成都花牌坊可行性研究报告.docx
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成都花牌坊可行性研究报告
第一部分成都宏观市场及房地产市场综述
一、宏观成都
1、整体经济快速稳定发展
作为西南地区的重镇，四川省省会，成都经济一直保持着快速、稳定、健康的发展。
在市场消费需求上升等积极影响下，成都市整个房地产市场将会更有序的发展。
房地产市场需求规模将处于进一步扩大的进程中，目前成都市正在进行大规模的城市建设，住宅、商业等房地产项目的供应都处于快速增长的状态中，整体经济环境的发展有利于需求规模的稳定增长、有利于吸引外来投资，减少地产投资风险，保证投资收益的实现。
正由于投资环境的改善，大量外来资金进入成都市的房地产市场，国内一些品牌地产商将加大投资于此。
2.成都总体规划
成都是四川省省会，全省政治、经济、文化中心，我国西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，是重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城。
成都位于我国的西南地区，是国家级历史文化名城，我国西南地区的科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽，我国西部地区重要的旅游中心城市。
行政管辖范围包括9个区、4个县级市、6个县。
全市土地面积12390平方千米。
规划中成都分三个层次：
第一层次为中心城，面积为598平方千米；第二层次为中心城周边的4区、2县，面积为2662平方千米；第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南部地区，总面积为9130平方千米。
规划重点是第一、二层次构成都市区。
规划中中心城区的城市人口规模如下：
至2000年，非农业人口规模205万人，实际居住人口230万人；
至2005年，非农业人口规模223万人，实际居住人口250万人；
至2010年，非农业人口规模242万人，实际居住人口270万人；
至2020年，非农业人口规模278万人，实际居住人口310万人；
规划中中心城市建设用地规模分别为：
至2000年，172平方千米；
至2005年，200平方千米；
至2010年，226平方千米；
至2020年，248平方千米；
主要用地：
（2020年）居住用地30.93%，工业用地14.35%，道路用地17.55%，公共设施用地14.74%，公共绿地11.41%（规划期限：
1995-2020年）。
总体规划中确定的“五路一桥”及外环路工程，目前已完成一半以上，已初步形成向东、向南发展的态势。
府南河延伸整治工程及沙河综合整治工程已启动。
轨道客运系统（地铁）已立项。
与国土规划结合，对规划的非建设用地进行了界定和控制。
规划全面地指导了
各专业规划的开展。
住区建设坚持中高标准，以规模体量适度的多层住宅为主。
每户家庭拥有一套设施基本齐全、居住环境良好的住宅，2020年人均居住建筑面积达到40平方米。
调整居住用地结构，新区建设与旧城改造相结合，合理布局，集中开发，形成规模，避免零星开发建设。
主城区居住用地分为36个片区，其中中心城区22片，周边组团14片。
坚持住房开发市场化、集约化的原则，强化政府导向作用，形成针对不同收入群体的住宅供给体系。
重点加强经济适用房建设管理，妥善解决城市化过程中大量新增城市人口的居住问题。
按照城市建设标准分阶段改造城市边缘地区村庄，逐步将农村村民转为城市居民。
近期（2010年）绿地建设力争达到“国家园林城市”标准，实现城市绿化覆盖率35%，绿地率30%，人均公共绿地8平方米；中期（2015年）实现城市绿化覆盖率40%，绿地率35%，人均公共绿地9平方米；远期（2020年）实现城市绿化覆盖率42%，绿地率38%，人均公共绿地10平方米。
建构“蓝脉绿网、四圈八片”的主城区园林绿地系统。
“蓝脉绿网”：
沿城市重点景观河道和主要城市道路设置绿化带，与城市公园、街头绿地、居住区绿地、广场相结合，构筑相互联通的绿色网络；“四圈八片”：
四圈指府南河环城公园、二环路绿地、三环路和铁路环线绿地、四环路绿地，八片指三环路和四环路之间的绿化开敞区。
给水：
2020年人均综合用水指标达到500升/人·日。
供水管网主要采用环网结构。
水六、七厂为主水厂，总供水规模将达到500万立方米/日，一般水厂仅作调峰。
逐步淘汰水二厂、水五厂等水厂和其它取用地下水的水厂。
排水：
采用雨污水分流制，形成独立的雨水排水系统。
