土地利用管理考试资料.docx
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土地利用管理考试资料
1土地：
地球陆地表面具有一定范围的地段，包括垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。
2影响土地利用因素：
自然因素、社会经济因素、人的文化素质
3土地合理利用的原则
先评价规划后开发利用
珍惜节约和合理集约利用土地
均衡协调开发与合理布局
国土整体开发与农业优先利用，充分合理有效地利用各类土地
开发利用与整治保护相结合
加强法制和依法管理
4当前面临的基本问题
耕地减少，人口增加，人地矛盾尖锐
土地规划滞后、法制不健全
土地利用不科学
土地利用缺乏科学指导
轻视乃至忽视土地利用的经济原则
宏观调控与市场不适应
5战略选择——可持续发展
保有一定数量，且结构合理，质量不断提高的各类土地资源；
土地资源的生产性能和生态功能不断提高；
土地资源利用的经济效益不断提高；
降低土地利用可能带来的风险；
土地资源的利用能够被社会接受，体现公平和效益。
6土地利用管理的原则
正确处理国家、集体、个人之间的关系
坚持三效益统一的原则
坚持依法、统一、科学管理土地利用的原则
7从土地利用过程来看，内容为：
土地资源的调查与评价
土地利用规划与计划管理
土地配置管理
土地用途管理
土地利用与监测调查
8土地利用管理的目标：
经济效益、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量
9帕累托最优是指资源分配的一种理想状态，即假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。
10土地伦理利用可以从以下几个方面来解释
公共利益最大化
公平分配原则
危害预防
土地使用权利
环境义务
对后代的义务
生活方式和消费模式的选择
风险规避
与周边社区的协调性
11人们公认是美籍奥地利人、理论生物学家.贝塔朗菲（）创立的。
12系统论的核心思想是系统的整体观念。
13系统论的基本思想方法，就是把所研究和处理的对象，当作一个系统，分析系统的结构和功能，研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性，并优化系统观点看问题，世界上任何事物都可以看成是一个系统，系统是普遍存在的。
14土地利用系统
土地利用系统是指为人类活动所利用的土地表层以及以上和以下的所有要素相互作用、相互制约而构成的具有特定功能的有机结合体。
土地利用系统由一定的要素构成。
土地利用系统是个多层次等级的大系统。
土地利用系统是一个开放的系统。
土地利用系统的功能由整体决定，并非个要素功能之和。
土地利用系统是一个不断运动的系统。
土地利用系统是一个人工系统。
151980年《世界保护战略》中第一次提出“可持续发展”概念
161997年的中共十五大把可持续发展战略确定为我国“现代化建设中必须实施”的战略。
17可持续发展是既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展称为可持续发展。
18土地征用的含义
土地征用是在中国土地公用制的前提下，为了公共利益的需要改变土地所有权的一种特殊的方式。
19土地征用实质
国家建设征用土地是城市的外延开发，既改变了土地所有权的性质，把农民集体所有的土地转化为国有土地；也改变了土地使用方向，把城郊等的农业用地变为城市用地等非农业用地。
20土地征用目的征用土地的目的是满足公共需要或公共用途。
21主体征用土地是强制取得，征用土地的主体是国家。
22请谈谈旧城区改造、土地征用和新城区建设。
23谈谈通货膨胀的抑制与土地。
24征用土地的法律特征
（1）强制性；
（2）补偿性；
（3）转移性。
25奴隶社会全国的土地归国君所有。
采用“贡、彻、助”和“井田制”。
26公元前685年，管仲在齐国进行改革，推行“相地而衰征”制度
27土地征用的原则
1.服从国家建设需要；
2.节约用地严格审批；
3.坚持依法征地的原则；
4.正确处理国家、集体和个人三者利益关系
28正确处理国家、集体和个人三者利益关系；
（1）征用的是集体的土地要妥善安置其生产；
（2）要对耕地补偿；
（3）对于拆迁户要妥善安置；
（4）对农民的损失要补偿；
（5）对剩余劳动力要妥善安排。
29土地征用的基本条件
1.只有列入国家固定资产投资计划的、或者其他经过批准的建设项目才能申请用地；
2.国家建设项目用地，应符合国家下达的建设用地计划控制指标的要求，凡未能列入当年计划用地指标的建设项目，原则上不受理征用土地的申请；
3.建设项目在选址的过程中，在确定建设用地界线（红线图）必须十分注意节约用地，确保控制指标不突破；
