石家庄商业项目和专业市场调研报告.docx
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石家庄商业项目和专业市场调研报告
关于2012年石家庄商业项目和专业市场调研报告
二零一二年十一月
第一章前言————————————————————3
第二章石家庄商业现状——————————————3
第三章商业市场发展及现状—————————————3
第四章石家庄专业市场概述分析———————————5
第五章家具建材项的分析——————————————6
一.建筑情况分析—————————————————6
二.装饰家居———————————————————7
三.建材—————————————————————10
第六章工业园和仓储物流——————————————11
一.工业园—————————————————12
二.仓储物流———————————————————13
第七章商业项目分析———————————————15
一.租赁和售价——————————————————15
二.融资项目———————————————————15
三.市场分析———————————————————17
前言
为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从2012年10月8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场,服装鞋帽箱包,家居建材装饰,钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配,日用百货,数码,圈书,五金机电,医药烟酒食品,艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。
第二章石家庄商业现状
商业是城市的窗口，每个城市都印刻着商业的足迹。
如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，尤其是改革开放以来的商贸流通业发展历程中，迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。
华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。
华北地区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市，而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。
第三章市场发展历程及现状
一.商业市场发展
阶段
时间
名称
市场特征
代表市场
第一阶段
上世纪80—90年代
基础发展期
商品短缺，流通渠道单一
国营商业、供销合作社、摊档式的小商品市场及农贸市场地摊式批发市场的初级形态。
第二阶段
上世纪90年代初期—中后期
升级发展期
商品种类开始丰富，专业市场开始第一阶段的升级，并发挥主导作用
摊档式—大棚经营—大厦式、小个体集中经营。
90年代末出现以义乌、广州等为代表的市场集群
第三阶段
步入21世纪
发展蜕变期
商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短
新型营销渠道的渗透、品牌意识的觉醒促使专业市场重新定位，打造市场特色。
二.专业市场的演进
第一代
露天展示（农村集贸市场）
第二代
以路为市式批发市场
第三代
集中式批发市场
第四代
综合式批发市场
第五代
专业主题式批发市场
第六代
Shoppingmall式批发市场
三.石家庄市场现状
石家庄专业市场处于升级改造的黄金时期,有最新六代市场也二三四五代市场,如以家具装饰建材行业为例
建筑情况分析表
建筑档次
个数
占总调研比例
市场项目举例
高端
7
19.40%
红星·美凯龙、金门、金利来、怀特、米氏
中端
18
50%
燕山、佛山、居然丽家、平安
低端
11
30.50%
银白佛、美意家、明月装饰、乐惠家
四.石家庄专业市场发展
随着商业与投资市场同步放大。
在目前的石家庄旧城改造与拆违改造进行中，有相当大面积的临街商业被拆除，同时有大量商业投入市场，为目前商业与专业市场带来巨大的冲击，使商业办公和专业市场等市场的需求有所提升。
同时也带来商业地产面临巨大的竞争挑战，大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺的需求，商业反而有重新走上市场前端的机会。
市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；仅就目前了解到抢夺的就不在少数，并且都是有备而来。