中心城区规划六个污水处理厂，2020年污水处理总量达212万吨/日；周边组团规划六个污水处理厂，2020年污水处理总量达102万吨/日。
强化“一主两次多核”的轴向开放型城市空间体系和非均衡轴向拓展的带状空间形态，空间布局以中心城为核心南北展开。
二、成都房地产市场发展状况
政府的连续几道政策，使得全国各地的房价迅速得到控制。
目前来看，市场处于胶着状态。
即卖家咬住价格不放松，买家期待价格的后续下降。
但总体市场的价格并没有下降或下降有限。
首先是开发商，成熟的开发商往往并不会在单个项目上追求过高的利润，尤其是大型的开发商，越来越重视资金流量的控制，希望通过快速的资金流转来提高资金利用率。
但就市场上目前在售项目来说，要么是销售到中期，要么是新开项目。
对于销售到中期的项目，因前期已经销售一部分，后期如果降价，给前期业主没办法交代，企业品牌也会受到很大影响。
对于新开项目，大多是通过拍卖获取的土地，成本压力较大，降价没有空间。
于是，开发商在追求资金快速流转与降价切实难行的矛盾中徘徊。
其次是消费者，这是整个房地产参与主体中最为弱势的群体。
房地产永远具有两重属性，即功能属性和投资属性。
受政府政策与舆论导向的影响，新进入投资者锐减，原有投资者则由需求方转达为供应方。
而对自用需求，绝大多数需求者认为未来房地产价格不可能上涨，下降的可能性较大。
这就使得消费者的观望情绪较为浓厚。
在久盼不下的情况下，犹豫不决的市场特征非常明显。
在买方期望下降而开发商难以下降的情况下，当前房地产市场的价格仍然相对稳定，但成交量一直较为低迷，市场处于“胶着”状态。
这种状态沿续下去，无外乎三个结果，一是大多数开发商开始下调价格，则房价会进入下降通道，消费者更加持币观望，会使房地产整个行业“硬着陆”，几年之内难以复苏，目前来看这种可能性较小。
二是市场彻底恢复，房价开始继续上涨。
但就市场总量来看，全国范围近期有一个土地集中放量的过程，近期市场供应量较大，供过于求的局面短期难以改变，因此这种结果也难以出现。
三是大多数开发商坚持了当前价格水平，不作大的变化，则消费者观望一段时间后会恢复信心，由犹豫转向购买，成交量缓慢回升，目前来看，这种倾向较为明显。
总体来说，市场会在目前的价格的基础上略微下调，并在缺乏交易量的情况下，前行并稳步回升。
这种状况至少会待续到明年中期。
1、2005年成都房地产综述
从以上二表统计数据显示，在2005年3月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出击，建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控，房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。
在这项政策出台后，成都房产市场也未能幸免，6-9月的房产开发投资一直处于低位，市场不够乐观。
与此同时，商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致，3月与6、7、8、9月新开工面积出现大幅减少。
但我们还可以看到，从去年10月份开始，房产市场又恢复信心，新开工面积大增增加，新政带来的观望效应逐渐淡去。
2、市政发展动态大成都规划浮出水面
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
成都地铁时代来临
1992年，成都开始着手地铁工程的前期工作……2005年9月11日，《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过国家发改委委托的专家组评审，目前国家发改委已批复，成都地铁一期工程全面动工。
成都市初步计划地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车，2010年7月完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。
新政无疑是05年中国房地产市场最为引人关注的一个词语。
回顾新政对成都房产市场的影响，可以发现，新政的确对广大消费者的购房行为产生了一定影响，并对房产市场造成了一定冲击。
在新政刚出台后的几个月中，成都房地产开发投资以及销售均出现不同程度的下跌，但这种局面并未维持太久的时间，从10月开始，消费出现回暖，市场出现复苏。
在诸多利好因素的影响之下，相信这样的局面还会在成都得以继续。
但可以肯定的是，在经历了这次政策调控风波之后，消费者的购房行为将会更加理智，开发商在憧憬未来市场繁荣的同时，投资行为也应更加合理。
