项目总体规划.doc

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项目总体规划

高水平的规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。

很多畅销的优秀小区，都十分重视项目的策划与规划，都通过深入的市场调查和项目调研，准确定位，然后物色高水平的规划师进行招标式的规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，最后才拍板定案。

任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。

大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。

在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最合适人居住的达到以下目标的住区：

1、生态环境优秀的住区；

2、山水景观优美的住区；

3、功能质量优良的社区；

4、人居文化上乘的住区；

5、物质、精神可持续发展的住区。

一、总体构思

新世纪的居住小区应具有设计独特、布局合理、环境优美等特点，应是以人为中心，高质量、高品位的居住区。

随着经济的发展和社会整体文化和人们综合素质的不断提高，人们对于生活环境已不再仅仅满足于宽敞的住房、良好的配套设施和充足的绿化，而是有更高层次的追求。

主要表现在人们希望有独特风格、时代特征、和谐布局和有特色、高品位的居住环境。

1、小区设计必须树立“以人为本”的规划设计思想

小区应创造舒适、方便、亲和、安乐的施展人生才华的居住环境，充分满足现代人个性

多样化和生活品味多元化等多方面的需求，使人们产生一种归属感和自豪感。

2、住宅小区规划设计应因地制宜，与周围环境协调融合

小区规划必须注意结合本城本地的特点，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风

格。

市中心区、郊区、山区、河畔、风景区的住宅区规划因地制宜，与大环境结合，善于发挥地段优势，使人工环境与自然环境相融合，能借景建住宅区则更为理想。

住宅区还应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位。

城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓5+2模式——5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），则应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢心。

3、小区设计应富有个性、特色突出

个性与特色对小区十分重要，即便是同一发展商开发的小区也应表现出不同的特色，不

应照搬、“克隆”。

有的以浓郁的文化氛围为主题，有的以山水园林为主题，有的以生态环保为主题，有的以健康体育为主题等。

不但住区要表现特色，住区内住宅组团（群落、院落）也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志，尤其是大型住区。

如深圳一个名为“四季花园”的小区，就按不同季节花卉布置院落，并以花命名。

即使是主题不突出的住区，在园林设计、建筑造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。

各具特色、五彩缤纷的住区，住宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。

广东不少优秀小区建设的实践表明，只有在总体构思上方向明确，思路清晰，定位精确，才能获得好的规划设计。

如，广州二沙岛住区的规划构思，是建成一个具有“绿、静、美”特色，拥有高雅文化艺术及体育娱乐设施的高尚花园式住宅区。

为此，居住区选用了低层低密度的规划模式，总建筑面积控制在55万平方米以内，容积率仅0.5，把大片空间留给了大自然，创造了优美的居住环境。

又如广州番禺丽江花园、祈福新村和顺德碧桂园等优质楼盘，在规划构思上充分利用地理优势，以新卫星城为设计概念，尽量保留原来的天然景物，并巧妙地构筑新的景观，使人为、天然的美景与建筑艺术揉和一体。

基于构思，发展商提出“以人为本，住宅为人”、“人与环境，住宅与环境的融合互补”的原则，要求住宅区具有“社区文化、会所配套、星级管理”三大功能，达到“优越的环境质量、完善的规划质量、优良的建筑质量”要求。

这一明确的规划指导思想保证了小区规划设计的高质量。

二、空间关系处理

1、动与静的关系

“动”，代表着生气、变化，给人以活泼感；“静”，象征着呆板、宁静、寂寞、固定，给人以沉闷感。

有静无动易呆，有动无静易烦；有静有动，动静相宜，得道而得体。

住区空间中包含的各种要素十分繁多，大体上分为静、动两类。

属于景观的因素如建筑物、构筑物，尤其是表面呆板、不通透、不装饰、不富变化的，且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等。

属于动的因素有流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、人流车流、霓虹灯的闪烁、玻璃幕墙的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。

