莲湖美食街项目运作方案.docx
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莲湖美食街项目运作方案
盈锋莲湖美食街
项目运作方案
第一部分：
品项组合及定位
第二部分：
招商条件
第三部分：
招商方案及前期准备工作
第四部分：
配套设施完善
第五部分：
饮食文化营造及相关落实措施
第六部分：
市场的经营管理
第七部分：
收支预算
第八部分：
项目运作工作责任明细表
第九部分：
项目工作配套文件清单
第一部分：
品项组合及定位
（一）定位
根据塘厦镇的消费群体和消费习惯情况：
1、消费定位：
主要锁定中高消费群体；
2、产品定位：
大众化中高档；
3、辐射范围：
以塘厦镇消费为主，辐射到邻近镇区
4、品项结构定位：
建立吃（集粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、特色小吃为饮食特色）、购（百货、茗茶）、乐（休闲沐足，酒吧、书吧、咖啡馆等特色休闲区）一体化消费模式；
5、经营定位：
餐饮美食和餐饮休闲兼营、餐饮美食为主；
（二）品类及项目组合
1、品类：
粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、西餐厅、特色小吃。
2、项目：
餐饮及特色小吃、药店、网吧、储蓄、台球、卡拉OK、便利店、休闲沐足，酒吧、书吧、咖啡馆等。
3、结构比例：
餐饮及特色小吃约占总面积的70%（各品类结构比例待进一步研究细化）、配套项目约占总面积的30%（餐饮休闲区约占总面积的18%、休闲玩乐约占总面积的8%、其他配套项目约占总面积的4%）-------此结构比例为初步规划，具体根据招商操作及实际情况而定。
4、品类布局如图
（三）品项组合及定位配套文件
1、《塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告》
2、《餐饮各类商家清单》
3、《盈锋莲湖美食街品类布局建议图》
第二部分：
招商条件
（一）招商条件
1、店面面积使用率：
80%；
2、按建筑面积出租并计算费用；
3、租金单价：
38-48元/㎡·月（按建筑面积），均价约43元；
4、管理费：
1.8元/㎡·月（按建筑面积）；
5、合同押金：
两个月押金，壹个月的租金；
6、铺位内水电费：
商户自理，按实际用量收取；
7、工商、税收、治安管理等其他费用由商户自理；
8、合同期限：
3-8年；第4至5年租金在现租赁价格基础上
递增5%，第6至8年在上一年租金基础上递增10%
9、免租期限12个月；
10、装修期2个月；
11、老客户介绍新客户给予相关优惠：
赠送3至6个月管理费；
12、大客户赠送相关广告位3个月；
13、签合同时商户需一次性付清合同押金和首月租金及管理费；
14、租金交费优惠政策：
·第一年免租；
·第二年开始：
一次性缴纳1年租金的可享受8.8折优惠；一次性缴纳半年租金的可享受9折优惠；一次性缴纳3个月租金的可享受9.5折优惠；每个月缴纳租金的不打折。
（在现租金基础上）；
15、政府扶持政策：
·给予进驻商户每平方米50元的装修补助；
·国家级酒家、中华老字号餐饮名店、全国性连锁餐饮企业，给投资商一个月租金奖金。
·需要政府出面的引进项目或其他支持；
以上招商政策可根据招商工作的实际情况做适当调整。
（二）招商条件配套文件
1、《盈锋莲湖美食街商铺价目审批表》。
2、《租赁合同文本（审批稿）》。
第三部分：
招商方案及前期准备工作
（一）招商方案及前期准备工作
1、前期准备工作：
·市场名称的确定；
·是否单独成立公司（对公资料和用品，如证件、公章等）？
·消防、水电是否经过合格验收（可否满足部分配套项目的特殊需求）；
·相关的文字资料准备（合同文本、市场管理制度、现场的标识标语文案等等）
·办公设施的准备；
·市场管理的组织结构设置、人员编制及聘任；
·同政府争取政策支持；
·其他准备工作；
2、招商方案：
·提前投放招商广告（媒体、路牌等）；
·现场气氛布置和招商现场安排；
·宣传品印制派发；
·组建临时招商团队；
·预计3个月开业（招租率80%以上）；
·其他……
（二）招商方案及前期准备工作配套文件
1、《盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿》
2、《盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿》
3、《盈锋莲湖美食街招商方案》
4、《盈锋莲湖美食街招商单张》
5、《盈锋莲湖美食街招商海报》设计稿
6、《盈锋莲湖美食街招商团队编制及招商奖励方案》
7、《盈锋莲湖美食街招商现场气氛布置和安排方案》
