本，最后，对商业街建筑中购物中心和写字楼的土地成本是无法按占地面积法合理分配土地成本的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑面积法是最合理的方法。
（十九）分配前期工程费：
国税发[2009]31号文件未指定前期工程费应采用哪种分配方法，因此，企业可在占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法中选择其中一种合理的方法，但方法一经确定，不能随意更改，但有充分合理理由除外。
根据有关计算、分配表
借：
开发成本――前期工程费――××费[相关成本对象1]
开发成本――前期工程费――××费[相关成本对象2]
开发成本――前期工程费――××费[相关成本对象3]
……
贷：
开发成本――前期工程费――××费[待分配成本费用]
（二十）分配建筑安装工程费：
其分配方法参照前述前期工程费分配方法，根据有关计算、分配表
借：
开发成本――建筑安装工程费――××工程[相关成本对象1]
开发成本――建筑安装工程费――××工程[相关成本对象2]
开发成本――建筑安装工程费――××工程[相关成本对象3
升级会员 