XX新建小镇工程建设整体项目可行性研究报告.docx
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XX新建小镇工程建设整体项目可行性研究报告
XX小镇工程建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
************
1.1.2项目承办单位
***********有限公司
1.1.3项目承办单位基本情况
经*******人民政府招商引资,由**********有限公司为此项目投资建设。
并于*****年****月**日经********工商行政管理局企业名称预先核准通知书批准，设立“**********有限公司”，于****年**月**日经*****工商行政管理局注册登记并颁发法人营业执照。
公司所在地：
**县***镇**村。
企业法人代表：
******。
注册资本：
人民币*********万元整。
经营范围：
**************
公司组成人员：
公司现有工作人员****名，其中：
董事长**名、总经理**名、监事**名，项目经理**名，其他管理人员*****名。
1.1.4建设地点
拟建项目选址在******镇***，临***国道，距***镇3公里左右，距离***县城8公里以内，车程8-10分钟即可达。
项目区域优势明显，概括起来就是“四临一靠”。
即：
临城：
项目区距县城仅8公里，8分钟左右车程，区位优势明显；
临路：
项目区西临***国道，是******流通的黄金走廊，交通便捷；
临水：
项目区东临***，且地块内拥有灌渠、湖泊，水资源丰富；
临农庄：
项目区南临***有名的******庄园，具有生态资源和特产资源优势；
靠山：
项目区南临***，远靠***山，拥有不可多得的绵延起伏的数十公里山水和秀美风景。
1.1.5建设性质
新建
1.1.6建设内容及规模
本项目共分三期开发，总投资2亿元。
第一期，依托***优势自然资源，以生态型乡村旅游为重点，计划投资8000万元；第二期，依托***资源，开发一系列水上休闲娱乐项目，打造水文化核心景区，计划投资5000万元；第三期，跨过***，在***盘山脚下，开发旅游地产，形成***旅游产业的提升，计划投资7000万元。
本项目一期建设总需面积261亩（水陆面积），共需征用土地95亩（已征用75亩,20亩正在征用中），其中建筑物占地面积15000㎡，规划建筑面积38880㎡,租用水面166亩。
项目建设的整体规划设计充分体现了“绿色、阳光、运动、环保”的主题，由策划部门拟定出了“七大系统、六大分区、三路循环”的整体规划。
七大系统：
“食”系统，主要是指本项目的餐饮功能，包括中心餐饮区、清吧烧烤、农家自酿酒、自制腌制品、自制豆腐等。
“观”系统，主要是指本项目的景观系统，包括道路景观绿化、特色牌坊、荷塘、海滩、特色民风建筑等。
“游”系统，主要是包括游道、观光车、指向设计、休憩设施和停车场等。
“乐”系统，主要是指本项目的休闲、娱乐项目，包括垂钓、网球、羽毛球、乒乓球、沙滩排球、儿童游乐场、游泳池及户外拓展项目等。
“展”系统，主要是指本项目的文化展示功能，包括“***文化民俗风情园”、农家豆腐坊、农家酒坊、农家油坊、农家腌制坊、农家小院、户外小品等。
“居”系统，主要是指本项目中为游客提供居住服务的宾馆、酒店式别墅、滨水民居度假客房。
“购”系统，主要是指针对游客提供的购物功能，拟建“***特产综合购物中心”及体验活动中所包含的酿酒、腌制菜品、蜂蜜等。
六大分区：
A形象引导区。
作为景区的形象窗口，形象引导区包括“大型停车场、游客接待中心、村支部、村民文体活动中心、景区管理办公室、景区形象雕塑组团”等功能内容。
约用地15亩，其建筑物占地面积约4700㎡。
B、***民俗风情园。
此园是***历史文化、民俗民风集中展示的一个平台，一块是以各体验活动为主题的农家小铺，另一块是***历史文化和优秀旅游景区的博览展示，集中陈列和展示***历史文化精髓。
约用地20亩，其建筑物占地面积1200㎡。
C、中心餐饮区。
约用地5亩，主建架空层停车场、餐厅、包房及茶饮中心等建筑设施，其建筑物占地面积2600㎡.
