云南省房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务模拟试题.doc
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云南省房地产估价师《相关知识》：
金融信托投资业务模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
2、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
3、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
（2005年试题）
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
4、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。
A．FNPV大于国家规定值
B．FNPV达到企业可以接受的水平
C．FNPV≥0
D．FNPV＜0
5、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】
A：
2593元／㎡
B：
2619元/㎡
C：
2727元/㎡
D：
2862元/㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
7、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。
A：
A市人民政府
B：
A市人民政府土地管理部门
C：
B县人民政府
D：
B县人民政府土地管理部门
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。
A：
房屋拆迁公告
B：
房屋拆迁通知
C：
房屋拆迁通告
D：
房屋拆迁报道
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
10、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：
6．0％
B：
6．9％
C：
8．8％
D：
9．0％
E：
工业用地的监测点评估价格
11、关于房屋转租，表述不正确的是__。
A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
12、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。
A：
养老保险费
B：
失业保险费
C：
医疗保险费
D：
劳动保险费
E：
执行层的组织协调
13、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
14、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。
A：
1067
B：
1070
C：
1087
D：
1141
E：
工业用地的监测点评估价格
15、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。
A：
任意拍卖
B：
强制拍卖
C：
动产拍卖
D：
不动产拍卖
E：
执行层的组织协调
16、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
17、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的中提出。
A：
《规划意见书（选址）》
B：
《设计方案审查意见》
C：
《建设工程规划许可证》
D：
《建设用地规划许可证》
E：
借款合同
18、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。
（2001年试题）甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应。
A：
向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B：
向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C：
向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D：
向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。
A：
社会因素
B：
环境因素
C：
人口因素
D：
行政因素
E：
工业用地的监测点评估价格
20、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
21、关于房地产项目融资说法错误的是。
A：
房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B：
通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C：
实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的
D：
房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
E：
借款合同
22、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值．【2007年考题】
A：
发明
B：
发现
C：
创造
D：
隐藏
E：
工业用地的监测点评估价格
23、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。
建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。
基本预备费率5％，则基本预备费为万元。
A：
500
B：
815
C：
1445
D：
1473
E：
执行层的组织协调
24、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。
A：
耕地占用税用于土地开发和农业发展
B：
土地复垦费用于农业发展
C：
菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D：
征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、对于任意拍卖，下列说法错误的是。
A：
以生效的法律文书为依据
B：
属于民事行为
C：
必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D：
目的在于将物品交换兑现
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。
A：
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业
B：
公益事业多为非营利的社会福利事业
C：
根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业
D：
根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业
E：
只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业
2、下列关于工程量清单，表述正确的是。
A：
从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分
B：
工程量清单的描述对象是已建工程
C：
工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式
D：
工程量清单作为投标文件的组成部分
E：
工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
3、下列房产可免征房产税的有（）。
A．企业兴办幼儿园用房
B．公园内营业用房
C．学校图书馆
D．个人居住用房
E．校办企业用房
4、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。
A．商品住宅小区用地
B．加油站用地
C．县人民公园用地
D．军事设施用地
E．造纸厂用地
5、下列关于标准差的表述中，正确的有．（2008年试题）
A：
期望值相同、标准差小的方案为优
B：
标准差相同、期望值小的方案为优
C：
标准差相同、期望值大的方案为优
D：
标准差系数大的方案为优
E：
标准差系数小的方案为优
6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．开发商之间的博弈
7、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
8、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。
A：
转让房屋
B：
租赁房屋
C：
迁移户口
D：
新建、扩建、改建房屋
E：
改变房屋和土地用途
9、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．差距较大
D．大致接近
10、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。
A：
定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同
B：
对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分
C：
定额计价方式是在发出招标文件后（招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D：
定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整
E：
定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
11、保险的基本原则包括。
A：
最大诚信原则
B：
保险利益原则
C：
远因原则
D：
近因原则
E：
损失补偿原则
12、以下交易属于正常交易的情况有__。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
13、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。
A：
边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律
B：
是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增
C：
当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减
D：
超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少
E：
即可变生产要素投入增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段
14、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。
A．房地产咨询师
B．房地产估价师
C．房地产经纪人
D．房地产经纪人协理
15、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。
该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。
A：
500
B：
700
C：
800
D：
1000
E：
借款合同
16、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A：
走廊式组合
B：
套间式组合
C：
单间式组合
D：
大厅式组合
E：
整体式组合
17、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅__。
A．详细规划图
B．分丘图
C．宗地图
D．分幅图
18、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。
A：
完全产权价值
B：
出租人权益价值
C：
快速变现值
D：
承租人权益价值
E：
残余价值
19、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。
A．10周岁以上的未成年人
B．16周岁以上的公民是成年人
C．不能完全辨认自己行为的精神病人
D．不满10周岁的未成年人
20、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。
A：
使用注册房地产估价师名称
B：
签署房地产估价报告
C：
发起设立房地产估价机构
D：
保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：
保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
21、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
22、在地籍图中，属于地籍要素的有。
（2009年试题）
A：
土地的编号
B：
土地的利用类别
C：
地理名称
D：
房屋、道路、水系
E：
土地的面积
23、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
24、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。
A．成本法
B．收益法
C．市场法
D．其他
25、风险估计与评价常用方法有__。
A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
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