这些绿色植物春荣冬枯，下日茂盛，枝叶摇曳，景色美丽，极易引起人们对大自然的向往。

动态景观是一种潇洒的景观资源，作为住区规划和管理者要善于利用这种景观。

同样，一个成功的小区，其空间不能知识建筑物的堆砌，而应归户啊有适当的绿地和空间，既是人们活动的需要，也是人们观瞻的需要。

住区空间主要由以“静”为主的建筑物和构筑物构成，但作为一个完美的空间，“动”的因素不可缺少。

一条街道，一个广场，乃至一幢大厦不能只是“静”，没有“动”。

以“静”为主的场合下，要善于用“动”的因素调和其呆板的局面，冲破建筑物的凝固感，如引入流水、设置喷泉、种植花卉等。

山景、水面是重要的动态景观。

一个住区有山有水，就要千方百计地使其景观与山水相呼应，让美丽的山光水色溶入住区景观之中。

在以“动”为主的情况下，要善于用“静”的因素丰富其单调的空间感，如在湖泊的远岸或水中建造一些不至压景的、耐人寻味的建筑小景，如杭州西湖中的“三潭印月”。

2、实与虚的关系

实者物也，虚者空也。

高厦林立，建筑拥挤，举目一线天，给人以压抑感。

只有实而无

虚，感到堵且闷；只有虚而无实，则空而独。

虚实结合，相间有度，是空间美学的一个重要概念。

如北京的王府井、天津的劝业场、上海的南京路、广州的北京路和中山路交接处，均为商业繁华街道，都是实多虚少，人如潮涌，车水马龙，使人感到热闹非凡。

北京的天安门广场、美国的华盛顿纪念塔所在地、英国的汉金广场，都是虚多实少，使人感到胸怀宽广，豪迈向上，所衬托的建筑物，也感到威严庄重。

同样，广州的中山纪念堂，虚实结合有度，面对广场草地使人感到心情舒畅，面对纪念堂又感到高大威严。

这是开阔的广场和威严的纪念堂匹配有度的结果。

因此，我们可以总结出一条原则：

即文化性空间（如小区内的广场）不宜过实，商业性空间（如小区内商铺区）不宜过虚。

3、建筑与环境的关系

建筑从本质上讲是人的空间，而且是人营造的艺术空间。

它既有实用的一面，又有美观

的一面。

如今有不少建筑设计者头脑中整天考虑的是建筑自身的创造，而对所创造的建筑与其周围的环境是否协调却考虑多少，甚至无视环境，追求怪异，华而不实，结果只能是“独树一帜”，与环境不协调。

这种设计思想是不可取，它是破坏景观的根源。

现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，至于建筑物与周围的还击的关系，反而视而不见。

方案审定时，也往往以单体外观形象为主，于是，单体建筑与环境脱节，群体或街景显得杂乱无章，也就谈不上好的环境效益。

建筑是特定环境中的建筑，应该是单体服从环境，先环境而后是个体地进行设计，才能与环境协调，为环境增色。

根据多数建筑和园林设计师们的实践经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜露”的原则。

这样，既不破坏山景，又提高了自然景观质量。

三、用地平衡与管网布置

1、居住小区的用地平衡

居住小区质量的高低，主要看其综合效果。

要取得良好的综合效果，在规划布局时，首

先要做好用地的平衡。

小区用地按功能性质分为四类：

住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。

对各项用

地的分配反应了土地使用的经济合理性。

（1）不可片面追求高容积率。

容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量。

由于绿化面积、配套设施面积被蚕食和人口密度过大，高容积率小区已经越来越难以为市场接受，发展商预期的经济效益往往难以实现。

据资料显示，北方城市优秀的住宅小区的容积率一般在1~1.8之间，而广东多数小区的容积率都在2以上。

广东一些优秀小区建设实践表明，舍弃不合理的容积率，增加空间来进行环境创优，反而能提高小区的经济效益。

（2）对住宅空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能的扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造氧功能。

不让小区有裸露泥地，以尽量减少尘埃。

要充分利用原有树木和水面，并使其合理使用。

绝不能盲目的破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。

同时要做到处理“三废”，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，进行垃圾无害化处理。

（3）面积特别大、建筑周期长的小区，要根据市场变化适时进行规划调整，以适应不同时期的市场状况和不同收入阶层人们的需求，使居住环境不断完善和提高。

2、总体布局与株距环境空间构成

居住小区是成司中的重要组成部分，居住空间也是城市空间的一部分。

以居住建筑为主的群体结合成居住小区，居住建筑群体为了各种功能的需要有意识地分割或围合成不同大小、形状、特征、色彩的空间。

居住建筑布局与居住空间对小区的环境影响巨大。

优秀小区显得精致、轻盈、生气勃勃或宁静安详。

布局不佳，空间功能划分紊乱的小区显得粗糙、沉重呆板和阴沉幽暗。

一是善于博采兼融。

二是结合地形等自然条件，因地制宜，巧妙安排。

三是注重规划创意和营造多层次变化的空间组合。

四是注意保留绿化庭院空间。

五是对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体规划上应充分注意风格的统一，外部管网与道路系统的一并规划。