4.建设项目必须符合城市规划的要求，在国家确定的文物保护区、自然保护区、风景区、名胜古迹、公园、城市绿地及其法定的保护区，除其本身必要的建设之外，其他建设项目一律不得动工建设。
5.城市郊区规划确定的蔬菜地，国家市县划定的基本农田、耕地保护区原则上不得征用。
6.大中城市的现有建成区内，原则上不再安排新的工业建设用地，城市旧城区的改建，要同工业的调整和技术改造相结合，使工业布局和用地结构更趋合理。
7.凡是建设资金尚未落实的或无力缴纳国家规定的各项征（拨）用地补偿和安置费用，以及不能按照规定期限缴纳各项征（拨）用地税费的建设单位，不予办理用地手续。
8.未批先用或非法占有的土地必须先由监察机关办理再上报。
30规划部门审批时根据建设的需要在总平面图用红线画出建设用地范围，就是我们常常说的红线图。
31红线指经过规划部门批准的建设用地范围边界线。
32蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
33绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
34紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
35城市黑线指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网；黑线管治是对上述市政管网的管理，做到规划有序。
36土地征用的程序
（一）预报预审
1.单独选址的建设用地，其建设项目可行性研究报告报批前，建设单位向建设项目批准机关的同级人民政府土地行政主管部门提出预审申请。
2.受理预审申请的土地行政主管部门应对建设项目的有关事项进行审查，出具预审报告。
3.预审报告可由土地行政主管部门在参加建设项目可行性研究论证时提出，也可以在土地行政主管部门自行组织用地预审时提出。
（二）申请用地
单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当同时向省土地行政主管部门和项目所在地的市、县（市）人民政府土地行政主管部门提出用地申请。
为实现规划分批次使用土地的，由土地所在地的市、县（市）人民政府土地行政主管部门向省土地行政主管部门提出用地申请。
申请的主要内容有：
项目名称、项目批准机关、批准文件、拟用地地点、面积及种类、生产及投资规模、用地安排等。
提出用地申请时，应附具以下材料：
（1）建设项目计划文件或项目可行性研究报告、初步设计批复。
为实施规划分批次使用土地的，应有市、县（市）政府对拟用土地开发利用方案的意见。
（2）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（3）建设项目总平面布置图或拟用地建设规划图。
（4）占用耕地的应提出补充耕地方案。
（三）组织现场踏勘
土地行政管理部门接到申请后，组织现场踏勘。
（四）委托统征，下达测量通知书
（五）拟定方案
由土地所在的市、县人民政府土地行政主管部门会同征地事务机构拟定农用地转用方案、耕地补充方案、征地方案和供地方案并编制建设用地呈报说明书。
（见附录4-1）
（六）上报程序
上报审批时，应缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。
（七）批复
具有批准权的一级政府土地行政主管部门审查后，报同级人民政府审批。
用地经过批准后，土地行政主管部门应及时代批准机关下文批复。
（八）实施
征地方案经批准后，按“两公告一登记”组织实施。
1.发布征地批准公告。
县市人民政府土地管理部门在收到征地批准文件10日内，应将征地方案在被征用土地所在在乡镇、村予以公告。
公告采用张贴、广播、登报等形式。
2.被征用土地的所有人和使用权人应在征地批准公告规定的时间内，持土地权属证明，到指定的地点办理征地补偿登记。
3.发布征地补偿安置方案公告，听取被征地单位和个人的方案意见。
（九）颁发《建设用地批准书》
项目批准后，由土地行政主管部门颁发《建设用地批准书》，批准划拨用地的颁发《国有土地划拨决定书》。
分批次征地批准后，具体建设项目按照以下程序进行：
1.申请用地；
2.拟定工地方案；
3.逐级上报审批；
4.实施供地。
37单独选址是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区以外选址进行建设的建设项目用地。
38单独选址包括：
能源建设项目；交通建设项目；水利建设项目；矿山建设项目；军事设施建设项目。
39《土地管理法》第31条规定:
国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地，实行占用耕地补偿制度。