D、别墅式酒店群。
此区建设20套独具特色的别墅式酒店，风格清新，幽静雅致，错落于乡间密林之中，是亲近大自然与高品质旅游生活的两全之选。
别墅式酒店内，设施先进，功能齐全。
超大客厅可待客洽谈，卧室温馨浪漫，独家私人露台，可一览园区美景；完善的信息化智能服务系统，更能为游客提供丰富多彩的娱乐生活和方便快捷的商务服务。
别墅式酒店群有很好的市场前景。
约用地20亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其中别墅式酒店建筑占地3500㎡，室内体育厂馆等建筑物占地面积2400㎡。
E、高尚会务、生活区。
位于项目的南部区域，是集住宿、会议、足浴按摩、休闲、健身等功能于一体的一个高尚生活区。
约用地20亩，其建筑物占地面积1500㎡。
水面主要用于建钓鱼中心、滨水木道、临水风情包厢，水生植物种植观赏区，阳光沙滩游泳池等建设。
F、户外活动拓展区。
户外拓展是时下非常流行的一种企业培训方式，能让人在各种项目活动中达到磨练意志、陶冶情操、完善人格、熔炼团队培训的目的，受到很多企业单位的青睐，周边同类的经营户外拓展的项目少，综合条件和本项目有一定的差距，有很好的市场前景。
约用地15亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其建筑物占地面积900㎡.
三路循环：
A、游客车辆通道循环。
游客的私家车以***国道入口为起点，途经村支部并环绕***民俗风情区，经中心餐饮区的停车场，形成一个完整的回路，很好的覆盖了“民俗园”等园内主要景点，与生活区临湖相望，保证了生活区域内的安静。
B、电瓶车游道循环：
观光游道以停车场为起点，沿***岸环绕阳光沙滩，游客可看到临水小包厢、烧烤场、网球场等，经过户外拓展区，观光车将经农家居住区到***园，然后沿“农家小院”后面的游道折返，经过茶艺会务区和儿童游客场，返回停车场。
C、消防通道：
消防通道用于消防人员实施营救和人员疏散的通道，同时也是贵宾进入园区的安全通道。
消防通道经过村支部广场转盘库，直接由南面通路经滨水民居到达高尚生活区，是园内仅有的一条通路到达高尚生活区，很好的保证了生活区的安静。
1.1.7项目建设实施进度
******的建设，已得到各级有关部门的批准与支持，并成立了专门工作班子开展项目前期工作；
2010年4月，所有工程项目建设全面实施整体连动；
2011年4月底，所有主体工程全部完工；
2011年9月底前完成全部装饰装潢等刹尾工作；
2011年10月1日开园营业。
1.2可研报告编制依据和研究范围
1.2.1编制依据
1、2008年中央1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见》；
2、《中国农业发展纲要》；
3、《全国农垦农业现代化建设规划》；
4、农业部《农业七大体系建设规划》；
5、《***人民政府办公厅关于加快发展休闲农业的通知》；
6、***国民经济和社会发展“十一五”规划；
7、工业与民用建筑可行性研究深度及要求；
8、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
9、建设单位提供的其他有关资料。
1.2.2研究范围
本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案及效益分析等方面进行分析研究。
1.3主要技术经济指标
项目第一期主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积（含水面）
㎡
174000.87
约261亩
1.1
征用土地
㎡
63333.65
约95亩
1.2
租用水面
㎡
110667.22
约166亩
2
总建筑面积
㎡
38880
2.1
形象引导区建筑占地
㎡
4700
2.2
***民俗风情园建筑占地
㎡
1200
2.3
中心餐饮区建筑占地
㎡
2600
2.4
酒店式别墅群建筑占地
㎡
3500+2400
体育馆等2400
2.5
高尚会务、生活区建筑占地
㎡
1500
2.6
总建筑面积
㎡
38880
3
总投资
万元
8000
3.1
自筹资金
万元
5000
3.2
银行贷款
万元
3000
4
建设工期
月
18
5
预计年净收益
万元
约2000
6
年经营成本
万元
6200
1.4研究结论与建议
1.4.1研究结论
1、项目建设是从构建和谐社会，落实省委、市委有关会议精神的大局出发，其意义是深远的。
本项目是打造***首个生态田园型乡村旅游综合体。
以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐农庄。
项目建成后，***环境条件将得到极大的改善，可以为农民开辟更广泛的就业门路，实现“生产发展、生活宽裕”的目标。
项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社会效益显著，因此项目的建设是十分必要的，是可行的。
2、项目建设地址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设地址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设地理条件。
3、市场有需求，项目建设有良好的发展前景。
4、项目建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
1.4.2建议
1、项目单位必须高起点、高标准进行建设和管理，抓紧落实项目前期工作，为项目的建设提供较好的建设条件。
2、建设单位应引进竞争机制，择优选择设计单位和监理单位，并通过招投标形式择优选择施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。
3、建设项目是市、县两级政府批准的乡村旅游休闲项目，建议上级领导机关及有关部门为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策优势
中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期小城镇建设的重要内容，提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。
必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。
1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增效、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。
