房地产估价师相关知识.docx
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房地产估价师相关知识
房地产开发项目可行性研究第八章
）。
、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额1则比较的基础是若对这三个方案的经济合理性进行比较，、某房地产开发项目拟有三个投资方案，2项目投资现金流量表）。
该项目的（
、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还3）4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表基础设施建设费、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（5、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。
610%）左右。
7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
、（基础设施建设费）是指建筑物8每平方米造价、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费=9）。
指标×建筑面积，属于（概算指标法）。
10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹11）个基本评价方案。
2～4配结构，构造（资金平衡）分析。
12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（
）。
、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%13投资机会研究）阶段的主要任务。
、对投资项目或投资方向提出建议，是（14二、取得开工许可证委托规划设计、1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、直至完成开工前准备等一系列工作计划。
、投资机会研究的主要内容有：
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环2境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。
、土地费用主要有：
划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地、33转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
4选择相关、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、5基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。
、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。
6建筑面积项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、7、项目是否分期进行以及如何分期、的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。
）。
、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费8青苗补偿费安置补助费地上附着物9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费
、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系11、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。
12、勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
、13．
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（资产负债表、利润表）。
15、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（是否具有较理想的财务内部收益率、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力、项目是否可行）。
16、一份正式的可行性研究报告应包括（封面、摘要、正文、附图）等6个部分。
三、判断题
5、经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于时间类参数。
6、构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
9、可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
10、可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、两方面进行。
第九章房地产金融与项目融资
一、单项选择题
1、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（操作风险）。
5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（操作）风险。
10、总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的（15％）。
16、证券市场的功能：
筹资功能、定价功能、资本配置功能。
二、多项选择题
3、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（资金实力、企业信誉、企业偿债能力）。
5、金融机构在融出资金时，要遵循（流动性、安全性、盈利性）原则。
6、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（权益融资、债务融资）的压力。
8、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押）。
10、关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。
（2011年真题）
B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
11、债务融资的类型结构包括（银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资）。
12、房地产开发贷款的还款资金来源主要是（房地产抵押贷款、销售收入）。
13、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（租金水平、运营成本、出租率）等市场因素的影响。
14、与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。
A、房地产开发贷款
B、土地储备贷款
C、房地产抵押贷款
15、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（贷款期限最长不超过10年、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放）。
．
抵押贷款支持债券、抵押贷款直付债券）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债16、在（
券则属于发行人的债务。
三、判断题但由于开发项目销个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，2、售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
3、个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。
抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的、在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，4资产负债表中，这属于资产负债表内证券化抵押贷款组合都不再属于原来的二级市场机构或者企在传递证券和房地产抵押贷款投资渠道中，9、业，不属于其资产负债表内的资产。
、房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也比较高。
通常情况下，房11。
地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利。
参见教材P28912、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。
13、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各、REITs14种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
16、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
17、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
22、由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
24、利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托。
如果利率上升，就会引起债权组合价值相对下降。
第十章物业资产管理
一、单项选择题
4、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（年度运营预算）。
6、国际上设施管理领域的专业资格，是（注册设施管理经理）。
8、（房地产资产管理）的主要工作包括：
制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
11、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8×80％-8×15％=5.2（万㎡）。
14、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）㎡的单元内建筑面积比较合适。
每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）㎡。
B、15～20，5～6
17、对收益性物业而言，物业维修通常起源于（租户对建筑物状况的抱怨）。
19、服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（居住区商场）。
声誉）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
、（20．
21、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时（15+（180-150）×3％=15.9）万元。
23、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（物业的易接近性）。
24、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和（经营方式）不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。
25、由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定。
租金调整条款一般仅对（基本租金）有效。
26、关于收益性物业的现金流，下列说法正确的是（）。
A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
C、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
二、多项选择题
4、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。
5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：
年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
参见教材
7、商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
8、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。
9、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：
可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。
参见教材P347。
10、在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量和幅度。
11、专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。
参见教材P342。
12、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的商业信誉和财务状况、所需面积大小、需要提供的物业管理服务。
13、在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
16、潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入
三、判断题
