下半年山东省房地产估价师《制度与政策》物业服务招投标制度考试试题.doc

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下半年山东省房地产估价师《制度与政策》物业服务招投标制度考试试题.doc

2016年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》:

物业服务招投标制度考试试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、甲公司的自营地下商场原价2000万元,当地类似物业的年租金为200万元,若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定,则应缴纳的房产税是__万元。

A.8.00

B.11.76

C.16.80

D.24.00

2、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为:

1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2,预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为()元/m2。

A.2292

B.2236

C.2240

D.2290

3、某建筑物,经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元,由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。

则该住宅的折旧总额为()万元。

A.9 

B.1 

C.14 

D.6

4、普通股票持有者之间的平等原则是指__。

A.股票持有者的身份是平等的

B.每二股份的平等

C.在权利方面是平等的

D.在义务方面是平等的

5、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/㎡,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元/㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。

A:

1051

B:

1096

C:

1100

D:

1147

E:

工业用地的监测点评估价格

6、某宗房地产的土地面积500m2,建筑面积350m2。

建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,经测算拆除费用为300元/m2建筑面积,残值为50元/m2,不可预见费用为10元/m2。

则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A.84000

B.87500

C.122500

D.126000

7、房地产评估价值对应的日期被称作。

A:

价值基准日

B:

估价时点

C:

价值时点

D:

估价报告日

E:

工业用地的监测点评估价格

8、房地产面积测算中的房屋面积,不包括__。

A.房屋建筑面积

B.房屋使用面积

C.共有建筑分摊面积

D.房屋占地面积

9、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的,国家可以无偿收回土地使用权。

A.四年

B.三年

C.两年

D.一年

10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用方法进行测算.【2006年考题】

A:

平均增减量法

B:

平均发展速度法

C:

移动平均法

D:

指数修匀法

E:

工业用地的监测点评估价格

11、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是。

A:

贴现债券

B:

附息债券

C:

抵押债券

D:

浮动利率债券

E:

执行层的组织协调

12、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅,其实际付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款。

抵押贷款期限为5年,还款方式为按月等额支付,贷款年利率为5%。

该套住宅的实际价格为__万元。

A.18.25

B.20.00

C.21.58

D.22.00

13、业主大会履行的职责不包括__。

A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作

C.监督业主公约的实施

D.决定专项维修资金的使用、统筹方案.并监督实施

14、在强制拍卖中,拍卖的主体是。

A:

人民法院和拍卖公司

B:

竞买人和买受人

C:

人民法院和拍卖标的所有权人

D:

拍卖公司和拍卖标的所有权人

E:

执行层的组织协调

15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。

则该投资项目的资本金利润率为__。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

16、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是()。

A.所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究

B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.0%~2.0%

C.初步可行性研究亦称预测可行性研究,在此阶段,主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:

市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

17、某套住宅建筑面积为l00m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

18、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137—1990),类居住用地是指市政公用设施齐全,布局完整,环境较好,以多、中、高层住宅为主的用地。

A:

B:

C:

D:

E:

执行层的组织协调

19、下列用地是否免税,由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。

A.个人所有的居住房屋及院落用地

B.免税单位职工家属的宿舍用地

C.集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

D.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

20、某建筑物的建筑面积为2000㎡,占地面积为3000㎡,现在重新获得该土地的价格为800元/㎡,建筑物重置价格为900元/㎡,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡.则该建筑物的成新率为。

A:

44%

B:

50%

C:

67%

D:

94%

E:

工业用地的监测点评估价格

21、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。

A:

委托人

B:

估价报告预期使用者

C:

管理部门

D:

中立

E:

工业用地的监测点评估价格

22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为6%,则土地使用权为50年,报酬率为8%的土地价格为__元/m2。

A.3252

B.3435

C.3565

D.3343

23、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷,该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是__。