建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。
目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识，而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。
2.1.2市场有需求
“休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减少，深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。
***依托***及周边地区景区资源和链接******的区位优势，拥有相当数量的过境游客。
据不完全统计，仅星香源、金丰和等为数不多的接待过境游客的酒店，每年接待过境游客已达4万人以上；又如据***市旅游局统计，08年全市乡村旅游人数达200多万人次，直接经济收入达1.2亿元以上。
由此可见，开发乡村旅游业大有可为。
2.1.3地方有资源
***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业；***历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国。
同时，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、产业升级的新阶段。
本项目在此投资，一方面能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机融入***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
2.1.4投资商有意愿
作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开发和推广，本项目的投资，是通过深入挖掘***本土优势旅游资源，打造本土旅游品牌，是投资商基于对自身旅游项目开发能力的自信和对***乃至***旅游经济发展的乐观判断。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合国家产业政策，是国家重点支持和扶持的产业
本项目建设是深入贯彻党的十七届三中全会决定“关于因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”的精神，实施市委、市政府就开发***农业旅游休闲农庄的指导性意见，为加快***乡村旅游产业的发展，在******镇***开发原生态农业旅游休闲项目，不仅适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，拓宽了旅游资源开发新途径，并把旅游、农业、新农村进行了有机结合，提升和丰富了旅游内涵，能迎合大众消费心理。
2.2.2项目建设将成为农村建设的新样板
“社会主义新农村“是指在社会制度下，反映一定时期农村社会双经济发展为基础，以社会全面进步为标志的社会状态。
具体来说包括五个方面：
即新房舍、新设施、新环境、新村民、新风尚。
通过本项目的建成，向外界传达本项目不是一个孤立的旅游景点，而是***小城镇建设的一个新成就、新样板。
2.2.3项目建设将成为***乡村旅游的新园区
乡村旅游是以景区景点和生态农业观光为依托，以田园风光、农家生活为特色，以乡村休闲度假、农业观光游览、民俗风情体验为主要内容的旅游休闲方式。
本项目的建设将围绕社会主义小城镇建设的要求，科学规划，打造成集村务办公、村民生活、农业展示、休闲度假、餐饮娱乐为一体的乡村旅游新园区，并努力建设成为***历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口”。
2.2.4项目建设是农村产业结构调整的客观要求
项目建设能促进农业产业结构的优化改变，能提高农民市场意识，使周边村民向二、三产业渗透，拓宽了农产品销路，实现农产品的多项、多次增值，加速农民致富步伐。
可创造直接就业250人，间接就业350人的就业机会，有效解决周边农村富余劳动力的就业问题。
2.2.5项目建设是***城市建设发展的要求
***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业；***历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国。
另外，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级的新阶段，本项目的开发能充分借用周边的自然资源，同时又能有机融入到***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
第三章项目定位及市场分析
3.1项目定位
3.1.1总体定位的十大原则
1、突出社会主义小城镇建设要求，在项目中具体落实；
2、突出项目在***农村建设工作中的示范性；
3、充分表现***文化、农耕文化在新形势下的创新形式；
4、项目应实现乡村旅游与农业发展的有机结合，发挥旅游和文化的双重传承功能，带动农村的产业化升级；
5、项目开发要保护周边原生态环境，注重与当地居民及环境的融合与可持续发展；
6、项目开发在空间、时间、运作方面要具有可操作性，实现滚动开发，持续经营；
7、产业链本地化，即最大限度的促使当地居民就业，使旅游收益最大限度的留在本地，同时通过开拓与本地农产品的定向收购或直销模式，改善村民生活水平；
8、项目应实现专业的经营管理，以良好的服务形象，成为展示***旅游的名片和窗口；
9、应充分利用资源优势，结合市场发展趋势，实现项目的差异化定位；
10、与***其它旅游项目形成一个有机整体，在资源及功能区分上差异化互补，共同带动***乡村旅游的发展。
3.1.2项目发展方向
1、***乡村旅游发展的典范；
2、生态田园型新农村旅游示范点；
3、资源节约型乡村旅游典范；
4、乡村旅游综合示范区。
3.1.3项目整体定位
首先要明确的是，本项目不是建造一个农家乐，不是一个谁都可以复制的农庄。
旅游开发不是盖楼卖房，搞旅游，就是搞文化，搞乡村旅游就是搞有地方特色的民俗文化，旅游项目建设周期比地产长，但总体回报会比地产更高。
本项目是打造***首个生态田园型乡村旅游综合体。
1、项目定位诠释