第四部分：
配套设施完善
（一）配套设施规划与落实安排
1、完成配套设施规划
·完成美食街和餐饮休闲区环境规划
·完成美食街道路规划和停车场规划
·完成美食街各类标示、招牌规划
·完成美食街公交站点规划
·完成美食街供水、排污系统规划
2、完成美食街配套设施工程落实
·完成美食街主建筑工程
·完成美食街环境布置工程
·完成美食街路面工程
·完成美食街水电配套工程
·完成美食街供水、排污工程
·完成美食街网络通信工程
·完成美食街标示及招牌工程
3、配合商家进场装修及装修管理
·完成监督、配合商家装修工程
（二）配套设施规划与落实安排配套文件
1、《盈锋莲湖美食街道路规划和停车场规划图》
2、《盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图》
第五部分：
饮食文化营造及相关落实措施
（一）餐饮文化营造相关活动和相关措施
1、餐饮文化营造相关活动方案确认与活动落实
·啤酒美食节
·月饼大赛
·盈锋莲湖美食街新闻发布会
（邀请知名餐饮品牌、政府领导、各大新闻媒体参加）
2、餐饮文化营造相关措施落实
·成立餐饮协会塘厦分会
（安排好办公室及配套工作）
·推出美食特刊，进行电视媒体宣传
（二）餐饮文化营造相关活动和相关措施
1、《盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案》
2、《盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案》
3、《盈锋莲湖美食街新闻发布会方案》
4、《盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片》
第六部分：
经营管理
（一）经营管理相关内容
1、统一物业管理；
2、统一市场营运管理（大体上）；
3、统一市场推广；
4、统一对外协调；
（二）经营管理配套文件
1、《盈锋莲湖美食街营运管理制度》
第七部分：
收支预算
（一）收（大项）
1、面积换算：
现套内面积12258.59（㎡）÷80%=15323.24建筑面积（㎡），按建筑面积出租；
2、租金收益：
15323.24㎡×32元/㎡·月（租金均价）=490343.68元/月
3、管理费收益：
15323.24㎡×1.8元/㎡·月=27581.83元/月
4、广告位、铺位转让、放弃经营没收押金等其他收入（暂不计）
在满租（出租率100%）的前提下：
租金+管理费基本收益约为：
517924.68元/月
预计35%的空租率，按65%的出租率计算，实际收益约为：
租金+管理费基本收益约：
517924.68元/月×65%=336651.04元/月
（二）支（大项）
1、管理成本：
包括办公成本、保安、保洁、工程、工作人员工资福利等：
约86500元/月；
2、广告投入及策划推广费用：
前期投入较大，预计前半年将投入约250万元，市场平稳后，根据市场的规模和定位等因素，将不需要什么广告投入；
收支差额：
61万元-30万元=31万元/月
第八部分：
项目运作工作责任明细表
第九部分：
项目工作配套文件清单
盈锋莲湖美食街筹备组
二○一二年六月五日
附件：
盈锋莲湖美食街项目运作工作责任明细表
阶段
时间
重点项目
主要工作任务
阶段工作结果
时限
责任人
第一阶段
6.1-6.8
品项组合及定位
1、消费群体和消费习惯调研
1、《塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告》
6.7
李华厚
2、搜集餐饮商家清单
2、《餐饮各类商家清单》
6.4
邓建东、梁钜林
3、分析并提交品类布局建议
3、《盈锋莲湖美食街品类布局建议图》
6.8
邓建东、梁钜林
第二阶段
6.5-7.30
招商工作
1、清晰招商条件
1、《盈锋莲湖美食街商铺价目审批表》
6.6
李华厚
2、《租赁合同文本（审批稿）》
6.6
李华厚
2、完成招商工作方案
1、《盈锋莲湖美食街招商方案》
6.6
李华厚
2、《盈锋莲湖美食街招商单张》
6.7
叶淦安
3、《盈锋莲湖美食街招商海报》设计稿
6.7
叶淦安
3、完成招商前期准备工作
1、《盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿》
6.6
邓建东、梁钜林
2、《盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿》
6.6
邓建东、梁钜林
3、《招商团队编制及招商奖励方案》
6.7
李华厚
4、《招商现场气氛布置和安排方案》
6.7
叶淦安
4、执行招商工作
1、完成预期招商进度目标
7.30
刘晓丽