40《土地管理法》第31条的规定负责开垦耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。
41耕地开垦费应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
42新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30：
70分成体制。
43征收下列土地由国务院批准：
基本农田；
基本农田以外的耕地超过35公顷；
其他土地超过70公顷。
44对于农用地转为建设用地实施两级审批的原则。
45临时用地管理定义：
工程项目施工过程中需要材料堆场、运输道路和其他临时设施使用的土地。
46临时用地时间：
2年
47临时用地申请单位：
国土管理部门
48临时用地补偿标准：
前三年的平均年产值补偿
49临时用地造成损失（土地变质）:
1-2倍赔偿
50土地征收的补偿与安置含义
是指依法对于被征收土地的补偿和安置多余劳动力的补助的总称。
51土地征收的补偿与安置特征
1.它是一种国家行政行为，而非民事行为；
2.是一种补偿而非赔偿；
3.其对象是被征收的土地；
4.应符合法律；
5.具体费用由该使用土地的建设单位承担。
52土地征收的补偿与安置原则
1.按照被征地土地的原有用途给予补偿；
2.依照法定标准进行补偿；
3.保持被征收土地的农民的原有生活水平不下降。
53土地补偿费定义：
国家征收集体土地时，用地单位需要按照规定向集体经济组织和农民个人支付征地造成的经济损失。
54土地补偿费的实质：
支付让渡土地所有权的费用即地租
55土地补偿费用途：
再生产建设需要
56土地补偿费的公式：
土地补偿费=土地收益/利息率
57土地投资补偿的种类：
建筑物、多年生植物、土地改良
58土地投资补偿的内容：
青苗费、地上补助费
59土地投资补偿的公式：
土地投资补偿费=土地投资收益/利息率
60土地投资补偿给付个体：
个人
61安置补助费的计算方法：
劳动力安置费=游离劳动力人数*资金装备水平
62农民安置方式
（1）集体经济组织
（2）其他单位
（3）不需要统一安置
63安置补助费费用：
不超过土地被征收前3年平均产值的30倍。
64新菜地开发建设基金定义：
征收城市郊区商品菜地时支付的费用。
65新菜地开发建设基金交付单位：
地方财政。
66《中华人民共和国土地管理法》47条：
土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。
产量和价格按照国家的标准。
67《中华人民共和国土地管理法》47条：
按照农业人口计算，每一个需要安置的农业人口为耕地被征收前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍。
68征收城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘，需要缴纳系菜地开发建设基金。
（1）城市人口在100万以上，元；
（2）城市人口在100-50万的，75000-105000元；
（3）城市人口在50万以下的，45000-75000元。
69征地程序问题
1.征序种类繁杂；
2.步骤多；
3.内容繁琐；
4.踏勘程序混乱；
5.牵涉面广。
70建设用地的含义是指为了满足人类因生产生活方面的物质建设有必要先期获得足够操作场所和建筑空间等一系列社会经济生活要求而通过工程手段提供的土地。
71建设用地按照内容分：
国家建设用地、乡镇建设用地、城乡经营企业建设用地、外商投资企业建设用地
72国家建设用地凡列入全民固定资产计划项目建设所需要使用的土地；
73乡镇建设用地乡村农业集体经济组织和个人，按乡村规划的要求进行各项工程建设所需要的土地；
74城乡经营企业建设用地用于全民所有制企业，城市集体所有制企业与村集体经济组织共同投资兴办联营企业建设所需土地；
75外商投资企业建设用地我国境内投资兴办外资企业及中外合资经营企业所需土地
76建设用地按照用途分：
工业建设用地、民用建设用地、军事建设用地
77工业建设用地用于进行工业项目或为他配套的其他工程设施建设所需要的土地；（海陆空运输、管道运输）
78民用建设用地用于解决城乡人民物质生活需求及其配套设施建设所需要的土地；（科教文卫、公共用地）
79军事建设用地根据国防战备需要进行各项军事工程建设所需要的土地。
（导弹基地、军事指挥中心、演习场、工事）。
80为国家建设提供用地主要有3种形式：
一是征用土地
二是划拨土地
三是出让土地
81旧的土地使用制度：
无偿、无限期、无流动
82新的土地使用制度：
有偿、有限期、有流动
83土地配置的双轨制：
行政划拨和市场机制
84宅基地农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。
