天津房地产估价师《相关知识》用益物权考试题.docx

天津房地产估价师《相关知识》用益物权考试题.docx

《天津房地产估价师《相关知识》用益物权考试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津房地产估价师《相关知识》用益物权考试题.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

2015年天津房地产估价师《相关知识》：

用益物权考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。

A．有效经过年数等于实际经过年数

B．有效经过年数短于实际经过年数

C．有效经过年数长于实际经过年数

D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

2、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100

B．150

C．160

D．200

3、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%

B．10%

C．11.5%

D．10.52%

4、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A：

房屋管理部门

B：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C：

房地产管理部门

D：

中国房地产建设行政管理部门

E：

执行层的组织协调

5、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】

A：

6400元／㎡

B：

6800元／㎡

C：

6960元／㎡

D：

7600元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

6、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

7、物业管理的日常综合服务与管理是指签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

A：

政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业

B：

房地产开发商与选聘新的物业服务企业

C：

业主大会选聘新的物业服务企业

D：

业主委员会与选聘新的物业服务企业

E：

执行层的组织协调

8、物业服务企业的资质管理实行。

A：

一级审批制度

B：

逐级审批制度

C：

分级审批制度

D：

分别审批制度

E：

执行层的组织协调

9、收益法也可称为。

A：

收益资本化法

B：

直接资本化法

C：

报酬资本化法

D：

现金流量折现法

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡，则该建筑物的成新率为。

A：

44％

B：

50％

C：

67％

D：

86％

E：

工业用地的监测点评估价格

11、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的宿舍用地

C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

12、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。

A．3

B．8

C．5

D．10

13、物业服务合同属于我国合同分类中的。

A：

单务合同

B：

委托合同

C：

无偿合同

D：

非典型合同

E：

执行层的组织协调

14、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

15、下列关于保险分类的叙述有误的一项是__。

A．以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险

B．以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险

C．以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D．以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

16、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。

A．abcd

B．acdb

C．cadb

D．cbad

17、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．一

B．三

C．五

D．七

18、数学曲线拟合法中最简单、最常用的为。

A：

直线趋势法

B：

指数曲线趋势法

C：

二次抛物线趋势法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

19、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A．产权

B．使用权

C．部分收益权

D．经营管理权

20、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

21、既有项目法人的资本金筹措渠道不包括__。

A．政府政策性资金

B．社会团体和个人入股的资金

C．国内外企业法人入股的资金

D．资产变现资金

22、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法

23、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。

A：

1月30日

B：

3月30日

C：

6月30日

D：

12月30日

E：

执行层的组织协调

24、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。

A：

1051

B：

1096

C：

1100

D：

1147

E：

工业用地的监测点评估价格

25、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

2、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。

A．豪华住宅用地

B．非国家重点扶持的交通项目用地

C．军事用地

D．经济适用住房建设用地

E．城市基础设施用地

3、通过资产负债表可以了解。

A：

企业的经济实力

B：

企业的偿债能力

C：

企业的经营能力

D：

企业获得的利润总额和分配情况

E：

企业未来的财务趋向

4、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是

A：

出租率

B：

基准收益率

C：

成本利润率

D：

财务杠杆比率

E：

借款合同

5、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。

A．越高

B．越低

C．不变

D．越可靠

6、房地产开发项目的主要合同关系有。

A：

开发商的主要合同关系

B：

承包商的主要合同关系

C：

建筑商的主要合同关系

D：

监理机构的主要合同关系

E：

供应商的主要合同关系

7、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。

A：

获利能力分析

B：

盈亏平衡分析

C：

市场状况分析

D：

定性风险分析

E：

借款合同

8、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。

A：

对原材料的检验

B：

对配套设施的检验

C：

确立质量文件档案制度

D：

确立成本控制档案制度

E：

借款合同

9、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。

A：

继续作为城市基础设施用地

B：

继续作为公益事业设施用地

C：

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

E：

国有企业改造或改组为国有独资公司的

10、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：

信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动

B：

信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：

担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：

担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：

人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式

11、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

12、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．环境评价

13、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

14、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。

A：

物业管理

B：

运营管理

C：

设施管理

D：

资产管理

E：

组合投资管理

15、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。

A．最佳用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

16、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A．1838.00

B．1844.55

C．1845.87

D．1850.00

17、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。

A：

受让方逾期未支付全部地价款

B：

拆除地上建筑物

C：

自然灾害造成地上附着物变化

D：

因公共利益需要

E：

人民法院判决生效

18、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。

A：

全部参加考试人员为总体单位

B：

全部参加考试人员为统计总体

C：

你作为考生是总体单位

D：

你作为考生是个体

E：

你的年龄是一个品质标志

19、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A．所得税前利润

B．所得税后利润

C．应分配利润

D．未分配利润

20、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

（2006年试题）

A：

买地一建房一卖房

B：

买房一经营

C：

买房一出租一转售

D：

买房一出租

E：

买地一开发一转让

21、长期趋势法包括（）等方法。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．年限法

E．指数修匀法

22、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：

该房地产的收益价格为136.73万元

B：

该房地产的收益价格为143.89万元

C：

以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D：

该房地产的合理经营期限为15年

E：

该房地产的合理经营期限为20年

23、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

24、保险合同的关系人有（）。

A．保险人

B．投保人

C．被保险人

D．受益人

E．保险代理人

25、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。

A．3252元/m2

B．3435元/m2

C．3565元/m2

D．3343元/m2