3、成都房地产市场新盘综述
城中05年住宅供应仅85.16万平方米，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及一些边角余料上修建的小规模多层项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；
受国家宏观调控的影响，大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎，即便是规模不大，也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式，从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻；在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼，在消费者持币观望的同时，开发商也捂盘观望，拉锯战由此展开。
04年，房地产市场较为火爆，开发商在产品设计方面重视不够，因此在户型方面一直没有很大的进步，“火柴盒”小户型也一度畅销；05年在投资需求得到抑制的情况下，开发商开始为真实需求打造产品，因此在户型设计方面更加注重功能的分区，最明显的变化是，05年的小户型单套面积有所增大，50-60平方米的套一比例增大，“火柴盒”单间比例减少，功能划分较以前更加明显和合理；另外，在居家户型中，除传统的通风采光要求外，观景面更大的户型受到市场的欢迎，包括观景露台、转角窗、入户花园等产品细节均成为产品的增值点。
供应总况——主城区占55%
2005年全年，成都市新开住宅楼盘247个，新增供应面积为1589.61万㎡。
其中成都都市区新增楼盘144个，新增供应面积880.32万㎡，占到总体供应的55%，郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区。
月度走势——波动较大，下半年相对平稳
城西和城南作为成熟社区聚集的两个区域，仍然是成都新盘供应的热点区域，
新增供应量为528.53万㎡，占到05年新增楼盘供应的33.25%；
成都市区新增供应整体外移，主要集中在2-3环之间，
供应面积为479.78万㎡，占到总体供应的30.18%；
4、成都住宅户型特点及发展趋势
各面积段户型供应情况
抽样调查结果显示：
40㎡以下的小户型逐渐淡出市场。
120-144㎡以上的户型为市场供应主力户型。
房地产交易中心显示数据，成都市2005年1-11月，60-90㎡的户型共成交1795套，占总成交户数的26.61%，，是成交量最大的面积段，90-120㎡面积段的户型共成交1690套，交易量居第二。
而交易户数最少的面积段是180㎡以上的户型，共321套，仅占1-11月总成交户数的4.76%。
对比目前的供需情况，我们不难看出——90㎡以下的中小户型,供需失衡
2005年1-11月,90㎡以下的户型成交总户数为3205户,占总成交户数的47.51%，接近五成比重，而从新盘供应来看，100㎡以下的户型供应比重仅占23.13%，面向大众的经济型中小户型供需严重失衡，现实供应难以满足实际需求，特别是目前一些中高端楼盘一味将目标投向中大户型开发，忽视了大众需求，颇有曲高和寡之势。
平层的供应户数占到被调查楼盘供应总户数的91%。
目前在售楼盘中,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量安插在内，以满足不同客户的差异化需求，但是在调查中，没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。
2005年12月，成交的新增商品住宅中，90-100㎡左右的户型最受购房者青睐。
而本次调查结果显示，40-80㎡的户型在新增商品住宅中占的比重并不大。
由此直接导致了许多有该面积段需求的购房者将购房目标转向二手房市场，使50-90㎡的户型成为二手房市场2005年12月的成交主体。
2006年由于国家稳定房价的目标，房地产市场价格相对稳定，更多的购房者会选择购买新房；国家的政策方向偏向新增商品房面积比起去年有所减小；新增商品住宅在开发时，开发商应加大对市场需求研究，填补市场供应空缺。
我们推荐80-110㎡面积段的户型为主力户型。
180㎡以上的大户型供应尽量减少。
第二部分环境部分
本项目地处成都市金牛区西安街道，位于成都西区，一环路以内.项目地块南面紧邻新开发的西府花园。
本项目北侧紧邻花牌坊街，东西两侧为部分旧宅.