85根据《中华人民共和国担保法》第37条规定：
耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。
86自留山是指农业集体化后分给社员使用和经营的小块山林。
87中共中央、国务院转发国家农业委员会《关于积极发展农村多种经营的报告》中规定，可因地制宜，适当扩大自留地、饲料地、开荒地的数量，最多不超过当地耕地面积的15％。
88自留地、自留山和自留草场均属于集体所有，其成员只有使用权，不得出租、转让或买卖，也不得擅自用于建房等非农业生产用途。
89自留地生产的产品归农民自己支配，国家不征农业税。
90自留畜也归牧民所有和支配，在各地规定的免征点以内不征税、不派购。
91自留地、自留山、自留草场的经营权受国家保护，不得随意侵占。
92划拨土地使用权的含义是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，是国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益事业，为人民造福所采取的必须措施。
93划拨土地使用权没有使用年限的限制。
94土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
95用地划拨的特征
（1）使用的土地是已经转变为建设用地的国有土地，而不是国有农用地、国有未利用土地，更不是集体所有的土地。
（2）是以无偿的方式交给土地使用者的。
（3）以划拨方式取得土地使用权的单位必须符合法律规定。
（4）土地是无限期拨付给土地使用者使用的。
96拨用国家征而未用、并暂借给村组耕种的国有土地，除需补偿当季损失的青苗补偿之外，不再补偿；
97拨用长期借给村组使用的国有土地，不需土地补偿费，而可以给予安置补偿费解决多余劳动力问题；
98对于暂时不用的已征土地，原征地单位需撤销、迁移或其他原因不再使用土地，可转可其他单位使用。
补偿费用由新单位承担。
99《土地管理法》第58条规定：
有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的;
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
（四）因单位撤销、迁移等原因（发展需迁移、经营不善撤销、违法经营和破产），停止使用原划拨国有土地的;
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核对报废的。
100划拨土地使用权回收与土地有偿出让合同期满的回收比较。
（1）回收的根据不同：
续期与否
（2）回收的后果不同：
地上物的归属
1旧的土地使用制度的弊端
（1）不利于维护土地社会主义制度
（2）不利于土地的有效利用和合理配置
（3）不利于企业经济核算和经营水平的提高
（4）不利于城市建设资金的良性循环
2土地有偿使用制度的根据
（1）社会主义市场经济的性质，决定土地及土地使用权的商品性质，故土地使用权的转移必须采取商品流通的方式，即有偿形式
（2）土地使用权是属于国家或者集体的一项重要财产，使用土地的公民、法人与国家或集体有着各自独立的物质利益，所以土地使用权应有偿地转移给公民、法人
（3）在我过土地资源严重缺少的情况下，土地的无偿使用制度客观上发挥着怂恿人民浪费土地资源的作用，而有偿使用可以激发自觉性
（4）国有土地无偿使用，产生了土地使用收益的巨大差别，造成了土地使用权人之间的不公平状态，而有偿使用则可弥补这一缺陷
3建立土地市场的意义
1.有利于完善和培育社会主义市场体系
2.有利于运用价值规律调节土地供求关系
3.有利于为城市建设聚集资金，为国家开辟财源
4土地市场的定义：
进行土地交易活动的场所，或指各种土地交换关系的总和。
5土地市场的特征：
1、权利主体性（交易实体的非移动性）
2、地域性
3、垄断性
4、不完全性
5、土地供给弹性小，需求弹性大
6、竞争性
7、宏观调控性
6土地市场的主体：
供给者、需求者、中介者和管理者
7土地市场的客体：
土地本身及其产权关系。
8土地市场的功能
1、优化配置土地资源
2、国家财政收入的新来源
3、维护社会主义土地公有制
4、调整产业结构
5、使房地产转入良性循环，为国家提供积累，使其成为国民经济的支柱部门
9土地零级市场，实际上是指未办理土地出让的划拨土地使用权，未经政府有关部门审批，私下转让所形成的市场。
10房地产市场按层次划分:
一级市场
土地市场
二级市场
房地产增量市场
三级市场
房地产存量市场
市场供应方
政府
房地产开发商
业主
市场需求方
房地产开发商
投资者
业主
业主
市场竞争
供应方垄断供给，需求方竞争
在特定物业类型和特定区域内，开发商垄断竞争
接近完全竞争市场
市场价格
