商业地产主流产品.docx
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商业地产主流产品简介
商业地产最初的产品模式有裙楼、临街底商、独立商业建筑等，历经较长时间的发展和转变，演变成如今购物中心、商业街、城市综合体、公寓、写字楼、酒店、社区商业、批发市场、地铁商业等多种产品相结合的局面，对这些主流产品的了解和认识有助于我们加深对于商业地产开发的理解。
一、购物中心
1、概念：
多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
2、分类（根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，购物中心分为）：
（1）ShoppingMall（停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心）；
（2）ShoppingCenter（店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等）。
3、特征：
（1）多功能的消费场所；
（2）多业态的综合物；
（3）物业管理和商品经营双主体运营。
4、案例：
台北101购物中心
（1）项目简介：
位于台北市信义区的信义商圈，紧邻台北市政府，同时是台北金融大楼，系由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，造价共达580亿元台币，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，台北101购物中心除了底部群楼作为购物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。
（2）楼层介绍：
群楼商场地上101层、地下5层、高508米，是目前世界最高楼，其中B2-B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心，5楼则为数家银行与证券服务金融中心进驻服务，6楼至84楼为一般办公大楼，85楼为商务俱乐部，86至88楼为观景餐厅，89楼为室内观景层，91楼为室外观景台。
二、商业街
1、概念：
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
2、分类（按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为）：
（1）专业商业街——商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；
（2）复合商业街——商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
3、特征：
（1）商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关；
（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多。
4、案例：
天津滨江道商业街
项目简介：
滨江道商业街是天津市最繁华的商业街之一。
它自海河边的张自忠路起，向西南方向延伸到南京路上，全长2094米。
汇集了天津市商业、餐饮业、服务业的精华，国际品牌店鳞次栉比，是最新潮流的聚集地，商业零售额居天津市第一。
三、城市综合体
1、概念：
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
2、分类：
（1）城市CBD中心城市综合体——处于城市核心地段，具有高端客流、项目档次较高；
（2）交通枢纽型城市综合体——结合交通枢纽的便利，融合多种交通优势；
（3）城市副中心城市综合体——城市经济新增长点；
（4）城郊结合部城市综合体——很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万㎡以上的地块。
3、特征：
（1）超大空间尺度；
（2）通道树型交通体系；
（3）现代城市景观设计；
（4）高科技集成设施；
（5）地标式的城市建筑。
4、案例：
东京六本木
项目简介：
日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体。
四、公寓
1、概念：
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。
2、分类及特点：
普通公寓
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
商业用地
商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
商务公寓或公寓
产权年限
70年
40年
40年
特点
户型面积小，30~60平米；
精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平
一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，
价格相对写字楼较低；
首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）；
产权性质为商务公寓，非纯写字楼
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
3、图片案例：
五、写字楼
1、概念：
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
2、分类：
（1）甲级写字楼：
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
（2）5A写字楼：
与甲级写字楼相比，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。
但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
3、图片风采：
六、酒店
1、概念：
以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。
2、分类：
（1）商务型酒店。
它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。
这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。
其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。
商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。
（2）度假型酒店。
它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。
其经营的季节性较强。
度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。
（3）长住型酒店。
为租居者提供较长时间的食宿服务。
此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。
它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。
（4）会议型酒店。
它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。
要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。
（5）观光型酒店。
主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。
（6）经济型酒店：
经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。
特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。
（7）连锁酒店：
连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。
3、图片风采：
七、社区商业
1、概念：
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
2、分类（按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分为）：
（1）社区底商——利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求；
（2）社区商业街——位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业；
（3）社区商业中心——各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域；
3、特征：
（1）业态特征——多采用超市、便利店、专卖店等业态形式；
（2）业种特征——早点快餐店、美容美发店、摄影店、洗浴中心等；
（3）辐射特征——服务社区居民为主；
（4）档次特征——普遍较低，功能不全；
八、批发市场
1、概念：
指向再销售者，产业和事业用户销售商品和服务的商业市场。
2、分类：
（1）以传统经商习惯和经商人才优势形成的批发市场。
（2）以旅游胜地为依托形成的批发市场。
（3）以产业为依托创办的批发市场。
（4）以大中城市众多的消费对象为依托在城郊结合部创办的批发市场。
（5）以传统的商业街为依托发展起来的批发市场。
（6）以临街旧厂房为依托形成的批发市场。
3、图片：
九、地铁商业
1、概念：
地下铁商业代表城市轨道交通中，与交通动线站点相联接的商业系统，因为地下铁是人流的重要集散地，这与商业的发展需要相符，因此提供了两种业态之间的结合。
2、分类（根据建筑的需要分为）：
（1）点式商业——多为在地下铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要；
（2）条式商业——多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业；
（3）立体化商业——位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。
3、图片风采：
天津朗香街
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