为了较详细地了解项目周边区域内的环境特征、交通状况、公建配套等一系列的情况，本次市场调查环境踏街范围定为：
东至玉带桥，西面及北面至二环，南临通惠门路。
按照市场调查的“有效、相关”之重要原则，市场研究人员以本项目所在地为出发点，以步行两公里的路程为半径，进行辐射式踏街市调，利用采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便在项目推广过程中扬长避短。
而个案市场调查的样本选取，则根据本项目的地理位置及基本规划信息，选取本项目的可比案例共4个（由于该地区新开可比楼盘较少）。
一、市调区域地理概况
根据对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处西区,属于骡马市板块边缘，该板块正是成都市府近期重点开发培植的新骡马市商圈,具体包括成都罗马国际金贸中心、太平洋百货、铂金城及百盛公司。
项目所属板块规划定位为以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发的最大特点为住宅区档次高、分布集中，所处地位又在西面,从而更加确立成都“富人区”的形象。
其区域主要特征如下：
（1）、从发展阶段上看，近期新项目「西府花园」及「新城市广场」项目为代表，花牌坊物业的开发已经迈入产品细分的阶段。
（2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看，近期花牌坊版块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外.
（3）、从开发档次上看，目前花牌坊版块正在成都人印象中的富人区。
（4）、从产品上看，面对市场竞争，花牌坊版块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。
二、项目周边道路现状分析
本次市调区域东至玉带桥，西面及北面至一,二环，南临通惠门路。
紧邻花牌坊路是一条双向八车道,并划分单独非机动车道的主干道,其连接着二环,一环,和人民路，由此路辐射出纵横交错的交通体系，很大程度上保证本区域内的交通环境。
项目附近干道虽然路况良好，也存在些问题，道路快慢车道划分，但机动车、非机动车不遵守交通法规,车辆混行及机动车随意占道停车的不良现象时有发生，这可能给高峰时段的机动车辆通行带来一定障碍，从一定程度上影响了交通状况；这可能直接影响到小区居民日后出行问题，而最先影响的将是本项目开工后，施工车辆的进出；由于目前项目附近的道路机动车通行数量尚未完全达到饱和，故对项目周边的道路状况要求不高，但随着项目进程的不断推进，其所带来的不便将逐步显现，上述道路的利空因素，这有待于我们在小区出入动线的设计上加以考虑并扬长避短。
三、交通现状分析
区域内公共交通较为便捷，公交线路数量充足；其中途径项目周边的公交线路总计11条，其中主要的公交站点均集中于花牌坊干道沿线，如可至五桂桥地区的4路（五桂桥-茶店子）、；可至市中心地区的62线（九眼桥-金沙总心）；可到达北火车站场的34线（火车北站-火车北站）；可至城南的93线（九里堤-紫荆南路）等，便于区域内居民到达成都市区的各个主要地区。
除上述普通市区线路外，更有位火车北站及金沙长途运输枢纽站，可提供跨县乃至跨省的长途车业务；为区域内居民出行提供了极大的便利。
但同时值得注意的一个现象是，部分公交线路在运营高峰时段较拥堵，可能会对交通出行带来一定压力。
通过实地观测调研得知，从本项目步行公交车站上客集中点仅需二至三分钟左右，而从项目至成都国际机场实际距离约为30公里左右，至春熙路商业圈实际距离约为6公里左右，交通出行十分方便。
交通线路附表：
线路名称
起始站点
运营类型
运营时间
途径线路
4
五桂桥-茶店子公交站
双层
单层大巴
5:
50-23:
00
五桂桥,双桥子,水碾河,东风大桥,大慈寺路,春熙路,人民西路,东城根上街,羊市街,西大街,西月城街,花牌坊街,西门车站,营门口立交,五里村,茶店子,茶店子西口,三环路成灌立交桥,三环路羊犀立交桥,茶店子公交站.