A.不需要农村集体经济组织统一安置的人员,安置补助费发放给个人

B.该耕地的土地补偿费最少为60万元

C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D.由国家支付土地补偿费,用地单位支付安置补助费

24、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2%,用直线法计算文具建筑物的成新率为()。

A.80%

B.82%

C.83%

D.92%

25、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A.世界经济状况

B.重要政治人物的健康状况

C.国际竞争状况

D.政治对立状况

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

1、城市基本地形图的复测周期一般为__年。

A.3~5

B.5~10

C.5~15

D.10~20

2、股票和债券的相同之处表现在。

(2004年试题)

A:

都是融资工具

B:

都是流通证券

C:

持有者享有相同权利

D:

都具有偿还性

E:

都可以为投资者带来收益

3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及()。

A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

D.立体空间

4、下列污染源中,属于大气污染源的有。

A:

工业污染源

B:

交通污染源

C:

光污染源

D:

噪声污染源

E:

生活污染源

5、季节比率是。

A:

说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

B:

说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C:

说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

D:

说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

E:

执行层的组织协调

6、商品房买卖合同的内容应当由__。

A.房地产行政主管部门确定

B.工商行政管理部门确定

C.房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定

D.商品房买卖当事人约定

7、影响房地产价格的经济因素有。

A:

经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B:

社会发展状况、房地产投机和城市化

C:

财政收支及金融状况、利率

D:

物价、汇率、居民收入

E:

人口数量、行政隶属变更、居民收入

8、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.损益表

E.资产负债表

9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于__。

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.市场导向定价法

10、下列指标中,属于控制性详细规划中规定性指标的有。

A:

建筑密度

B:

建筑控制高度

C:

建筑色彩

D:

建筑红线后退距离

E:

容积率

11、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A.委托财产总值

B.信托范围

C.信托收益

D.信托信用等级

12、城市用地分类中,工业用地包括。

A:

工矿企业的生产车间用地

B:

工矿企业的库房用地

C:

工矿企业的生产车间附属设施等用地

D:

工矿企业的库房附属设施等用地

E:

露天矿用地

13、成功的房地产租售一般包括__。

A.为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B.就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C.不毁其双方的利益,做到公平交易

D.把握全过程的信息,掌握全局

E.双方协商一致后的签约阶段

14、净收益每年不变的公式,除了可以用于测算价格还有许多的其他作用,例如__。

A.用于相同使使用期限

B.用于不同收益期限

C.用于比较不同期限价格的高低

D.用于比较同期限价格的高低

E.用于市场法中因期限不同进行的价格调整

15、下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。

A.土地购置贷款

B.土地储备贷款

C.土地开发贷款

D.建设贷款

16、房地产市场周期波动可分为__阶段。

A.复杂与发展

B.繁荣

C.危机与衰退

D.萧条

E.泡沫

17、工业房地产的区位影响因素主要考虑()。

A.临街状况

B.动力是否易于取得

C.废料处理是否方便

D.接近大自然

E.产品原料的获取方便程度

18、由于房地产权益投资风险较高,和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A:

建设银行

B:

工商银行

C:

商业银行

D:

农业银行

E:

借款合同

19、下列用地,可以依法取得划拨土地使用权。

A:

大型商场

B:

旅游设施

C:

部队营房

D:

高速公路

E:

高尔夫球场

20、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后,抵押权人方可优先受偿。

A.税金

B.拍卖费用

C.土地使用权出让金

D.土地使用成本

21、属于直接融资方式的有。

(2001年试题)

A:

抵押贷款

B:

赊销

C:

发行股票

D:

发行债券

E:

分期付款

22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

D.房地产开发完成并投入使用的日期

23、收益性物业管理中的经营费用包括。

A:

固定资产折旧费

B:

企业管理费及利润

C:

保险费

D:

房产税

E:

大修理基金

24、房屋的建筑等级分为__方面。

A.建筑物的耐久性等级

B.建筑物的抗震等级

C.建筑物的耐火等级

D.建筑物的环保等级

E.建筑物的重要性等级

25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元,年租金收入为600万元,则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A.42.0万元

B.50.4万元

C.60.0万元

D.72.07万元

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