第三阶段
6.1-8.1
配套设施完善
1、完成美食街各类工程
1、工程按期保质完工
7.30
林宗尧
2、环境规划与工程
2、环境按期完成布置
7.30
陈任东
3、道路规划和停车场规划
3、《美食街道路规划和停车场规划图》
6.8
陈任东
4、各类标示、招牌规划布置
4、《盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图》
6.10
叶淦安
5、美食街公交站点规划
7.30
塘厦政府
6、供水、供电、排污工程
7.30
林宗尧
7、完成美食街网络通信工程
7.30
林宗尧
8、商家装修管理
跟进落实商家装修管理工作
8.30
陈钢柱
第四阶段
7.1-9.10
宣传造势
1、开业宣传，促销造势，通过啤酒节、月饼大赛、电视短片等多种方式，在塘厦造轰动效益，吸引人
1、《盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案》
6.10
祁应能
2、《盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案》
6.10
祁应能
3、《盈锋莲湖美食街新闻发布会方案》
6.10
祁应能
4、《盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片》
6.10
叶淦安
5、落实各类宣传推广方案
9.1
叶淦安
第五阶段
8.1-9.15
开业
1、拟定开业庆典方案
1、《莲湖美食街开业庆典方案》
8.10
叶淦安
2、完成各项开业准备工作
2、完成开业准备工作
8.30
刘晓丽/叶淦安
3、开业庆典
3、执行开业庆典工作
9.10
刘晓丽/叶淦安
第六阶段
9.1后续
规范化管理与推广
1、对美食街进行规范化管理，并持续推广，提升品牌效益
1、《盈锋莲湖美食街营运管理制度》
6.5
李华厚
附件：
盈锋莲湖美食街项目工作配套文件清单
项目工作
配套文件
完成时间
跟进
审核
审批
品项组合及定位
1、《塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告》
6.7
李华厚
刘晓丽、舒千柱
叶总裁
2、《餐饮各类商家清单》
6.4
邓建东、梁钜林
舒千柱
叶总裁
3、《盈锋莲湖美食街品类布局建议图》
6.8
邓建东、梁钜林
舒千柱、叶淦安
叶总裁
招商条件
1、《盈锋莲湖美食街商铺价目审批表》
6.6
李华厚、刘晓丽
江映霞、刘晓丽
叶总裁
2、《租赁合同文本（审批稿）》
6.6
李华厚、刘晓丽
江映霞、刘晓丽
叶总裁
招商方案及前期准备工作
1、《盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿》
6.6
邓建东、梁钜林
舒千柱、叶淦安
叶总裁
2、《盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿》
6.6
邓建东、梁钜林
舒千柱、叶淦安
叶总裁
3、《盈锋莲湖美食街招商方案》
6.6
李华厚、刘晓丽
刘晓丽、叶淦安
叶总裁
4、《盈锋莲湖美食街招商单张》
6.7
叶淦安
刘晓丽、舒千柱
叶总裁
5、《盈锋莲湖美食街招商海报》设计稿
6.7
叶淦安
刘晓丽、舒千柱
叶总裁
6、《盈锋莲湖美食街招商团队编制及招商奖励方案》
6.7
李华厚、刘晓丽
刘晓丽、舒千柱
叶总裁
7、《盈锋莲湖美食街招商现场气氛布置和安排方案》
6.7
叶淦安
刘晓丽、
叶总裁
配套设施完善
1、《盈锋莲湖美食街道路规划和停车场规划图》
6.8
陈任东
叶总裁
叶总裁
2、《盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图》
6.10
叶淦安
叶总裁
叶总裁
饮食文化营造
1、《盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案》
6.10
祁应能
叶淦安、刘晓丽
叶总裁
2、《盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案》
6.10
祁应能
叶淦安、刘晓丽
叶总裁
3、《盈锋莲湖美食街新闻发布会方案》
6.10
祁应能
叶淦安、刘晓丽
叶总裁
4、《盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片》
6.10
叶淦安
叶总裁
叶总裁
经营管理
1、《盈锋莲湖美食街营运管理制度》
6.5
李华厚
刘晓丽、舒千柱
叶总裁
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