★——南翟营的居然之家，
★——正定国际小商品城
★——勒泰中心
★——南三条市场升级改造
★——新华市场升级改造
★——润德五金市场
总结：
随着商业繁荣发展,使石家庄的商业市场格局出现组团效应，各个区域都发展商业。
第四章石家庄专业市场分布概述
一、石家庄家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：
和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。
二、汽车贸易类和配件，主要集中在二环周边附近。
三、石材类主要集中在古城东街沿线。
四、南三条和新华老市场正在进行升级改造,批发仓储外迁相结合，打造批发市场繁华带，逐步由批发市场转化为展示订货中心，实现由“大市场”向“强市场”的转变。
五、工业园、产业园和科技园主要分布在开发区和新石北路附近。
六、物流仓储主要分布在二环附近各主要进出口和车站附近，现在正开始有二环内向外转移。
第五章家具建材的分析
一、建材市场情况分析
因为近来随着房地产市场发展，家具建材市场迅速兴起，发展迅速在专业市场异军突起，值得注意。
二、装饰家具
1.单体面积分析
家具类大部门商场商铺以200平米—300平米居多，较小面积和较大面积基本都在总商场户数的20%左右；建材类以100—200平米居多。
2.层高分析
4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）--4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。
3.车位分析
通过调查发现：
车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；例如：
华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。
车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位基本能满足平时的需求，但在促销活动时显得不足。
例如：
红星美凯龙、居然丽家、红房子。
4.车位数与商户比例在71%-100%的基本能满足需求。
100%以上可以满足需求。
如：
怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。
各商场商户个数与车位数比例表：
市场名称
车位
商户
车位配比
市场名称
车位
商户
车位配比
阳光宜家
156
29
538%
米氏家居金马广场
100
75
133%
银白佛材料市场
44
89
49%
红星美凯龙
250
414
60%
金门家具槐安店
100
90
111%
怀特装饰城
217
800
27%
燕山建材市场
50
115
43%
东明家具西二环店
70
125
56%
佛山陶瓷城
30
112
27%
红房子
83
150
55%
怀特家具城
500
223
224%
华业建材市场
120
500
24%
怀特陶瓷城
214
45
476%
跃进路装饰市场
90
163
55%
居然丽家
140
278
50%
誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城
50
202
25%
米氏家具槐安店
90
116
78%
华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场
60
219
27%
金利来槐安店
65
134
49%
东明家具建华店
80
193
41%
和平路装饰材料市场
150
174
86%
明月家具大厦
30
90
33%
明月装饰材料城
82
158
52%
金门灯饰城
25
107
23%
珠光灯饰城
30
103
29%
蓝天圣木广场
53
103
51%
5.经营业态分析
商场的经营业态及其分布基本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。
因为石家庄卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。
所以以红星美凯龙和几个经营较好的卖场作为案例。
卖场名称
类别
-1F
1F
2F
3F
4F
5F
红星美凯龙建华店
综合
木门、瓷砖、地板、石材、吊顶、散热器、楼梯
橱柜、卫浴
儿童家具、软体家具、松木家具、板式家具
实木家具、板式家具、欧美家具、红木家具
欧美家具、实木家具、红木家具、定制衣帽间
家装公司、壁纸、布艺、灯饰、、饰品、艺术玻璃
怀特家具城
家具