居住空间按功能划分，可定为四个层次：

A、公共空间。

指小区的公共交通干道和集中的绿化或游园场地，属于小区的居民的共享空间。

B、半公共空间。

指具有一定限度的公共空间，并非是完全的公共空间，作为住宅组团内的半公共空间可供组团内居民共同使用。

半公共空间是邻里交往、游憩的主要场所，也是防灾避难和疏散的有效空间，规划设计时，需要使空间有一定的围团感，交通车与人流不能随意穿行，使居民有安全感。

C、半私用空间。

指住宅楼栋的院落空间，这是小区内最有吸引力的活动空间。

在规划设计时，需要精心处理加以强化。

这种半私用空间不仅指住宅楼间的空地，也可组织在一个高层住宅的层间，或在一栋住宅的围闭空间内。

D、私用空间。

指住宅底层庭院、楼层的阳台或室外露台，是住宅室内空间向室外空间延伸与渗透的过渡空间，是室内外空间结合的纽带。

底层庭院可供居民种植，增加组团内的自然景观。

楼层上的阳台、露台可供居民眺望、休息、种植花木，可丰富建筑立面的景观，也增添生活的乐趣。

但是露台的设置要避免影响或干扰下层住户的秘密性。

3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置

（1）小区内的工程管线（含供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等）应配套齐全。

各种管线应地下敷设合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。

实践表明，这项工作的深化和良好的实施，对保持小区环境优美及节约工程投资都大有好处。

（2）道路与交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系。

小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，并应与城市公交系统有机衔接，方便与外界的联系。

小区级道路，车行宽度一般不小于7米，红线宽度不小于16米。

居住小区组团级道路，路面宽度一般为4~6米。

宅前销路，一般宽度为1.5~3米。

小区道路应通畅，主出入口应合理及避免区外交通穿越。

同时，必须满足消防、救护、抗灾、避灾等要求。

为适应汽车交通日益增多的趋势，应组织好小区的人流、自行车及汽车的流向，选择交通合流或分流的方式，减少人车的相互干扰，保证小区内人车安全和居住的安宁。

随着私人小汽车的不断增加，应根据不同类型住区、不同居住人群，按适当超前原则确定停车位，停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少空气污染、噪音干扰，而且应节约用地。

住区停车场设在地下、半地下较为适宜，有以下几种形式：

A、半地下停车场与绿化组合——在高出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以及花架、花坛。

B、全地下车库——其顶面的覆土应做绿化，并与周围地面园林融为一体。

C、架空平台下停车库——在数幢住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上为绿化、交往空间。

但由于车库靠近住宅，要设法防止对住户的干扰。

D、在绿化带搭棚架停车——如果能做到停车地面仍有绿（用砖块铺地，地砖边缝种草），棚顶有绿树遮阴，不靠近楼旁，噪音很少。

（但是这种尽量少用）

四、规划设计要则

1、适用

适用是住宅建设的剧本要求，也是根本要求。

户型设计的第一位选择因素就是使用方便，

离开这点就谈不上户型设计的先进性。

（1）面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能；

（2）厅内要有良好的光照、通风和视野；

（3）厅内不要有太多的门，以方便安排家具；

（4）厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染；

（5）厨房与餐厅最好近邻，以便端上与撤除餐具；

（6）卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。

2、面积大小

超前性的设计必须要与实际的楼盘、周边环境、主力消费人群的喜好等等实际的情况相

结合。

3、高科技与环保相结合

五、住宅设计的崭新模式

1、五位一体模式，未来的住宅必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的高度统一和有机搭配。

2、空间渗透模式

A、半公共空间：

通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。

1）方便居民之间接触和交往；

2）作为儿童的活动场所；

3）作为防灾避难和疏散的有效空间；

4）高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段。

B、纯净空间：

在“静”字上做文章，即保证其安静、安全、安逸。

1）人车彻底分流，无任何车辆（包括自行车）进入，无任何电线在空间内穿梭；

2）围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集中活动空间。

C、步行空间：

步行空间的景观布置和休息场所的设计是精华所在。

1）无车辆的步行空间；

2）必须具有空间上的延续变化和收放；

3）采用多种形式，如一步线、直线、L型线等形式。

D、平台分流；采用架空平台，在平台的两边设计为绿地，使人流汇集到中间，避免了对一层的视线干扰，而且保证人行安全。

1）注意平台下部的采光开阳的景观设计；

2）人员在平台下与车流不交叉，使景观能直接入单元或入户。

E、架空空间：

是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。

1）做好架空空间的人流、车流组织，分区停放不同的车辆；

2）美化环境，视觉效果扩大；

3）重视架空层的色彩效果。