***小城镇建设及产业发展的新型示范点；
***乃至***乡村旅游的品牌名片；
***当地及周边过境旅客休闲体验的“一站式”私人天堂；
***历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口”；
乡村、民俗、现代、商务、休闲等多元素的集合体。
2、定位支撑
***及***政府对旅游产业及建设社会主义新农村的政策支持；
市领导对项目的关注及***当地乡政府的积极配合；
***旅游业以“主题旅游”为主，综合类旅游项目填补了市场空白；
开发商的实力及项目较大的体量；
项目良好的位置，临近***及***国道；
消费者需要一个既能体验生态风光又能享受现代休闲便捷的场所；
***旅游经济的不断发展，需要一张“名片”，形成示范效应；
打破过度体现文化和资源的限制性和旅游的季节波动性，实现客流最大化。
3.1.4产品定位
本项目目标市场是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和会议型游客为主，产品形态以休闲娱乐、体验为主，兼具观光的多功能综合性乡村旅游景点。
本项目策划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业业旅游、休闲、娱乐农庄。
3.2市场前期分析
3.2.1前景分析
经过对项目的前期考察，以及结合政府、市场的各类利好因素，对项目开发前景充分看好，理由如下：
1、政府有政策
中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期小城镇建设的重要内容，提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。
必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。
1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增效、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。
建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。
目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识，而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。
2、市场有需求
一方面，“休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减少；深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。
另一方面，***依托***及周边地区景区资源和链接******的区位优势，拥有相当数量的过境游客。
据不完全统计，仅星香源、金丰和两家酒店，每年接待过境游客已达4万人以上。
而放眼整个***地区，根据***市旅游局统计，08年全市乡村旅游人数达200多万人次，直接经济收入达1.2亿元以上。
由此可见，在***开发乡村旅游大有可为。
3、地方有资源
一方面，***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业。
另一方面，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级的新阶段。
本项目在此投资，一方面能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机融入***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
通过多方合作，把这里利用好、开发好、造福乡里，多方共赢。
4、投资商有意愿
作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开发和推广，本次投资******，深入挖掘***本土优势旅游资源，打造本土旅游品牌，正是投资商基于对自身旅游项目开发能力的自信和对***乃至***旅游经济发展的乐观判断。
3.2.2消费群体定位
重点市场——***及***本地市场、过境***的团队旅客。
根据项目区位特点，我们把项目辐射周边两小时车程以内区域定位于本项目的一级重点市场。
次重点市场——***周边大城市商务游客，如岳阳、武汉等，以及***其他景区的团队游客及***外城市游客，国外游客等。
消费群体及特征描述：
[A类]：
他们对***的酒店及休闲场所较为了解，经常在此类场所消费。
通常，他们在选择消费地点时，对经营特色及饮食口味及相应娱乐休闲配套项目有一定的期望。
[B类]：
对农村生活曾有过体验，孩子一代对农村生活基本无认知。
长期生活在城市。
农村及农庄的生活体验对他们富于吸引力。
不会主动来农庄玩，有赖于项目本身的市场宣传推广与旅行社的组团促销。
[C类]：
政商阶层及自驾旅游群体，此类消费群通常经济实力与消费能力较高，多数拥有私家车，经常性的跨区消费，较为关注消费目的地的特色。
3.2.3项目SWOT分析
1、优势[S]
区位优势：
项目毗邻***国道，占据******黄金通道，紧邻***县城和***镇，是******种植的主产区之一。
资源优势：
新农村经济建设正稳步推进，基础条件得到改善。
特别是该地块空间相对开阔，空气清新，环境舒适，无拆迁，乡业生产种类多样，特色明显。
市场优势：
***近年经济增长快，人均可支配收入增收明显，但旅游业发展缓慢，休闲场所少，娱乐功能滞后，待开发的群体空间大，市场对引导消费和提供可消费的去处与场所有较高的需求。
2、劣势[W]
项目属新进品牌，知名度有待传播提高；
建设周期长，投资巨大；
地理位置属于旅游欠发达地区，旅游市场开发及旅游配套尚需完善；
项目地块内绿化很少，需要花大力气和长时间打造绿色生态环境。
3、机会[O]
社会主义小城镇建设的持续推进，农庄新经济产业受到鼓励与支持，特别是本项目能极大丰富***乡村旅游的内涵。
全国休闲度假产业、体验经济兴起。
周边城市有利的经济和政策环境。
周边城市市民出游力增强。
周边区域休闲度假产品不足。
周边景点产品过时。
4、挑战[T]
一定时期内，区域市场内将会不可避免出现同质化的竞争项目。
周边县市一批以餐饮/农产品生产销售/休闲为一体的项目已初具规模。
本项目将在一定时期内面临对手经营上的竞争。
保护周边生态环境，防止环境恶化。
周边产品带来的竞争压力。
消费市场的培养需要
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