松木家具、软体家具、定制家具、艺术玻璃、布艺、饰品、实木家具、
软体家具、板式家具
板式家具、儿童家具、实木家具、现代家具、日式家具
欧美家具、板式家具、实木家具
办公家具、红木家具、酒店套房家具
红房子
建材
瓷砖
瓷砖
橱柜、装修公司、卫浴
木门、橱柜
华业建材城
建材
卫浴、散热器、瓷砖、电器、水暖、五金
装饰公司、橱柜、木门
东明家具城建华店
家具
休闲时尚
生活潮流馆、时尚休闲馆
精品艺术馆，办公家居
橱柜专区
6.租金、售价分析
中高档商场一层和沿街门脸租金在90元—150元之间；二层租金60元—90元之间；高档商场一般一层租金在120-180之间。
家居建材租金情况一览表：
项目名称
租金情况
项目名称
租金情况
东明槐安店
地下：
1.6一层：
2.4二层：
2.2三层：
1.8元每平米每天
华夏窗帘城
50元-60元
阳光宜家
一层：
60-70元每平米每月二三层较为便宜
米氏家居金马广场
一层80元，60-72元
银白佛材料市场
沿街35内部10-20元每月每平米
红星美凯龙
含15%公摊后：
负一层90-95元，一层115-125元，二层105-110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元
金门家具槐安店
一层：
75元二层：
60-75元每平米每月
乐惠家
一层60-65元，二层55-60元，三层40元；
燕山建材市场
沿街：
140-145二层：
50市场内部：
45-60元每平米每月
东明家具西二环店
60-90，销售额提千分之五
佛山陶瓷城
外围70-85里围50-60元每平米每月
红房子
临街门脸140-150元；一层90-95，二层80-85，三层60-70，四层40-50
怀特家具城
不含公摊一层：
96二层：
93三层：
72-78四层红木：
53办公：
59负一层：
51-66元每平米每月公摊：
单价的15%
华业建材市场
沿街门脸及一层入口80-85元，里面55-65元。
怀特陶瓷城
80-95元/平米家装公司60元/平米
跃进路装饰市场
临跃进路50元，内部30元。
居然丽家
商城：
门口75元一二层40-45三层35-40，旁边窗帘20元
美意家居城
一层50元，二层39-45元。
米氏家具槐安店
租金80每月
华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场
60左右
平安家具城
一层：
120元二层95-100元三层75元四五层创典居
誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城
25块钱，市场刚起步阶段
金利来槐安店
一层80-85元
正定恒山市场
恒山市场门脸为80-100元/月，临街11W年，里面为4-6万年家居市场便宜，第一年免10个月，第二年免6个月，第三年3个月，租金为30-40元，还有优惠。
华夏灯饰城
60-80
东明东二环店
地下36，一层60，二层54，三层48，四层36，五层六层未定
和平路装饰材料市场
沿街门脸一层：
160元内部沿街：
65元其余：
30元左右
明月家具大厦
负一层85-90，1层105-115，二层95-100，三层84-90，四层75-80五层60-65，6层45-50
明月装饰材料城
主体一层二层：
60元-65元，负一层20-25元。
主体后面，临街为60元，家装第五排二层，为25元。
红星美凯龙裕华店
70元-105元（不含公摊）
珠光灯饰城
沿街为150元，内部为85元，三层仓储20元
蓝天圣木广场
65元-110元
金门灯饰城
一层、二层85元，三层22元，四层13-14元
东明家具建华店
70元-115元
北宋路装饰材料市场
临街50，内部20-25元。
怀特装饰城
80元-120元
租金情况分析
商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；二层租金60元—80元之间；三层以上30元-50元之间
三.建材
1.单体面积分析
钢材市场租用形式分办公室和场地，可以灵活组合；铝型材面积在50㎡左右；石材市场租用形式分办公室和场地。
2.建筑形式分析
钢材和石材，以砖混平房为主，场地为普通沙石面；铝材是沿街门店二层市场为主。
3.车位分析
钢材和石材市场没有明确停车为，其广阔货场可以满足行业需求停车；铝材市场道路宽阔各商铺门和道路旁可以停车。
4.租金、售价分析
办公室和门帘阻击弩80元—170元之间；场地5元—40元之间；。
钢材石材和铝材市场租金情况一览表
编号
项目名称
商户数
办公租金
场地租金
1
北二环钢材市场
400
166
5
2
必得钢材市场
100
80
30
