下半年天津房地产估价师《制度与政策》申请用地考试试题.doc
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2015年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：
申请用地考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师执业资格考试，由负责。
A：
住房和城乡建设部
B：
国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门
C：
国务院建设行政主管部门
D：
国务院人事主管部门
E：
执行层的组织协调
2、下列关于投资函数，表述不正确的是。
A：
投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额
B：
资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率
C：
投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素
D：
任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的
E：
执行层的组织协调
3、房地产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
4、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。
A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D．55.5%
5、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
6、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。
A：
15
B：
16
C：
17
D：
20
E：
工业用地的监测点评估价格
7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
8、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，__不属于房地产中介服务业。
A．房地产咨询
B．房地产价格评估
C．房地产经纪
D．物业管理
9、下列不属于房地产结合物的是__。
A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
10、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0
B．1
C．2
D．3
11、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担__。
A．质量责任
B．经营责任
C．经济责任
D．服务责任
12、证券可分为商品证券、货币证券和__。
A．负债证券
B．资产证券
C．交易证券
D．资本证券
13、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
（2008年试题）
A：
由国家无偿收回
B：
自动续期
C：
应于届满前6个月申请续期
D：
应于届满前1年申请续期
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
15、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
16、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
A：
资产
B：
负债
C：
所有者权益
D：
收入
E：
执行层的组织协调
17、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
18、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A．3日
B．5日
C．10日
D．15日
19、结构施工图不是指导的依据。
A：
室内外装修设计
B：
编制预算
C：
施工组织设计
D：
施工进度计划
E：
执行层的组织协调
20、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C：
房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：
估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
E：
工业用地的监测点评估价格
21、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。
（2009年试题）
A：
75
B：
120
C：
135
D：
150
E：
执行层的组织协调
22、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是。
A：
甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务
B：
乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的王程建设招标代理业务
C：
工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级
D：
暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
E：
执行层的组织协调
23、商业标准宗地的位置应是__。
A．街角地
B．二面临街地
C．一面临街地
D．畸零地
24、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
25、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。
三角形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/ft
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率（%）
K．80
L．75
M．70
N．65
O．60
P．50
Q．30
R．20
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。
A：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人
C：
土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D：
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳
E：
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税
2、下列需交纳契税的包括。
A：
建设用地使用权转让
B：
房屋交换
C：
以获奖方式承受土地、房屋权属
D：
法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属
E：
以土地、房屋权属抵债
3、以下说法满足最高最佳使用的条件有__。
A．法律上许可
B．技术上可能
C．价值最大化
D．权益上允许
E．经济上可行
4、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
5、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值
B．主观合理价值和非公开市场价值
C．主观合理价值和客观合理价值
D．公开市场价值和非公开市场价值
6、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元、24万元、23万元、25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为__万元。
A．23.75
B．24
C．23
D．23.69
7、《土地管理法》规定：
“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
8、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
9、运用路线价法估价的步骤包括（）等。
A．调查评估路线价
B．计算临街土地的价值
C．求取可比实例价格
D．划分路线价区段
E．交易情况修正
10、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。
A：
购买-持有-出租-出售
B：
购买-更新改造-出售
C：
购买-更新改造-出租出售
D：
开发-销售
E：
开发-持有-出租-出售
11、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。
A：
年度运营预算
B：
资本流预算
C：
资本支出预算
D：
长期预算
E：
资本收入预算
12、一般抵押登记包括。
A：
房屋抵押权设立登记
B：
房屋抵押权变更登记
C：
房屋抵押权转移登记
D：
房屋最高额抵押权确定登记
E：
房屋抵押权注销登记
13、房地产抵押担保的范围包括__。
A．主债权及利息
B．违约金
C．定金
D．损害赔偿金
E．实现抵押权的费用
14、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．交换价值
15、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。
A：
房地产开发投资
B：
房地产直接投资
C：
房地产置业投资
D：
房地产间接投资
E：
借款合同
16、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
17、成功的房地产租售一般包括__。
A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C．不毁其双方的利益，做到公平交易
D．把握全过程的信息，掌握全局
E．双方协商一致后的签约阶段
18、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。
A．有租约限制下的价值
B．共有房地产的价值
C．无租约限制下的价值
D．承租人权益的价值
19、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。
其中期间费用包括。
A：
管理费用
B：
营业费用
C：
财务费用
D：
统筹费用
E：
额外费用
20、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。
A：
权益型
B：
抵押型
C：
混合型
D：
质押型
E：
提存型
21、住房公积金管理的中心环节是。
A：
住房公积金的决策
B：
住房公积金的运作
C：
银行专户存储
D：
财政监督
E：
执行层的组织协调
22、房地产开发经营业具有等特点。
A：
单件性
B：
资金量大
C：
风险小
D：
附加值高
E：
产业关联性强
23、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
24、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。
（2008年试题）
A：
拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B：
如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C：
委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D：
承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E：
即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
25、房地产估价机构资质等级分为。
A：
一级
B：
二级
C：
三级
D：
四级
E：
五级
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