6、根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
12、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
第一章规划知识
1、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。
3、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。
4、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。
6、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。
7、一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。
8、城市用地共分为10大类、46中类和73个小类。
12、控制性详细规划的主要任务是，以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。
16、区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。
18、公共绿地指居住区内据您公共使用的绿化用地，入居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。
20、国土规划是对国土自然资源开发利用、治理和保护进行全面规划。
工业、农业、交通布局、治理、环境保护的全面规划。
21、
二、多项选择题
1、广义的区域规划指对区域社会经济发展和建设进行总体部署。
区域规划的作用是划定主要功能区的“红线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间。
2、居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。
3、建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。
4、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有用地性质、容积率，用地面积
5、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
6、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
7、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。
8、城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。
9、城市用地分类中，工业用地包括工矿企业的生产车间用地、工矿企业的库房用地、工矿企业的生产车间附属设施等用地、工矿企业的库房附属设施等用地
工业用地不包括露天矿用地，该用地归入水域和其他用地。
．
10、建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响非常大，冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。
11、11、城市用地分类中，绿地包括市级、区级的公共绿地及生产防护绿地、居住区级的公共绿地及生产防护绿地
12、城市用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地十大类。
13、经济发展指标包括国内生产总值等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
14、近期建设规划是总体规划的一个组成部分，城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。
近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。
近期建设规划的规划期限为5年。
三、判断题
2、公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、其他公共设施用地等。
3、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
4、微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。
5、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
9、建筑密度是一种通常以上限控制的规划指标。
11、在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
13、城市规划分为城市总体规划和详细规划，而详细规划是总体规划的细化和落实。
环境知识第二章
一、单项选择题生态则阐述客体与主体之间的关系。
1、环境强调客体对主体的效应，而将会是长一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，4、永久性污染源期的。
。
局限性和分散性5、环境噪声污染具有三类。
6、病原微生物有病菌、病毒和寄生虫眩光污染。
7、车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服，属于、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径（以下简称直径）8的颗粒物。
≤100μm在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾。
与空气中的氮氧化物9、碳氢化合物等材料含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，造成室内氡的污染。
、有些石材、砖、水泥和混凝土13工业污染源、交通污染源、生活污染源1、下列污染源中，属于大气污染源的有地表水污染、地下水污染和海洋污染。
4、水污染可分为局限性和分散性。
5、环境噪声污染具有气动源和机械动源。
6、工业噪声污染源分为。
7、人类具有生物属性和社会属性三、判断题、自然环境的适宜性直接影响房地产的需求及价格。
2飘对人体危害最大的是大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。
7、尘。
8、飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。
四、阅读理解
城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中生产的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。
建筑工程知识第三章
是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。
、建筑平面图6
。
、适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础的是独立基础13、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。
空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。
15）21、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（丙等，一般只能供六层以下用水；离心式水泵一般设于底层或地下室水、城市给水系统常采用低压制23泵房内；气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠。
。
24、热水供应系统按竖向分区木材的平衡含水率就等于其纤维饱和点。
25、在周围空气相对湿度为100%时平衡含水率29、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率为。
内较快，以后增长逐渐缓天30、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14慢。
二、多项选择题1、建筑材料的物理性质中，与水有关的性质包括吸水性、耐水性、抗渗性和抗冻性。
）。
3、混凝土的和易性包括（流动性、黏聚性、保水性。
5、常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和区域供热水系统和冷剂6、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为全空气系统、全水系统、空气-系统。
、柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制；梁是跨过空间的横向受力构件；柱子是独立10支承结构的竖向构件。
11、水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。
、、索引号的用途是证明、索引号便于查找相互有关的图纸内容、索引号的表示方法是把图中所12需要另画详图的部位编上索引号、索引号的用途是明示平面图、剖面图、系统图和详图。
、通风施工图纸可分为14三、判断题其他各标高分绝对标高和相对标高两种。
我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，、3地以它为基准所定标高即绝对标高。
建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构建筑平面设计、一栋建筑物的主要设计内容有：
5、设计和基础设计。
70℃。
℃，回水温度一般为11、常用的低温热水采暖系统中的供水温度为9513、影响徐变的因素：
水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。
工程造价知识第四章
一、单项选择题、工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。
1利润率。
+间接费）×8、以直接费为计算基础，利润=（直接费、有独立设计文件和相应综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指14单项工程）（
反映了统一的意志和统一的要求，也反映了信誉和信赖程度以及定额的严肃性。
、权威性17、定额计价方式采用总价形式，工程量清单计价方式采用综合单价形式。
对定额计价投标，一般20既要对总价进行评分，一般采用合理低报价中标法，采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，还要对综合单价进行分析评分。
定额计价方式是一种政府定价模式，工程量清单计价方式是一种市场定价模式）。
22、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述正确的是（A、建设项目决策是选择和投资行动方案的过程B、正确决策是合理确定与控制工程造价的前提C、建设项目决策是否正确，直接关系项目建设的成败、设项目决策是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证D技术方案）不仅影响项目的建设成本，也影响项目建成后的运用成本。
24、（
天内，为向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经28）25、发包人在收到最终索赔报告后的（认可。
/、价值的定义为：
28费用。
价值=功能
二、多项选择题为对象，研究其在建设前期、工程、工程造价的计价与控制是以建设项目、单项工程、单位工程1实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价的运动规律的学科。
可行性研究、限额设计、价值工程、招标投标、合同管理2工程造价控制的主要方法：
、工程量清单的描述对象是拟建工程；工程量清单是招标文件的组成部分。
4分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细、工程量清单是表现拟建工程的6。
清单占地面积、功能分区、运输方式8、总平面设计中影响工程造价的因素包括。
10、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是、定额是一种规定的额度A上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度B、工程建设定额，是指在工程建设中单位产品、在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础CD、在工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据E、工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律、基本预备费是按工程费用和工程建设其他费用之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。
14
三、判断题、土石方工程属于分部工程。
2按估算平均价格水平的投资涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，3、额为基数，采用复利方法计算。
23-1]=635.4875（万元）。
-1]+1900×[（1+5%）[（1+5%））（1800×4、[1+5%-1]+2400×6工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。
、工程建设定额体现正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的社会平均水平。
8
房地产测绘知识第五章
应用十分广泛。
决定了它可以作为其他各种专题图的底图，、地形图具有现实性和可量测性的特点，4用来作为
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