3
博山钢材市场
15
50
4
白佛钢材市场
80
40
25
5
石家庄北高营钢材市场
31
60
40
6
石材城
50
7
鑫顺石材石雕市场
150
31
18
8
北二环铝材市场
157
40
20
9
北环塑钢管材铝材市场
100
3
10
铝塑市场
114
40
20
11
银白佛金属市场
50
60
第六章工业园和仓储物流
一.工业园
1.建筑形式分析
工业园建筑格局有公写字楼和生产车间组成，写字楼多以砖混和框架为主，车间厂房多钢结构。
2.区位分析
工业园多分布在开发区和桥西区，同时在二环周边也分部些
3.租赁形式
工业园一般是大公司企业自建自用，再有就是一些大的房地产公司承建，对外出售出租。
工业园情况一览表
编号
项目名称
商户数
租金（元）
售价（元）
地址
1
强大工业园
1
自用
自用
珠江大道与天山大街
2
方大科技工业园
100
24
无
漓江道与天山大街交叉口西南角
3
方亿科技工业园
未定
无
售：
5000
珠江大道（槐安路）与兴安大街交叉口西北角
4
格力工业园
1
自用
自用
珠江大道交通职业技术学院东校区南面
5
金刚科技工业园
1
自用
自用
经济开发区黄山街以西
6
正定县科技工业园
12
正在建设
正定县华安东路
7
东明工业园
8
45
无
槐安路与煤机街交叉口路南
8
石药工业园
1
自用
自用
经济开发区扬子路与清源街交叉口东南角
9
卓达服装产业园
90
25
无
开发大街与创业路交叉口（湘江道与阿里山大街交叉口）
10
天山科技工业园
104
15
无
裕华区泰山街与湘江道交叉口以东
11
日中天创新科技园
未定
无
4500
天山大街与建华东路交叉口东南角
12
石家庄日报社文化产业园
1
自用
自用
黄河大道与秦岭大街西北角
13
河北出版集团文化产业园
1
自用
自用
天山大街与黄河大道交叉口东南方向
14
天山良村工业园
26
05年出售
经济技术开发区赣江路与清源街交叉口
15
金石工业园
82
30
无
桥西区新石北路
16
振新工业园
28
30
无
西二环南路与新石北路交叉口东面
17
金梧桐文化产业园
未定
无
售：
7000
新华路与西三环交叉口西北角
18
石家庄信息产业园
16
自用
自用
鹿泉市高新技术产业开发区昌盛大街
19
仓安工业园
5
05年以前出售
红旗大街以西汇丰路以北
20
农业科技园
1
自用
自用
胜利北街与翠屏东路交叉口（太平河公园）
二．物流仓储
1.现状
车站和进出市区主要干道附近，专业市场和商业随着升级改造和批发仓储逐步外迁。
2.分析
石家庄目前仓储物流还停留在起步阶段，以散户和连锁形式居多，商家从仓库出货很多用的是电动三轮，物流发展落后成为制约建设“华北重要商埠”进一步提高石家庄在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺重要组成的关键环。
3.租赁价格
物流仓储一览表
编号
项目名称
商户数
租金（元）
地址
1
河北中储物流中心（柳辛庄）
11
25元
柳阳街与顺柳巷交叉口（胸科医院）
2
正定国际物流园
15
正定县燕赵北大街教场庄附近
3
宇翔物流
12
15
汇通路（临近石家庄南站）
4
汇通物流
38
10
汇通路（临近石家庄南站）
5
河北中储物流中心（东三教）
18
21
桥东区东三教街与东平路交叉口
6
塔谈物流中心
20
15
胜利南街与汇通路交叉口东南角
7
宇鑫物流
1
15
胜利南街与汇通路交叉口西北角
8
华鹰物流
18
16
胜利南街与汇通路交叉口西北角
9
联诚物流园
60
15
体育大街与古城东路交叉口东南角
10
三鑫物流园
110
13.88
高营大街与长泰路交叉口西南角
11
源通物流园
25
40
高营大街与长泰路交叉口西南角
12
国大医药物流园
150
45
裕华区仓丰路与建通街交叉口
13
河北中储物流中心（石岗路）
0
30
中华北大街与聚新路交叉口
14
华北输送物流园
222
40
石清路与南水北调交口
15
润丰物流园
500
125
南二环东路与建设南大街交叉口西南
16
百营物流中心
2000
30
栾城县窦妪工业区旁边
17
洋成家电物流园
48
15
鹿泉市G107
18
天宏物流园
430
40
南石环路石栾大桥东南角
19
东货场
17
22
建设北大街141号
20
石家庄市货运中心
112
25
桥东区胜利北街219号
21
7420物流园
200
27
胜利北街与义南路交叉口以南
22
工人街物流街
18
83
桥东区工人街
第七章商业项目分析
一.租赁和销售
（1）对外出租：