竞争政府主导，开发商参与
开发商主导定价
双方协定，自由议价
11土地市场的管理手段
1．土地利用规划与计划手段：
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地用途管制。
2．地籍管理手段：
土地权属登记
3．土地价格调控手段
4．土地税收和金融手段
5、土地立法和执法手段
12出让的含义：
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
13出让的法律特征
1．出让土地使用权必须服从国家主权
2．出让土地使用权是一种较为完整的物权
3、主体是政府
4、客体是国有土地使用权
5、最终处置权归国家
14土地出让方市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。
15土地受让方出让国有土地使用权主体为一般主体，具有较大的广泛性。
境内外法人、非法人组织和自然人都可以依法取得出让国有土地使用权
16出让的客体
1、国有土地
2、不含地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等
3、依出让时土地的开发程度可分为生地、毛地和熟地出让
17生地是指不具备城市基础设施的土地。
18毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。
19熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。
20出让的年限
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或者其他用地50年
协议出让
招标出让
拍卖出让
挂牌出让
特
点
自由度大，不利于公平竞争
利于公平竞争，出让方有选择余地
利于公平竞争，但出让方不易控制
考虑时间长，报价理性
适用范围
适用公益、福利事业，科教文研，非营利的机关团体
适用对开发有较高要求的建设用地
适用竞争性项目用地
适用竞争性项目用地
21出让方式
1、协议方式
2、招标方式
3、拍卖方式
4、挂牌出让
22四种出让方式的比较
23出让金的交付：
一般要求60日内全部支付，经批准可分期交付，但不得超过五年。
24出让批准权限：
一般是当地县、市人民政府，市辖区政府无权出让国有土地使用权。
25土地出让合同的法律特征：
①是民事合同
②主体双方法律地位平等
③是由政府制定的标准格式合同
④是有关土地使用权的法律关系的协议
26出让方的义务
1、按照合同的约定如期提供土地
2、出让期内不得随意收回土地
3、不得非法干涉土地使用者的合法经营使用
4、非出于公共利益，到期后须同意续期。
27受让方的义务
1、及时足额交付土地出让金
2、按照合同的约定使用土地：
超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权
3、不得擅自改变用途：
国土、规划
4、期满续期或交还。
28出让土地的收回
1、期满收回
2、因公共利益需要
3、受让方严重违约
29案例：
盲目拿地，无力续缴出让金，上海开发商南京共赔8000万。
1、2004年1月15日，南京启动新街口西南片建设，高价挂牌A、C地块
2、由上海“全日通”和“卫中实业”组成的联合体报名竟拍，并预缴保证金4200万元。
3、分别经过59轮和43轮竞拍，耗时5个多小时，该公司以亿元和亿元拼下这两块地，高出底价近一倍，其中A地块以31555元/平方米的出让价，成为南京当年“地王”。
4、拍卖成交日，开发商首付15％定金。
5、但此后，竞买人迟迟交不出土地出让金。
04年9月交付期限到期后，国土部门多次协商征缴，又给予竞买人一定宽限期筹款，对方还是无力交出让金，国土部门遂于05年初终止合同。
6、该地块于05年8月由南京国土部门无偿收回重新拍卖，4200万元保证金不予退还，首付15%定金被没收。
30转让的含义：
指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。
31转让的法律特征
1．平等自愿
2．只转让土地的使用权
3、权利义务同时转移（认地不认人）
4、房地同时转移
32转让的一般条件
1．已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
2．按照出让合同约定完成投资开发：
25%以上
3.使用年限为剩余年限。
4、未经批准不得改变原用途
5、转让价格明显过低时，政府有优先购买权
6、须办理土地变更登记（过户）
7、须依法纳税
33出让与转让的比较
出让
转让
行为主体
政府
任何组织或个人
法律关系
垄断的，不平等
自愿、平等的
市场层次
一级市场
二级市场
升级会员 