7
十里店公交站-昌源路
大巴
6:
00-21:
30
成南公交站,十里店,二仙桥东路,二仙桥,上涧槽,东站停车场,新风路东,新风路西,府青路二环立交桥,府表路一环立交桥,游乐园,红星路一段,红星路口,玉沙路,太升路,文化宫.
27
成仁公交站-成仁公交站
空调大巴
5:
45-23:
00
成仁公交站,牛王庙,水碾河,一环路东三段,新鸿路口,建设路口,一环路东一段,一环路北四段,梁家巷,人民北路,人民北路一段,火车北站,人民北路二段,人民北路,西藏二所西北桥,沙湾,恒博医院,金房集团抚琴小区,青羊小区,中医附院,青羊宫,百花中心站,五块石,高升桥,一环路南四段,衣冠庙,磨子桥,成仁公交站
34
火车北站-火车北站
空调大巴
5:
45-23:
00
火车北站,人民北路北三段,人民北路,梁家巷,一环路东四段,建设路,新鸿路,新华路口南,水碾河,牛王庙,九眼桥,红瓦寺,一环路南一段,一环路南四段,磨子桥,省体育馆,衣冠庙,一环路南四段,高升桥,一环路西一段,百花中心站,青羊宫,中医附院,青羊小区,西门车站,沙湾,西北桥,人民北路,人民北路北二段,火车北站.
线路名称
起始站点
运营类型
运营时间
途径线路
37
金沙公交站-红星路广场北路
大巴
金沙公交站，
56
红砂村公交站-九里堤公交站
大巴
空调大巴
6:
00-9:
30
成龙路,狮子山,沙河大桥,静居寺,二环路东四段,顺江路,九眼桥,合江亭,东门大桥,城守东大街,盐市口,中西顺城街,顺城大街北,文武路西,青龙街,八宝街,北巷子,西门车站台票,金沙路,沙湾路,西南交大,交大路西,香榭里.
62
九眼桥-金沙中心站
空调大巴
6:
00-21:
30
九眼桥,牛王庙,天仙桥北街,武城大街,红星路口,太升路口,文武路口,文武路西,青龙街,八宝街,北巷子,西门车站,营门口立交桥东,营门口立交桥南,二环路羊西线口,府南新区,双清中路南,金沙中心站.
93
九里堤公交站-紫荆南路
大巴
6:
30-8:
00
九里堤公交站,香榭里,交大路西,西南交大,会展中心,沙湾路,通锦桥,金仙桥,西月城,长顺下街,长顺上街,小南街北,小南街西,大石东路,双元街,双楠路,红牌楼,广福桥街,肖家河沿街,芳草西街,玉林南路,桐梓路小区,紫荆南路.
98
万科魅力之城-土桥
大巴
双层车
6:
30-11:
00
土桥新街,金周路北口,土桥二队,金牛宾馆,金牛坝路,茶店子西口,茶店子,五里村,营门口立交桥东,西门车站西口,花牌坊,北巷子,八宝街,羊市街,东城根上街,总府路,大慈寺,东风大桥,水碾河,双桥子,双林中横路,万年场,联合小区,双庆路口,多宝寺,三砖厂,建材路,建材路西.
线路名称
起始站点
运营类型
运营时间
途径线路
340
千禧花园-高新起步园
大巴
6:
30-20:
00
千禧花园,九里堤北路,群星路,银河北路,营门口立交桥东路,西门车站,花牌坊街,西月城街同仁路口,实业街,长顺上街,小南街北站,锦里中路,浆洗街,小天北街,玉林中路,芳草东街,芳草街,神仙村西路,紫荆西路,高棚子,科园南一路,高新起步园.