对外出租的项目有卓达商贸广场、新万宝、冀源汽配和华北五金机电城，租金普遍不高，位置较好卓达商贸广场和新万宝租金也仅仅在80-90之间（卓达商贸广场按三层整租算，一层门脸150元/月），其他项目租金仅为21-25元。
（2）出售：
在售项目位置较好的售价达到20000-31000元/平米。
如：
石门不夜城21888-31888元，广安街中心线25500-28600元/平米。
而众美凤凰城建华大街门脸为10000元/平米。
二、融资项目
融资项目策略：
A、出售返租，这类项目的年收益一般是8%，以后几年稍涨；B、纯粹融资，收益较高，年收益一般是16%左右。
融资项目除出售返租外，投资较少的一般没有担保（只有合同），金额较大的，以其房号或者股权为担保；
融资项目一览表
公司名称
融资政策
融资金额
收益回报率
回报方式
期限
投资保障
产权销售类融资
颐高
房屋按套，11万左右一套
前三年每年返8%，商场统一经营不能个体经营
前三年签合同时一次性返还
剩余30年
产权证
正定国际物流园
综合楼8080元，一楼优惠2%，二楼优惠3%
前三年8%每年，之后根据市场调动
拥有个体商铺
40年
实体建筑
石门不夜城
21888元-31888元/平米
前五年反总房款40%，分别每年6%、7%、8%、9%、10%
预计10年收回成本
40年
实体商铺
广安街中心线
25500-28600元/平米
前三年每年返8%，商场统一管理经营
前三年返总房款的24%，一次性付款每平米优惠900元，按揭优惠400元
40
实体商铺
卓达集团
购房一次性付全款，6年返还购房款
前三年可退出（不要房子）回报为第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，满6年返完
可办房产证
70
实体建筑
新源发商贸城
16000/㎡---19000/㎡，20万—30万/套商铺
前三年收益：
8%；后二年保底：
8%，高于8%的三七分，三给开发商交相关税费；其他政策：
可自营，可返租
产权证
40
实体商铺
南二环汽配大市场
1w5w10w
16%17%18%
产权证
合同
正定国际小商品市场
商铺面积20平米—80平米，最小投资12万，可提供50%银行按揭
8%收益前三年返租，5年回购
产权证
40年
实体商铺
秦通物流园
商铺全款
单价4500元，三年返租，为8%，8%，9%，10%，10%。
，正在出售vip卡，为1W、2W,5W,10W张。
库房1260元
三年后可退还全部资金
40
合同
使用权销售类融资
舜地机构
最低3W，以W为单位递增
目前14%，6月份以后13%，30W以上房产抵押，回报16%
投资期限为半年
70
合同
茂丰集团（依琳山庄）
1-4W，16%年回报，5-9W，17%年回报，10W以上18%年回报
分季度返还，中间可推出，小于三个月没有收益，满3个月4%，6个月8%，9个月12%，一年16%
投资期限为半年
50
合同
富源商业广场
2W起投，以W为单位递增，满20W，有房号抵押
不满3月退出，无收益，三个月7%，6个月10%，9个月13%，一年16%
投资期限为1年
40
合同
河北花乡二手车交易市场
1950/㎡---2350/㎡，17.5万—21.1万/套商铺
前一、二、三年收益分别为：
8%、9%、10%可三年租金一次性返还冲抵房款；四、五年保底：
10%，高于0%的五五分，五给开发商交相关费用；其他政策：
条件允许可自营。
5年以后可原价回购
40
合同
冀源汽配市场
7万---20万
前三年回报8%、9%、10%
一次性
10
合同
AUTMAU汽配基地
未限
20年使用权、前10年包租年月租金收益10%；10年后回购。
明年五一营业。
⑴稳赚收益：
按合同约定的收益高额回报。
⑵投资形式：
只投入资金，不需自己经营管理。
20
合同
凯元中盛房地产开发有限公司
五万为单位，上不封顶，40万以上，房号做抵押
16%-20%回报率可再谈，对外宣称继续钱，项目办下预售证后不再融资
半年
70
实体房屋
三．商业市场分析
1.共性
1）商业中心成条状发展
中国大多数城市商业中心区往往都是沿城市干道或道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现交叉口商店型，带状干道商业街中，布局形态，石家庄商业中心繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态，由于以中山路为轴展开，同时专业市场在二环周边附近开始逐渐形成。
2）中山路总体商业氛围被分段割裂
由于商业街事实上有着惊讶的极限，于是中山路繁华商业还可能全线贯通，目前事实上形成北国商圈和东购商圈，先天下商圈，中间
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