341
茶店子公交站-跳蹬河南路
大巴
6:
30-20:
00
茶店子公交站,三环路羊犀立交桥北,三环路成灌立交桥南,茶店子西口站,茶店子,五里村,营门口立交桥东路,金鱼街,抚琴路西口,一环路口,槐树街口,羊市街口,西玉龙街,白丝街,冻青路,红星路口,武城大街,天祥寺街,玉双路,双桥路,双桥北二街,经华路,双桥路东,万年场,万年场公交宿舍,跳蹬河,跳蹬河路口,跳蹬河南路.
四、公建配套分析
本区域内商业分布的特点为：
“东高西低”，即以骡马市商圈为界，其东侧商业配套设施的数量及品质均优于其西面地区，这主要是由于骡马市商圈已经历百年，商业底蕴深厚。
项目区域由于主干道路幅较宽，车流量远大于人流量，又处于骡马市商圈末端，从一定程度上影响其沿线的商业氛围。
干道沿线配套数量较为零散，无法形成集中的规模大型商业群。
但干道部分已逐渐形成了较大规模的特色商业，如枫桥晓月美食休闲广场等，商业氛围相对浓厚。
干道沿线随着几个新楼盘建立后，配套发展了大规模的商业项目，如引入百佳，好又多大型超市，个别住宅小区附带大规模商业步行街，如新城市广场，离本项目仅十分钟左右的步行距离。
1、商业网点
由于区域内交通干道，路幅宽，车流量极大，从一定程度上影响了沿线商业氛围的形成，导致区域内商业大型设施数量较少。
区域内商业设施形态主要以中小型沿街商铺为主，经营的业种趋于单一，主要以经营日常消费类商业为主，如食品、服装等，档次趋于大众化，充分迎合了附近居民中层次的消费需要。
区域内商业设施分布平均，基于道路原因无法形成商圈效应，商业基本分布在干道沿线；另外，大型商业圈骡马市与玉带桥汇合地有着完整的商业配套设施，其后期更有着大量新增商业设施出现，包括大型的购物中心、娱乐总汇等。
区域内其余路段商业网点数量较为分散。
由于本项目与上述百年商圈步行距离控制在15分钟之内，以及其商业设施的辐射范围均包括本项目，可有效弥补本项目附近大型商业设施缺乏的不足。
从经营业态而言，超市与便利店在该区域内发展缓慢，便利连锁机构鲜见于各主要街道，现有的部分连锁超市经营规模较小。
超市与便利店在满足居民日常购物需要方面有不同与大型购物中心的特殊优势，因此在本项目商业部分招商过程中，可考虑便利店与酒店这类经营业态，以方便居民就近购买日常用品及美食的需要。
商业网点附表：
道路名称
主要商业网点（超市、商场、专卖店、专营店）
青龙街
太平洋百货、家乐福超市、铂金城、铜锣湾歌城
八宝街
九龙宾馆、恒昌酒店
西大街
百盛百货、百佳超市、夏威夷商业广场
西月城路
好利来西点房
石灰街
好又多超市、苏宁电器
一环路
永乐电器、欧尚超市
餐饮及休闲娱乐场所
该区域内餐饮类商业设施较多，主要集中于八宝街及西大街两侧，另外在西月城路干道两侧也有较多餐饮设施，区域内餐饮设施多以走大众路线的川派火锅店及汤煲店为主，这非常符合成都本地居民喜辣、喜食火锅的饮食习惯；其中较知名的是位于西大街上的川江号子火锅,重庆三棵树火锅，及位于通锦桥路上的南粥北面等，平日食客众多，生意火爆，很好的解决了周边居民日常生活的需要。
另外在八宝街沿线辅有适量经营中式餐饮的中高档酒楼、酒家，主要经营各地方口味的餐饮，但由于档次及价位相对较高，故食客数量相对稀少。
西大街还配备一些休闲餐饮及各国的美食,丰富居民饮食文化.
该区域内休闲娱乐设施较多，据实地调查后得知
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